Решение от 31 июля 2025 г. по делу № А45-29558/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск Дело № А45-29558/2024 Резолютивная часть решения объявлена 30 июля 2025 года

Решение изготовлено в полном объеме 01 августа 2025 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи

Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шевчуком С.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Ментал" (ИНН <***>)

к Федеральному государственному бюджетному научному учреждению "Научно-исследовательский институт физиологии и фундаментальной медицины" (ИНН <***>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Сибирский центр экономического анализа» (ОГРН: <***>, 630004, <...>); Министерства науки и высшего образования Российской Федерации (ОГРН: <***>, 125009, <...>), г. Москва; общества с ограниченной ответственностью «Центр Аналитики и Оценки» (ОГРН: <***>, 630004, <...>), г. Новосибирск

о признании сделки недействительной, при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО1 – доверенность от 25.09.2024, паспорт, диплом, ФИО2 - доверенность от 06.08.2024, паспорт, диплом;

ответчика: ФИО3 - доверенность от 28.02.2025 № 028, паспорт, удостоверение.

третьи лица: не явились, извещены. эксперт ФИО4, установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ментал" (далее-истец, Арендатор, ООО "Ментал") обратилось в арбитражный суд с иском к Федеральному государственному бюджетному научному учреждению "Научно-исследовательский институт физиологии и фундаментальной медицины"(далее-ответчик, Арендодатель, НИИНМ) о признании односторонней сделки - уведомления (ответчика) № 33-05/185 от 23.07.2024 об увеличении размера арендной платы по договору аренды помещений здания, находящегося в оперативном управлении, заключенного по результатам открытого аукциона № 23/08 от 23.08.2021, недействительной, по признаку ничтожности.

По мнению истца, новый размер годовой арендной платы установленный у оспариваемом уведомлении Арендатора на основании оценочного отчета ООО «Центр Аналитики и Оценки» не соответствует рыночной стоимости ставки арендной платы.

В судебном заседании представитель истца доводы искового заявления поддержал.

Ответчик представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения иска.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы отзывов и возражений. Заявлял ходатайство об отложении судебного разбирательства для подготовки к участии в прениях, заявлял об оставлении иска без рассмотрения.

Третьи лица отзывов на исковое заявление не представили, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд, принимая во внимание наличие в деле сведений о надлежащем извещении третьих лиц о времени и месте судебного заседания по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), руководствуясь ч.5 ст. 156 АПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствии третьих лиц.

Ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения по причине несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора удовлетворению не подлежит, учитывая следующее.

Согласно ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в Определении от 23.07.2015 N 306-ЭС15-1364 по делу N А55-12366/2012 и изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015 год), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015 (пункт 4 раздела II), по смыслу пункта 4 части 2 статьи 125, пункта 7 части 1 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике является способом, который позволяет добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы, такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Несоблюдение такого порядка не может являться безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения, так как такое решение

может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

В рассматриваемом случае дело было принято к производству 27.08.2024 года, рассматривается длительный период времени, в течении которого стороны не пришли к урегулированию спора мирным путем, что указывает о бессмысленности оставления иска без рассмотрения. Более того, ходатайство поступило от ответчика уже после проведения повторной экспертизы.

Исходя из смысла норм процессуального права, устанавливающих претензионный порядок, учитывая цель установления законодателем обязательного претензионного порядка урегулирования споров, недопустимость отказа в судебной защите нарушенных прав по формальным основаниям без учета конкретных обстоятельств разрешения спора, суд приходит к выводу о том, что оставление иска без рассмотрения в данном случае не соответствует принципу эффективного правосудия, приведет к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора, воспрепятствует достижению цели обращения в суд, нарушит ее право на судебную защиту.

Также арбитражный суд, руководствуясь п.5 ст. 159, 184,185 АПК РФ, в протокольной форме определил отказать представителю ответчика в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства, поскольку представитель вправе выступить в прениях в устной форме.

Арбитражный суд, выслушав представителей сторон, изучив доводы искового заявления, отзыва, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствии со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу ч.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из представленных доказательств, между НИИНМ (далее - Арендодатель) и ООО «Ментал» (Арендатор) был заключен Договор аренды помещений здания, находящегося в оперативном управлении, заключенный по результатам открытого аукциона № 23/08 от 23.08.2021 г. (далее -«Договор аренды), согласно которого Арендатору были переданы во временное владение и пользование нежилые помещения № 1-94, расположенные на 3-ем этаже 10-ти этажного здания Лабораторного корпуса БОН, с реестровым номером федерального имущества П12550004939 по адресу: 630117, <...>, общей площадью 643,6 кв.м.

Согласно пункту 1.1 Договора аренды нежилые помещения предназначены для использования под медицинскую организацию психиатрического и наркологического профиля с круглосуточным нахождением пациентов (далее - «Арендуемые помещения»). Пункт 2.1 договора аренды предусматривает, что договор действует в течении 5 лет от даты подписания договора.

Передача имущества была осуществлена по акту приемки-сдачи помещений от 09.09.2021г., согласно которому помещения находятся в удовлетворительном состоянии, пригодном для целевого использования.

В соответствии с пунктом 6.1., 6.2 договора сумма арендной платы, подлежащая зачислению в федеральный бюджет, составляет 233 034,68 руб. в месяц без учета НДС, сумма годовой арендной платы за помещения, указанные в п. 1.1 настоящего договора без учета НДС составляет 2 796 416,26 руб.

Согласно п.6.4 Договора аренды размер арендной платы, указанной в п.6.1 договора может быть изменен в одностороннем порядке не чаще одного

раза в год на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в соответствии с Федеральным законом РФ от 29.07.1998г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

13.02.2023г. истец получил от ответчика уведомление об увеличении арендной платы с 01.03.2023г. на основании отчета об оценке объекта № 2161 от 27.01.2023г. С 01.03.2023г. размер арендной платы был увеличен до 3 196 323,55 рублей в год без учета НДС, ежемесячная арендная плата арендуемых помещений составляет 266 360,30 рублей без учета НДС.

Уведомлением от 23.07.2024 г. исх. № 33-05/185 Арендодатель уведомил Арендатора об установлении нового размера арендной платы, а именно сумма годовой арендной платы за арендуемые помещения составляет 5 487 565,30 рублей в год, без учета НДС и 457 297,11 рублей в месяц, без учета НДС, со ссылкой на выводы Отчёта об оценке ООО «Центр Аналитики и Оценки».

Размер рыночной стоимости аренды, указанный в отчете об оценке № 24/126-РС от 03.07.2024г. превышает стоимость аренды, установленной ответчиком с 01.03.2023г. более чем на 70%.

В соответствии с пунктом 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды

отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Согласно п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В ходе судебного разбирательства, определением арбитражного суда Новосибирской области от 26.11.2024 была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бюро судебных экспертиз» ФИО5, которым представлено заключение эксперта № 203-12/24 от 28.12.2024.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта и при наличии противоречий в выводах эксперта, в соответствии со ст.87 АПК РФ, ответчиком заявлено мотивированное ходатайство о назначении повторной экспертизы.

В судебном заседании допрошен эксперт ФИО5, при допросе которого сомнения в обоснованности заключения эксперта и противоречия не исключены, поскольку эксперт не обосновал и не представил в материалы дела документы, подтверждающие страхование ответственности оценщика,

что является неотъемлемым требованием при организации экспертной деятельности.

В связи с этим, определением от 22 мая 2025 года была назначена повторная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Оценка и бизнес-планирование» ФИО4.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

-какова рыночная стоимость права пользования и владения в течение года (годовая арендная плата) нежилыми помещениями № 1-94, общей площадью 643,60 кв.м., расположенными на 3-м этаже 10-этажного Лабораторного корпуса, БОН по адресу: <...>, для использования под медицинскую организацию психиатрического и наркологического профиля с круглосуточным нахождением пациентов, по состоянию на 14.06.2024 г.?

Согласно заключение эксперта ООО «Оценка и бизнес-планирование» № 29558 от 09.07.2025 г.:

«Рыночная стоимость права пользования и владения в течение года (годовая арендная плата) нежилыми помещениями № 1-94, общей площадью 643,60 кв.м., расположенными на 3-м этаже 10-этажного Лабораторного корпуса, БОН по адресу: <...>, для использования под медицинскую организацию психиатрического и наркологического профиля с круглосуточным нахождением пациентов, по состоянию на 14.06.2024 г. составляет: 3 683 966 (Три миллиона шестьсот восемьдесят три тысячи девятьсот шестьдесят шесть) руб. 40 коп. (без НДС)».

Доводы ответчика указавшего, что заключение эксперта не может быть признано допустимым и относимым доказательством судом не принимаются, как противоречащие ст.ст. 67,68 АПК РФ, учитывая, что как доказательство, представленное заключение выполнено и полностью соответствует положениям АПК РФ. Доводы ответчика по существу относятся к критике экспертного заключения, однако, в соответствии со ст.

71 АПК РФ, как доказательство, предусмотренное ст.ст. 64,86 АПК РФ, экспертное заключение содержит последовательные и непротиворечивые выводы, каких-либо оснований подвергать сомнению такие выводы у суда, не обладающими специальными познаниями не имеется.

Указанное заключение выполнено в соответствие с требованиями АПК РФ. Из заключения видно, что эксперт обладает необходимым и достаточным навыком, познаниями и многолетней квалификацией для дачи экспертного заключения. Также нужно указать, что эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствие со ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что оформлено письменной подпиской в заключении.

Эксперт дал понятные, четкие и убедительные ответы относительно каждого их многочисленных заданных ему вопросов ответчиком, дал пояснения относительно выводов экспертного заключения, указал, что твердо уверен в выводах экспертизы.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что новый размер арендной платы 5 487 565,30 рублей в год в уведомлении № 33-05/185 от 23.07.2024 года по договору аренды помещений здания № 23/08 от 23.08.2021 года непропорционален изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности существенно превысил рыночную ставку 3 683 966 руб. 40 коп (на 48,95%).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 по делу N А27-4849/2010, существенным является расхождение стоимости объекта с его рыночной стоимостью в размере 30% и более.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее -

Постановление N 25), при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Из этого следует, что уведомление об увеличении арендной платы является односторонней сделкой.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что оспариваемая сделка не соответствует требованиям действующего законодательства, то исковые требования о признании ее недействительной подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины.

Также согласно ст. 106 АПК РФ суммы подлежащие выплате экспертам относятся к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела.

Из материалов дела следует, что стоимость первой по счету экспертизы составила 48 500 рублей, стоимость повторной экспертизы составила 50 000 рублей. На депозитный счет истцом внесено 55 000 рублей истцом, 48 000 ответчиком.

С учетом указанного, с ответчика в пользу истца подлежит возмещению расходы по оплате экспертизы 48 500 рублей и 2 000 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным одностороннюю сделку-уведомление № 33-05/185 от 23.07.2024 года об увеличении арендной платы по договору аренды помещений здания № 23/08 от 23.08.2021 года.

Взыскать с Федерального государственного бюджетного научного учреждения "Научно-исследовательский институт физиологии и фундаментальной медицины" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ментал" сумму государственной пошлины в размере 6 000 рублей, расходы по оплате экспертизы в размере 50500 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Б.Б. Остроумов