Решение от 20 марта 2019 г. по делу № А75-1501/2019

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-1501/2019
21 марта 2019 года
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 14 марта 2019 г.

Решение изготовлено в полном объеме 21 марта 2019 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Дроздова А.Н., при ведении протокола заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению акционерного общества "Строительная компания ВНСС" к Департаменту по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры о признании бездействия незаконным и обязании устранить нарушения,

при участии:

от заявителя: ФИО2, доверенность от 11.04.2018,

от заинтересованного лица: ФИО3, доверенность от 09.12.2016,

установил:

в арбитражный суд поступило заявление акционерного общества "Строительная компания ВНСС" (далее - заявитель, общество) к Департаменту по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (далее - Департамент, административный орган) о признании бездействия, выраженного в не направлении договора аренды земельного участка на новый срок, незаконным и обязании в течение 7 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу, без проведения торгов, оформить с учетом норм действующего законодательства, подписать, скрепить печатью и направить в адрес заявителя договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:12:0102005:791, площадью 5107 кв.м., расположенного по адресу: <...> для окончания строительства объекта незавершенного строительства "Многоквартирный 9-этажный жилой дом по ул. Рябиновая (Югорская) в г. Ханты-Мансийске № 7".

Представитель заявителя в судебном заседании просил требования удовлетворить, ссылаясь на то, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности Обществу, сам многоквартирный дом является объектом долевого участия в строительстве.

В отзыве на заявление Департамент просит отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что ранее общество реализовало свое право, предусмотренное подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), предоставление земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов для завершения строительства вновь положениями ЗК РФ не предусмотрено.

Представитель заинтересованного лица поддержал доводы в полном объеме, а также указал, что Департамент рассматривает договор действующим, поскольку его действие продлено на неопределенный срок в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

23.02.2016 между Департаментом по управлению государственным имуществом (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор № 116060075 аренды земельного участка с кадастровым номером 86:12:0102005:791 площадью 5107 кв.м., расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, ул. Рябиновая, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Участок предоставлен Обществу на основании подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства - многоквартирный 9-ти этажный жилой дом, расположенного по адресу: <...> (пункт 1.2. договора).

Договор заключен на срок три года с 23.02.2016 по 22.02.2019 (пункт 1.5. договора).

На земельном участке расположен объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, который принадлежит Обществу на праве собственности, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 18.12.2015 (запись № 86-86/001-86/001/028/2015-394/1).

Как указал заявитель, на объекты выполнены: кладка стен – 100 процентов, установка окон – 100 процентов, заливка полов в местах общего пользования и квартирах, штукатурка стен, к дому подведены сети водоснабжения и газоснабжения, сети связи.

Строительство жилого дома ведется на основании разрешения на строительство от 20.11.2015 № 86-Ru 86312000-55-2015, срок действия которого продлен до 30.09.2019.

20.12.2018 Общество обратилось к Департаменту с заявлением о предоставлении без торгов в аренду земельного участка с кадастровым номером 86:12:0102005:791 площадью 5107 кв.м. со ссылкой на подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ для завершения строительства многоквартирного дома (л.д. 9-10).

Основанием для обращения явилась невозможность окончания строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома в связи с прекращением финансирования по причине отзыва лицензии у ООО «Проминстрах», осуществлявшего в соответствии с заключенным с заявителем договором страхование гражданской ответственности застройщика, без чего невозможна реализация квартир в строящемся доме и привлечения денежных средств для дальнейшего строительства.

Письмом от 09.01.2019 Департамент уведомил общество о том, что предоставление спорного земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов для завершения строительства не представляется возможным, при этом указал, что по истечении срока аренды вышеуказанный договор может быть возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ (л.д.11-12).

Получив отказ, общество повторно письмом от 10.01.2019 № 4 обратилось Департаменту с просьбой подписать дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка или же выслать соответствующее соглашение в своей редакции (л.д.13-14).

Письмом от 23.01.2019 № 13-Исх-470 Департамент вернул дополнительное соглашение без подписания. При этом указал, что согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Указанная норма не предусматривает заключение дополнительных соглашений к договору (л.д.15).

Не согласившись с отказом, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации юридически значимыми обстоятельствами, которые подлежат доказыванию по данному делу, являются обстоятельства, указывающие на то, что оспариваемое требование: не соответствует закону или иному нормативному правовому акту; нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Данные обстоятельства должны быть установлены арбитражным судом в совокупности.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Статьей 39.6 ЗК РФ определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. В силу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Кроме того, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Вместе с тем, суд принимает во внимание особенности правового регулирования отношений аренды земельных участков, на которых расположен объект долевого участия в строительстве.

Так, пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Вместе с тем, часть 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) исключает возможность применения статьи 239.1 ГК РФ к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено.

Такое ограничение обусловлено целями защиты интересов участников долевого строительства, среди которых преобладают физические лица, вложившие денежные средства и являющиеся экономически более слабыми субъектами.

Таким образом, правовое регулирование арендных отношений в сфере аренды земель, на которых расположены объекты долевого строительства, не завершенные строительством на момент прекращения действия договора аренды земельного участка, направлено на сохранение права лица, осуществляющего строительство, завершить строительство объекта.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168, арендатор, получивший в аренду принадлежащий администрации города земельный участок для целей строительства без проведения торгов в соответствии с положениями статьи 39.6 ЗК РФ, не успевший построить здание до окончания срока договора аренды, но предпринявший в этот срок меры к началу строительства (получивший разрешение на строительство, понесший расходы на подготовку строительства, заключивший соответствующие договоры с той же администрацией и т.п.), вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов. Отказ администрации города, выдавшей арендатору разрешение на строительство незадолго до окончания срока аренды, от продления с таким арендатором договора может рассматриваться как злоупотребление администрацией правом в связи с нарушением разумных ожиданий арендатора.

В пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, разъясняющем, что заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи, и при отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона, рассматривается ситуация, при которой на испрашиваемом земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства.

При рассмотрении настоящего спора арбитражным судом установлено, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности заявителю, у заявителя имеются действующие разрешения на строительство указанного объекта, выданные в установленном порядке, сам многоквартирный дом является объектом долевого участия в строительстве. Строительство дома находится в завершающей стадии.

Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации (часть 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

При рассмотрении настоящего спора суд принимает во внимание особое правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства, обусловленное их социальной значимостью, и недопустимость действий, влекущих нарушение указанных прав.

В ходе рассмотрения настоящего спора установлено, что общество, не успевшее построить многоквартирный дом до окончания срока договора аренды, но предпринявшее в этот срок меры не только к началу строительства, как указывается в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168, но и к завершению строительства многоквартирного дома, вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Установив указанные обстоятельства, принимая во внимание отсутствие доказательств злоупотребления обществом предоставленными ему правами в ходе осуществления строительства многоквартирного дома либо направленность действий Общества на затягивание процесса строительства, а также учитывая необходимость защиты интересов участников долевого строительства, среди которых преобладают физические лица, суд приходит к выводу о том, что отказ Департамента в заключении с Обществом договора аренды земельного участка с кадастровым номером кадастровым номером 86:12:0102005:791, площадью 5107 кв.м., расположенного по адресу: <...> для окончания строительства объекта незавершенного строительства "Многоквартирный 9-этажный жилой дом по ул. Рябиновая (Югорская) в г. Ханты-Мансийске № 7", подлежит признанию незаконным, поскольку не соответствует положениям подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и части 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и нарушает права и законные интересы заявителя.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения суда по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Заявитель просит обязать ответчика оформить, подписать и направить в адрес акционерного общества «Строительная компания ВНСС» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:12:0102005:791, площадью 5107 кв.м., расположенного по адресу: <...> для окончания строительства объекта незавершенного строительства «Многоквартирный 9-этажный жилой дом по ул. Рябиновая (Югорская) в г. Ханты-Мансийске № 7».

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что восстановление нарушенного права заявителя возможно путем обязания Департамента в течение 7 (семи) рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу оформить, с учётом норм действующего законодательства Российской Федерации, подписать и направить в адрес акционерного общества «Строительная компания ВНСС» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:12:0102005:791, площадью 5107 кв.м., расположенного по адресу: <...> для окончания строительства объекта незавершенного строительства «Многоквартирный 9-этажный жилой дом по ул. Рябиновая (Югорская) в г. Ханты-Мансийске № 7».

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по оплате госпошлины в сумме 3000 рублей относятся на ответчика.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 67, 68, 71, 167-170, 176, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

Р Е Ш И Л :

заявление акционерного общества «Строительная компания ВНСС» удовлетворить.

Признать незаконным отказ Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в заключении договора на новый срок, изложенный в письме от 20.12.2018 исх. № 803.

Обязать Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение в течение 7 (семи) рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу оформить, с учётом норм действующего законодательства Российской Федерации, подписать и направить в адрес акционерного общества «Строительная компания ВНСС» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:12:0102005:791, площадью 5107 кв.м., расположенного по адресу: <...> для окончания строительства объекта незавершенного строительства «Многоквартирный 9-этажный жилой дом по ул. Рябиновая (Югорская) в г. Ханты-Мансийске № 7».

Взыскать с Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в пользу акционерного общества «Строительная компания ВНСС» судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба может быть подана в течение одного месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

СудьяА.Н. Дроздов