Решение от 14 апреля 2023 г. по делу № А40-240829/2022

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-240829/22-191-1607
14 апреля 2023 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 10 апреля 2023 г.

Решение изготовлено в полном объеме 14 апреля 2023 г.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Волковой Е.И., единолично

при ведении протокола помощником судьи Жировым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФОНДА "ПОДДЕРЖКА ПАМЯТНИКОВ ДЕРЕВЯННОГО ЗОДЧЕСТВА" (109189, ГОРОД МОСКВА, НИКОЛОЯМСКАЯ УЛИЦА, 1, ОГРН: 1037739200620, Дата присвоения ОГРН: 23.01.2003, ИНН: 7709283023)

к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (123112, ГОРОД МОСКВА, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

третье лицо: Правительство Москвы

о признании незаконным одностороннее изменение ответчиком ставки арендной платы по охранно-арендному договору от 11.02.2003 № 00-00061/03, обязании произвести перерасчет,

при участии в заседании: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ФОНД "ПОДДЕРЖКА ПАМЯТНИКОВ ДЕРЕВЯННОГО ЗОДЧЕСТВА" обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, с учетом принятого судом заявления об уточнении исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ, о признании незаконным одностороннего изменения ответчиком ставки арендной платы по охранно-арендному договору от 11.02.2003 № 00-00061/03, обязании произвести перерасчет арендной платы в соответствии с договором аренды недвижимого имущества №00-00061/03 от 11.02.2003 и дополнительным соглашением к нему от 27.07.2011 за период с 01.01.2016 по настоящее время.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Правительство Москвы.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования с учетом уточнений в полном объеме.

Представитель ответчика и третьего лица иск оспорил.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Государственным учреждением «Главное Управление охраны памятников г. Москвы» и Фондом «Поддержки памятников деревянного зодчества» заключен охранно-арендный договор на пользование памятником истории и культуры «Жилой дом (купца Шикалова), первой трети Х1Хв.» по Б. Дровяному пер., д. 10, стр. 1 (1-й этаж: пом. 2, II, III, IV, V, VI, 2-й эт.: пом. VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, комн. 1 - 10, 106, л/к А 1-го и 2-го этажей, от 11.02.2003 № 00-00061/2003, в соответствии с которым госорган сдает, а арендатор принимает в арендное пользование памятник архитектуры «Жилой дом (купца Шикалова), первой трети XIX в.» - помещения 1-го и 2-го этажей для использования под административные цели по адресу: г. Москва, Б. Дровяной пер., д. 10, стр. 1, площадью 509,5 кв.м.

В соответствии с п. 4 договора срок аренды составляет период времени с 01.11.2001 по 01.08.2024.

Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 21.06.2003 № 77-01/30-447/2003-587.

С 1 января 2010 года арендодателем по охранно-арендному договору от 11.02.2003 № 00-00061/2003 является Департамент имущества города Москвы.

Между сторонами было заключено дополнительное соглашение об изменении условий оплаты аренды помещения от 27.07.2011г. к договору, в соответствии с которым размер годовой арендной платы составил 1 082 178 руб. 00 коп. с НДС.

Согласно п. 5 охранно-арендного договора за использование указанного в п. 1 договора здания-памятника Арендатор вносит арендную плату в соответствии с прилагаемым расчетом (приложение 3) или письменным уведомлением о перерасчете арендной платы.

Согласно приложению № 3 «Расчет стоимости арендной платы» стоимость арендной платы рассчитана исходя из базового размера стоимости строительства 1 кв.м.

Истец в обоснование заявленных требований указывает, что ответчик, начиная с 2015 года, в нарушение условий договора направляет в адрес истца уведомления об одностороннем изменении ставки арендной платы по охранно-арендному договору от 11.02.2003 № 00-00061/03.

Истец ссылается на вступившие в законную силу судебные акты по делам №№ А40-315601/19-135-2469, А40-185591/2019, А40-27639/21-150-187, которыми подтверждается позиция истца о незаконности повышения ставки арендной платы.

Основанием для предъявления исковых требований явилось получение от ответчика претензии от 18.05.2022 № 33-6-196036/22-(0)-1 об оплате задолженности по арендной плате в размере 7 077 804,82 руб., исчисленной по ставке, измененной ответчиком в одностороннем порядке до размера рыночной стоимости.

Согласно пункту 7 договора аренды при изменении порядка взимания или размеров арендной платы в г. Москве «Госорган» производит перерасчет платы за пользование зданием - памятником и направляет его арендатору, изменение суммы арендной платы считается внесенным в договор с момента получения перерасчета арендатором.

Истец указывает, что при толковании условий договора необходимо учитывать, что арендатор, который за свой счет провел в арендуемых помещениях ремонтно-реставрационные работы, не может быть поставлен в равное положение с арендаторами, получившими арендованные помещения в надлежащем состоянии, пригодные к непосредственному использованию без необходимости предварительного выполнения проектных, ремонтно-реставрационных, консервационных, противоаварийных работ, что также следует из абзаца 1 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

25.05.2022 истец обратился к ответчику, сославшись на то обстоятельство, что вступившими в силу решениями судов установлена невозможность изменения ответчиком в одностороннем порядке ставки арендной платы, в связи с чем просил произвести перерасчет арендной платы за период с 01.01.2016 по настоящее время.

Ответом от 08.07.2022 № ДГИ-Э-70841/22-2 ответчик отказал истцу в перерасчете арендной платы, указав, что отсутствуют основания для применения ставки арендной платы в размере 1 800 руб. за 1 кв.м. в год (установленной дополнительным соглашением от 27.07.2011).

22.08.2022 истец обратился к ответчику о сверке расчетов, ответчик предоставил сверку расчетов от 14.09.2022 № ДГИ-Э-115808/22-1 с расчётом задолженности, исчисленной по ставке, измененной ответчиком в одностороннем порядке до размера рыночной стоимости.

Истец указывает, что в связи с тем, что ни в силу закона, ни в силу охранно-арендного договора у арендодателя не возникло право на увеличение арендной платы, одностороннее изменение ответчиком размера арендной платы является незаконным, в связи с чем обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором

Ответчик в отзыве на исковое заявление указывает, что ставка арендной платы рассчитана в соответствии с Постановлением Правительства Москвы №809-ПП, на отсутствие преюдициального значения судебных актов по делу А40-315601/2019. Также заявил об истечении срока исковой давности по требованиям о перерасчете арендной платы с 2016 года.

Суд приходит к выводу об отсутствии основания для удовлетворения требования об обязании Департамента городского имущества г. Москвы произвести перерасчет арендной платы в рассматриваемый период на основании следующего.

В соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу ст. 11, 12 Гражданского кодекса РФ в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Из анализа положений ст. 12 Гражданского кодекса РФ следует, что способы защиты гражданских прав сформулированы в ней в общем виде и подлежат уточнению при выборе субъектами конкретных гражданских прав способов их защиты.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Формулирование предмета и основания иска обусловлено избранным истцом способом защиты своих нарушенных прав и законных интересов.

При этом, если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд за защитой своего права, вправе применять лишь этот способ.

Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

При выборе способа защиты нарушенного права необходимо учитывать, что судебный акт должен обладать свойством исполнимости, в случае, если принятие решения по такому делу не позволяет восстановить нарушенные права и не изменяет сложившуюся правовую ситуацию, отказ в иске является правомерным, поскольку способ защиты не приводит к восстановлению прав и имущественных интересов лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Правоотношения сторон возникли из договора аренды, суд считает, что обстоятельства, относящиеся к правомерности определения размера арендной платы, подлежат судебной оценке в рамках спора, касающегося исполнения сторонами обязательств по этому договору, условиями которого определяется объем обязанностей арендатора, в частности, при разрешении спора о взыскании задолженности по арендной плате либо при рассмотрении спора о взыскании неосновательного обогащения в результате переплаты арендных платежей.

Исходя из характера возникших между сторонами правоотношений, арендатор вправе требовать защиты своих прав и законных интересов путем предъявления материально-правового требования, а не путем требования об обязании арендодателя произвести перерасчет арендной платы, в связи с чем, суд приходит к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты. Более того, требование предъявлено с неопределенным периодом.

Кроме того, суд отмечает, что отказ ответчика в перерасчете арендной платы истцом оспорен не был.

В части требования о признании незаконным одностороннее изменение ответчиком ставки арендной платы, суд принимает, во внимание, что, обращаясь с настоящим иском в суд истцом не конкретизировано какое именно одностороннее изменение ответчиком ставки арендной платы, на основании чего произведенное и за какой период, истец просит признать незаконным.

Учитывая изложенное, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Суд отмечает, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 02.07.2021 по делу № А40-315601/19-135-2469 по иску Фонда «Поддержки памятников деревянного зодчества» к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным (незаконным) одностороннего изменения ставки арендной платы по охранно-арендному договору от 11.02.2013 № 00-00061/03, оформленного уведомлениями от 27.11.2015 № 33-А204946/15-(0)-0, от 16.12.2016 № 33-6-99064/16-(0)-2, от 28.12.2018 № 33-6-303267/18-(0)-2, о признании недействительным (незаконным) одностороннего отказа ДГИ г. Москвы от охранно-арендного договора от 11.02.2013 № 00-00061/03 на пользование недвижимым имуществом – памятником архитектуры площадью 509,5 кв.м (1 и 2 этаж) по адресу: г. Москва, Большой Дровяной пер., д. 10, требования удовлетворены, при этом судом установлено, что в охранно-арендном договоре установлено, что ставка арендной платы определяется исходя из базового размера стоимости строительства 1 кв.м нежилой площади в городе Москве, а не рыночной стоимости нежилой площади, ставка арендной платы, определяемая базовым размером стоимости строительства 1 кв.м нежилой площади, ниже рыночной ставки арендной платы, не привязанная к изменению рыночной стоимости пользования арендная плата была установлена с учетом того, что арендатор не только извлекал выгоду от использования объекта аренды, но вносил имущественный вклад в восстановление и сохранение объекта аренды за свой счет, истец обязательства по договору аренды в части проведения по зданию первоочередных противоаварийных работ, реставрационных работ и внутренних работ исполнил в полном объеме, что подтверждается актом сдачи-приемки реставрационных работ от 26.12.2005г., охранно-арендный договор предусматривает возможность изменения ставки арендной платы, но это не означает, что ставка арендной платы может быть изменена арендодателем произвольным образом в отрыве с иными условиями спорного договора, кроме того, при толковании условий договора необходимо учитывать, что арендатор, который за свой счет провел в арендуемых помещениях ремонтно-реставрационные работы, не может быть поставлен в равное положение с арендаторами, получившими арендованные помещения в надлежащем состоянии, пригодные к непосредственному использованию без необходимости предварительного выполнения проектных, ремонтно-реставрационных, консервационных, противоаварийных работ, что также следует из абз. 1 п. 1 ст. 14 Федерального закона от 25.06.2002г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», при ином толковании была бы создана ситуация, вступающая в противоречие с основными началами гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ), основывающегося на признании равенства участников, регулируемых гражданским законодательством отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, ни на момент заключения охранно-арендного договора № 696/2, ни на момент, когда арендатор выполнил ремонтно-реставрационные работы, установленные городом Москвой правила предоставления зданий-памятников в аренду лицам, приведшим их в надлежащее состояние, не предусматривали, что после произведенных ремонтно-восстановительных работ арендатор обязан уплачивать арендную плату по рыночным ставкам, как если бы ему изначально было передано в пользование здание в надлежащем состоянии, полностью приспособленное к использованию его по назначению, ни в силу закона, ни в силу охранно-арендного договора у арендатора не возникло право на увеличение арендной платы до размера равного ее рыночной стоимости.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2022 № 09АП-76605/2020-ГК по делу № А40-185591/2019 по иску Департамента городского имущества города Москвы к Фонду «Поддержка памятников деревянного зодчества» о взыскании задолженности по арендной платы в размере 9 919 407руб. 57коп., пени в размере 1 955 828руб. 69коп., расторжении договора аренды от 11.02.2003 № 00-00061/03, выселении ответчика из занимаемого им здания отменено решение Арбитражного суда города Москвы от 13.11.2020 и отказано в удовлетворении исковых требований, при этом судом апелляционной инстанции установлено, что согласно расчету Департамента сумма арендной платы за период с 2016г. по 2019г. начислена исходя из уведомлений от 27.11.2015 № 33-А204946/15-(0)-0, от 16.12.2016 №33-6-99064/16-(0)-2, от 28.12.2018 № 33-6-303267/18-(0)-2, в то же время, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 02.07.2021 по делу № А40-315601/19 признаны недействительным (незаконным) одностороннее изменение ставки арендной платы по охранно-арендному договору от 11.02.2013 № 00-00061/03, оформленное уведомлениями от 27.11.2015 № 33-А204946/15-(0)-0, от 16.12.2016 №33-6-99064/16-(0)-2, от 28.12.2018 № 33-6-303267/18-(0)-2, признан недействительным (незаконным) односторонний отказ ДГИ г. Москвы от охранно-арендного договора от 11.02.2013 № 00-00061/03 на пользование недвижимым имуществом - памятником архитектуры площадью 509,5 кв.м (1 и 2 этаж) по адресу: г. Москва, Большой Дровяной переулок, д. 10, в период с 06.07.2016г. по 31.10.2019 размер ежемесячной арендной платы составляет 76 425руб. 00коп. за всю площадь помещения, сумма арендных платежей, подлежащих уплате согласно договору, с учетом дополнительного соглашения от 27.07.2011г. за период с ноября 2015г. по июнь 2016г. составляет 611 400руб. 00коп., следовательно, исходя из арендной ставки в спорный период Департамент имел право на получение 3 057 000руб. 00коп., в то же время ответчиком 07.10.2015 на счет Департамента были внесены денежные средства в размере 4 278 080руб.88коп., что явно превышает сумму арендных платежей за спорный период, в связи с чем истребуемая Департаментом сумма задолженности фактически отсутствует.

Таким образом, при предъявлении Департаментом городского имущества города Москвы исковых требований к Фонду «Поддержка памятников деревянного зодчества» о взыскании задолженности по арендной плате сверх размеров, установленных в ранее вступивших в законную силу судебных актах, истец не лишен возможности ссылаться на данные обстоятельства в своих возражениях.

При этом суд обращает внимание, что срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен, с учетом того, что основанием для предъявления исковых требований явилось принятие судебных актов по делам №№А40-315601/19-135-2469, А40-185591/2019, А40-27639/21-150-187 (2021-2022 гг.), а дата обращения в суд с иском 02.11.2022.

Расходы по госпошлине в порядке ст. 110 АПК РФ остаются на истце.

Руководствуясь ст.ст. 9, 41, 65, 69, 110, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФОНДА "ПОДДЕРЖКА ПАМЯТНИКОВ ДЕРЕВЯННОГО ЗОДЧЕСТВА" отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья: Е.И. Волкова