Решение от 30 ноября 2022 г. по делу № А70-18216/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-18216/20222
г. Тюмень
30 ноября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 ноября 2022 года. Решение в полном объеме изготовлено 30 ноября 2022 года.


Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Коряковцевой О.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании заявление

ООО «Торговый дом «Юбилейный» ИНН <***>

к Администрации города Тобольска

о признании незаконным распоряжения от 25.05.2022 № 702-р об отказе в предоставлении земельного участка,

к Департаменту градостроительства и землепользования администрации города Тобольска

о признании незаконным выраженного в письме от 24.03.2022 № 11-01/11/1313 отказа увеличить срок действия договора аренды,

о признании действующим по состоянию на 17.03.2022 «Договор № 04-04-/34-19 аренды земельного участка» от 28.02.2019,

при участии:

представители заявителя – ФИО2 по доверенности от 11.10.2022, ФИО3 – управляющий – индивидуальный предприниматель по решению от 11.05.2022 № 1,

представитель Администрации – ФИО4 по доверенности от 10.01.2022 № 38 (посредством онлайн-заседания),

представитель Департамента – ФИО4 по доверенности от 10.01.2022 № 15 (посредством онлайн-заседания),

установил:

ООО «Торговый дом «Юбилейный» (далее - заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с уточненным в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявлением к Администрации города Тобольска (далее также Администрация) о признании незаконным распоряжения от 25.05.2022 № 702-р об отказе в предоставлении земельного участка, к Департаменту градостроительства и землепользования администрации города Тобольска (далее так же Департамент) о признании незаконным выраженного в письме от 24.03.2022 № 11-01/11/1313 отказа увеличить срок действия договора аренды, о признании действующим по состоянию на 17.03.2022 «Договор № 04-04-/34-19 аренды земельного участка» от 28.02.2019.

Поскольку заявитель обратился в суд 29.08.2022, то в данном случае соблюдён трехмесячный срок подачи заявления в арбитражный суд, установленный ч.4 ст.198 АПК РФ, относительно оспаривания распоряжения Администрации от 25.05.2022 № 702 р об отказе в предоставлении земельного участка. При этом заявителем пропущен срок на обращение в суд в части оспаривания отказа Департамента от 24.03.2022 № 11-01/11/1313 увеличить срок действия договора аренды.

В судебном заседании представителями заявителя заявлено устное ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обращение в суд.

Арбитражный суд считает, что в данном случае невосстановление пропущенного срока, предусмотренного ч.4 ст.198 АПК РФ, будет являться отказом в предоставлении правосудия и восстановлении нарушенных прав заявителя.

С учетом изложенного суд считает необходимым восстановить пропущенный срок на обжалование отказа Департамента от 24.03.2022 № 11-01/11/1313 увеличить срок действия договора аренды.

Представители заявителя в судебном заседании поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении, уточнении к нему.

Представитель ответчиков против заявленных требований возразил по основаниям, изложенным в отзывах на заявление.

Заслушав объяснения участников судебного процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

22.10.2018 ООО «Торговый Дом «Юбилейный» по договору № 4-1 купли-продажи недвижимого имущества по результатам торгов, заключенному с АО «Менеджмент.Дизайн.Строительство», приобрело недвижимое имущество - объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0305006:3328, площадь застройки 830,8 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства 18%, расположенное по адрес: <...>.

Право собственности ООО «Торговый Дом «Юбилейный» на указанный объект незавершенного строительства было зарегистрировано в ЕГРН 28.11.2018.

22.10.2018 АО «Менеджмент.Дизайн.Строительство» по договорам уступки уступило заявителю права и обязанности по договорам аренды земельного участка в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:24:0305006:74, площадь 6000 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Вид разрешенного использования: для строительства многоквартирного дома. На участке имеется объект незавершенного строительства.

Договор уступки права аренды земельного участка от 22.10.2018 № 4 не был зарегистрирован, поскольку на момент подачи заявления на регистрацию в отношении земельного участка отсутствовала актуальная запись об аренде. Фактически, на момент приобретения истцом права аренды земельного участка срок действия договора аренды от 07.05.2008 истек.

23.01.2019 заявитель получил от Администрации города Тобольска письмо исх. № 01-10/259-19, в соответствии с которым ему предлагалось подписать договор аренды спорного земельного участка.

28.02.2019 между Администрацией города Тобольска (арендодатель) и ООО «Торговый Дом «Юбилейный» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 04-04/34-19 в отношении земельного участка площадью 6000 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 72:24:0305006:74, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для завершения строительства многоквартирного жилого дома.

Согласно п. 1.2 договора аренды на земельном участке имеется объект незавершенного строительства. Договор действует с момента подписания акта приема-передачи сторонами сроком на 3 года (п.7.2 договора).

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке (п.7.1 договора).

Спорный земельный участок был передан в аренду заявителю по акту приема-передачи от 28.02.2019. Договор аренды земельного участка от 28.02.2019 № 04-04/34-19 был зарегистрирован в ЕГРН 07.03.2019.

Согласно п.3.1.4 договора аренды арендатор имеет право заключить по истечении срока настоящего договора новый договор на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю до дня истечения срока действия настоящего договора, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством РФ.

При приобретении на торгах при банкротстве АО «Менеджмент.Дизайн.Строительство» права аренды земельного участка и незавершенного строительства заявителю не были переданы какие-либо документы в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, не имелось проектной документации, разрешения на строительство, технических условий на подключение сетей, объект был готовностью 18%.

После заключения договора аренды земельного участка от 28.02.2019 № 04-04/34-19 заявителем был запрошен градостроительный план земельного участка; установлена невозможность строительства многоэтажного жилого дома на предоставленном в аренду земельном участке в связи с отсутствием необходимой площади для размещения парковочных мест для многоквартирного жилого дома.

В связи с чем 22.10.2018 ООО «Торговый Дом «Юбилейный» был заключен договор на проектирование с ООО «Крафт Групп» и проведены консультации с Администрацией города Тобольска, по результатам которых принято решение о проектировании и строительстве на земельном участке многофункционального комплекса с гостиницей на 102 койки-места с кафе и магазинами для развития инфраструктуры города и туризма.

Постановлением Главы города Тобольска от 25.12.2020 № 54 Обществу было предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования спорного земельного участка «объекты коммунально-бытового назначения, объекты торгового назначения, объекты общественного питания».

06.05.2021 Общество получило разрешение № 72-303-012-2021 на строительство здания торгового, коммунально-бытового назначения и общественного питания, расположенного по адресу: <...> общей площадью 1302,17 кв.м., площадь застройки 724 кв.м на срок до 06.05.2022, который был продлен до 31.12.2023.

24.02.2022 за Обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства нежилого здания кадастровый номер 72:24:0305006:4289 по адресу: <...>.

27.02.2022 заявитель обратился в Администрацию города Тобольска с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок.

Распоряжением Администрации от 25.05.2022 № 702-р заявителю отказано в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок. В обоснование отказа Администрация указала, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Так же 16.03.2022 заявитель обратился в Департамент с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 28.02.2019 № 04-04/34-19 об увеличении срока действия договора до 28.02.2025.

На момент обращения с заявлением, задолженность по арендной плате отсутствовала, что подтверждается актом сверки взаиморасчетов по состоянию на 31.12.2021.

Письмом от 24.03.2022 № 11-01/11/1313 Департамент отказал в увеличении срока действия договора аренды в связи с тем, что заявление Общества поступило 17.03.2022.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Торговый дом «Юбилейный» в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Возражая против заявленных требований, ответчики указывают на то, что срок договора аренды установлен до 28.02.2022, заявление об увеличении срока действия договора аренды поступило в Департамент 17.03.2022, то есть после истечения срока его действия.

Арбитражный суд считает оспариваемые распоряжение Администрации от 25.05.2022 № 702-р и отказ Департамента от 24.03.2022 № 11-01/11/1313 незаконными и необоснованными ввиду следующего.

Порядок, основания и условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определены главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ осуществляется продажа без проведения торгов земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности в пункте 1 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

На указанном земельном участке построен многофункциональный комплекс с гостиницей на 102 койки-места с кафе и магазинами для развития инфраструктуры города и туризма, который не мог быть введен в эксплуатацию в период действия договора аренды земельного участка до 28.02.2022 по независящим от заявителя обстоятельствам, поскольку Общество не мог повлиять на сроки технологического подключения объекта к сетям, установленные эксплуатирующей организацией АО «СУЭНКО».

Отказывая в предоставлении в аренду земельного участка на новый срок, ответчики указали на то, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (п.1 ст.39.16 ЗК РФ), поскольку на момент обращения истек срок действия договора аренды.

Вместе с тем, сами по себе положения данного пункта не могут являться основанием лишения права собственника объекта недвижимости на заключение договора аренды земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования.

В свою очередь ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ определено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (ст. 610 ГК РФ).

При этом ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ установлено, что до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истёк либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В силу ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ, арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Ответчики на момент вынесения оспариваемого отказа не заявили в суд в установленном законом порядке требование о расторжении данного договора аренды, каких-либо действий по возврату земельного участка не осуществляли, принимали от Общества арендную плату, следовательно, не возражали об использовании им земельного участка; на дату обращений Общества договор аренды земельного участка продолжал своё действие, у уполномоченного органа отсутствовала информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при том, что в самом договоре отсутствует условие, что окончание срока действия договора влечёт прекращение обязательств сторон по договору.

Произведя всестороннюю оценку совокупности представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая конкретные обстоятельства настоящего дела, в частности принятие заявителем всех возможных мер для получения документов, необходимых для завершения строительства незавершенного строительством объекта, невозможность введения в эксплуатацию многофункционального комплекса в период действия договора аренды, суд приходит к выводу, что оспариваемый отказ Администрации об отказе в предоставлении земельного участка и отказ Департамента в увеличении срока действия договора аренды препятствуют в осуществлении обществом правомочий собственника находящегося на нем объекта недвижимого имущества.

Учитывая изложенное, заявленные требования подлежат удовлетворению.

В порядке восстановления нарушенного права суд считает необходимым обязать Администрацию города Тобольска в течение пяти рабочих дней со дня вступления настоящего решения в законную силу заключить с ООО «Торговый дом «Юбилейный» дополнительное соглашение к «Договору № 04-04-/34-19 аренды земельного участка» от 28.02.2019 об увеличении срока действия договора на три года.

При обращении в арбитражный суд с настоящим заявлением заявителем была уплачена государственная пошлина в размере 6000 руб., которая в силу ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит взысканию с Администрации в пользу Общества.

Руководствуясь ст.ст.167 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Заявленные требования удовлетворить.

Признать действующим по состоянию на 17.03.2022 «Договор № 04-04-/34-19 аренды земельного участка» от 28.02.2019.

Признать незаконным распоряжение Администрации города Тобольска от 25.05.2022 № 702-р об отказе в предоставлении земельного участка.

Признать незаконным выраженный в письме Департамента градостроительства и землепользования администрации города Тобольска от 24.03.2022 № 11-01/11/1313 отказ увеличить срок действия договора аренды.

Обязать Администрацию города Тобольска в течение пяти рабочих дней со дня вступления настоящего решения в законную силу заключить с ООО «Торговый дом «Юбилейный» дополнительное соглашение к «Договору № 04-04-/34-19 аренды земельного участка» от 28.02.2019 об увеличении срока действия договора на три года.

Взыскать с Администрации города Тобольска в пользу ООО «Торговый дом «Юбилейный» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.



Судья


Коряковцева О.В.