Решение от 27 марта 2023 г. по делу № А43-10303/2022

8998/2023-51318(2)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е Дело № А43-10303/2022

г. Нижний Новгород 27 марта 2023 года

Дата объявления резолютивной части решения 07 марта 2023 года.

Дата изготовления решения в полном объеме 27 марта 2023 года.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Дерендяевой Анастасии Николаевны (шифр 57-243),

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Нижний Новгород,

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «XXI век строй» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) г. Нижний Новгород,

о взыскании 582 380 руб. 59 коп.,

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «XXI век строй» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) г. Нижний Новгород,

к министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Нижний Новгород,

о признании сделки недействительной,

при участии представителей: от истца: ФИО2 – доверенность от 21.12.2022, от ответчика: не явился,

установил:

заявлены требования о взыскании 22 963 руб. 66 коп.

Представитель истца в судебном заседании первоначальные исковые требования с учетом уточнений поддержал в полном объеме; встречный иск не признал, заявил ходатайство о приобщении дополнительных доказательств по делу.

Ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте проведения судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку уполномоченного представителя в судебное заседание не обеспечил.

Ходатайство истца о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств судом удовлетворено на основании статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

02.03.2023 в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 07.03.2023 до 09 часов 10 минут.


В указанное время рассмотрение дела продолжено в отсутствие представителей сторон.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон по имеющимся доказательствам.

Как следует из материалов дела, 08.11.2012 между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (в настоящее время – Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области; арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «XXI век строй» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 18-3602с, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 6239.00+/-28.00 кв.м., кадастровый номер 52:18:0040282:2458, категория земель – земли населенных пунктов; местоположение земельного участка: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская обл., г. Н. Новгород, Автозаводский район, Южное шоссе, дом № 43а, для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию многофункционального молодежного спортивно-развлекательного центра с торговыми помещениями, котельной и подземной парковкой.

Срок окончания аренды установлен 21.09.2016 (пункт 2.1 договора). Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 08.11.2012.

В пунктах 4.1- 4.4 договора стороны установили, что годовая арендная плата за участок начисляется согласно приложению № 3 «Расчет арендной платы», являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, и составляет на дату заключения договора241 199 руб. 74 коп.

Арендатор своевременно, ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца перечисляет арендную плату за текущий месяц.

Согласно пункту 4.4 договора размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год. В адрес арендатора направляется соответствующее уведомление в порядке, установленном пунктом 3.1.4 договора.

Как указывает истец, арендатор не исполнял надлежащим образом принятые на себя обязательства, в связи с чем по расчету истца образовалась задолженность в сумме 7 467 721 руб. 62 коп. за период с 01.07.2017 по 31.12.2021.

Истец обращался к ответчику с претензией с требованием погасить имеющуюся задолженность, которая оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд усматривает правовые основания для частичного удовлетворения требований, исходя из следующих обстоятельств дела, норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований ─ в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную


плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен до 21.09.2016.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Факт передачи арендатору земельного участка подтверждается представленным в материал дела актом приема-передачи, в связи с чем у арендатора возникла обязанность по внесению арендных платежей.

Обязательство по внесению арендной платы за период с 01.07.2017 по 31.12.2021 ответчиком не исполнено надлежащим образом, согласно расчету истца имеется задолженность за указанный период в сумме 7 467 721 руб. 62 коп.

В соответствии с частью 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, поэтому принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит обязательному применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Из названных норм следует, что арендодатель вправе потребовать от своего контрагента уплаты арендных платежей, рассчитанных в соответствии с действующим нормативным правовым актом.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 4 мая 2016 № 247 "Об утверждении методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена" утверждена Методика расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена


(далее - Методика), и определены значения коэффициента вида разрешенного использования земель (Кври).

Таким образом, при разрешении настоящего спора, исходя из того, что арендная плата является регулируемой, с даты вступления в силу (01.06.2016) постановления Правительства 04.05.2016 N 247, принятого позднее и установившего иной по сравнению с постановлением от 09.01.2008 N1 порядок определения арендной платы следует применять постановление № 247.

По расчету истца, произведенному в соответствии с Постановлением Правительства Нижегородской области от 4 мая 2016 № 247 "Об утверждение методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена", у ответчика с учётом применения ставки «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры)» имеется задолженность по арендной плате в размере 7 467 721.62 руб. за период с 01.07.2017 по 31.12.2021.

Пунктом 6 Методики, утвержденной Постановлением Правительства Нижегородской области от 4 мая 2016 № 247, определено, что при предоставлении земельного участка для строительства арендная плата за земельный участок рассчитывается в соответствии с пунктом 4 настоящей Методики.

В соответствии с пунктом 4 Методики размер арендной платы в случае, указанном в подпункте "б" пункта 2 настоящей Методики, рассчитывается по формуле: А = КСЗ x Кври x Ки, где: А - годовой размер арендной платы, руб.; КСЗ - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; Кври - коэффициент вида разрешенного использования земельных участков.

Расчет истца за период с 01.07.2017 по 31.12.2021 произведен в соответствии с Постановлением Правительства Нижегородской области от 4 мая 2016 № 247, проверен судом и признан верным.

Вместе с тем в материалы дела представлено платежное поручение от 09.11.2022 № 288 на сумму 959 руб. 28 коп., из назначения платежа которого следует, что ООО «СК «АЛАТЫРЬ» произвело оплату арендной платы за ООО «XXI ВЕК СТРОЙ» в сумме 959 руб. 28 коп. за землю по дог. 18-3602 от 08.11.2012 (частично основной платеж) по пис. 37 от 08.11.2022.

Согласно положениям пунктом 1, 2 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в случаях, в том числе, когда должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства.

В соответствии с пунктом 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" по смыслу пунктов 1 и 2 статьи 313 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, лишь в случаях, когда должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства либо кредитор знал или должен был знать, что исполнение возложено должником на указанное третье лицо или такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество.

Вместе с тем даже при наличии обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 статьи 313 ГК РФ, кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное третьим лицом, и, соответственно, не считается просрочившим, если из закона, иных правовых актов, условий или существа обязательства вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично (пункт 3 статьи 313 ГК РФ).


По смыслу данной нормы должник вправе исполнить обязательство, не требующее личного исполнения, самостоятельно или, не запрашивая согласия кредитора, передать исполнение третьему лицу. Праву должника возложить исполнение на третье лицо корреспондирует обязанность кредитора принять соответствующее исполнение. При этом закон не наделяет добросовестного кредитора, не имеющего материального интереса ни в исследовании сложившихся между третьим лицом и должником отношений, ни в установлении мотивов, побудивших должника перепоручить исполнение своего обязательства другому лицу, полномочиями по проверке того, действительно ли имело место возложение должником исполнения обязательства на третье лицо.

Доказательства того, что принятие кредитором предложенного третьим лицом за должника исполнения привело к нарушению прав и законных интересов самого должника, в материалах дела отсутствуют.

В материалы дела не представлено доказательств наличия между истцом и ООО «СК «АЛАТЫРЬ» договорных либо иных гражданско-правовых отношений.

ООО ТД «СК «АЛАТЫРЬ», совершая спорный платеж, действовало добровольно и знало как об отсутствии у него договорных отношений с истцом.

Таким образом, суд приходит к выводу о частичной оплате задолженности ООО ТД «СК «АЛАТЫРЬ» за ООО «XXI ВЕК СТРОЙ» на сумму 959 руб. 28 коп.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что задолженность ответчика перед истцом по оплате арендных платежей по договору за период с 01.07.2017 по 31.12.2021 составляет 7 466 762 руб. 34 коп.

Кроме того Министерством заявлено требование о взыскании с ответчика 1 669 179 руб. 32 коп. неустойки за период с 21.09.2016 по 21.12.2021.

По правилам статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (часть 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответственность арендатора за неуплату арендных платежей в установленный договором срок в виде пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки установлена пунктом 5.2 договора.

Расчет истца судом проверен и признан верным.

Ответчик требование о взыскании пеней, не и их расчет не оспорил, контррасчет не представил.

Поскольку факт просрочки оплаты подтверждается материалами дела и доказательств погашения пеней в дело также не представлено, требование истца о взыскании с ответчика 1 669 179 руб. 32 коп. пени за период с 21.09.2016 по 21.12.2021 является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «XXI век строй» о признании недействительной сделку по изменению в одностороннем порядке условий договора аренды № 18-3602с о размере арендной платы, оформленную уведомлением № 326-27969//22 от 25.01.2022.

В оспариваемом уведомлении отражено: согласно акту обследования земельного участка от 23.07.2021 на арендуемом земельном участке располагается нежилое здание с прилегающей территорий, строительство которого завершено и имеющего признаки начала предпринимательской деятельности. Расчет арендной платы по договору аренды производится на основании постановления Правительства Нижегородской области от 09.01.2008 № 1 и постановления администрации г. Нижнего Новгорода от 21.12.2004 № 66, в связи арендная плата должна начисляться по ставке «Прочие», а не по ставке «Строительство» как осуществляется в настоящее время.


В связи с чем Министерство в названном уведомлении отражает расчет арендной платы за фактическое использование земельного участка с 23.07.2021 со ставкой «Прочие» в размере 1 704 243 руб. 24 коп. в год.

По смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий договора как действие юридического лица, направленное на изменение гражданских прав и обязанностей, признается сделкой.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Вопреки отраженному в спорном уведомлении порядку определения арендной платы расчет платы за пользование земельным участком должен производиться в соответствии с Методикой расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 N 247 (далее - Методика № 247), а не на основании постановления Правительства Нижегородской области от 09.01.2008 № 1.

Из материалов дела следует, представителями ГБУНО «Кадастровая оценка» проведено обследование спорного земельного участка, по результатам которого установлены следующие сведения о фактическом использовании земельного участка: сведения об ограждении земельного участка – не огражден; сведения о фактических границах земельного участка – соответствуют данным публичной кадастровой карты; фактическое использование земельного участка – под нежилым зданием с прилегающей территорией; здания, строения, сооружения, фактически расположенные на земельном участке и вид их использования – нежилое здание, количество этажей – 4, материал стен - прочие материалы; сведения о наличии наземных коммуникаций: газоснабжение – не выявлено, электроснабжение – имеется; соответствие деятельности, фактически осуществляемой на земельном участке виду разрешенного использования земельного участка – строительство завершено.

Однако выводы Министерства о завершении строительства, отраженные в акте обследования от 23.07.2021, опровергаются представленными в материалы дела доказательствами, в том числе продлением 11.01.2022 действия разрешения на строительство, выданного 10.12.2018, сроком до 30.06.2022; а также акты технологического присоединения строящегося объекта к водоснабжению и электричеству АО «Нижегородский водоканал», АО «Энергосетевая компания» от 29.06.2022, 10.12.2021 соответственно. Из указанных актов следует, что присоединение к сетям водоканала осуществлено 29.06.2022, к источникам электропитания – 10.12.2021.

17.08.2022 обществу на основании результатов проверки объекта капитального строительства (Акт проверки от 12.08.2022) Инспекцией государственного строительного надзора Нижегородской области выдано Решение об отказе в выдаче заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требования проектной документации, в котором установлены 25 пунктов несоответствия выполненных работ


утвержденной проектной документации, отражены не завершенные работы (Приказ Инспекции от 17.08.2022).

Как следует из материалов дела, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано обществу 01.12.2022.

Таким образом, из представленных в материалы дела доказательств следует, что на дату проведения осмотра (23.07.2021) строительство объекта не было завершено, в связи с чем отраженные в уведомлении от 25.01.2022 сведения являются недостоверными и не подтверждены документально.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, с целью установления между сторонами правовой определенности в сложившихся правоотношениях, суд пришел к выводу, что требования истца по встречному иску о признании недействительным уведомление об изменении арендной платы от 25.01.2022 № 326-27969/22 являются обоснованными и правомерными, в связи с чем подлежат удовлетворению.

Расходы на оплату государственной пошлины за рассмотрение первоначального искового заявления в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям и подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации в размере 68 677 руб. 78 коп., так как истец на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение встречного требования в порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 176, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «XXI век строй» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) г. Нижний Новгород, в пользу министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), <...> 466 762 руб. 34 коп. долга за период с 01.07.2017 по 31.12.2021 и 1 669 179 руб. 32 коп. пени за период с 21.09.2016 по 21.12.2021.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

В удовлетворении остальных исковых требований истцу отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «XXI век строй» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) г. Нижний Новгород, в доход федерального бюджета 68 677 руб. 78 коп. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. Встречные исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным уведомление об изменении арендной платы от 25.01.2022 № 326-27969/22.

Взыскать с министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Нижний Новгород, в пользу общества с ограниченной ответственностью «XXI век строй» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), <...> 000 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.


Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, если оно не будет отменено или изменено таким постановлением.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с даты принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы; если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья А.Н. Дерендяева

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Федеральное казначействоДата 13.01.2022 5:18:08

Кому выдана Дерендяева Анастасия Николаевна