Решение от 23 ноября 2018 г. по делу № А20-3817/2018

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-3817/2018
г. Нальчик
23 ноября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена "16" ноября 2018 года

Решение в полном объеме изготовлено "23" ноября 2018 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Х.Н. Шогенова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по общества с ограниченной ответственностью "Союзстройсервис" (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик

о признании уведомления недействительным и обязании зарегистрировать переход права собственности,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора- ФИО2;

при участии:

от заявителя: ФИО3 -по доверенности от 08.11.2017 года №3;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике: ФИО4 -по доверенности от 29.08.2018 года №183/01-32;

третье лицо: ФИО2 -личность удостоверена.

УСТАНОВИЛ :

общество с ограниченной ответственностью "Союзстройсервис" г. Нальчик обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в котором просит:

- признании уведомления о приостановке государственной регистрации от 04.06.2018 №07/001/090/2018-085 недействительным.

-признать договор купли-продажи от 01.11.2016 расторгнутым на основании соглашения о расторжении от 15.03.2017 .

-признать соглашение о расторжении от 15.03.2017 достаточным основанием для регистрации перехода права собственности на квартиру с кадстровым номером 07:09:0000000:52336 от ФИО2 к ООО "Союзстройсервис".

-обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республики зарегистрировать переход права собственности на квартиру с кадастровым номером 07:09:0000000:52336, согласно поданным на регистрацию документам.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора привлечен ФИО2;

В судебном заседании представитель заявителя просил признать недействительным уведомление о приостановлении государственной регистрации, признать договор купли-продажи расторгнутым, просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица - возражала против заявленных требований, пояснив, что решение о приостановлении государственной регистрации было принято в связи с тем, что представленные документы на регистрацию перехода права собственности не соответствовали требованиям законодательства.

Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела 23.05.2018 истцом были подал документы на государственную регистрацию прав на квартиру, расположенную по адресу: 360000, КБР. <...>/ФИО5, д. 1/18. кв. 47 на основании соглашения о расторжении договора купли продажи от 15.03.2017, через ГБУ «МФЦ».

04.06.2018 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике приняло решение о приостановлении государственной регистрации права собственности (перехода права) в отношении объекта недвижимости: кадастровый номер 07:09:0000000:52336, расположенное по адресу: КБР, <...>/ФИО5, д.1/18. кв. 47 в связи с имеющимися противоречиями между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (уведомление от 04.06.2018 «07/001/090/2018-085), указав, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; в соответствии со ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст.556 ГК РФ) Переход права на вышеуказанную квартиру зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости на основании договора купли продажи и акта приема передачи от 01.11.2016г., также в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано (на основании заявления сторон сделки) погашение ограничения (обременения) на основании статьи 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ "Об ипотеке недвижимости").

Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Общество считает, что данное приостановление в государственной регистрации не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Установив фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, арбитражный суд находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя при этом из следующих мотивов.

01.11.2016 между ООО «Союзстройсервис» и гражданином ФИО2 был заключён договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: 360000, КБР, <...>/ФИО5, д.1/18. кв. 47, зарегистрированный в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике 02.11.2016 номер регистрации 07-07/001-07/001/02/2016.

Согласно п. 1.3 договора по соглашению сторон недвижимое имущество было продано по цене 3 200 000 рублей.

После начала эксплуатации указанной квартиры выявились дефекты, исключающие возможность проживания в ней.

ФИО2 была проведена экспертиза по обследованию технического состояния конструкций квартиры, в ходе которой были выявлены многочисленные нарушения строительных норм и правил.

15.03.2017 года между ООО «Союзстройсервис» и гражданином ФИО2 было заключено соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры от 01.11.2016 года.

Стороны пришли к соглашению о том, что причиной расторжения договора купли-продажи квартиры явились выявленные сторонами 17.01.2017 года в ходесовместного осмотра «предмета договора», без составления письменного акта,нарушение строительных норм и правил имеют скрытый характер, и не могли бытьвыявлены до подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи от01.11.2016 г., но существовали до их подписания: несоответствия «предмета договора»заявленному качеству, то есть обнаружены неустранимые недостатки которые не могутбыть устранены без несоразмерных материальных расходов и недостатки, которыебудут проявляться вновь после их устранения.

ООО «Союзстройсервис» в соответствии с соглашением обязался: в срок до 05.04.2017г. единовременно наличными денежными средствами возвратить денежную сумму, полученную от ФИО2 при подписании договора купли-продажи квартиры от 01.11.2016 года, в размере 1 017 722 рубля: компенсировать убытки в размере 200 000 руб., понесенные вследствие пользования и ухода за квартирой: возвратить в ОАО АКБ «Связь-Банк» денежную сумму в размере 1 2 75 239 рублей, полученную на основании кредитного договора № <***> от 13.10.2016 года, заключенного с «Связь-Банком» для приобретения квартиры; перечислить на счет № 40817810610083224 187 открытый ОАО АКБ «Связь-Банк» для целей указанных в договоре банковского счета № <***> от 13.11.2016 года денежную сумму в размере 1 013 053 рубля, для осуществления «банком» последующего возврата данной суммы ФКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» в рамках договора целевого жилищного займа, заключенного в г. Москва № 1609/00238180 от 13.10.2016 года. В связи с тем, что обязанности по соглашению о расторжении договора не были исполнены обществом, ФИО2 обратился в Нальчикский городской суд с иском о возврате денежных средств по соглашению о расторжении договора купли-продажи от 15.03.2017 года.

Вступившим в законную силу решением Нальчикского городского суда от 23.08.2017 года по делу №2-3454/2017 исковые требования ФИО2 были удовлетворены частично.

С общества с ограниченной ответственностью ""Союзстройсервис" было взыскано в пользу ФИО6 :

-1 275 239 руб. , полученных на основании кредитного договора <***> от 13.10.2016 года, заключенному для приобретения квартиры;

-1 013 053 руб. полученных в рамках договора целевого жилищного займа, №1609/00238180 от 13.10.2016 года;

-417 722 руб. уплаченные наличными при подписании договора купли-продажи квартиры от 01.11.2016 года;

-200 000 руб. в виде убытков, понесенных вследствие пользования и ухода за квартирой, расположенной по адресу: <...>/ФИО5, д. 1/18 кв. 47;

-1 582 627,28 руб. неустойку от оплаченной суммы;

-2 244 320.64 штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя , а всего взыскать 6 732 961,92(шесть миллионов семьсот тридцать две тысячи девятьсот шестьдесят один) руб. 92 коп.

Передаточным актом от 13.02.2018 года в соответствии с соглашением от 15.03.2017 года о расторжении договора купли-продажи квартиры от 01.11.20116 года ФИО6 передал обществу с ограниченной ответственностью "Союзстройсервис" квартиру, расположенную по адресу:360000, КБР, <...>/ФИО5, д. 1/18, кв. 47, именуемое в дальнейшем "недвижимое имущество", а общество с ограниченной ответственностью "Союзстройсервис" принял указанную квартиру в том виде в котором она была на момент подписания соглашения о расторжении договора купли-продажи.

22.01.2018 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" вынесено Уведомление о погашении ограничения (обременения) права на объект недвижимости с кадастровым номером №07:09:0000000:52336, квартира, назначение: нежилое, общая площадь 100.4 кв.м, этаж 3, адрес: КБР, <...>/ФИО5, д. 1/18, кв.47 по заявлению ФИО2 и ФИО7, действующий от имени Межрегиональный коммерческий банк развития связи и информатики ПАО АКБ "Связь Банк" на основании заявления о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права (ограничения (обременения) права от 18.01.2018 №07/001/060/2018-147.

Также в материалах дела содержится справка ПАО АКБ "Связь-Банк" об отсутствии задолженности по кредитному договору <***> (далее-кредитный договор), данная задолженность была погашена 09.01.2018 года.

Статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) закрепляет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав может быть проведена на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно п. 1 ст. 18 Закона о регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со ст. 9, 13 Закона о регистрации регистрирующий орган проводит правовую экспертизу документов, представленных на регистрацию права, а именно их действительность и наличие соответствующих прав у лица, проверяет законность сделки и устанавливает отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами. Правовая экспертиза регистрирующего органа сводится к проверке представленных на регистрацию документов на предмет их полноты и соответствия требований Закона о регистрации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 указанного закона в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Законом для государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц, если полагают, что ненормативный акт, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для признания арбитражным судом действия (бездействия) незаконным необходима совокупность двух обстоятельств: несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). В силу статей 9, 13, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат: право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Управление осуществляет свою деятельность на основании Положения, утвержденного приказом Росреестра 23.01.2017 № П/0027, и в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости) и иными нормативно-правовыми актами.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закон о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно нормам статей 9, 13 Закона о государственной регистрации (в редакции, действующей на момент принятия оспариваемых действий (бездействия) регистрирующий орган должен проводить правовую экспертизу документов, представленных для регистрации права, а именно их действительность и наличие соответствующих прав у лица, проверять законность сделки и устанавливать отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными.

Пунктом 1 ч. 1 ст. 14 Закона о недвижимости установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации основанием для государственной регистрации наличия, возникновения прав на недвижимое имущество являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации предусматривает, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно статье 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе: - акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; - иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно ч. 4 ст. 18 Закона о недвижимости к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются следующие необходимые документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3)иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным закономи принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 21 Закона о недвижимости, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством РФ должностных лиц.

Суд на основании вышеизложенного пришёл к выводу о том, что уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике о приостановлении государственной регистрации прав от 04.06.2018 года №07/001/090/2018-085 является незаконным и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 3 части 5 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) восстановление права лица, нарушенного решением, требует возложения на этот орган обязанности совершения определенных действий.

Следовательно, для устранения допущенных нарушений прав Общества необходимо обязать Управление Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике возобновить процедуру государственной регистрации перехода права собственности и зарегистрировать переход права собственности на квартиру с кадастровым номером 07:09:0000000:52336, согласно поданным на регистрацию документам.

При таких обстоятельствах суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л :

1. Заявление ООО "Союзстройсервис" удовлетворить.

2. Признать уведомление о приостановке государственной регистрации от 04.06.2018 №07/001/090/2018-085 недействительным.

3. Признать договор купли-продажи от 01.11.2016 расторгнутым на основании соглашения о расторжении от 15.03.2017 .

4. Признать соглашение о расторжении от 15.03.2017 достаточным основанием , для регистрации перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером 07:09:0000000:52336 от ФИО2 к ООО "Союзстройсервис".

5. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике зарегистрировать переход права собственности на квартиру с кадастровым номером 07:09:0000000:52336, согласно поданным на регистрацию документам.

6. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня принятия.

Судья Х.Н. Шогенов