Решение от 28 сентября 2020 г. по делу № А12-12281/2020

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград

«28» сентября 2020 г.

Дело № А12-12281/2020

Резолютивная часть решения объявлена 22 сентября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 28 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пономаревой Елены Викторовны,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козленковой Викторией Александровной,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «ИнвестГражданСтрой» – ФИО1, доверенность от 29.01.2019;

от общества с ограниченной ответственностью «Наш Дом – И» – ФИО2, доверенность от 09.01.2020; ФИО3, директор, решение № 01 от 14.04.2015;

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ИнвестГражданСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Наш Дом – И» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора участия в долевом строительстве жилья, прекращении записи о регистрации, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «ДомСтройИнвест» ФИО4, учредителя общества с ограниченной ответственностью «ДомСтройИнвест» ФИО5, учредителя общества с ограниченной ответственностью «ДомСтройИнвест» ФИО6, управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ИнвестГражданСтрой» обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Наш Дом – И», в котором просило расторгнуть договор участия в долевом строительстве жилья от 12.12.2016 № 3-6-5/1216, прекратить запись № 34-34/001-34/001/024/2016-3297/1 от 27.12.2016 о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости договора участия в долевом строительстве жилья от 12.12.2016 № 3-6-5/1216.

Впоследствии истец отказался от исковых требований в части расторжения договора участия в долевом строительстве жилья от 12.12.2016 № 3-6-5/1216, настаивал на удовлетворении требования о прекращении записи № 34-34/001-34/001/024/2016-3297/1 от 27.12.2016 о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости договора участия в долевом строительстве жилья от 12.12.2016 № 3-6-5/1216.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Учитывая, что отказ от иска относится к распорядительным правам истца, обусловленным его материальными притязаниями, является проявлением принципов равенства сторон и состязательности судопроизводства в арбитражном суде, при этом мотивы, побудившие заявителя отказаться от иска, юридического значения фактически не имеют и обязательному выяснению и оценке при разрешении соответствующего ходатайства не подлежат, поскольку главным является не мотив отказа, а его последствия; отказ от иска подписан уполномоченным лицом; исходя из наличия у истца соответствующего процессуального права на заявление ходатайств, не установив противоречия закону, нарушений прав и законных интересов других лиц, суд принял отказ общества с ограниченной ответственностью «ИнвестГражданСтрой» от иска в заявленной части.

При рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Как следует из документов, представленных в материалы дела, 12 декабря 2016 года ООО «Наш Дом-И» и ООО «ДомСтройИнвест» заключен договор №3-6-5/1216 участия в долевом строительстве жилья, согласно которому ООО «ДомСтройИнвест» обязалось построить многоквартирный жилой дом №1 по улице Хорошева и улице Космонавтов в мкр. 132 Дзержинского района Волгограда (ЖК «Чайка 2.0») и передать в собственность ООО «Наш Дом-И» квартиру №3-6-5, а ООО «Наш Дом-И» обязалось оплатить цену договора в размере 1 822 260 рублей.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.09.2018 по делу № А12-43841/2017 ООО «ДомСтройИнвест» признано банкротом.

Многоквартирный жилой дом №1 по улице Хорошева и улице Космонавтов в мкр. 132 Дзержинского района Волгограда признан проблемным объектом с множеством обманутых дольщиков.

Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области, инспекцией государственного строительного надзора Волгоградской области, администрацией Волгограда, ООО «ИнвестГражданСтрой», ООО «ДомСтройИнвест» и учредителями ООО «ДомСтройИнвест» ФИО6 и ФИО5 13 декабря 2017 года заключено соглашение о намерении завершить строительство жилого комплекса «Чайка 2.0» (многоквартирный дом №1 по ул. Хорошева и ул. Космонавтов в мкр. 132 Дзержинского района Волгограда) и передачи жилых помещений участникам долевого строительства, согласно которому на место застройщика ООО «ДомСтройИнвест» заступил новый инвестор-застройщик - ООО «ИнвестГражданСтрой, выразившее намерение согласно пункту 2.3 осуществить мероприятия по строительству проблемного объекта и заключению с лицами, заключившими и исполнившими надлежащим образом договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а также лицами, заключившими и надлежащим образом исполнившими договоры уступки прав требований по указанным договорам, соглашения, предметом которых будет являться строительство нового многоквартирного дома и передача указанным лицам по завершении строительства объектов долевого участия.

Согласно пункту 3.1.4 вышеупомянутого соглашения о реализации инвестор обязуется в течение 6 месяцев со дня подписания настоящего соглашения обеспечить подписание с участниками долевого строительства, надлежащим образом исполнившими свои обязательства по договорам, на основании которых такие граждане имеют право требовать жилое помещение в проблемном объекте, соглашения о принятии на себя прав и обязанностей застройщика проблемного объекта.

По мнению истца, из названного соглашения непосредственно следует обязанность ООО «ИнвестГражданСтрой» заключить соглашения к договорам участия в долевом строительстве только с гражданами, однако аналогичной обязанности в отношении юридических лиц не установлено. ООО «ИнвестГражданСтрой» не приняло на себя полностью или частично обязательства первоначального застройщика (ООО «ДомСтройИнвест), в том числе по исполнению договоров о долевом участии, заключенных с юридическими лицами.

В обоснование уточненных исковых требований истец указал, что индивидуальный договор о смене застройщика по договору участия в долевом строительстве жилья от 12.12.2016 № 3-6-5/1216 с истцом не заключался в установленном порядке. Запись о регистрации спорного договора участия препятствует ООО «ИнвестГражданСтрой» в реализации объекта недвижимости. Запись о регистрации договора участия основана на несуществующем праве.

Судом установлено и следует из материалов дела, ООО «ДомСтройИнвест» (застройщик) и ООО «Наш Дом-И» (дольщик) заключен договор от 12.12.2016 № 3-6-5/1216 участия в долевом строительстве жилья, в соответствии с пунктом 1.1 которого застройщик за счет привлечения средств дольщика осуществляет строительство объекта капитального строительства «Многоквартирные жилые дома № 1, 2, 3 по улице Хорошева и улице Космонавтов в мкр. Дзержинского района Волгограда. 1 этап. Многоквартирный жилой дом № 1» на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030075:44 площадью 15006 кв.м., расположенном по адресу: Волгоградская область, Волгоград, Дзержинский район, в юго-восточной части микрорайона 132, находящемся в аренде согласно договору от 16.06.2008 № 8050, по согласованному проекту с вводом в эксплуатацию 4 квартал 2017 года. Объектом долевого строительства выступает двухкомнатная квартира №3-6-5, проектной площадью 55,22 кв.м., том числе 32,29 кв.м, жилой площади, расположенной на шестом этаже жилого дома №1 по адресу: Волгоград, улица Хорошева и улица Космонавтов в мкр. Дзержинского района.

В соответствии с пунктом 1.6 указанного договора цена договора определена в размере 1 822 260 рублей.

27 декабря 2016 года управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области проведена государственная регистрация договора от 12.12.2016 № 3-6-5/1216 участия в долевом строительстве жилья за номером 34-34/001-34/001/024/2016-3297/1.

Согласно представленным ответчиком в материалы дела документам 10 апреля 2017 года ООО «ДомСтройИнвест» (первоначальным кредитором), ООО «Наш Дом-И» (должником) и ОАО «Завод железобетонных изделий и конструкций» (новый кредитор) заключено соглашение об уступке права требования № 5, в соответствии с пунктом 1.1 которого первоначальный кредитор передал новому кредитору в полном объеме право требования по договору № 3-6-5/1216 участия в долевом строительстве жилья от 12.12.2016, заключенному первоначальным кредитором (застройщик) и должником (дольщик), а новый кредитор принял право требования в сумме 1 403 166 рублей 10 копеек и стал кредитором должника по вышеуказанному договору.

В соответствии с пунктом 1.5 вышеупомянутого соглашения с момента заключения настоящего соглашения обязательства должника (дольщик) перед первоначальным кредитором по договору от 12.12.2016 № 3-6-5/1216 участия в долевом строительстве жилья считаются прекращенными.

При этом судом установлено наличие у ОАО «Завод железобетонных изделий и конструкций» перед ООО «Наш Дом-И» обязательства по оплате выполненных по договору от 22.04.2015 № 4 подряда работ по устройству перегородок (кирпич. ПГП), отделочные работы на объекте «Многоквартирный жилой дом № 1 со встроенными помещениями ДОУ в кв. 05-08-023 Ворошиловского района Волгограда».

Как указывалось выше, решением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.09.2018 по делу А12-43841/2017 ООО «ДомСтройИнвест» признано несостоятельным (банкротом).

ООО«Наш Дом-И» в рамках дела о банкротстве ООО «ДомСтройИнвест» обратилось в суд с заявлением о включении требований о передаче жилого помещения - квартиры со строительным номером № 3-6-5, состоящей из двух жилых комнат, кухни, балкона, ванной комнаты, туалета, коридора, проектная площадь - 55,22 кв.м., с высотой потолков - 2.53 кв.м., жилая площадь квартиры - 32,29 кв.м., стоимостью 1 403 166 рублей 10 копеек.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 31.01.2019 по делу №А12-43841/2017 в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «ДомСтройИнвест» включено требование ООО «Наш Дом-И» о передаче жилого помещения - квартиры со строительным номером № 3-6-5, расположенной на шестом этаже жилого дома №1 по адресу: Волгоград, улица Хорошева и улица Космонавтов в мкр. Дзержинского района, в размере произведенной оплаты 1 403 166 рублей 10 копеек.

При этом судом в рамках дела №А12-43841/2017 установлено, что дольщик обязательства по оплате исполнил в полном объеме, что подтверждается также справкой от 29.09.2017, выданной застройщиком, об отсутствии финансовых претензий по договору от 12.12.2016 № 3-6-5/1216 участия в долевом строительстве жилья.

Изложенные обстоятельства в силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются обязательными для суда и не подлежат доказыванию вновь.

Основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (часть 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.

Судом установлено, строительство спорного многоквартирного жилого дома осуществлялось в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 13 которого в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Целью залога объекта незавершенного строительства является обеспечение исполнения застройщиком обязательств по строительству и передаче участнику долевого строительства объекта строительства (статья 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения (пункт 3 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Таким образом, смена застройщика не является основанием для прекращения обязательств у нового застройщика перед участниками долевого строительства по передаче им помещений, соответствующих условиям заключенных договоров участия в долевом строительстве.

Участники долевого строительства в рамках дела о банкротстве застройщика предъявляют по своему выбору требования о передаче им жилых помещений и (или) денежные требования (статьи 201.4, 201.11, 201.14 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Вместе с тем доказательств, подтверждающих предъявление ответчиком в рамках дела о банкротстве ООО «ДомСтройИнвест» денежного требования, в материалами дела не имеется, в связи с чем у застройщика сохранились обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Исполнение или прекращение по предусмотренным законом основаниям указанных обязательств не подтверждено, что не позволяет считать прекращенным запись о договоре участия в долевом строительстве.

Кроме того, в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В рамках настоящего спора вопросы о недействительности, расторжении, превращении каких-либо договоров не разрешались.

С учетом изложенного в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

принять отказ общества с ограниченной ответственностью «ИнвестГражданСтрой» от требования расторжения договора от 12.12.2016 № 3-6-5/1216 участия в долевом строительстве жилья. Производство по делу в указанной части прекратить в связи с отказом истца от иска в данной части.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в течение месяца со дня его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

СУДЬЯ Е.В. Пономарева