Решение от 4 мая 2023 г. по делу № А32-25999/2022

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-25999/2022
г. Краснодар
04 мая 2023 года
Резолютивная часть решения 27 апреля 2023 года

Полный текст судебного акта изготовлен 04 мая 2023 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ГК «Российские автомобильные дороги», г. Москва (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Краснодар, ст. Старокорсунская (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

об изъятии земельных участков для государственных нужд,

при участии:

от истца: ФИО2 – доверенность (до и после перерыва),

ФИО3 – доверенность,

от ответчика: ФИО4 – доверенность (до и после перерыва),

эксперт ООО «Краснодарское агентство экспертизы собственности»: ФИО5 – паспорт,

эксперты ООО «Сити-Консалт»: ФИО6 – паспорт и ФИО7 – паспорт,



УСТАНОВИЛ:

ГК «Российские автомобильные дороги», г. Москва (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Краснодар, ст. Старокорсунская (далее – ответчик) с исковым заявлением, в котором просит:

1. Изъять у ответчика для государственных нужд Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 23:40:0301001:362 общей площадью 949 кв. м., земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:7948 общей площадью 560 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 23:40:0201073:314 общей площадью 656 кв. м., земельный участок с кадастровым номером 23:40:0201072:317 общей площадью 154 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, <...>.

2. Предоставить возмещение ответчику за изымаемое для государственных нужд Российской Федерации имущество в размере 4 588 831 (четыре миллиона пятьсот восемьдесят восемь тысяч восемьсот тридцать один) руб. 00 коп.

3. Обратить решение суда к немедленному исполнению.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.08.2022 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Краснодарское агентство экспертизы собственности», эксперту ФИО5

11.10.2022 в суд поступило экспертное заключение ООО «Краснодарское агентство экспертизы собственности» № 275/09-22 от 06.10.2022.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.01.2023 г. по делу назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Сити-Консалт» ФИО6 и ФИО7

06.03.2023 г. в суд поступило экспертное заключение ООО «Сити-Консалт» № 012323.01 от 03.03.2023 г.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2023 г. удовлетворено ходатайство ответчика о вызове экспертов, в судебное заседание вызваны эксперт ООО «Краснодарское агентство экспертизы собственности» ФИО5 и эксперты ООО «Сити-Консалт» ФИО6 и ФИО7

В судебном заседании опрошены эксперты: ФИО5, ФИО6 и ФИО7, ответы на вопросы отражены в аудиозаписи судебного заседания.

Представитель ответчика в судебном заседании ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Представитель истца в судебном заседании возражал против назначения повторной экспертизы, ссылаясь на то, что объект имеет стратегическое значение, назначение повторной экспертизы приведет к затягиванию рассмотрения спора об изъятии земельных участков.

В судебном заседании 20.04.2023 г. в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) до 27.04.2023 г. до 10-30 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено с участием сторон.

Представитель ответчика пояснил, что после раздела исходного земельного участка ЕГРН в настоящее время не содержит сведения о собственнике оставшегося земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:7947. В связи с чем, ответчик просит суд внести решением по настоящему делу запись в ЕГРН о праве собственности ИП ФИО1 на оставшийся участок.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено.

Суд, рассматривая ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы, исходил из следующего.

Согласно ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Между тем, в рассматриваемом случае суд не усматривает предусмотренных в статье 87 АПК РФ оснований для проведения повторной экспертизы. Суд считает, что эксперты при опросе дали полные ответы на все поставленные перед ними вопросы, у суда отсутствуют основания для иного толкования выводов.

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы. Оснований не доверять выводам эксперта, имеющего необходимые специальные познания и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

При таких обстоятельствах ходатайство ответчика о назначении по делу повторной экспертизы подлежит отклонению.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

ГК «Автодор» осуществляет деятельность по реализации проекта: «Автомобильная дорога М-4 «Дон» Москва – Воронеж - Ростов-на-Дону - Краснодар - Новороссийск. Строительство транспортной развязки в разных уровнях на км 1522+200 автомобильной дороги М-4 «Дон», Краснодарский край» на основании Федерального закона от 17.07.2009 г. № 145-ФЗ «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о Государственной компании) в соответствии с Федеральным законом от 08.11.2007 г. № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановлением Правительства Российской Федерации от 20.12.2017 г. № 1596 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Развитие транспортной системы», приказом министерство транспорта Российской Федерации от 13.01.2010 г. № 5 «Об установлении и использовании полос отвода автомобильных дорог федерального значения».

Согласно распоряжению Федерального дорожного агентства от 20.01.2021 г. №52-р утверждена документация по планировке территории объекта: «Об утверждении документации по планировке территории объекта «Автомобильная дорога М-4 «Дон» Москва – Воронеж - Ростов-на-Дону - Краснодар - Новороссийск. Строительство транспортной развязки в разных уровнях на км 1522+200 автомобильной дороги М-4 «Дон», Краснодарский край»».

В соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной Распоряжением Федерального дорожного агентства от 20.01.2021 г. № 52-р, в полосу отвода проектируемого объекта попадает земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:6525 площадью изъятия 946 кв.м., 560 кв.м., 656 кв.м., 154 кв.м. из земель категории сельскохозяйственного назначения, принадлежащий на праве собственности ИП ФИО1

Границы изымаемых земельных участков установлены документацией по планировке территории (проект межевания территории), утвержденной распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 20.01.2021 г. №52-р.

Распоряжением Федерального дорожного агентства от 08.04.2021 г. № 1271-р «Об изъятии для государственных нужд Российской Федерации земельных участков в целях обеспечения реализации проекта «Автомобильная дорога М-4 «Дон» Москва - Воронеж - Ростов-на-Дону -Краснодар - Новороссийск. Строительство транспортной развязки на разных уровнях на км 1522+200 автомобильной дороги М-4 «Дон», Краснодарский край» принято решение об изъятии в установленном порядке для федеральных нужд части земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:6525 площадью изъятия 946 кв.м, 560 кв.м., 656 кв.м., 154 кв.м.

По результатам проведения земельно-кадастровых работ из земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:6525, адрес (местоположение) земельного участка: Краснодарский край, г. Геленджик, <...> образованы:

- земельный участок с кадастровым номером 23:40:0301001:362 общей площадью 949 кв.м.,

- земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:7948 общей площадью 560 кв. м,

- земельный участок с кадастровым номером 23:40:0201073:314 общей площадью 656 кв.м.,

- земельный участок с кадастровым номером 23:40:0201072:317 общей площадью 154 кв.м.

Согласно распоряжению Федерального дорожного агентства от 08.04.2021 № 1271-р «Об изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков в целях обеспечения реализации Объекта подлежат изъятию земельный участок с кадастровым номером 23:40:0301001:362 общей площадью 949 кв. м., земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:7948 общей площадью 560 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 23:40:0201073:314 общей площадью 656 кв. м., земельный участок с кадастровым номером 23:40:0201072:317 общей площадью 154 кв. м.

Истцом в адрес Ответчика направлено письмо №4846-КрФ от 21.12.2021 г. с копией решения об изъятии и перечень необходимых для проведения оценки документов.

Письмо с уведомлением о вручении отправлено в адрес ответчика 24.12.2022 (РПО 35000261274697). Письмо согласно отчету об отслеживании отправления вручено адресату 27.12.2021 г.

Размер возмещения определен истцом в соответствии с отчетом ООО «КК «2Б Диалог» № АВТ/2022-СК-3 от 14.03.2022 г. «Об определении рыночной стоимости изымаемых земельных участков, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, <...>».

Размер возмещения составил 4 588 831 рублей, из них:

- рыночная стоимость объектов составляет 4 584 831 руб., из которой: за земельный участок с кадастровым номером 23:40:0301001:362 - 1 876 242 руб., за земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:7948 - 1 107 160 руб., за земельный участок с кадастровым номером 23:40:0201073:314 - 1 296 959 руб., за земельный участок с кадастровым номером 23:40:0201072:317 - 304 469 руб.,

- размер убытков составляет 4 000 руб.

15.04.2022 г. в адрес ответчика вместе с сопроводительным письмом №1154 от 12.04.2022 г. и отчетом об оценке направлен подписанный со стороны Государственной компании проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных нужд в целях строительства объекта.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № РПО 35000069531497 письмо получено адресатом 21.04.2022 г.

В связи с тем, что ответчик не представил подписанное соглашения об изъятии недвижимости для государственных нужд, истец обратился с настоящим иском в суд с целью принудительного изъятия объектов недвижимого имущества.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований, суд руководствуется следующим.

Пунктом 2 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что в результате изъятия земельного участка для государственных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок, прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, а также досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (пункт 3 статьи 279 ГК РФ).

Пунктом 5 названной статьи установлено, что правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии в соответствии с земельным законодательством.

Истец письмом № 1154 от 12.04.2022 г. вручил ответчику соглашение об изъятии земельных участков.

Собственник участка соглашение об изъятии участка не подписал.

Решение об изъятии имущества в пользу Российской Федерации является основанием для регистрации этого права уполномоченным государственным органом.

В соответствии со статьей 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с Распоряжением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определен перечень оснований изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд:

- выполнение международных договоров Российской Федерации;

- строительство, реконструкция следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

- объекты использования атомной энергии;

- объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

- объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

- объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;

- автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

- иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Строительство объекта «Автомобильная дорога М-4 «Дон» Москва – Воронеж - Ростов-на-Дону - Краснодар - Новороссийск. Строительство транспортной развязки в разных уровнях на км 1522+200 автомобильной дороги М-4 «Дон», Краснодарский край» имеет статус объекта государственной важности.

При указанных обстоятельствах требование истца об изъятии спорных земельных участков является правомерным.

При рассмотрении искового заявления в части требования об определении возмещения за изымаемый земельный участок, суд исходил из следующего.

В силу статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29.07.1998 № 135- ФЗ).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

На основании отчета об оценке № АВТ/2022-СК-3 от 14.03.2022, выполненного ООО «КК «2Б Диалог» размер возмещения составил 4 588 831 рублей, из них: рыночная стоимость спорных земельных участков составляет 4 584 831 руб. и размер убытков составляет 4 000 руб.

Между тем, ответчик не согласился с размером возмещения, установленным в указанном отчете об оценке.

В силу ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (ч. 1 ст. 82 АПК РФ).

На основании возражений ответчика арбитражный суд, по ходатайству последнего, определением суда от 30.08.2022 г. назначил судебную экспертизу, производство которой поручено ООО «Краснодарское агентство экспертизы собственности», эксперту ФИО5

На разрешение эксперта поставлен вопрос:

- определить рыночную стоимость земельных участков подлежащих изъятию: к.н. 23:40:0301001:362 площадью 949 кв.м.; к.н. 23:40:0000000:7948 площадью 560 кв.м.; к.н. 23:40:0201073:314 площадью 656 кв.м.; 23:40:0201072:317 площадью 154 кв.м., расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, <...>.

Согласно экспертному заключению ООО «Краснодарское агентство экспертизы собственности» № 275/09-22 от 06.10.2022, эксперт ответил на поставленный вопрос следующим образом:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0301001:362 площадью 949 кв.м округленно составляет 7 515 000 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:7948 площадью 560 кв.м. округленно составляет 4 434 000 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0201073:314 площадью 656 кв.м. округленно составляет 5 195 000 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0201073:317 площадью 154 кв.м. округленно составляет 1 219 000 руб.;

- размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием указанных земельных участков, округленно составляет 551 606 руб.

Истец выразил возражения относительно выводов эксперта ООО «Краснодарское агентство экспертизы собственности».

В связи с чем, определением суда от 18.01.2023 г. по ходатайству истца назначена повторная экспертиза с постановкой такого же вопроса. Проведение экспертизы поручено ООО «Сити-Консалт».

Согласно экспертному заключению ООО «Сити-Консалт» № 012323.01 от 03.03.2023 г., эксперты ответили на поставленный вопрос следующим образом:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0301001:362 площадью 949 кв.м составляет 1 068 252 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:7948 площадью 560 кв.м. составляет 630 370 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0201073:314 площадью 656 кв.м. составляет 738 433 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0201073:317 площадью 154 кв.м. составляет 173 352 руб.;

Ответчик выразил возражения против выводов экспертов ООО «Сити-Консалт».

На основании возражений сторон относительно судебных экспертиз определением суда от 29.03.2023 г. по ходатайству ответчика в судебное заседание вызваны эксперт ООО «Краснодарское агентство экспертизы собственности» ФИО5 и эксперты ООО «Сити-Консалт» ФИО6 и ФИО7 для дачи пояснений на имеющиеся вопросы.

В судебном заседании 20.04.2023 г. эксперту ООО «Краснодарское агентство экспертизы собственности» ФИО5 судом заданы следующие вопросы и даты экспертом следующие ответы:

Вопрос 1: осматривали объекты исследования?

Ответ: нет, достаточно материалов дела.

Вопрос 2: что определялось по поставленному определением суда вопросу?

Ответ: рыночная стоимость изъятых земельных участков, которая представляет собой разницу между исходным участком и оставшимся у собственника, а так же ущерб, который состоит из госпошлины за государственную регистрацию и затраты на поиск новой недвижимости взамен за изымаемую.

Вопрос 3: по какому принципу выбирали аналоги объектов исследования?

Ответ: основной принцип, это местоположение объектов исследования, проанализирован рынок с. Кабардинка, в результате чего участки сопоставимые по виду разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования» отсутствовали, в основном были представлены объекты под ИЖС. Мною были приняты незастроенные участки в с. Кабардинка (на карте-схеме видно их местоположение относительно объектов исследования). Так как спорные объекты экспертизы имеют категорию «земли сельскохозяйственного назначения» и вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», а объекты аналоги под ИЖС мною были внесены две корректировки на категорию – 25% и на вид разрешенного использования – 34% с учетом справочника Лейфера. Так же учитывая месторасположение объекта экспертизы – рядом с трассой, а объекты аналоги расположены на удалении от магистрали была внесена плюсовая корректировка на местоположение.

Вопрос 4: учитывались ли коммуникации?

Ответ: без коммуникаций как на участках сельскохозяйственного назначения и на незастроенных участках.

Вопрос 5: что имеется в виду под затратами на поиск новой недвижимости взамен за изымаемую?

Ответ: это процентная ставка за юридическое сопровождение и поиск недвижимости, то есть агентские услуги.

Вопрос 6: где брали стоимость агентских услуг?

Ответ: проанализирован рынок агентских услуг, в целом это 3% от стоимости объекта.

Эксперту ООО «Краснодарское агентство экспертизы собственности» ФИО5 сторонами заданы следующие вопросы и даты экспертом следующие ответы:

Вопрос 1: почему не брали иные аналоги, которые находятся в городе-курорте Геленджике?

Ответ: потому что местоположение исследуемых объектов является основным фактором, участки в городе-курорте Геленджике стоят дороже, чем в с. Кабардинка, применение иных аналогов привело бы к искажению рыночной стоимости.

Вопрос 2: почему не брали аналоги с. Архипо-Осиповки?

Ответ: большое удаление от объектов исследования и очень сложно определить разницу в цене в процентом соотношении.

Вопрос 3: правомерно ли сопоставлять земли сельскохозяйственного назначения с землями населенного пункта?

Ответ: правомерно, для этого и существуют справочки корректировок коэффициентов.

Вопрос 4: можете ли обосновать включение услуг риелтора в ущерб со ссылками на нормативно-правовые акты и др. источники?

Ответ: включение данных услуг связано с тем, что в настоящее время маловероятно приобрести недвижимость без риэлтерских услуг, нормативно-правовых актов не существует. Все объявления о продаже недвижимости предоставлены агентствами недвижимости. Собственнику изымаемых объектов невозможно найти сопоставляемый объект самостоятельно.

Вопрос 5: как устанавливалась рыночная стоимость изымаемых земельных участков?

Ответ: методом сравнительного подхода продаж, не расчетным путем.

В судебном заседании 20.04.2023 г. экспертам ООО «Сити-Консалт» ФИО6 и ФИО7 судом и сторонами заданы следующие вопросы и даты экспертом следующие ответы:

Вопрос суда: осматривали объекты исследования?

Ответ: да.

Вопрос суда: что включает в себя поставленный судом вопрос об определении рыночной стоимости участков?

Ответ: определение рыночной стоимости участков.

Вопрос суда: размер убытков не определялся?

Ответ: нет, вопрос относительно убытков не ставился.

Вопрос суда: в отсутствие формулировки об убытках в вопросе, этот вопрос не рассматривался?

Ответ: не рассматривался.

Вопрос суда: как выбирали объекты аналоги?

Ответ: исходя из двух главных факторов – категория земель, вид разрешенного использования и местоположения объектов исследования.

Вопрос суда: были ли идентичные аналоги?

Ответ: все аналоги применены с категорией земель «земли сельскохозяйственного назначения» и с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования».

Вопрос суда: какое местоположение аналогов применялось?

Ответ: город-курорт Геленджик, с. Виноградное и ФИО8 Роща.

Вопрос суда: с. Виноградное относится к курорту?

Ответ: да.

Вопрос суда: какой метод использовался?

Ответ: метод сравнения продаж.

Вопрос суда: использовались ли какие-нибудь корректировки?

Ответ: на торг и подъездную дорогу.

Вопрос суда: аналоги объектов с. Кабардинки использовались?

Ответ: нет, там нет земель сельскохозяйственного назначения, брать иную категорию земель некорректно, если существуют ближайшие аналоги сельскохозяйственного назначения.

Представитель ответчика во время дачи пояснений эксперта указал, что у с. Виноградное и Марьинской Рощи отсутствует выход к морю, они находятся на другой стороне дороги, на горе.

В связи с данными пояснениями ответчик задал вопрос: почему не применяли в связи с отсутствием выхода к морю у с. Виноградное и Марьинской Рощи повышающую корректировку?

Ответ: к землям сельскохозяйственного назначения корректировка не применяется.

Вопрос истца: возможно ли по дополнительной экспертизе исследовать вопрос о наличии убытков при отсутствии на участки какой-либо деятельности?

Ответ: возможно, для установления наличия убытков необходимо дополнительное исследование материалов дела и др.

Вопрос суда: убытки в виде госпошлины на регистрацию считает при проведении аналогичных экспертиз?

Ответ: да, по практике.

Вопрос суда: риэлтерские услуги в виде убытков учитываются?

Ответ: из практики – 50 на 50, не все эксперты согласны с такими убытками.

Изучив экспертные заключения ООО «Краснодарское агентство экспертизы собственности» и ООО «Сити-Консалт» судом установлено, что главным фактором по выбору аналогов у ООО «Краснодарское агентство экспертизы собственности» является местоположение объектов исследования с применением корректировок, а у ООО «Сити-Консалт» категория и вид разрешенного использования объектов исследования.

В данном случае, суд считает целесообразным принять в качестве надлежащего доказательства размера возмещения за изымаемые участки экспертное заключение ООО «Краснодарское агентство экспертизы собственности» № 275/09-22 от 06.10.2022 г.

При оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд полагает необходимым исходить из фактического местоположения изымаемых участков, а не из категории и вида разрешенного использования объектов исследования, поскольку выбранные ООО «Сити-Консалт» аналоги в соответствии с категорией и видом разрешенного использования значительно занижены по стоимости, чем аналоги, расположенные рядом с изымаемыми участками. Выбранные ООО «Сити-Консалт» аналоги значительно отличаются по своему расположению по сравнению с изымаемыми объектами, что существенно влияет на стоимость объектов при продаже.

Суд самостоятельно изучил сведения в сети «Интернет» относительно стоимости участков, расположенных рядом со спорными участками.

Так, стоимость участков по ул. Революционной, площадью 12 соток составляет 7 200 000 руб., площадью 6 соток составляет 7 000 000 руб., 5 соток составляет 12 500 000 руб., 5 соток 3 200 000 руб., что соответствует установленной экспертом ФИО5 стоимости спорных участков площадью 23 сотки.

Заключение эксперта ООО «Краснодарское агентство экспертизы собственности» № 275/09-22 от 06.10.2022 г. содержит вопросы, поставленные перед экспертом, ответы на них, задание на производство экспертизы, сведения об эксперте и экспертной организации, перечень использованных материалов (в том числе ссылки на них по тексту заключения), подписку эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, подробное описание объекта оценки, в исследовательской части заключения производится определение стоимости (оценка) объекта.

У суда не вызывает сомнения верность процесса оценки произведенных расчетов и итоговых результатов оценки.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», законодательства об оценочной деятельности, а также требованиям земельного законодательства.

Суд отмечает, что по смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации № 89-КГ15-4). Указанная правовая позиция остается актуальной и при рассмотрении дел о принудительном изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд после 1 апреля 2015 г., поскольку действующим законодательством не установлено иное.

Так, установленная в экспертном заключении ООО «Краснодарское агентство экспертизы собственности» № 275/09-22 от 06.10.2022 г. рыночная стоимость участков на момент принятия настоящего решения является актуальной, нежели рыночная стоимость, установленная в отчете об оценке ООО «КК «2Б Диалог» № АВТ/2022-СК-3 от 14.03.2022 г.

С учетом установленного, возмещение за изымаемые земельные участки, в виде рыночной стоимости участков подлежит установлению с учетом экспертного заключения ООО «Краснодарское агентство экспертизы собственности» № 275/09-22 от 06.10.2022 г., размер которого согласно выводам эксперта составил 18 363 000 руб.

Из экспертного заключения следует, что при расчете рыночной стоимости земельных участков взята стоимость за кв.м. – 7918,7345 руб. для более точного определения итоговой рыночной стоимости. В выводах эксперт указал суммы округленно согласно математическим расчетам.

Между тем, суд не находит оснований для установления ответчику возмещения убытков в виде риэлтерских услуг в размере 550 906 руб., поскольку ссылки эксперта относительно того, что в настоящее время маловероятно приобрести недвижимость без риэлтерских услуг являются лишь предположением последнего. На практике возможно подобрать объекты самостоятельно, также как возложение расходов на риелтора возможно и на продавца.

Таким образом, суд считает необходимым установить размер убытков в размере 700 руб. в виде госпошлины за государственную регистрацию права на земельные участки.

По требованию истца об обращении решения к немедленному исполнению суд указывает на следующее.

Пунктом 3 статьи 182 АПК РФ установлено, что арбитражный суд по заявлению истца вправе обратить решение к немедленному исполнению, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или сделать исполнение невозможным. Доказательства оспаривания принятых уполномоченными органами документов - оснований изъятия спорного земельного участка, стороны суду не представили.

Как было указано выше, участки изымаются для строительства объекта государственной важности с императивно установленными Правительством РФ сроками его строительства. Рассматриваемый в настоящем деле иск подан в интересах Российской Федерации.

Уровень органа, утвердившего программу развития транспортной системы России, и как следствие, статус объекта строительства, предполагает, что замедление исполнения настоящего решения может привести к причинению значительного ущерба государству.

С учетом изложенного, указанное требование следует удовлетворить.

Относительно требований ответчика об указании в резолютивной части настоящего решения суда на то, что решение является основанием для Управления Росреестра внести сведения в ЕГРН о праве собственности ФИО1 в отношении оставшегося после раздела земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:7947, суд отмечает, что ответчик в соответствии с нормами АПК РФ не наделен правом заявлять требования, в связи с чем данные требования подлежат отклонению. Более того, данный земельный участок не является предметом спора.

При этом, суд считает целесообразным указать, что правом собственности на оставшейся земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:7947 действительно обладает ФИО1

В порядке ст. 110 АПК РФ так как требования истца в части изъятия участков признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению, государственную пошлину в размере 24 000 руб. необходимо взыскать с ответчика в доход федерального бюджета. Расходы за проведение экспертиз подлежат возложению на истца в виду установления размера возмещения по первой экспертизе, проведенной по ходатайству ответчика и в виду проведения повторной экспертизы по ходатайству истца.

При этом, суд отмечает для сторон, что излишне перечисленные денежные средства на депозит суда ответчиком в размере 6 000 руб. и истцом в размере 10 000 руб. подлежат возврату после подачи соответствующих заявлений с указанием надлежащих реквизитов.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 159, 163, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

Ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы отклонить.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Краснодар, ст. Старокорсунская (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) для государственных нужд земельный участок с кадастровым номером 23:40:0301001:362 общей площадью 949 кв. м., земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:7948 общей площадью 560 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 23:40:0201073:314 общей площадью 656 кв. м., земельный участок с кадастровым номером 23:40:0201072:317 общей площадью 154 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, <...>.

Определить индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Краснодар, ст. Старокорсунская (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) возмещение за изъятие земельных участков в размере 18 363 000 руб., в том числе рыночную стоимость за земельный участок с кадастровым номером 23:40:0301001:362 общей площадью 949 кв. м. в размере 7 515 000 руб., за земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:7948 общей площадью 560 кв. м. в размере 4 434 000 руб., за земельный участок с кадастровым номером 23:40:0201073:314 общей площадью 656 кв. м. в размере 5 195 000 руб., за земельный участок с кадастровым номером 23:40:0201072:317 общей площадью 154 кв. м в размере 1 219 000 руб., а также убытки в размере 700 руб.

Обратить решение суда к немедленному исполнению.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Краснодар, ст. Старокорсунская (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 24 000 руб.

Взыскать с ГК «Российские автомобильные дороги», г. Москва (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Краснодар, ст. Старокорсунская (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 руб.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья О.В. Кирий