Решение от 15 мая 2025 г. по делу № А40-111758/2024

Именем  Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-111758/24-61-874
16 мая 2025 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 17 апреля 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 16 мая 2025 года


Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сомовым В.А.,

с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ФИРМА "МОРСЕРВИС" (127051, Г.МОСКВА, УЛ. ТРУБНАЯ, Д. 35, СТР. 1, ЭТ/ПОМ/КОМ 1/V/1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.01.2003, ИНН: <***>, КПП: 770201001)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>, КПП: 770301001)

третье лицо ДЕПАРТАМЕНТ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ ГОРОДА МОСКВЫ (115035, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ, УЛ ПЯТНИЦКАЯ, Д. 19, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.08.2002, ИНН: <***>).

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи недвижимости

при участии:

от истца – ФИО1 по дов от 25.04.2024,

от ответчика – ФИО2 по дов от 26.11.2024

от третьего лица – не явилось, извещено       

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ФИРМА "МОРСЕРВИС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ДЕПАРТАМЕНТ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ ГОРОДА МОСКВЫ.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился. В материалах дела имеются документы, подтверждающие надлежащее извещение третьего лица о времени и месте судебного разбирательства. При таких обстоятельствах дело рассматривалось в отсутствие представителя третьего лица в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления, с учетом уточнений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на исковое заявление.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/20/5 с кадастровым номером 77:01:0001041:1896, общей площадью 171,6 кв.м. на основании договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 01-00968/04 от 18.11.2004.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ истец 08.12.2023 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемых помещений, ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 49 118 000 руб., определенной на основании отчета ООО «Центр оценки Аверс» от 22.02.2024 № М129-394-П/2024.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом с сопроводительным письмом от 16.04.2024 направлен ответчику протокол разногласий, согласно которому истец предлагал изменить редакцию пунктов 3.7, 4.3, 4.7.2.2, 5.1, 5.10, 5.11, 7.4, 7.6, 7.11, 8.2, 8.7, исключить пункты 3.8, 5.3, 7.7, 7.12, дополнить договор пунктом 4.8, при этом цена договора определена истцом в размере 24 820 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке № 03036-Н-24 от 10.04.2024, выполненным ООО «ЦЕНТР ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И БИЗНЕСА».

Письмом № 33-5-170862/23-(0)-10 от 17.04.2024 Департамент отклонил протокол разногласий и отказал истцу в предоставлении испрашиваемой государственной услуги.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.

Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, а также условия договора купли-продажи, что и было сделано ответчиком.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Истец является субъектом малого предпринимательства.

Нежилое помещение находится во владении истца на основании договора аренды с 2004 года.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Площадь нежилого помещения составляет 171,6 кв.м., что не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ № 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещение площадью 171,6 кв.м. выделено как обособленный объект, поставлено на кадастровый учет, что подтверждается документами БТИ, и принадлежит на праве собственности городу Москве.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества, определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО «Эксперт» выполнено заключение от 05.02.2025 г., согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения площадью 171,6 кв. м., расположенного по адресу: <...>, помещ. 1/20/5 с кадастровым номером 77:01:0001041:1896 по состоянию на 08.12.2023 года, составила 25 573 000 руб.

В судебном заседании 17.04.2025 судом проведен опрос эксперта ФИО3, выполнившего экспертное заключение, что отражено на аудио-протоколе судебного заседания, эксперт ответил на вопросы сторон и суда относительно выполненного им исследования и заключения, составленного по итогам исследования.

Суд, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ экспертное заключение ООО «Эксперт», приходит к выводу о том, что указанное заключение отвечает всем необходимым требованиям, предъявляемым к нему действующим законодательством, все выводы эксперта научно обоснованы, логичны, не содержат противоречий, в связи с чем оно является надлежащим, достоверным и допустимым доказательством по делу.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилых помещений на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора подлежит изложению с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 304 440 руб. 48 коп.

Кроме того, пункты 3.7, 4.3, 4.7.2.2, 5.1, 5.10, 5.11, 7.4, 7.6, 7.11, 8.2, 8.7 подлежат изложению в редакции истца, пункты 3.8, 5.3, 7.7, 7.12 подлежат исключению, а также договор подлежит дополнению пунктом 4.8, в связи со следующим.

Пункт 3.7 договора в редакции Департамента предусматривает, что переплата по договору не возвращается покупателю, а подлежит зачислению в счет оплаты по договору за будущие периоды или по иным заключенным между сторонами договорам (при наличии), что не предусмотрено Федеральным законом № 159-ФЗ, при этом, покупатель не возражает против зачета переплаты в счет основного долга по договору, что не нарушает права Департамента и не ограничивает его право по проведение зачета встречных однородных обязательств, в порядке, предусмотренном ГК РФ, в связи с чем, данный пункт договора подлежит изложению в редакции истца.

Пункт 3.8 договора в редакции продавца предусматривает увеличение ставки процентов по договору в случае утраты покупателем статуса малого и среднего предпринимательства, что не предусмотрено Федеральным законом № 159-ФЗ, нарушает права покупателя, в связи с чем данный пункт подлежит исключению из договора.

Пункт 4.3 договора в редакции Департамента устанавливает, что предметом залога являются любые доходы от использования помещения и что данные доходы могут направляться на цели, не связанные с договором, только при отсутствии денежных обязательств по договору срок исполнения которых наступил, что не предусмотрено ГК РФ, Федеральными законами от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральным законом № 159-ФЗ, в связи с чем данный пункт подлежит изложению в редакции истца.

Пункт 4.7.2.2 договора в редакции ответчика ограничивает право истца как собственника на распоряжение помещением в виде сдачи его в аренду в пределах срока действия залога, что не соответствует требованиям действующего законодательства, в связи с чем, данный пункт подлежит изложению в редакции истца.

Договор подлежит дополнению пунктом 4.8, следующего содержания: «при этом, срок, на который имущество предоставляется в пользование третьим лицам, не должен превышать срок обеспеченного ипотекой обязательства, согласно статье 40 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Указанный пункт договора разъясняет, что покупатель вправе передавать спорное помещение в аренду без согласия Департамента, но с письменным уведомлением продавца только в течение срока действия залога (ипотеки), что соответствует положениям ГК РФ и Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г.

Неустойка, установленная п. 5.1 договора в редакции ответчика в размере 1/365 двукратной ключевой ставки ЦБ РФ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки является чрезмерной с учетом действующей ключевой ставки в размере 21% годовых составляет 42% годовых и выше, чем общепринятая договорная неустойка в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. С учетом того, что покупателем выступает субъект малого бизнеса, реализующий свое преимущественное право, а Департамент выступает не в качестве субъекта предпринимательской деятельности, а как уполномоченный орган, неустойка подлежит взысканию в размере 1/365 ключевой ставки, в связи с чем данный пункт подлежит изложению в редакции истца.

Установление пунктом 5.3 договора в редакции ответчика штрафа за уклонение от государственной регистрации перехода права собственности, залога только для истца не соответствует принципу равенства субъектов экономической деятельности, а установление штрафов за уклонение от регистрации электронной закладной не соответствует требованиям Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федерального закона № 159-ФЗ, согласно которым оформление закладной не является обязательным, в связи с чем, данный пункт договора подлежит исключению, поскольку обязанность по оплате возникнет у покупателя с даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы, которое само по себе будет являться основанием для регистрации права собственности и залога, Департамент не лишен права самостоятельно зарегистрировать переход права собственности и залог.

Предусмотренные п. 5.10 договора штрафы в размере 1% от цены помещения за не оформление электронной закладной, не являющейся обязательной согласно Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и не предусмотренной Федеральным законом № 159-ФЗ, а также за несоблюдение истцом требований о страховании помещения на условиях Департамента при наличии у ответчика законодательно установленного права самостоятельно застраховать помещение и возложить на истца расходы по страхованию, является необоснованным и ущемляет интересы истца. Кроме того, порядок действий истца в случае наступления страхового случая регулируется непосредственно договором страхования. Таким образом, указанный пункт договора подлежит изложению в редакции истца с установлением штрафа в размере 0,1% от цены помещения.

Оценка доводов покупателя о невозможности исполнения обязательств по договору производится судом в соответствии с нормами действующего законодательства, Департамент самостоятельно не вправе устанавливать, что может служить основанием для снижения неустойки в судебном порядке, в связи с чем п. 5.11 договора подлежит изложению в редакции истца.

Пункт 7.4. подлежит изложению в редакции истца, поскольку ответчик как собственник и продавец отвечает за отсутствие правопритязаний в отношении помещения, издал распоряжение о приватизации спорного объекта, в связи с чем договор может быть расторгнут по указанным основаниям, допущенным только по вине истца, при этом у Департамента как у уполномоченного органа не должно образоваться неосновательное обогащения и уплаченные истцом за помещение денежные средства подлежат возврату истцу.

Пункт 7.6 договора подлежит изложению в редакции истца, с изложением размера полагающегося ему возмещения в случае изъятия помещения для государственных нужд.

Поскольку действие Федерального закона № 159-ФЗ будет распространяться и на имущество, предоставленное истцу вместо изъятого в порядке п. 7.6 договора, досрочное исполнение обязательства по оплате помещения, предоставленного истцу вместо изъятого, также не допускается, в связи с чем п. 7.7 договора подлежит исключению.

Пункт 7.11 договора в редакции истца уточняет дату заключения и расторжения договора в случае принятия или отмены судебного акта в соответствии с требованиями АПК РФ: с даты вступления в законную силу соответствующего судебного акта.

Пункт 7.12 договора подлежит исключению, поскольку Департамент культурного наследия города Москвы не является стороной данного договора, кроме того, обладает самостоятельными публичными полномочиями, которые находятся вне рамок договорных отношений между истцом и ответчиком.

Пункт 8.2 договора подлежит изложению в редакции истца, поскольку истец не может принять на себя обязанность по устранению перепланировок которые ранее были согласованы с ответчиком, а кроме того, указанный пункт в редакции Департамента ограничивает право истца как собственника на узаконивание перепланировок, в случаях, предусмотренных действующим законодательством, что недопустимо.

Пункт 8.7 договора в редакции истца не ущемляет прав Департамента, предоставляет сторонам возможность оформить договор в письменной форме на бумажном носителе.

Судебные расходы распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ и относятся на ответчика.

На основании изложенного, ст.ст. 8, 12, 190, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ФИРМА "МОРСЕРВИС" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 171,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>/20/5 с кадастровым номером 77:01:0001041:1896 следующим образом:

Пункт 3.1. Договора изложить в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 25 573 000 (двадцать пять миллионов пятьсот семьдесят три тысячи) рублей 00 коп. в соответствии с заключением судебной экспертизы (Заключение эксперта от 05.02.2025 г.), проведенной по делу № А40-111758/24-61-874. Расчеты, отраженные в Заключении эксперта от 05.02.2025 г. в рамках судебной экспертизы, проведенной по делу № А40-111758/24-61-874, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пункт 3.4. Договора изложить в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.9 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.9 Договора). Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 304 440 (триста четыре тысячи четыреста сорок) руб. 48 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.9 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты основного долга, в оставшейся части – в счет оплаты процентов за рассрочку (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше».

Пункт 3.7. Договора изложить в следующей редакции: «Стороны пришли к соглашению о том, что в случае возникновения переплаты при наличии неисполненных, в том числе не наступивших будущих обязательств Покупателя по оплате до конца действия Договора, образующаяся переплата подлежит зачислению в счет оплаты основного долга по Договору за будущие периоды или подлежит возврату Покупателю».

Пункт 3.8. Договора – исключить из текста Договора.

Пункт 4.3. Договора изложить в следующей редакции: «Предметом залога является Объект. Последующий залог допускается только с согласия Продавца».

Пункт 4.7.2.2. Договора изложить в следующей редакции: «На срок менее одного года или на неопределенный срок».

Дополнить Договор п. 4.8. следующего содержания: «При этом, срок, на который имущество предоставляется в пользование третьим лицам, не должен превышать срок обеспеченного ипотекой обязательства, согласно статье 40 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Пункт 5.1. Договора изложить в следующей редакции: «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 (одной трехсот шестидесяти пятой) ставки Центрального банка РФ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки».

Пункт 5.3. Договора – исключить  из текста Договора.

Пункт 5.10. Договора изложить в следующей редакции: «В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктами 2.1.2 и 2.1.7 Договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,1% от цены Объекта».

Пункт 5.11. Договора изложить в следующей редакции: «Доводы Покупателя о невозможности исполнения обязательства по оплате по Договору вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, выполнения социально значимых функций, наличия обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами и иные обстоятельства (например, на основании статей 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации) могут служить основанием для снижения неустойки Продавцом или судом, в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Пункт 7.4. Договора изложить в следующей редакции: «Стороны договорились о том, что выявление указанных в пункте 7.3 Договора обстоятельств, допущенных по вине Покупателя, это влечет за собой расторжение Договора во внесудебном порядке. При этом для Покупателя являются обязательными заключение соглашения о расторжении Договора и совершение действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Продавцу. В любом случае Продавец возмещает все денежные средства, оплаченные Покупателем по договору, в том числе проценты, пени, а также убытки, упущенную выгоду, любые возможные издержки и расходы».

Пункт 7.6. Договора изложить в следующей редакции: «Если право собственности Покупателя на Объект прекращается вследствие его изъятия для государственных или муниципальных нужд и Покупателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо Продавец приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося Покупателю возмещения. При этом размер оставшегося Покупателю возмещения не может быть ниже сумм, уплаченных им по Договору».

Пункт 7.7. Договора – исключить из текста Договора.

Пункт 7.11. Договора изложить в следующей редакции: «В случае отмены судебного акта, на основании которого заключен Договор или урегулированы отдельные разногласия, Договор считается расторгнутым или заключенным с даты вступления в законную силу соответствующего судебного акта. При этом осуществления поворота исполнения (статья 325 АПК РФ) не требуется».

Пункт 7.12. Договора – исключить из текста Договора.

Пункт 8.2. Договора изложить в следующей редакции: «Покупатель ознакомлен с фактическим состоянием Объекта. В случае выявления перепланировок (переустройства), произведенных Покупателем без согласия Продавца после заключения Договора, Покупатель принимает на себя обязательства за свой счет и своими силами либо с привлечением третьих лиц произвести фактические и (или) юридические действия, необходимые для узаконения такой перепланировки (переустройства) или приведения Объекта в состояние, существовавшее на момент заключения Договора. При этом изменение площади Объекта в результате указанных фактических и (или) юридических действий, не является основанием для удовлетворения требований Продавца или Покупателя об изменении цены по Договору, указанной в пункте 3.1, а также прекращению обязательств по Договору.

Пункт 8.7. Договора изложить в следующей редакции: «Договор оформляется в письменной форме на бумажном носителе в 3 (трех) подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, а также может быть оформлен в форме электронного документа и подписывается Сторонами усиленной квалифицированной электронной подписью».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ФИРМА "МОРСЕРВИС" судебные расходы на проведение экспертизы в размере 30 000, расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья                                                                                                     Н.В. Орлова