Решение от 9 декабря 2020 г. по делу № А51-978/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-978/2020
г. Владивосток
09 декабря 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 декабря 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 09 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи С.Т. Шохиревой, при ведении протокола/ аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ДЖОКЕР» (ИНН <***> , ОГРН <***>) к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, третьи лица: МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости (ОГРН 1022501294551), ООО «Аналитик Центр» (ОГРН <***>), ООО «Центр развития инвестиций» (ОГРН <***>).

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 22.01.2020, удостоверение адвоката;

от ответчика – ФИО3, доверенность от 17.12.2019, диплом, служебное удостоверение;

от третьих лиц – не явились, извещены;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ДЖОКЕР» обратилось в Арбитражный суд Приморского края к управлению муниципальной собственности г. Владивостока с иском об урегулировании разногласий между Обществом с ограниченной ответственностью «Джокер» и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока, возникшие при заключении договора №327-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) нежилого помещения общей площадью 113,4 кв.м, назначение: нежилое помещение, этаж: подвал, кадастровый номер:25:28:030017:6502, расположенного по адресу: <...> д. З6а, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 2 449 270 (Два миллиона четыреста сорок девять тысяч двести семьдесят) руб. 00 копеек (без учета НДС)».

Определение Арбитражного суда Приморского края от 31.01.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», Общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», Общество с ограниченной ответственностью «Центр развития инвестиций».

В судебном заседании 21.09.2020 суд в порядке ст.49 АПК РФ принял уточненные исковые требования в части цены выкупаемого имущества, изложив п.3.1 договора в следующей редакции «Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 2 449 270 (Два миллиона четыреста сорок девять тысяч двести семьдесят) руб. 00 копеек (без учета НДС)».

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке ст.123 АПК РФ, в связи с чем, суд в порядке ст.156 АПК РФ рассматривает настоящее дело в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся материалам дела.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, полагает, что цена, указанная в проекте Договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) №327-ППВ, является завышенной, в связи с чем, истцом в адрес ответчика был направлен протокол разногласий, однако ответчик отклонил протокол разногласий в редакции истца, в связи с чем, был заявлен настоящий иск.

Ответчик исковые требования не признает, пояснил, что согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, распоряжения УМС г.Владивостока от 01.10.2019 №998/28 цена продажи арендуемого имущества обозначена 4 728 333 руб. Ответчик также полагает, что направленный ООО «Джокер» в УМС г.Владивостока протокол разногласий от 11.11.2019 по факту является изложением договора купли-продажи в новой редакции на условиях, предложенных обществом, что соответствует требования Закона №159-ФЗ.

Изучив материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, ООО «Джокер» на основании договора аренды муниципального имущества от 28.07.2015г. №03-01035-001-Н-АР-7232-00 использует нежилое помещение площадью 113, 4 кв.м., кадастровый номер 25:28:030017:6502, расположенное по адресу: <...>. Срок аренды установлен по 30.06.2020г.

Из материалов дела следует, что ООО «Джокер» обратилось в УМС г. Владивостока с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого обществом имущества - нежилого помещения с кадастровым номером 25:28:030017:6502, принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию г. Владивосток (право зарегистрировано 11.09.2001, регистрационная запись №25-1/00-86/2001-420.

26.09.2019 Думой г. Владивостока Решением №268 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» установлена рыночная стоимость имущества - 4 728 333 руб.

Уведомлением от 04.10.2019г. №190/2887 МКУ «АПМЗН» предложило ООО «Джокер» заключить договор купли-продажи вышеуказанного муниципального имущества, с приложением проекта Договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочки (с субъектами малого и среднего предпринимательства) №327-ППВ, согласно пункту 3.1. договора цена продажи имущества определена в 4 728 333 (четыре миллиона семьсот двадцать восемь тысяч триста тридцать три) рубля (без учета НДС). Указанная цена установлена согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, Распоряжению УМС г. Владивостока от 01.10.2019г. №998/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественною права на приобретение арендуемого имущества».

Не согласившись с предложенной выкупной ценой, ООО «Джокер» обратилось в ООО «Центр развития инвестиций», которым по заказу Общества составлен отчет №19-01.2446 от 11.11.2019 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - нежилые помещения в здании, площадь 113, 4 кв.м. этаж: подвал, кадастровый номер 25:28:030017:6502. расположенного по адресу: <...>.

19.11.2019 ООО «Джокер» представило в МКУ «АПМЗН» протокол разногласий к проекту договора №327-ППВ, в котором предложило изложить в. 3.1. договора в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 2 449 270 (два миллиона четыреста сорок девять тысяч двести семьдесят) руб. 00 копеек (без учета НДС)».

Письмом №19/3515 от 03.12.2019 МКУ «АПМЗН» в урегулировании разногласий в досудебном порядке отказано, поскольку в соответствии с п.3 ст.10 Решения Думы г.Владивостока от 23.04.2002 №82 «Об утверждении Положения о порядке проведения приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке» утверждение условий приватизации муниципального имущества относиться к компетенции Думы города Владивостока, в связи с чем, у МКУ «АПМЗН» отсутствуют полномочия самостоятельно вносить изменения в сумму выкупа муниципальных помещений. Требование заявителя в протоколе разногласий изменить действующую, никем не оспоренную стоимость муниципального имущества, установленную, согласно требованиям ФЗ №159, на основании отчета независимого оценщика и утвержденную представителем органом муниципального образования – Думой города Владивостока, не подлежат удовлетворению.

Поскольку соглашение по вопросу определения продажной цены по спорному договору сторонами не было достигнуто, истец обратился в суд с данным иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 217 ГК РФ определено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ).

В силу статьи 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)..

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В рамках рассмотрения настоящего дела была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 113,4 кв. м, назначение: нежилое помещение, этаж: подвал, кадастровый номер 25:28:030017:6502, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 17.12.2018, проведение которой поручено ООО «Геолого-геодезический центр» эксперту ФИО4.

24.08.2020 в материалы дела от ООО «Геолого-геодезический центр» поступило Заключение эксперта по делу №А51-978/2020, которым установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 113,4 кв.м., назначение: нежилое помещение, этаж: подвал, кадастровый №25:28:030017:6502, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 17.12.2018 составляет 2 240 000 руб. включая НДС или 1 866 667 руб., не включая НДС.

В связи с возникшими у ответчика вопросами по экспертному заключению определением суда от 21.09.2020 в судебное заседание был вызван эксперт ФИО4 для дачи пояснений по подготовленному экспертному заключению по делу № А51-978/2020.

Исследовав Заключение эксперта по делу №А51-978/2020, изготовленное оценщиком ООО «Геолого-геодезический центр», суд установил, что данный отчет соответствует требованиям Закона №135-ФЗ Федеральным стандартам оценки.

Достоверность величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной оценщиком, не была оспорена в установленном законом порядке (ст.12 и 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Доказательств нарушения законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертной оценки в дело не представлено, в связи с чем у суда отсутствуют основания для его критической оценки.

С учетом выводов эксперта, разногласия сторон по договору договора №327-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) подлежат урегулированию с учетом стоимости выкупаемого помещения, определенного Заключением эксперта по делу №А51-978/2020 по состоянию на 17.12.2018.

Согласно ст.173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Размер выкупной цены, исчисленный в соответствии с Заключением эксперта по делу №А51-978/2020, изготовленным оценщиком ООО «Геолого-геодезический центр», нежилого помещения общей площадью 113,4 кв.м., назначение: нежилое помещение, этаж: подвал, кадастровый №25:28:030017:6502, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 17.12.2018 составляет 2 240 000 руб. включая НДС или 1 866 667 руб., не включая НДС, соответствует действующему законодательству.

Учитывая изложенное, суд считает заявленные требования об урегулировании разногласий, возникших между Обществом с ограниченной ответственностью «Джокер» и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока, возникшие при заключении договора №327-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) нежилого помещения общей площадью 113,4 кв.м, назначение: нежилое помещение, этаж: подвал, кадастровый номер 25:28:030017:6502, расположенного по адресу: <...>, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: «3.1. Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 1 866 667 (один миллион восемьсот шестьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь) руб. 00 копеек (без учета НДС)», обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу частей 1 и 2 статьи 107 АПК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», эксперту выплачивается вознаграждение за работу, выполненную им по поручению суда.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что ООО «Джокер» понесены и документально подтверждены расходы в размере 20 000 руб., перечисленные на депозитный счет Арбитражного суда Приморского края (платежное поручение №98 от 11.02.2020).

Положение статьи 108 АПК РФ направлено на обеспечение интересов лица (лиц), заявившего ходатайство о проведении экспертизы в целях получения доказательств по делу, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Поскольку судом исковые требования ООО «Джокер», в том числе по причине доказанности правомерности требований истца, материалами дела подтверждены понесенные истцом судебные издержки, связанные с оплатой расходов на проведение судебной экспертизы, арбитражный суд считает необходимым взыскать с УМС г.Владивосток в пользу ООО «Джокер» 20 000 руб. расходов на проведение судебной экспертизы.

В силу ст.110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в размере 6000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л:

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Джокер» и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока, возникшие при заключении договора №327-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) нежилого помещения общей площадью 113,4 кв.м, назначение: нежилое помещение, этаж: подвал, кадастровый номер 25:28:030017:6502, расположенного по адресу: <...>, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: «3.1. Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 1 866 667 (один миллион восемьсот шестьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь) руб. 00 копеек (без учета НДС)».

Взыскать с Управления муниципальной собственности г. Владивостока в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДЖОКЕР» 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, 20 000 руб. расходов на проведение судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Шохирева С.Т.