Решение от 12 марта 2020 г. по делу № А76-28035/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-28035/2019
12 марта 2020 года
г. Челябинск


Резолютивная часть решения объявлена 4 марта 2020 года

Решение изготовлено в полном объеме 12 марта 2020 года

Арбитражный суд Челябинской области в составе судьи Наконечной О.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Стройкомсервис - 1», г. Копейск (ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, г. Челябинск (ОГРН <***>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области, г. Челябинск; ФИО2, г. Челябинск

о признании незаконным уведомления от 11.03.2019 №74/030/201/2018-8253 и обязании совершить действия

при участии в заседании:

заявителя: ФИО3 - представителя по доверенности от 10.04.2019, удостоверение адвоката, паспорт (принимала участие в судебном заседании 03.03.2020);

заинтересованного лица: ФИО4, - представителя по доверенности от 13.12.2019 №311, диплом от 18.06.2003, служебное удостоверение (принимала участие в судебном заседании 03.03.2020);

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Стройкомсервис - 1» (далее – ООО «Стройкомсервис - 1») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра по Челябинской области) от 11.03.2019 № 74/030/201/2018-8253 об отказе в государственной регистрации соглашения от 26.11.2018, заключенного между ООО «Стройкомсервис - 1» и Репкиной (Трапезниковой) Надеждой Александровной, о расторжении договора от 01.04.2015 уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве от 29.08.2014 № 41-КЗЗ-65-3;

об обязании Управления Росреестра по Челябинской области (Копейский отдел) зарегистрировать указанное соглашение от 26.11.2018.

Управление Росреестра по Челябинской области представило отзыв на заявление от 17.10.2019 № 24225, в котором просило в удовлетворении заявления отказать. Оспариваемый отказ находит правомерным (т.1 л.д.109-115).

Определением суда от 17.10.2019 на основании статьи 51 АПУ РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство строительства и инфраструктуры Челябинской области (далее – Министерство); ФИО2 (далее – ФИО5).

ФИО5 мнение по спору не представитела.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание 04.03.2020 не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом посредством направления в их адрес копий определений заказными письмами с уведомлениями, а также размещения данной информации на официальном сайте суда, ссылка на который имеется в определениях суда.

При таких обстоятельствах на основании статей 156, 163 АПК РФ судебное заседание 04.03.2010 проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Заслушав пояснения представителей сторон в судебном заседании 03.03.2020, исследовав имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд считает заявление подлежащим удовлетворению по следующим мотивам.

Как следует из материалов дела, 29.08.2014 между ООО «Фирма Челябстройподрядчик» (застройщик) и ООО «Стройкомсервис - 1» (дольщик) подписан договор долевого участия в строительстве № 41-КЗЗ-65-3, предметом которого являлось приобретение объектов долевого строительства:

трехкомнатная квартира № 65, находящаяся на 2 этаже, во 2 подъезде;

трехкомнатная квартира № 70, находящаяся на 3 этаже, во 2 подъезде;

трехкомнатная квартира № 90, находящаяся на 7 этаже, во 2 подъезде;

трехкомнатная квартира № 90, находящаяся на 8 этаже, во 2 подъезде в жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания населения, расположенного по адресу: г. Копейск, Челябинская область, пр. Коммунистический, 33 (т.1 л.д.19-25).

Срок исполнения обязательств ООО «Фирма Челябстройподрядчик» согласно пункту 1.3 данного договора - не позднее 31.07.2016.

01.04 2015 между ООО «Стройкомсервис - 1» и ФИО6 подписан договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве № 41-КЗЗ-65-3 от 29.08.2014 (т.1 л.д.16-18).

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Челябинской области 03.04.2015 под номером 74-74/030-74/030/026/2015-424.

Между ООО «Стройкомсервис - 1» и ФИО5 26.11.2018 подписано соглашение о расторжении договора от 01.04.2015 уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве от 29.08.2014 № 41-КЗЗ-65-3 по причине не исполнения ФИО5 своих обязательств по договору (т.1 л.д.15).

04.12.2018 вышеуказанное дополнительное соглашение направлено в Управление Росреестра по Челябинской области для государственной регистрации.

Уведомлением об отказе в снятии приостановления от 14.12.2018 № 74/030/201/2018-8253 Управление Росреестра по Челябинской области уведомило ООО «Стройкомсервис - 1» о приостановлении, начиная с 10.12.2018, осуществления действий по регистрации соглашения о расторжении зарегистрированного договора в отношении объекта: земельный участок, КН\УН 74:30:0102033:327, расположенный по адресу: <...> (т.1 л.д.13-14).

Основаниями для приостановления являются:

уведомление уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта РФ на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случаях и порядке, которые предусмотрены Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»;

уведомление Министерства № 38 об отсутствии у застройщика - ООО «Фирма Челябстройподрядчик», права привлекать денежные средства участников долевого строительства вышеуказанного объекта.

Осуществление действий по регистрации соглашения о расторжении зарегистрированного договора приостановлено до 11.03.2019.

Уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области от 11.03.2019 отказано в государственной регистрации соглашения от 26.11.2018 о расторжении договора уступки права (цессии) от 01.04.2015 по основаниям, указанным в уведомлении об отказе в снятии приостановления от 14.12.2018 № 74/030/201/2018-8253 (т.1 л.д.12).

Не согласившись с вышеуказанным уведомлением - отказом в государственной регистрации, полагая, что последнее нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере, с соблюдением срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, ООО «Стройкомсервис - 1» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В пункте 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется как юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

На основании пункта 1 части 4 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Положениями части 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В статье 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Так, в соответствии с подпунктом 1 пункта 54 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ одним из оснований приостановления осуществления государственного государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав в том числе является основание поступления в орган регистрации прав уведомления уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее - контролирующий орган), об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случаях и порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При рассмотрении настоящего спора судом установлено, что 29.08.2014 между ООО «Фирма Челябстройподрядчик» (Застройщик) и ООО «Стройкомсервис - 1» (Дольщик) подписан договор долевого участия в строительстве за № 41-КЗЗ-65-3, предметом которого являлось приобретение объектов долевого строительства - трехкомнатной квартиры № 65, находящейся на 2 этаже, во 2 подъезде; трехкомнатной квартиры № 70, находящейся на 3 этаже, во 2 подъезде; трехкомнатной квартиры № 90, находящейся на 7 этаже, во 2 подъезде; трехкомнатной квартиры № 90, находящейся на 8 этаже, во 2 подъезде в жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания населения, расположенный по адресу: г. Копейск, Челябинская область, пр. Коммунистический, 33.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, в силу приведенных норм законодательства у ООО «Стройкомсервис - 1» отсутствовала законодательная возможность зарегистрировать право собственности на объекты долевого строительства, поименованные в договоре долевого участия в строительстве за № 41-КЗЗ-65-3 от 29.08.2014 за ООО «Стройкомсервис - 1».

В то же время, в соответствии со статьёй 11 Федерального закона от 30.12.2014 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» допускается уступка участником долевого строительства прав требований по договору только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. При этом уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с вышеуказанной нормой, 01.04.2015 между ООО «Стройкомсервис - 1» и ФИО7 подписан договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве № 41-КЗЗ-65-3 от 29.08.2014. В соответствии с пунктом 1.1. предметом договора является право требования от Застройщика (ООО «Фирма Челябстройподрядчик») передачи в собственность квартиры 95, общей площадью 70,29 кв.м (без лоджий), общей площадью с учетом приведенной площади лоджий 73,62 кв.м, в соответствии с проектно-сметной документацией в доме, строящемся на строительной площадке по адресу: <...>, а Цессионарий обязуется принять указанное право требования и уплатить за него цену в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

На основании пункта 2.1 вышеуказанного договора Цессионарий обязуется уплатить Цеденту за переданные права по договору цену в размере 1 968 120 руб. Оплата цены указанной в пункте 2.1. Договора, производится следующим образом : 2.2.1 Часть суммы в размере 850 000 руб. выплачивается Цессионарием за счет собственных средств после подписания настоящего Договора после государственной регистрации уступки права требования на счет Цедента, открытый в ОАО «Сбербанк России», в лице Копейского отделения № 1785 на имя Цедента, либо внесения в наличной денежной сумме в кассу Цедента. 2.2.2. Оставшаяся часть суммы в размере 1 118 120 руб. выплачивается Цессионарием до 01.09.2015 путем перечисления указанной суммы на счет Цедента, открытый в ОАО «Сбербанк России» в лице Копейского отделения № 1785 на имя Цедента, либо внесения в наличной денежной сумме в кассу Цедента.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Челябинской области 03.04.2015 под номером 74-74/030-74/030/026/2015-424.

Как указано ранее, в соответствии с пунктом 3 статьи 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору.

В нарушении указанной нормы права, а также пунктов 2.2.1 и 2.2.2 договора от 01.04.2015 уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве № 41-КЗЗ-65-3 от 29.08.2014 ФИО2 не произведен расчет с ООО «Стройкомсервис - 1».

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

26.11.2018 между ООО «Стройкомсервис - 1» и ФИО2 подписано соглашение о расторжении договора от 01.04.2015 уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве № 41-КЗЗ-65-3 от 29.08.2014 по причине неисполнения ФИО5 своих обязательств по договору от 01.04.2015, уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве № 41-КЗЗ-65-3 от 29.08.2014.

При этом объект долевого строительства не относится к имуществу, принадлежащему застройщику на праве собственности, за счет которого могут быть исполнены обязательства последнего перед третьими лицами, в связи с чем, государственная регистрация договора уступки прав требований не влечет за собой правовых последствий в части изменения каких-либо прав застройщика в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества.

По смыслу статей 382, 384, 388 - 390 ГК РФ цессия лишь изменяет субъектный состав участников обязательства на стороне кредитора, не нарушая содержание существующих взаимных прав и обязанностей.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь вышеприведенными нормами, суд считает, что ООО «Стройкомсервис - 1» не является лицом, имеющим право привлекать денежные средства участников долевого строительства спорного объекта согласно Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а является участником долевого строительства, исполнившим свои обязательства перед подрядчиком - ООО «Фирма Челябстройподрядчик», по заключенному договору долевого участия в строительстве за № 41-КЗЗ-65-3 от 26.04.2014. Спорный объект долевого строительства не относится к имуществу, принадлежащему застройщику на праве собственности, за счет которого могут быть исполнены обязательства последнего перед третьими лицами, в связи с чем, государственная регистрация как договора уступки права (цессии) от 01.04.2015 так и Соглашения от 26.11.2018 его расторжении не влечет за собой правовых последствий в части изменения каких-либо прав застройщика в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества, в связи с чем у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для принятия решений об отказе в государственной регистрации Соглашения от 26.11.2018 о расторжении договора уступки права (цессии) от 01.04.2015.

При этом суд отмечает, что ООО «Стройкомсервис - 1» свои обязательства по оплате спорных квартир, по договору долевого участия в строительстве от 26.04.2014 № 41-КЗЗ-65-3, перед застройщиком (ООО «Фирма Челябстройподрядчик») выполнило ещё до заключения договора уступки права (цессии) от 01.04.2015.

При таких обстоятельствах суд считает, что решение Управления Росреестра по Челябинской области Уведомлением от 11.03.2019 № 74/030/201/2018-8253 об отказе в государственной регистрации Соглашения от 26.11.2018 о расторжении договора уступки права (цессии) от 01.04.2015 являются незаконными, нарушающим права и законные интересы участников указанного Соглашения, в частности, интересы ООО «Стройкомсервис-1».

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Следовательно, требования ООО «Стройкомсервис - 1» подлежат удовлетворению.

В резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться, среди прочего, указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части (пункт 3 части 4 статьи 201 АПК РФ).

Исходя из предмета заявленных требований, существа допущенного заинтересованным лицом нарушения, в качестве способа восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя арбитражный суд считает необходимым возложение на Управление Росреестра по Челябинской области обязанности зарегистрировать заключенное между ООО «Стройкомсервис - 1» и ФИО2 соглашение от 26.11.2018 о расторжении договора от 01.04.2015 уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве № 41-КЗЗ-65-3 от 29.08.2014.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Челябинской области

РЕШИЛ:

Признать недействительным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 11.03.2019 № 74/030/201/2018-8253 об отказе в государственной регистрации.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области зарегистрировать заключенное между обществом с ограниченной ответственностью «Стройкомсервис - 1» и Репкиной (Трапезниковой) Н.А. соглашение от 26.11.2018 о расторжении договора от 01.04.2015 уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве № 41-КЗЗ-65-3 от 29.08.2014.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройкомсервис - 1» 3 000 руб. - государственную пошлину, уплаченную при обращении в арбитражный суд по платежному поручению от 29.07.2019 № 120.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Стройкомсервис 1» из федерального бюджета 500 руб. - государственную пошлину, излишне уплаченную при обращении в арбитражный суд по платежному поручению от 29.07.2019 № 120.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья О.Г. Наконечная