Решение от 28 августа 2025 г. по делу № А82-8466/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, <...> http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-8466/2024
г. Ярославль
29 августа 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 июля 2025 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Чистяковой О.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сизовой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Дорис» ИНН <***>, ОГРН <***>)

об оспаривании права собственности и сносе самовольной постройки

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФИО1, ФИО2

при участии:

от истца: ФИО3 – юрист по доверенности от 24.12.2024;

от ответчика: ФИО4 – юрист по доверенности от 14.06.2024;

от третьих лиц: не явились;

Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (далее-Департамент) обратился к обществу с ограниченной ответственностью «Дорис» (далее-Общество) с иском, с учетом уточнения от 11.02.2025, о признании отсутствующим права собственности Общества на нежилое здание общей площадью 123,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>, исключении из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) сведений о об объекте, об обязании Общества снести самовольную постройку, расположенную по адресу: <...>, в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее-Росреестр), ФИО1 и ФИО2 – бывшие собственники спорного объекта.

В судебном заседании представитель Департамента требования, основанные на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ), поддержали, пояснив, что здание является объектом капитального строительства и самовольно возведенным.

Представитель Общества в судебном заседании требования не признал, считает, что объект самовольным не является, приобретен Обществом у третьих лиц по договору купли-продажи от 01.09.2009.

Третьи лица явку в судебное заседание не обеспечили.

По сведениям Росреестра год завершения строительства объекта – 2003, дата постановки на кадастровый учет объекта как ранее учтенного на основании технического паспорта от 24.05.2004 – 19.07.2021, право собственности Общества на здание зарегистрировано в ЕГРН 04.09.2021.

ФИО1 и ФИО2 пояснений по существу спора не представили.

Исследовав материалы дела, заслушав стороны, суд установил.

Согласно договору аренды от 18.11.2009 № 2-5939 Обществу предоставлен земельный участок площадью 199 кв.м. с кадастровым номером 76:20:030560:17, расположенный по адресу: <...> около дома № 9, для эксплуатации некапитального строения: временного пивного павильона.

По сведениям ЕГРН за Обществом зарегистрировано право собственности на здание общей площадью 123,9 кв.м., с кадастровым номером 76:20:030515:251, расположенное по адресу: <...> (запись регистрации 76:20:030515:251-76/061 от 04.09.2021), на земельном участке, предоставленном Обществу в аренду.

Из материалов дела следует, что здание Общество приобрело у ФИО1 и ФИО2 по договору купли-продажи от 01.09.2009, на основании которого в ЕГРН была внесена регистрационная запись о переходе права собственности на объект.

ФИО1 и ФИО2 зарегистрировали в ЕГРН первичное право собственности на основании удостоверений от 31.08.2005 № 303 и № 302 соответственно. Удостоверения выданы ФГУП «Ростехинвентаризация» (Ярославский филиал) на основании постановления администрации г. Рыбинска и Рыбинского района № 1447 от 14.11.1995, постановления главы Рыбинского муниципального округа № 3133 от 23.08.2005, договора аренды земельного участка от 26.08.2005 № 2-4763.

Поскольку размещение объектов капитального строительства на земельном участке не разрешалось арендатору, истец обратился с иском в суд.

По ходатайству Общества, в рамках рассмотрения настоящего спора, определением от 14.11.2024 была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО5 (Рыбинск, ул. Румяневская, д.12; Ярославль, ул. Победы, д.29, офис 1) и перед которым был поставлен вопрос: обладает ли здание торгового павильона, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 76:20:030515:251, признаками объекта капитального строения, в том числе, признаком невозможности перемещения строения без несоразмерного ущерба его назначению?

Согласно экспертному заключению от 16.12.2024, здание торгового павильона, расположенное по адресу: <...>, обладает всеми признаками объекта капитального строительства и отсутствием возможности перемещения строения без несоразмерного ущерба его назначению.

Оценивая материалы дела, суд считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению.

В силу статей 8, 218 ГК РФ права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом и не противоречащим ему.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на вновь возведенный объект недвижимости подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, которая, в свою очередь, осуществляется на основании документов, подтверждающих факт создания объекта, в том числе на основании документов, подтверждающих право на земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации.

Согласно статье 222 ГК РФ (в редакции, действующей на момент рассмотрения спора) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Признание права собственности на самовольную постройку, а, следовательно, ее сохранение, осуществляется судом при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу статьи 222 ГК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее-Постановление от 29.04.2010 № 10/22) самовольная постройка может быть сохранена, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 Постановления от 29.04.2010 № 10/22).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, следует, что в силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных статьей 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды.

При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендатора и без соблюдения всей необходимой процедуры строительства.

Использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он предоставлен, нарушает пункт 1 статьи 615 ГК РФ, а также условия договора аренды. Такое поведение арендатора может быть признано противоправным.

Как видно из материалов дела, на земельном участке, предоставленном ответчику для размещения временного строения, Общество разместило, владеет и пользуется зданием, обладающим признаками объекта капитального строительства.

При этом разрешения на строительство, а также других согласований, необходимых для строительства объекта недвижимости в соответствии с требованиями градостроительного законодательства Общество, а также прежние собственники ФИО1 и ФИО2, не получали, строительство объекта капитального строительства с арендодателем земельного участка не согласовывали.

Право собственности Общества на здание зарегистрировано в ЕГРН 04.09.2021.

Таким образом, земельный участок, на котором Обществом размещено спорное строение, для строительства объекта капитального строительства не предоставлялся. Против сохранения объекта недвижимости, а также регистрационной записи в ЕГРН о правах на объект, Департамент возражает.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее-ГрК РФ) определено, что объект капитального строительства – это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие);

В пункте 10.2. статьи 1 ГрК РФ установлено, что некапитальными строениями, сооружениями являются строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

При этом прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил. При этом понятие «недвижимость» - правовая категория, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав на том лишь основании, что он прочно связан с землей и на него оформлен технический паспорт и (или) проведен кадастровый учет, невозможно.

Эксперт в заключении от 16.12.2024 относит спорный объект к капитальному. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

С учетом изложенного, принимая во внимание то, что спорный объект не создавался как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил, для его строительства не предоставлялся земельный участок, он является самовольной постройкой и подлежит сносу. С учетом характеристики объекта, суд считает возможным установить срок для выполнения ответчиком работ по сносу объекта в течение 3 месяцев с момента вступления решения в законную силу.

Наличие в ЕГРН записи о государственной регистрации прав на самовольную постройку в рассматриваемом случае значения не имеет.

Возражения ответчика судом не принимаются. Представленные в материалы дела удостоверения от 31.08.2005 №№ 302,303 в качестве правоустанавливающих документов ФИО1 и ФИО2 – продавцов спорного здания по договору купли-продажи от 01.09.2009, надлежащими правоустанавливающими документами не являются.

Основания государственной регистрации права собственности на объект недвижимости определены в статье 17 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее-Федеральный закон № 122-ФЗ), действующего на момент государственной регистрации права ФИО1 и ФИО2, которыми являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии со вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов (исполнительные листы предоставляются государственному регистратору совместно с решениями третейских судов);

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Аналогичные положения содержит Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее-Федеральный закон № 218-ФЗ).

Под формой юридического документа понимается внешняя объективизация содержания данного документа, позволяющая обеспечить его законность, а также достичь стоящих перед лицом, принимающим юридический документ, целей. Достижение данных целей осуществляется посредством определения следующих компонентов формы юридического документа: надлежащего носителя (бумажный или электронный), структуры документа (внутренняя упорядоченность его содержания), а также закрепления в нем обязательных элементов, при отсутствии которых он не выполняет своего назначения (реквизиты: вид, адресат, место и дата составления, регистрационный номер документа, подписи лиц и др.).

Под содержанием юридического документа понимается единство его элементов, свойств, раскрывающих сущность и назначение юридического документа, то есть такой документ состоит непосредственно из сведений, удостоверяющих какие-либо факты или из самих нормативных положений.

В силу приведенного регулирования государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, при этом, не давая оценку действиям органа местного самоуправления, наделенного соответствующими правами на распоряжение имуществом.

При наличии оснований, предусмотренных статьями 19,20 Федерального закона № 122-ФЗ и статьями 26,27 Федерального закона № 218-ФЗ, государственный регистратор приостанавливает и (или) отказывает в проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1 и ФИО2 на здание послужили удостоверения от 31.08.2005 № 302, 303, выданные ФГУП «Ростехинвентаризация» (Ярославский филиал). В регистрационных удостоверениях указано, что пивной павильон по ½ доле за каждой зарегистрирован на праве собственности на основании постановления администрации г. Рыбинска и Рыбинского района № 1447 от 14.11.1995, постановления главы Рыбинского муниципального округа № 3133 от 23.08.2005, договора аренды земельного участка от 26.08.2005 № 2-4763.

Однако указанные удостоверения не могли являться правоустанавливающим документом. Органы по техническому учету и технической инвентаризации, до дня вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ права на объекты недвижимости не регистрировали, осуществляя лишь учет объектов.

Более того, упомянутыми постановлением администрации г. Рыбинска и Рыбинского района № 1447 от 14.11.1995 утвержден порядок размещения временных сооружений для торговли и бытового обслуживания, постановлением главы Рыбинского муниципального округа № 3133 от 23.08.2005 ФИО1 и ФИО2 был предоставлен земельный участок для размещения временного сооружения, на основании которого с последними был заключен договор аренды земельного участка от 26.08.2005 № 2-4763 для эксплуатации временного пивного павильона.

Других доказательств возникновения законного права собственности ФИО1 и ФИО2, а, следовательно, и Общества, на спорное здание ответчик и третьи лица не представили.

О сохранении самовольной постройки в порядке статьи 222 ГК РФ ответчиком не заявлялось.

В соответствии со статьей 11 ГК РФ и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспоренных прав.

По смыслу указанных норм целью защиты гражданских прав является, в том числе, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право.

С учетом разъяснений Постановления от 29.04.2010 № 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 Постановления № 10/22).

Обращаясь с иском о признании отсутствующим права собственности на здание, зарегистрированного за Обществом в ЕГРН, истец заявляет о самовольности постройки и необходимости ее сноса.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом; если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

С учетом признания спорного здания самовольной постройкой, его сноса, поскольку запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности Общества на спорное здание нарушает права Департамента и препятствует осуществлению ее полномочий по распоряжению земельным участком, погашение регистрационной записи о праве собственности ответчика на спорный объект является обоснованным.

Расходы по госпошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 65,71,110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Дорис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) снести самовольную постройку, расположенную по адресу: <...>, в течение 3 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об объекте – нежилом здании площадью 123,9 кв.м. с кадастровым номером 76:20:030515:251, расположенном по адресу: <...> о зарегистрированных правах на него.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дорис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

О.Н. Чистякова