Решение от 9 февраля 2025 г. по делу № А33-20400/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


10 февраля 2025 года


Дело № А33-20400/2024

Красноярск


Резолютивная часть решения вынесена в судебном заседании 27 января 2025  года.

В полном объёме решение изготовлено 10 февраля 2025 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Толстых А.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации закрытого административно-территориального образования город Железногорск (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-Недвижимость» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности, пени,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Крайновой Е.Е.,

установил:

администрация закрытого административно-территориального образования город Железногорск (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Недвижимость" (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 28.05.2018 № 10466-у в размере 1 693 495 руб., в том числе:

- 1 406 521,70 руб. – сумма основного долга по арендной плате за период с 01.07.2022 по 30.06.2024,

- 286 973,30 руб. – пени за просрочку платежей по арендной плате за период с 12.07.2022 по 05.06.2024.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 10.07.2024 возбуждено производство по делу, предварительное и судебное заседания назначены на 30.08.2024. Предварительное судебное заседание откладывалось.

Представители сторон, извещенные надлежащим образом о времени и месте предварительного судебного заседания, для участия в судебное заседание не явились. На основании статей 123, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предварительное судебное заседание проводится в их отсутствие.

Поскольку отсутствующие истец, ответчик извещены надлежащим образом о времени и месте предварительного судебного заседания и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также возможности завершения предварительного судебного заседания и продолжения рассмотрения дела в судебном заседании, на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.05.2018 № 10466-у (далее – договор), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 24:58:0312002:2842, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, <...> (далее – участок), в границах, указанных в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости (или её копии), прилагаемой к настоящему договору (приложение № 3), и являющейся неотъемлемой частью договора, общей площадью 20 177 кв. м. для завершения строительства объекта незавершенного строительства – нежилых зданий под гостиничный комплекс и торгово-общественный центр (вид разрешенного использования – размещение нежилых зданий под гостиничный комплекс и торгово-общественный центр). Земельный участок передается по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (приложение № 1).

Пунктом 1.2 договора сторонами предусмотрено, что на участке имеется: объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: нежилое здание, площадь 1450,1 кв. м., степень готовности: 80%, кадастровый номер 24:58:0312002:8506.

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 28.05.2018 № 10466-у пункт 1.2. договора изложен в следующей редакции: «На Участке имеется объект незавершенного строительства, назначение: нежилое здание-площадь застройки 1401.2 кв. м„ степень готовности объекта незавершенного строительства - 33%. кадастровый номер 24:58:0312002:8508; здание - Комплекс нежилых зданий под гостиницу и торгово-общественный центр 1-ая очередь строительства. 1,2,3 этапы, назначение: нежилое, количество этажей 2. площадь 169.7 кв. м., кадастровый номер 24:58:0312002: 8516; здание - Комплекс нежилых зданий под гостиницу и торгово-общественный центр. 1-ая очередь строительства. 3 этап, назначение: нежилое, количество этажей 2, площадь 86,5 кв. м„ кадастровый номер 24:58:0312002:8590: здание - Комплекс нежилых зданий под гостиницу и торгово-общественный центр. 1-ая очередь строительства. 4 этап, * назначение: нежилое, количество этажей 2, площадь 88,3 кв. м., кадастровый номер 24:58:0312002:8591: здание - Комплекс нежилых зданий под гостиницу и торгово-общественный центр. 1-ая очередь строительства. 6 этап, назначение: нежилое, количество этажей 2. площадь 88.4 кв. м„ кадастровый номер 24:58:0312002:8601; здание - Комплекс нежилых зданий под гостиницу и торгово-общественный центр. 1-ая очередь строительства. 5 этап, назначение: нежилое, количество этажей 2. площадь 86,9 кв. м„ кадастровый номер 24:58:0312002:8602; нежилое здание кадастровый номер 24:58:0312002:8515. состоящее из помещений: нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж № 1, этаж № 2, площадь 83,5 кв. м„ кадастровый номер 24:58:0312002:8518; нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж № 1, этаж № 2. площадь 82,9 кв. м., кадастровый номер 24:58:03 12002:8519; нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж № 1, этаж № 2, площадь 82,3 кв. м., кадастровый номер 24:58:0312002:8520; нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж № 1, этаж № 2. площадь 82,8 кв. м., кадастровый номер 24:58:03 12002:8521; нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж № I. этаж № 2, площадь 82,4 кв. м., кадастровый номер 24:58:03 12002:8522; нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж № 1, этаж № 2. площадь 85 кв. м., кадастровый номер 24:58:0312002:8523.».

28.05.2018 по акту приема-передачи (приложение № 1 к договору) арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок площадью 20 177 кв.м. из земель начисленных пунктов с кадастровым номером 24:58:0312002:2842, именуемый в дальнейшем «участок» для завершения строительства объекта незавершенного строительства – нежилых зданий под гостиничный комплекс и торгово-общественный центр (вид разрешенного использования – размещение нежилых зданий под гостиничный комплекс и торгово-общественный центр). Участок расположен по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, <...> А.

Срок аренды договора согласован сторонами в пункте 2.1 договора, в соответствии с которым в редакции дополнительного соглашения от 18.01.2021 срок аренды земельного участка устанавливается с 26 апреля 2018 года по 12 января 2024 года.

Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в органе регистрации прав (пункт 2.2 договора).

Согласно пункту 2.3 договора, условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до возникновения настоящего договора, а именно с момента регистрации арендатором права собственности на недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 3.1. договора аренды, размер арендной платы за участок составляет за один квартал: 352 222,32 руб. Арендная плата может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в связи с изменением формулы расчета размера арендной платы, либо ее составляющих. Арендная плата изменяется с момента вступления в силу соответствующего правового акта Российской Федерации, Красноярского края, ЗАТО Железногорск без предварительного уведомления об этом арендатора. Арендная плата может изменяться арендодателем в одностороннем порядке ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, без предварительного уведомления об этом арендатора. Индексация не производится в году, в котором изменилась арендная плата в связи с изменением кадастровой стоимости. Арендная плата может изменяться чаще одного раза в год по соглашению сторон, в том числе: при изменении целевого использования земельного участка, назначения объектов недвижимости и т.д.

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 28.05.2018 № 10466-у пункт 3.1. договора изложен в следующей редакции:

« - для ООО «Альфа-Недвижимость» размер арендной платы за участок составляет за один квартал: с 28.05.2019 года с учетом уровня инфляции 4,3%: 367 367,88 руб.; с 01.01.2020 года с учетом уровня инфляции 3%: 362 788,99 руб.; с 01.01.2021 года: 262 951,20 руб.; с 12.01.2021 года: 226 174,26 руб.; с 01.01.2022 года с учетом уровня инфляции 4%: 235 221,24 руб.; с 01.01.2023 года: 153 707,59 руб.

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 28.05.2018 № 10466-у пункт 3.2. договора дополнен абзацем следующего содержания:

«Арендная плата по настоящему Договору начисляется с 28 мая 2019 года - согласно п. 2.4., п. 2.5., п. 2.6. Приложения № I к решению Совета депутатов ЗАТО г. Железногорск от 28.10.2010 № 9-51Р (ред. от 26.04.2018) «Об утверждении положения «Об арендной плате за использование земельных участков на территории муниципального образования «Закрытое административно -территориальное образование Железногорск Красноярского края», предоставленных в аренду без проведения торгов» с учетом Постановления Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 № 708-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края», с 01 января 2020 года - согласно п. 2.4.. п. 2.5., п. 2.6. Приложения № 1 к решению Совета депутатов ЗАТО г. Железногорск от 28.10.2010 № 9-51Р (ред. от 26.11.2019) «Об утверждении положения «Об арендной плате за использование земельных участков на территории муниципального образования «Закрытое административно - территориальное образование Железногорск Красноярского края», предоставленных в аренду без проведения торгов" с учетом Постановления Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 № 708-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края», с 01 января 2021 года - согласно п. 2.4.. н.2.5., п. 2.6. Приложения № 1 к решению Совета депутатов ЗАТО г. Железногорск от 28.10.2010 № 9-51Р (ред. от 14.05.2020) «Об утверждении положения «Об арендной плате за использование земельных участков на территории муниципального образования «Закрытое административно - территориальное образование Железногорск Красноярского края», предоставленных в аренду без проведения торгов» с учетом Постановления Правительства Красноярского края от 03 ноября 2020 № 766-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Красноярского края», с 01 января 2023 года - согласно п. 2.4., п. 2.5., п. 2.6. Приложения № 1 к решению Совета депутатов ЗАТО г. Железногорск от 28.10.2010 № 9-51Р (ред. от 15.11.2022) «Об утверждении положения «Об арендной плате за использование земельных участков на территории муниципального образования «Закрытое административно - территориальное образование Железногорск Красноярского края», предоставленных в аренду без проведения торгов» с учетом Приказа Министерства экономики и регионального развития Красноярского края от 11.11.2022 № 5н «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Красноярского края.

В соответствии с пунктом 3.3 договора, арендная плата исчисляется за фактическое пользование участком, начиная с 13.04.2018 - дня государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 28.04.2018, номер регистрации права 24:58:0312002:8506-24/095/2018-1 от 13.04.2018).

Арендная плата за первый подлежащий оплате период с 13.04.2018 по 30.06.2018 в сумме 305 259 руб. 34 коп, подлежит уплате в течение тридцати дней с даты заключения договора (пункт 3.4 договора).

Пунктом 3.5 договору установлено, что расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (приложение № 2).

Пунктом 3.6 в редакции дополнительного соглашения предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 10 числа первого месяца отчетного квартала текущего года путем перечисления на счет.

В соответствии с пунктом 4.4.3 договора арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором и (или) изменениями к нему, арендную плату.

За период с 01.07.2022 по 30.06.2024 ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 1 406 521 руб. 70 коп., что следует из представленного истцом расчета.

В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Начисление пени производится до дня фактической оплаты задолженности по арендной плате. При наличии обязанности по уплате пени и задолженности по арендной плате в первоочередном порядке подлежит оплате сумма арендной платы. Уплата пени производится после полного погашения образовавшейся задолженности по арендной плате.

За несвоевременную оплату арендной платы истец начислил 286 973 руб. 30 коп. пени за период с 12.07.2022 по 05.06.2024.

Условия договора также установлены судебными актами по делам № А33-24258/2021, А33-282/2023.

Истец направил ответчику претензию от 06.05.2024 № 1271 (направлено ответчику 07.05.2024) с требованием погасить задолженность по арендной плате и пени.

В материалы дела представлены выписки из ЕГРН в отношении спорных объектов.

Ссылаясь на то, что задолженность не погашена, истец обратился с настоящим иском в суд и просит взыскать с ответчика 1 406 521 руб. 70 коп. долга, 286 973 руб. 30 коп. пени.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких - условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды земельного участка от 28.05.2018 № 10466-у и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Актом приема-передачи от 28.05.2018 арендодатель передал, арендатор принял объект аренды.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Начисление пени производится до дня фактической оплаты задолженности по арендной плате. При наличии обязанности по уплате пени и задолженности по арендной плате в первоочередном порядке подлежит оплате сумма арендной платы. Уплата пени производится после полного погашения образовавшейся задолженности по арендной плате.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как следует из подпунктов 2 и 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В настоящем случае спорный земельный участок относится к земельным участкам, находящихся в публичной собственности, в связи с чем арендная плата за его использование носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения по использованию и охране земель в Красноярском крае урегулированы Законом Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае».

В соответствии с пунктом 5.1 статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства (за исключением земельных участков, предоставленных для жилищного строительства), производится по формуле: А = Кс x К1 x К2 x К3, где: А - арендная плата за земельный участок в год (рублей); Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора; К3 - коэффициент, учитывающий срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок.

Пунктом 6 указанной статьи Закона предусмотрено, что коэффициенты К1, К2 и К3 определяются решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, на территории которых расположены передаваемые в аренду земельные участки, исходя из принципа экономической обоснованности. В случае если решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов размер коэффициента К3 не определен, такой размер признается равным единице.

Расчет годового размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, предоставленных для строительства (за исключением земельных участков, предоставленных для жилищного строительства), осуществляется на основании статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае», решения Совета депутатов ЗАТО г. Железногорск от 28.10.2010 № 9-51Р «Об утверждении положения «Об арендной плате за использование земельных участков на территории муниципального образования «Закрытое административно-территориальное образование Железногорск Красноярского края», предоставленных в аренду без проведения торгов» с учетом Постановления Правительства Красноярского края от 03.11.2020 № 766-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Красноярского края».

К3 - коэффициент, учитывающий срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок.

Согласно пункту 2.12 Решения Совета депутатов ЗАТО г. Железногорск от 28.10.2010 № 9- 51Р «Об утверждении положения «Об арендной плате за использование земельных участков на территории муниципального образования «Закрытое административно-территориальное образование Железногорск Красноярского края», предоставленных в аренду без проведения торгов» при расчете арендной платы за земельные участки применяются следующие коэффициенты К3:

2.12.1. Коэффициент К3, применяемый с даты предоставления земельного участка до истечения срока строительства объекта, на который был предоставлен в аренду земельный участок, установить равным 1.

2.12.2. Коэффициент К3, учитывающий срок, по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства, не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок (за исключением земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, для строительства гаражей - стоянок для маломерных плавательных средств (эллингов), установить равным 2.

2.12.3. Коэффициент К3, учитывающий срок, по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства гаража - стоянки для маломерных плавательных средств (эллингов), не введен в эксплуатацию указанный объект, установить равным 4.

При расчете арендной платы по настоящему делу истец использует К3 равный 2.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые сформулированы как основные начала и общие базовые правила определения арендной платы. В числе указанных принципов предусмотрен принцип экономической обоснованности, заключающийся в установлении размера арендной платы, соответствующего доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28.02.2017 № 424-О, государственным органам и органам местного самоуправления надлежит руководствоваться принципом экономической обоснованности при установлении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в частности, необходимо обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, разъяснено, что постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

В соответствии с этим постановлением ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Таким образом, при принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, и документов, непосредственно подтверждающих проведение расчета величины базовой ставки.

В рассматриваемом случае применение названного выше коэффициента К3 в договорных отношениях сторон не соответствует принципу экономической обоснованности размера арендной платы, установленному постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. В частности, применение этого коэффициента и его размер (ставка, равная 2) материалами дела и необходимыми расчетами не обоснованы. Необходимость применения такого повышающего коэффициента в отношениях, связанных с арендой публичных земель, не подтверждено экономическим обоснованием, позволяющим установить экономическую целесообразность введения и использования данного коэффициента, влияние различных экономических факторов на его размер, а также порядок расчета срока начала его использования в арендных отношениях. Доказательств, указывающих на то, что увеличение размера арендной платы имеет рациональное экономическое объяснение и соответствует разумному балансу интересов сторон, в материалах дела не имеется.

Действующее федеральное законодательство не предусматривает повышенных размеров платежей в случае превышения сроков строительства за земельные участки, предоставленные под строительство объекта, не относящегося к жилищному строительству. При этом само по себе нарушение сроков строительства, не связанного с жилищным, не может являться основанием для того, чтобы без учета принципа экономического обоснованности повысить в несколько раз арендную плату за земельный участок, предоставленный под такое строительство. Подобное повышение следует рассматривать как санкцию за нарушение сроков строительства, меру ответственности за несвоевременное освоение земельного участка, что не предусмотрено земельным законодательством.

Изложенное соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 28.04.2016 № 14-АПГ16-7.

Руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, суд пришел к выводу, что применение в данном случае коэффициента К3, равного 2, при расчете арендной платы за публичный земельный участок, предоставленный под строительство объекта, не связанного с жилищным строительством, в случае превышения сроков строительства объекта, не отвечает принципу экономической обоснованности и противоречит нормам действующего законодательства.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав, в том числе, осуществляется путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Согласно части 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.12.2017 № 37-П разъяснено, что названные выше нормы по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования предполагают обязанность арбитражного суда, рассматривающего гражданское дело, проверить нормативный правовой акт, подлежащий применению в данном гражданском деле (включая утративший юридическую силу), на соответствие иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, в том числе, если о противоречии между ними заявляет лицо, участвующее в деле, и в случае установления такого противоречия - вынести решение в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу. При этом в соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации право на оспаривание нормативного правового акта имеет дополнительный (вспомогательный) характер, тогда как право на судебную защиту, которое может быть реализовано в других установленных законодателем для конкретных категорий дел процессуальных формах, носит всеобъемлющий, не терпящий исключений характер.

Таким образом, с учетом выработанного Конституционным Судом Российской Федерации в названном постановлении правового подхода, арбитражные суды обязаны при разрешении гражданских споров давать оценку нормативным правовым актам публичных образований на предмет их соответствия законодательству, в том числе принципу экономической обоснованности.

Аналогичная правовая позиция о том, что суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия законодательству (в том числе основным принципам, изложенным в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582), при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков, изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11.

Предусмотренный Законом Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 механизм регулирования размера арендных платежей, являлся предметом судебной оценки применительно к праву органов местного самоуправления Красноярского края устанавливать повышающий коэффициент К3 в арендных отношениях. При этом определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2019 № 53-АПА19-30 признана неправомерность произвольного увеличения органами местного самоуправления расчетных коэффициентов (в частности, коэффициента К3), используемых для расчета арендной платы в соответствии с этим законом.

На основании изложенного, применение коэффициента К3, равного 2, в отношениях сторон по данному делу не соответствует принципу экономической обоснованности размера арендной платы, установленному постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, поскольку применение этого коэффициента, равно как и его размер, материалами дела и необходимыми расчетами не обоснованы.

Рассматриваемый договор не содержит условия о предоставления земельного участка с целью жилищного строительства.

Каких-либо повышающих платежей в случае превышения сроков строительства за земельные участки, предоставленные для строительства, не относящегося к жилищному строительству, федеральное законодательство не содержит.

Само по себе нарушение сроков строительства, не связанного с жилищным, не может быть основанием для того, чтобы без учета принципа экономического обоснования повысить в несколько раз арендную плату за земельный участок, предоставленный под такое строительство. Подобное повышение следует рассматривать как санкцию за нарушение сроков строительства, меру ответственности за несвоевременное освоение земельного участка, что не предусмотрено земельным законодательством. При этом арендодатель вправе использовать иные правовые механизмы к недобросовестным застройщикам. Данная позиция Верховного Суда Российской Федерации содержится в Определении от 28.04.2016 № 14-АПГ16- 7.

Материалами дела подтверждается, что в данном случае земельный участок предоставлен под объект строительства, не связанного с жилищным (комплекс нежилых зданий), а каких-либо повышающих платежей в случае превышения сроков строительства за земельные участки, предоставленные для строительства, не относящееся к жилищному строительству, федеральное законодательство не содержит.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 09.02.2017 № 304-ЭС16-19930 по делу № А70-7660/2015, в котором судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что решение Городской Думы города Губкинский от 26.12.2008 № 353 «Об установлении базовых ставок арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и порядка расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Губкинский», устанавливающее возможность применения пятикратного коэффициента к размеру арендной платы, не подлежит применению, так как каких-либо повышенных платежей за земельные участки, предоставленные для строительства, не относящееся к жилищному, (в частности, торгово-бытового комплекса) в случае превышения сроков строительства, федеральное законодательство не содержит. Нарушение сроков строительства объектов капитального строительства, не связанного с жилищным, не может рассматриваться как основание для повышения в пять раз арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учета принципа экономического обоснования, в противном случае такое повышение следует рассматривать как санкцию в случае нарушения сроков строительства, что не предусмотрено земельным законодательством.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что применение при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка, предоставленного ответчику для строительства, не относящегося к жилищному, повышающего коэффициента за нарушение сроков строительства (К3 равного 2), противоречит нормам федерального законодательства, а также принципам и правилам, установленным в Постановлении № 582, Земельному кодексу Российской Федерации.

Истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привел экономического обоснования применения повышающего коэффициента применительно к рассматриваемой ситуации.

Таким образом, применение повышающего коэффициента К3 равного 2 при расчете арендной платы в отношении спорного земельного участка в рамках настоящего дела суд находит необоснованным, противоречащим нормам действующего законодательства.

При установленных выше фактических обстоятельствах, установив при рассмотрении настоящего дела несоответствие положений Решения Совета депутатов ЗАТО г. Железногорск Красноярского края от 28.10.2010 №9-51Р «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков на территории муниципального образования «Закрытое административно-территориальное образование Железногорск Красноярского края», предоставленных в аренду без проведения торгов», устанавливающих размер коэффициента, равного 2 федеральному законодательству, суд признает его не подлежащим применению при рассмотрении данного спора применительно к конкретному арендатору при установлении обязательств ответчика по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка.

Поскольку суд не усматривает оснований для применения коэффициента К3, равному 2, установленного Решением Красноярского городского Совета депутатов от 25.06.2013 № В-377, следовательно, указанный коэффициент в данном случае не может быть применим к расчету размера арендной платы за спорный период.

По расчету суда (с учетом коэффициента К3, равного 1), задолженность по арендным платежам за период с 01.07.2022 по 30.06.2024 составляет 703 260 руб. 85 коп., задолженность по пени за период с 12.07.2022 по 05.06.2024 составляет 143 486 руб. 65 коп..

Поскольку суду не представлены доказательства оплаты арендных платежей в срок, определенный договором, а также доказательств возврата/передачи земельного участка, истец правомерно считает ответчика просрочившим денежное обязательство.

С учетом изложенного требования истца подлежат удовлетворению частично в размере 703 260 руб. 85 коп. долга и 143 486 руб. 65 коп. пени, в оставшейся части иска следует отказать.

На основании пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, с учетом частичного удовлетворения исковых требований, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 14 967 руб.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Недвижимость» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу администрации закрытого административно-территориального образования город Железногорск (ИНН <***>, ОГРН <***>) 703 260 руб. 85 коп. долга и 143 486 руб. 65 коп. пени.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Недвижимость» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 14 967 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.


Судья

А.С. Толстых