Решение от 26 ноября 2018 г. по делу № А41-57510/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-57510/18
27 ноября 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 27 ноября 2018

Полный текст решения изготовлен 27 ноября 2018

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.Б. Семёнова ,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании исковое заявление Комитета по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (адрес: 141506, Московская область, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 14.05.1996)

к закрытому акционерному обществу "Альтимус" в лице конкурсного управляющего ФИО2(адрес: 141554, Московская область, район Солнечногорский, деревня Стегачево, ЗАО "Альтимус"; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 03.03.1994; 125362, <...>)

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области (адрес: 143969, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации 18.08.2000)

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (адрес: 143403, Московская область, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 21.12.2004),

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 25.08.2004 №663 за период с 01.07.2016 по 30.06.2017 в размере 620 144 руб. 67 коп., пени за период с 01.07.2016 по 04.08.201 в размере 276 732 руб. 13 коп., о расторжении договора аренды земельного участка от 25.08.2004 №663,

при участии в судебном заседании- согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Альтимус" в лице конкурсного управляющего ФИО2 (далее – ответчик) о задолженности по договору аренды земельного участка от 25.08.2004 №663 за период с 01.07.2016 по 30.06.2017 в размере 620 144 руб. 67 коп., пени за период с 01.07.2016 по 04.08.201 в размере 276 732 руб. 13 коп., о расторжении договора аренды земельного участка от 25.08.2004 №663.

Лица, участвующие в деле, о принятии искового заявления к производству извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования.

Представитель ответчика, против удовлетворения заявленных требований возражал, заявил ходатайство об оставлении без рассмотрения требования о расторжении договора аренды земельного участка от 25.08.2004 №663, как подлежащего рассмотрению в деле о банкротстве ЗАО "Альтимус".

Судом установлено, что предусмотренный действующим законодательством досудебный претензионный порядок истцом соблюден, доказательства соблюдения представлены в материалы дела.

Рассмотрев исковое заявление, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 25.08.2004 между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского района Московской области (арендодатель) и ЗАО Пансионат «Прибрежный» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 663, срок аренды устанавливается на 49 лет, с 25.08.2004 года по 24.08.2053 года, в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 30000 кв.м, с кадастровым номером 50:09:0030603:0152 (в настоящее время 50:09:0030603:152), расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с.п. Кривцовское, в районе д.Якиманское, категория земель - «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», с видом разрешенного использования - «под размещение прогулочной зоны».

Земельный участок с кадастровым номером 50:09:0030603:152 был передан арендатору по акту приема-передачи 25 августа 2004 года.

В связи с изменением наименования ЗАО Пансионат «Прибрежный» на ЗАО «Альтимус», арендатором по договору аренды земельного участка от 25.08.2004 года №663 стало ЗАО «Альтимус», являющееся приемником прав и обязанностей ЗАО Пансионат «Прибрежный», что подтверждается дополнительным соглашением №1 от 28.06.2005 года.

14.10.2009 года произведена государственная регистрация права аренды ЗАО «Альтимус», запись о регистрации №50-50-09/067/2009-314.

Договор аренды №663 от 25.08.2004 года устанавливает обязанность Арендатора своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату (п.4.6.2).

В соответствии с договором аренды Арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере, установленном с учетом заключенного между сторонами дополнительного соглашения №3 от 20.03.2009 года к договору аренды.

В соответствии с условиями договора аренды с учетом заключенного дополнительного соглашения №2 от 18.10.2005 года, арендная плата по договору перечисляется арендатором ежеквартально равными долями до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В силу п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S.

Как указывает истец, ответчик не исполнял взятые на себя обязательства по внесению арендной платы по договору аренды за период с 01.07.2016 по 30.06.2017 в размере 620 144 руб. 67 коп. В связи с просрочкой внесения арендных платежей по договору аренды истец также начислил пени за период с 01.07.2016 по 04.08.201 в размере 276 732 руб. 13 коп.

Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить задолженность по договору аренды. Поскольку в добровольном порядке задолженность по арендной плате и пени не погашены ответчиком, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (ч. 1 ст. 66 АПК РФ).

Ответчик не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих несогласие с обстоятельствами спора и существом заявленных истцом требований, а также доказательств оплаты задолженности, в связи с чем он несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий в соответствии с п. 2 ст. 9 АПК РФ.

На основании изложенного, требования истца о взыскании задолженности по арендным платежам являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно п. 4 дополнительного соглашенийя № 2 к договору аренды от 25.08.2004 №663, за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку в период действия договора ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, данное обстоятельство ответчиком оспорено не было, требование истца о взыскании пеней является правомерным и подлежит удовлетворению в заявленном размере. Расчет пеней проверен судом и признан правильным, математически верным.

Ходатайство ответчика о снижении размера неустойки и применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется, поскольку несоразмерность взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательств судом не установлена.

В соответствии с п. 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 ГК РФ", доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 года № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», судам при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами.

Согласно пункту 75 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений. Следовательно, должник обязан предоставить доказательства явной несоразмерности неустойки, а также доказательства того, что кредитор может за счет неустойки получить необоснованный размер выгоды, поскольку в предпринимательских отношениях сторон презюмируется соразмерность установленной сторонами в договоре финансовой санкции последствиям нарушения обязательства.

Между тем, доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, обосновывающих необходимость применения судом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик не представил.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора, по общему правилу, определяются по усмотрению сторон в силу статьи 421 ГК РФ. Заключая договор аренды и дополнительные соглашения к нему, ЗАО "Альтимус" было осведомлено о размере ответственности за ненадлежащее исполнение своих обязательств. Следовательно, ответчик знал о наличии у него обязанности выплатить пени в согласованном размере в случае просрочки исполнения обязательств по оплате арендных платежей.

Принимая во внимание фактические обстоятельства по делу, учитывая отсутствие доказательств чрезмерности взыскиваемых на основании согласованного сторонами условия в договоре пени, суд не нашел оснований для снижения размера неустойки и удовлетворения ходатайство ответчика о применении статьи 333 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.12.2017 года по делу №А41-39256/16 ответчик ЗАО «Альтимус» признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

30 июня 2016 года в арбитражный суд поступило заявление ПАО «Мосэнергосбыт» (далее по тексту – кредитор, заявитель) о признании несостоятельным (банкротом) ЗАО «Альтимус» (далее по тексту – должник).

Определением Арбитражного суда Московской области от 05 июля 2016 года заявление ПАО «Мосэнергосбыт» было принято к рассмотрению суда, возбуждено производство по делу № А41-39256/16.

Как следует из абзаца 2 пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 37), в договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга (за исключением выкупного)), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры о ведении реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

Таким образом, арендная плата по договору аренды земельного участка №663 от 25.08.2004 за период с 01.07.2016 по 30.06.2017 в размере 620 144 руб. 67 коп., пени за период с 01.07.2016 по 04.08.2017 в размере 276 732 руб. 13 коп. являются текущими платежами.

Требование о расторжении договора аренды земельного участка №663 от 25.08.2004, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и ЗАО «Альтимус» в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:09:0030603:152, подлежит оставлению без рассмотрения по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Пунктом 2 указанной статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.

Земельные участки, находящиеся в аренде, к исключению из конкурсной массы ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не отнесены.

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном законом о банкротстве. С момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.

В соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В данном случае срок действия договора аренды земельного участка с 25.08.2004 по 24.08.2053, что составляет более пяти лет, следовательно, к правоотношениям сторон подлежат применению специальные положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, передача прав по такому договору аренды может осуществляться без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

В пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 года № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункта 1 статьи 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Таким образом, в деле о банкротстве также рассматриваются требования по неденежным обязательствам имущественного характера, возникшие до возбуждения дела о банкротстве.

Права аренды земельного участка могут быть использованы в качестве актива должника, позволяющего удовлетворить требования кредиторов, и могут быть включены в конкурсную массу. При разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу (в рассматриваемом случае право аренды на спорный земельный участок подлежит включению в конкурсную массу) и дальнейшую реализацию этого права в процедуре конкурсного управляющего для удовлетворения требований кредиторов.

В силу пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Поскольку в отношении ЗАО «Альтимус», являющегося арендатором по договору аренды земельного участка №663 от 25.08.2004, введена процедура конкурсного производства, а заявленные истцом требования поданы в суд после вынесения решения от 20.12.2017 о признании ЗАО «Альтимус» несостоятельным (банкротом), учитывая, что с момента открытия конкурсного производства происходит трансформация неденежного требования в денежное, исходя из требований статьи 126 Закона о банкротстве и пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", заявленные истцом требования о расторжении договора аренды подлежат предъявлению только в деле о банкротстве.

Аналогичный подход приведен, в том числе определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.01.2018 N 306-ЭС17-20448, от 18.01.2018 N 306-ЭС17-20941, от 02.02.2018 N 306-ЭС17-21699, от 02.02.2018 N 306-ЭС17-21700, от 06.02.2018 N 306-ЭС17-22277, от 06.02.2018 N 306-ЭС17-22278, от 07.02.2018 N 306-ЭС17-22604.

Как следует из ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч. 3 ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 148, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Требование о расторжении договора аренды земельного участка №663 от 25.08.2004, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и ЗАО «Альтимус» в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:09:0030603:152, оставить без рассмотрения.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Альтимус" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка №663 от 25.08.2004 за период с 01.07.2016 по 30.06.2017 в размере 620 144 руб. 67 коп., пени за период с 01.07.2016 по 04.08.2017 в размере 276 732 руб. 13 коп.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Альтимус" в федеральный бюджет Российской Федерации государственную пошлину в размере 20 938 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

СудьяА.Б. Семёнова