Решение от 11 февраля 2025 г. по делу № А13-8591/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

                         ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000


                             Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-8591/2024
город Вологда
12 февраля 2025 года



Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2025 года

Полный текст решения изготовлен 12 февраля 2025 года


Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи  Мосягиной Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Баженовым Н.П., рассмотрев в судебном заседании материалы дела                         по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) к Администрации города Вологды (ОГРН <***>) о признании права собственности,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, Главного управления охраны объектов культурного наследия Вологодской области,

при участии от истца – ФИО1 лично (до перерыва), ФИО2 по доверенности от 10 июля 2023 года (после перерыва), от ответчика – ФИО3 по доверенности от 17 апреля 2024 года № 31,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее – Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Администрации города Вологды (ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – Администрация, ответчик) о признании права собственности на объект недвижимого имущества: нежилое здание общей площадью 1005,3 кв.м, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0305024:40, согласно техническому плану, составленному ООО «Гортехинвентаризация» по состоянию на 14 июля 2023 года.

Определением суда от 18 июля 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - третье лицо).

Определением суда от 22 ноября 2023 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Вологодский центр комплексного проектирования и обследования» (далее - ООО «Вологодский центр комплексного проектирования и обследования») ФИО4 и ФИО5. Производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения.

Определением председателя судебного состава ФИО6 от 24 января 2024 года произведена замена судьи Лукенюк О.И. в составе суда по рассмотрению дела № А13-8591/2023 на судью Мосягину Е.А.

Рассмотрение дела начато с самого начала, в соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением суда от 20 февраля 2024 года продлен срок судебной строительно-технической экспертизы по настоящему делу на один месяц с момента поступления дополнительных документов по делу в экспертное учреждение, направлены в адрес эксперта ООО «Вологодский центр комплексного проектирования и обследования» ФИО4 дополнительные документы для проведения экспертизы.

Протокольным определением суда от 25 июня 2024 года производство по настоящему делу возобновлено.

Определением суда от 25 июня 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по охране объектов культурного наследия Вологодской области (далее - третье лицо).

Истец и его представитель в судебном заседании исковые требования поддержали, на основании доводов, изложенных в исковом заявлении.

Ответчик и его представитель в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований на основании доводов, изложенных в отзыве на исковое заявление.

Третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей не направили.

Комитет по охране объектов культурного наследия Вологодской области в отзыве на исковое заявление указало, что строительство здания должно осуществляться в соответствии с требованиями постановления Правительства Вологодской области от 24 декабря 2018 года №1200, в удовлетворении исковых требований просило отказать.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 АПК РФ                           в отсутствие представителей третьих лиц.

Судом установлено, что Комитет по охране объектов культурного наследия Вологодской области переименован в Главное управление охраны объектов культурного наследия Вологодской области, в соответствии с частью 4 статьи 124 АПК РФ изменение наименования принято.

В судебном заседании 15 января 2025 года в соответствии со статьей 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 09 часов 00 минут 29 января 2025 года.

Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет по адресу: http://vologda.arbitr.ru.

Исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, заслушав доводы представителей истца и ответчика, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 22 мая 2020 года, на основании протокола о результатах аукциона от 19 мая 2020 года № 8/н, Предприниматель заключил с организатором торгов – Администрацией города Вологды, действующей от имени собственника объекта незавершенного строительства ООО «Новый адрес», на основании решения Арбитражного суда Вологодской области от 23 июля 2019 года дело № А13-9377/2019, договор купли-продажи объекта незавершенного строительства № 5.

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 26 мая 2023 года Предпринимателю ФИО1 был передан в собственность объект незавершенного строительства, кадастровый номер 35:24:0305024:78,  площадью 225,3 кв.м., расположенный по адресу: <...>, степень готовности – лит. А - 30% , лит. А1 - 49% (далее – объект незавершенного строительства).

27 июля 2020 года истец заключил с Администрацией города Вологды договор № 24-1715гс аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, для завершения строительства, с кадастровым номером 35:24:0305024:40, площадью 1185 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 20 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для строительства здания автошколы (далее – земельный участок).

04 июля 2023 года истец обратился в Департамент градостроительства Администрации города Вологды с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию завершенного строительством объекта.

Согласно полученному ответу от 10 июля 2023 года № 12-0-16/3116/8682, при рассмотрении представленных документов было установлено, что в техническом плане  здания, выполненном кадастровым инженером ФИО7, площадь объекта недвижимости составляет 674,7 кв.м. и отличается более чем на 5 процентов от общей площади здания, указанной в проектной документации и разрешении на строительство (985.62 кв.м), в связи с чем,  Департамент градостроительства Администрации города Вологды отказал в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию завершенного строительством объекта.

На основании изложенных обстоятельств истец обратился в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Согласно пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Вопрос безопасности возведенных строений и возможности их легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федеральным законом от 21 декабря 1994 года № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305024:40, площадью 1185 кв. м., местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 20 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <...>, был предоставлен ООО «Новый адрес» для завершения строительства объекта площадью 225,3 кв. м., адрес объекта: <...>, кадастровый номер 35:24:0305024:78, на основании договора аренды земельного участка от 4 марта 2016 года № 24-982гс.

Право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано за ООО «Новый адрес» 25 декабря 2012 года.

В связи с прекращением срока действия договора аренды земельного участка, Администрация города Вологды обратилась в суд с исковым заявлением об изъятии объекта недвижимости путем продажи с публичных торгов.

Решением суда от 23 июля 2019 года по делу № А13-9377/2019 объект незавершенного строительства - площадью 225,3 кв. м., адрес объекта: <...>, кадастровый номер 35:24:0305024:78, был изъят у общества с ограниченной ответственностью «Новый адрес» в целях реализации его путем продажи с публичных торгов.

В дальнейшем, на основании договора купли-продажи от 22 мая 2020 года № 5, право собственности на объект незавершенный строительством перешло к истцу, о чем в Едином государственном реестре недвижимости внесена запись от 5 июня 2020 года № 35:24:0305024:78-35/001/2020-2.

Также 27 июля 2020 года истец заключил с Администрацией города Вологды договор № 24-1715гс аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, для завершения строительства.

Как следует из имеющегося в материалах дела технического плана строительство спорного здания завершено в 2023 году.

Таким образом, на момент завершения строительства истец являлся законным владельцем земельного участка с видом разрешенного использования, прямо допускающим строительство (завершение строительства) капитального объекта.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Вологодский центр комплексного проектирования и обследования» ФИО4 и ФИО5.

Согласно заключению по проведенной строительно-технической экспертизе экспертами сделаны следующие выводы:

Вопрос 1:

Завершенное строительством здание с кадастровым номером 35:24:0305024:78 общей площадью 1005,3 кв. м, расположенное по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0305024:40 в целом соответствует предоставленной технической документации, отклонение в площади объекта «Здание автошколы» составляет менее 5%. В разрешении на строительство ошибочно указано 2 этажа, т.к в проектной документации фактически было представлено 3 этажа. Не соответствует требованиям градостроительного плана, по которому было получено разрешение на строительство по количеству этажей.

Завершенное строительством здание с кадастровым номером 35:24:0305024:78 общей площадью 1005,3 кв. м, расположенное по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0305024:40 соответствует строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам. Необходимо выполнить огнезащиту металлических конструкций для того что бы здание было III степени огнестойкости.

Завершенное строительством здание с кадастровым номером 35:24:0305024:78 общей площадью 1005,3 кв. м., расположенное по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0305024:40 не соответствует градостроительным нормам, а именно:

1. Соответствия пунктам правил землепользования и застройки – не соблюдается отступ от красной линии, (т.к. в градостроительном плане по которому разработана посадка здания на земельном участке не было такого требования, как отступ от красной линии). Частично здание располагается за границей места допустимого размещения объекта капитального строительства согласно градостроительному плану.

2. Соответствия постановлению Правительства Вологодской области от 24 декабря 2018 года № 1200 (с последующими изменениями)

Рассматриваемое здание не соответствует таблице 1» Требования к зданиям в зоне Р-4» в части пунктов:

4 Ограничения изменения параметров территорий общего пользования (улично-дорожной сети).

5 Ограничения изменения типа застройки.

18 Максимальная высота от существующего уровня поверхности земли.

26 Объемно - пространственные и композиционно - силуэтные характеристики (в том числе угол наклона кровли, мезонин, мансарда, слуховые окна, эркеры, балконы, фронтоны, аттики и проч.).

27 Основные отделочные материалы. Заполнение оконных и дверных проемов, козырьки.

Постановление Правительства Вологодской области от 24 декабря 2018 года № 1200 (с последующими изменениями) было введено в действие после разработки проектной документации.

3. Постановление Правительства Вологодской области от 28 декабря 2009 года № 2087 об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории г. Вологды, градостроительных регламентов и режимов использования земель в пределах указанных границ (в редакции постановления Правительства Вологодской области от 30.04.2010 № 500, с изм., внесенными решением Вологодского областного суда от 14.12.2015 N 3а-59/2015).

Объект соблюдает требования зоны И-5 кроме отсутствия положительного заключения органа охраны объектов культурного наследия.

Вопрос 2:

Сохранение указанного нежилого здания не повлечет нарушение прав и охраняемых ном интересов других лиц, не создаст угрозу жизни и здоровью граждан.

Проанализировав экспертное заключение, суд пришел к выводу, что оно соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы, является мотивированным, ясным и полным, отвечает на поставленные судом вопросы. Каких-либо противоречий в экспертном заключении суд не усматривает. Оснований сомневаться в достоверности выводов экспертов, предупрежденных судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

От эксперта ФИО4 в суд поступило письмо от 14 января 2025 года, в котором эксперт указал, что имеющиеся различия в конструкциях фактически возведенного здания с конструкциями, разработанными в проектной документации, объясняются устранением ошибок проектной документации. Экспертами были посчитаны фактически выполненные конструкции объекта, расчеты доказывают, что конструктивное решение здания выполнено в соответствии с нормами и не угрожает жизни и здоровью третьих лиц. Внешний вид здания в целом соответствует проектной документации есть незначительные отклонения, которые не повлияли на общее восприятие объекта, а также эксперт подтвердил, что истцом были представлены документы по обработке металлических конструкций огнезащитным составом объекта.

Доводы ответчика о том, что частично здание располагается за границей места допустимого размещения объекта капитального строительства согласно градостроительному плану, а также о нарушении отступа от красных линий отклоняется судом. 

Кроме того довод ответчика о несоответствии объекта положениям постановления Правительства Вологодской области от 24 декабря 2018 года № 1200 также отклоняется судом.

В данном случае Предпринимателем имущество приобретено на торгах.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В данном случае на несоответствие объекта незавершенного строительства при продаже положениям градостроительного плана, а также положениям постановления Правительства Вологодской области от 24 декабря 2018 года № 1200 Администрация не ссылалась.

Таким образом, из совокупного анализа представленных сторонами сведений и документов, а также из экспертного заключения, следует, что истцом спорный объект возведен на земельном участке, предоставленном ему для завершения строительства принадлежащего ему объекта и в период срока действия договора, самовольно построенный объект имеет незначительные отступления от проектной документации, соответствует установленным требованиям, в том числе, градостроительным и строительным нормам и правилам, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах, с целью устранения существующей правовой неопределенности, суд считает возможным удовлетворить требования и признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 право собственности на объект недвижимости.

Истцом понесены судебные расходы на проведение судебной экспертизы в размере 80 000 руб. 00 коп. и государственной пошлину в размере 6000 руб. 00 коп.

В соответствии с пунктом 27 «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022), судебные издержки, понесенные в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную застройщиком без получения необходимых разрешений на принадлежащем ему земельном участке, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, при отсутствии нарушения прав истца ответчиком.

Поскольку вины ответчика в возникновении данного спора не имеется, расходы на экспертизу и государственную пошлину взысканию не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на объект недвижимого имущества: нежилое здание общей площадью 1005,3 кв.м, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0305024:40, расположенное по адресу: <...>, с характерными точками контура объекта согласно техническому плану от 14 июля 2023 года, составленному кадастровым инженером ФИО7.

Решение суда может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья                                                                                                       Е.А.Мосягина