Решение от 15 ноября 2018 г. по делу № А21-6862/2017

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Калининград

Дело №

А21-6862/2017

«15» ноября

2018г.

Резолютивная часть решения оглашена 13.11.2018г.

Полный текст изготовлен 15.11.2018г.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Талалас Е.А.,

При ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

Агентства по имуществу Калининградской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ЦКП» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности, пени, расторжении договора № 554-КЗО/2013 от 26.07.2013, возврате земельного участка;

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности, паспорту;

от ответчика: конкурсный управляющий ФИО3;

установил:

Агентство по имуществу Калининградской области обратилось в Арбитражный суд Калининградской области (далее по тексту _ Агентство, истец) к обществу с ограниченной ответственностью «ЦКП» (далее – Общество, ответчик) с иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 108 180,98 рублей, пени в размере 803 497,87 рублей, расторжении договора № 554-КЗО/2013 аренды земельного участка от 26.07.2013г., обязании Общество возвратить земельный участок.

Из материалов дела следует, что Определением Арбитражного суда Калининградской области от 04.04.2018 по делу №А21-9142/2017 в отношении общества с ограниченной ответственностью «ЦКП» (ОГРН <***>, ИНН <***>) введена процедура банкротства - наблюдение.

Определением от 08.06.2018 производство по делу №А21-6862/2017 приостановлено.

Решением суда от 03.09.2018 по делу №А21-9142/2017 ООО «ЦКП» признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утверждена ФИО3.

После возобновления производства по делу, в судебном заседании представитель истца просил удовлетворить требования, ссылаясь на существенные нарушения арендатором условий договора об оплате.

Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на правовую позицию ВАС РФ от 15.02.20122 по делу №14381/10 и Определение Верховного Суда РФ от 14.06.2017 № 304-ЭС-16-20773 о невозможности возврата земельного участка, занятого объектами недвижимого имущества.

Суд, заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, установил следующее.

26.07.2013 года между Администрацией муниципального образования Зеленоградский район» и ООО «ЦКП» заключен договор № 554-КЗО/2013 аренды земельного участка (далее - Договор), по условиям которого Обществу предоставлен в целях строительства яхтклуба, гостиницы и ресторана в аренду сроком до 25 июля 2018 года из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 39:05:010202:23 площадью 6583 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП) Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 30 августа 2013 за № 39-39-03/307/2013-257.

Согласно пункт 4.4.3 Арендатор обязался обязался своевременно вносить арендную плату в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

Впоследствии, право собственности на земельный участок с кадастровым номером 39:05:010202:23 зарегистрировано на основании Постановления Правительства Калининградской области от 2112.2015 года № 741 «О перечне муниципального имущества муниципального образования «Зеленоградский городской округ», передаваемого в государственную собственность Калининградской области» за Калининградской областью, о чём в ЕГРП 29.04.2016 года внесена запись о государственной регистрации права за №39-39/003-39/003/009/2016-789/6.

В связи с переходом права собственности на вышеупомянутый земельный участок все права и обязанности Арендодателя перешли к Агентству, о чём ответчик был уведомлен письмом от 11.07.2016 № АВ-3907.

Агентство по имуществу Калининградской области в соответствии с Законом Калининградской области «О порядке управления и распоряжения государственной собственностью Калининградской области» от 12 июля 2006 года № 31 и Положением об Агентстве по имуществу Калининградской области, утвержденным Постановлением Правительства Калининградской области от 15 октября 2014 года № 711 наделено полномочиями по защите прав и интересов Калининградской области как собственника имущества при его передаче в аренду и выступает Арендодателем государственного имущества Калининградской области.

В соответствии с пунктом 3.1 договора № 554-КЗО/2013 аренды земельного участка, а также протоколом о результатах торгов от 22.07.2013 года годовой размер арендной платы составляет 1 205 000 (один миллион двести пять тысяч) рублей.

Согласно пункта 3.3. арендная плата уплачивается арендатором ежеквартально равными частями за 1,2,3 кварталы не позднее 10 дней по окончании каждого квартала, за 4-й квартал - не позднее 10 декабря текущего года.

В соответствии с пунктом 5.2 за нарушение срока внесения арендной платы Арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,5 % от суммы невнесенного в срок платежа за каждый день просрочки.

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, наличие задолженности, обратился в суд с настоящим иском.

Суд приходит к следующим выводам.

Так как денежные обязательства истца о взыскании задолженности и пени за просрочку оплаты арендной платы за период с 29.04.2016 по 18.04.2017 возникли до даты принятия заявления о признании должника банкротом (11.10.2017), то они в силу статьи 5 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не являются текущими платежами.

Указанные требования подлежат предъявлению только в деле о банкротстве в порядке, определенном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве, а в случае предъявления иска о взыскании соответствующей задолженности в общем порядке, предусмотренном процессуальным законодательством, суд оставляет исковое заявление без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Таким образом, требование Агентства о взыскании с общества задолженности по арендной плате в размере 1 108 180,98 рублей, пени в размере 803 497,87 рублей подлежит оставлению без рассмотрения.

Из материалов дела следует, что договор № 554-КЗО/2013 аренды земельного участка от 26.07.2013 заключен сроком на пять лет до 25.07.2018. Доказательства заключения договора аренды на новый срок в материалы дела сторонами не представлены.

Таким образом, на дату судебного разбирательства договор № 554-КЗО/2013 аренды земельного участка от 26.07.2013 прекращен за истечением срока, что является основанием для отказа в иске в части требования о расторжении прекратившего действие договора.

Относительно требования об обязании Общества возвратить Агентству земельный участок с кадастровым номером 39:05:010202:23 суд соглашается с доводами ответчика о необоснованности указанного требования исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, судом установлено и сторонами не оспаривается, что на спорном земельном участке находятся два незавершенных строительством объекта, возведенных на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство, зарегистрированных на праве собственности за ответчиком:

- объект с кадастровым номером 39:05:010202:29 площадью застройки 1190,6 кв.м, степень готовности 15%, дата регистрации права собственности 03.04.2018;

- объект с кадастровым номером 39:05:010202:140 площадью застройки 866,7 кв.м, степень готовности 10%, дата регистрации права собственности 04.09.2018.

Учитывая данное обстоятельство, если на спорном земельном участке находится не завершенный строительством объект недвижимости статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на общество обязанности по освобождению земельного участка и обязании его возвратить, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В настоящее время в отношении общества «ЦКП» введена процедура конкурсного производства. Из пояснений конкурсного управляющего следует, что спорные объекты недвижимого имущества, возведенные на законных основаниях, подлежат включению в конкурсную массу должника в целях расчетов с его кредиторами.

Возврат земельного участка влечет нарушение прав и законных интересов как для общества, так и его кредиторов и неопределенного круга лиц.

Указанная правовая позиция сформулирована в Определении Верховного суда от 04.06.2017 № 304-ЭС16-20773.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что поскольку спорный земельный участок занят объектами недвижимого имущества, принадлежащими обществу, исковые требования об обязании вернуть спорный земельный участок не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШЕНИЕ:

Требование Агентства по имуществу Калининградской области о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «ЦКП» в пользу Агентства по имуществу Калининградской области задолженности по арендной плате за период с 29.04.2016 по 18.04.2017 года по договору № 554-КЗО/2013 аренды земельного участка от 26.07.2013 в размере 1 108 180, 98 рублей и пени в размере 803 497, 87 рублей за период с 29.04.2016 по 18.04.2017 года оставить без рассмотрения.

В расторжении договора № 554-КЗО/2013 аренды земельного участка от 26.07.2013 отказать.

В части требования о возврате земельного участка с кадастровым номером 39:05:010202:23 площадью 6583 кв.м, расположенного по адресу: <...> отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЦКП» в доход федерального бюджета 38 117 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Е.А. Талалас

(подпись, фамилия)