Решение от 19 апреля 2018 г. по делу № А41-65531/2016

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-65531/16
20 апреля 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 11 апреля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 20 апреля 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Л.В.Федуловой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Истранет-Маркет» (143500, <...>, ОГРН <***>; ИНН <***>, дата регистрации: 19.12.2008)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН <***>; ИНН <***>), (143402,<...>),

третьи лица:

Общество с ограниченной ответственностью «СВЕ Компани» (121170, город Москва, проспект Кутузовский, дом 36, строение 4, пом; комн; II А; 14, ОГРН 1125017002373; ИНН 5017094542, дата регистрации: 06.06.2012)

ФИО2 (Россия, г.Москва, Крылатские холмы, д.36, корп.1, кв.75)

о признании незаконным действия (бездействия) органа, осуществляющего государственную регистрацию,

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Истранет-Маркет» (далее – ООО «Истранет-Маркет») обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – управление) со следующими требованиями (с учетом принятого судом уточнения в порядке ст.49 АПК РФ, т.1 л.д.87-88):

- признать незаконным погашение регистрационной записи о наличии договора от 06.02.2015 № 70 долевого участия в строительстве многоквартирного дома в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:09:0060503:75, 50:09:0060503:79, 50:09:0060803:261, 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81, распложенных по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с.п.Луневское, дер.Черная Грязь;

- признать незаконным погашение регистрационной записи о залоге права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 50:09:0060503:75, 50:09:0060503:79, 50:09:0060803:261, 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81;

- обязать управление восстановить запись о государственной регистрации договора от 06.02.2015 № 70 участия в долевом строительстве;

- обязать управление восстановить в ЕГРП сведения о правах ООО «Истранет-Маркет» как залогодержателя права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 50:09:0060503:75, 50:09:0060503:79, 50:09:0060803:261, 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Общество с ограниченной ответственностью «СВЕ Компани» (далее – ООО «СВЕ Компани»), ФИО2.

Представитель ООО «Истранет-Маркет» в судебном заседании поддержал доводы заявления, просил заявленные требования удовлетворить.

Представитель управления в судебном заседании возражал против доводов заявления, просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Заявление рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителей третьих лиц.

Выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

ООО «СВЕ Компани» является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 50:09:0060503:75, 50:09:0060503:79, 50:09:0060803:261, 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81 на основании договоров аренды, заключенных с ФИО2 и ФИО3 соответственно.

Между ООО «СВЕ Компани» (застройщик) и ООО «Истранет-Маркет» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 06.02.2015 № 70, который был зарегистрирован 02.07.2015.

Согласно пункту 3.1 договора долевого участия застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой комплекс и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию входящего в его состав корпуса, в котором находится объект, передать его участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и после получения разрешения на ввод корпуса в эксплуатацию принять объект.

Объектом долевого строительства является жилое помещение (квартира) и общее имущество в многоквартирном доме (корпусе), подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию корпуса и входящие в состав указанного корпуса, строящегося (создаваемого) с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Описания квартир в составе объекта приведено в приложения № 1-4 к договору долевого участия (пункт 1.1 договора долевого участия).

В соответствии с приложениями № 1-4 к договору долевого участия, участнику долевого строительства должны быть переданы следующие квартиры:

- № 205, корпус 2, подъезд 7, 5 этаж, на площадке 4, 3-комнатная, площадь 108,9 кв.м;

- № 8, корпус 4, подъезд 1, 2 этаж, на площадке 4, 3-комнатная, площадь 91,9 кв.м;

- № 18, корпус 4, подъезд 1, 5 этаж, на площадке 2, 2-комнатная, площадь 76,3 кв.м;

- № 20, корпус 4, подъезд 1, 5 этаж, на площадке 4, 3-комнатная, площадь 91,0 кв.м;

- № 193, корпус 2, подъезд 7, 2 этаж, на площадке 4, 3-комнатная, площадь 108,9 кв.м;

- № 197, корпус 2, подъезд 7, 3 этаж, на площадке 4, 3-комнатная, площадь 108,9 кв.м.

Согласно пункту 1.1 договора долевого участия, жилой комплекс возводится на земельных участках, принадлежащих застройщику на правах аренды по договорам:

- от 17.05.2013№ 17-05/13, зарегистрированному управлением 02.07.2013 за № 50-50-09/052/2013-045;

- от 17.05.2013 № 17-05/13, зарегистрированному управлением 11.07.2013 за № 50-50-09/052/2013-048;

- от 14.04.2014 № 4-04/14, зарегистрированному управлением 06.06.2014 за № 50-50-09/052/2014-292;

- от 25.07.2014 № 25-07/14, зарегистрированному управлением 11.08.2014 за № 50-50-09/084/2014-44.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участника долевого строительства (залогодержателя) считаются находящимися в залоге:

- строящийся (создаваемый) корпус, в котором находится объект, указанный в Приложениях № 1 - 4 к договору, и

- право аренды на предоставленные для строительства (создания) корпуса земельные участки, указанные в пункте 1.1 договора.

Как следует из пункта 1.1 договора и приложений № 1 - 6 к договору, у ООО «Истранет-Маркет» считаются находящимися в залоге корпус 2 и 4, а также право аренды на предоставленные для строительства (создания) указанных выше корпусов земельные участки с кадастровыми номерами 50:09:0060503:75, 50:09:0060503:79, 50:09:0060803:261 (корпус 2), 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81 (корпус 4), расположенные по адресу Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Луневское, деревня Черная Грязь.

ООО «Истранет-Маркет» 11.08.2016 в отношении указанных земельных участков получены выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 50/009/001/2016-2164, 50/009/001/2016-2152, 50/009/001/2016-2165, 50/009/001/2016-2156, 50/009/001/2016-2162, 50/009/001/2016-2179.

Из указанных выписок из ЕГРП следует, что какие-либо договоры долевого участия в строительстве, а также иные обременения на поименованные земельные участки отсутствуют.

Из доводов ООО «Истранет-Маркет» следует, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 06.02.2015 № 70, заключенный между ООО «СВЕ Компани» и ООО «Истранет-Маркет», является действующим договором. Незаключенным или недействительным указанный договор не признавался.

Ссылаясь на то обстоятельство, что погашение оспариваемых регистрационных записей является незаконным и нарушает его права и охраняемые законом интересы в сфере предпринимательской деятельности, ООО «Истранет-Маркет» обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, объяснения представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, запись о договоре участия в долевом строительстве от 06.02.2015 № 70 была погашена 18.02.2016 на основании заявления ООО «СВЕ Компани» от 09.02.2016 об одностороннем отказе от исполнения этого договора участия.

Пункт 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) устанавливает обязанность регистрирующего органа по уведомлению второй стороны договора участия в долевом строительстве в течение рабочего дня в случае одностороннего отказа от исполнения такого договора стороной, как части процедуры погашения регистрационной записи о договоре участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

В материалах дела отсутствуют доказательства направления такого уведомления в адрес ООО «Истранет-Маркет» по настоящем делу.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Доказательств наличия у управления при проведении правовой экспертизы полученных от ООО «СВЕ Компани» документов об одностороннем отказе от исполнения договора заявлений двух сторон договора в материалах дела не имеется, равно, как не имеется и судебного акта, служившего бы основанием для признания договора прекратившимся.

В соответствии со статьями 13, 17 Закона о регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в обязательном порядке должна проводиться правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделок.

Согласно статье 19 Закона о регистрации сомнение в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений выступает основанием для приостановления государственной регистрации прав. В этом случае государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов для достоверности указанных в них сведений.

Арбитражный суд обращает внимание на то, что односторонний отказ застройщика от исполнения договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов в силу положений частей 4 и 5 статьи 5 и в порядке части 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) возможен только по основаниям неисполнения или ненадлежащего исполнения участником долевого строительства обязательств по оплате цены договора долевого участия по истечении 30 дневного срока после направления предупреждения о необходимости погашения задолженности и о последствиях о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

Как следует из объяснений ООО «Истранет-Маркет», такого требования он не получал, в связи с чем не мог считать договор расторгнутым в одностороннем порядке застройщиком в силу только факта получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия.

При таких обстоятельствах не уведомление управлением ООО «Истранет-Маркет» о поступлении на регистрацию документов от застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 06.02.2015 № 70 является нарушением процедуры регистрации прекращения прав участника долевого строительства.

Частью 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с частью 9 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных настоящим законом.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В силу пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам либо решению суда.

Таким образом, Закон об ипотеке и Закон об участии в долевом строительстве предусматривают специальное правовое регулирование прекращения регистрационной записи о праве залога (ипотеки) права аренды земельного участка на котором осуществляется строительство многоквартирного дома с привлечением денежных средств дольщиков. Прекращение договора аренды земельного участка не предусмотрено этим законодательством в качестве основания прекращения регистрационной записи о праве залога (ипотеки) права аренды земельного участка за дольщиками.

Как следует из объяснений управления и копий регистрационных дел в отношении земельных участков регистрационные записи о залоге права аренды таковых были погашены 31.05.2016 на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21.03.2016.

Вместе с тем, оснований для вывода о прекращении залога в связи с прекращением заложенного права не имеется по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ФИО3 и ФИО2 (как собственники земельных участков) в 2015 году обратились в суд с требованиями о признании незаконными договоров аренды с ООО «СВЕ Компани», указав, что данные договоры заключены обществом для вида и без намерения создать соответствующие им правовые последствия, и являются кабальными сделками.

Заочным решением Солнечногорского городского суда Московской области от 22.09.2015 исковые требования были удовлетворены.

Определением Солнечногорского городского суда от 22.10.2015 заочное решение было отменено по заявлению ООО «СВЕ Компани».

Решением Солнечногорского городского суда Московской области от 19.11.2015 в удовлетворении иска было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21.03.2016 решение суда отменено, исковые требования удовлетворены.

Определением Верховного суда Российской Федерации от 07.02.2017 апелляционное определение от 21.03.2016 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12.04.2017 решение Солнечногорского городского суда Московской области от 19.11.2015 (об отказе в удовлетворении заявленных требований) оставлено без изменения, апелляционные жалобы ФИО3 и ФИО2 - без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14.01.2014 № 2-О разъяснено, что правовое регулирование, установленное статьей 13 ФЗ «О долевом участии в строительстве», позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Поскольку ипотека права аренды в силу прямого указания в пункте 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве устанавливается в пользу залогодержателей – участников договоров по долевому участию в строительстве, обеспечивая исполнение именно этих договоров, ссылка судов на прекращение договора аренды земельного участка, как обеспечиваемое ипотекой обязательство, и применение в связи с этим подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, нельзя признать обоснованным.

Из изложенного следует, что договор на участие в долевом строительстве изначально заключается с застройщиком (собственником, арендатором, т.е. лицом, на каком-либо праве владеющем земельным участком, на котором осуществляется или будет осуществляться строительство), но после его заключения он принимает статус отдельного, самостоятельного договора, правоотношения в котором регулируются специальным федеральным законом, в т.ч. по его расторжению (статья 9 Закона об участии в долевом строительстве).

Статьей 9 Закона об участии в долевом строительстве установлена обязанность застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случае одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия в строительстве в течение 10 (десяти) рабочих дней.

В материалы дела не представлено доказательств возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства, а, следовательно, такие обязательства продолжают действовать и обеспечиваться залогом права аренды земельных участков.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» разъяснено, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом, залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора.

С учетом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу о том, что оснований для исключения из ЕГРП записей о залоге права аренды не имелось, управление неправомерно совершило действия по погашению в ЕГРП регистрационных записей о залоге права аренды указанных земельных участков в пользу участника долевого строительства ООО «Истранет-Маркет».

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить заявленные требования.

Признать незаконным погашение регистрационной записи о наличии договора №70 от 06.02.2015 долевого участия в строительстве многоквартирного дома в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:09:0060503:75, 50:09:0060503:79, 50:09:0060803:261, 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81, распложенных по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с.п.Луневское, дер.Черная Грязь.

Признать незаконным погашение регистрационной записи о залоге права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 50:09:0060503:75, 50:09:0060503:79, 50:09:0060803:261, 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области восстановить запись о государственной регистрации договора №70 от 06.02.2015 участия в долевом строительстве.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области восстановить в ЕГРН сведения о правах ООО «Истранет-Маркет» как залогодержателя права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 50:09:0060503:75, 50:09:0060503:79, 50:09:0060803:261, 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу ООО «Истранет-Маркет» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Л.В. Федулова