Решение от 19 июня 2020 г. по делу № А57-24946/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-24946/2019
19 июня 2020 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 11 июня 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 19 июня 2020 года.

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи А.И. Михайловой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев материалы дела по заявлению Закрытого акционерного общества «Нептун-96», ОГРН <***>, ИНН <***>,

заинтересованное лицо:

1. Администрация муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов

2. Комитет по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов

о признании постановления Администрации муниципального образования «Город Саратов» №1807 от 26.08.2019г. незаконным;

об обязании Администрации муниципального образования «Город Саратов» предоставить в аренду земельный участок площадью 2022 кв.м., с кадастровым номером 64:48:050372:23, расположенного по адресу: <...> Октябрьском районе на 49 лет,

при участии:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 09.12.2019, ФИО3 по доверенности от 01.09.2019,

от КУИ города Саратова – ФИО4 по доверенности от 31.05.2019,

от Администрации муниципального образования «Город Саратов» - ФИО5 по доверенности, ФИО6 по доверенности 21.10.2019.

у с т а н о в и л:

в Арбитражный суд обратилось Закрытое акционерное общество «Нептун-96» с вышеуказанным заявлением.

Представители заявителя в судебном заседании поддержали заявленные требования в полном объеме.

Заинтересованные лица требования оспорили.

Дело рассмотрено судом по правилам гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления Администрации г.Саратова от 11.06.1999 № 500-94 между Администрацией г. Саратова и ООО «Амур-Волга» заключен договор аренды земельного участка от 05.02.2007 №1122, расположенного по адресу: <...>, площадью 2022 кв.м., кадастровый номер: 64:48:050372:0023. Разрешенное использование: магазин. Договор заключен сроком с 11.06.1999 – 11.06.2009. (том 2, л.д. 7-12).

28.06.2007 между ООО «Амур-Волга» и ЗАО «Нептун-96» заключен договор замены стороны в обязательстве по договору аренды №1122 от 05.02.2007 (том 2, л.д. 3-4).

10.09.2007 между ООО «Амур-Волга» и ЗАО «Нептун-96» заключено дополнительное соглашение к договору замены стороны в обязательстве от 28.06.2007. Дата регистрации 27.11.2007 №64-64-01/155/2007-497 (том 2, л.д. 5).

На указанном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ЗАО «Нептун-96», на праве собственности:

нежилое здание площадью 178,0 кв.м., кадастровый номер: 64:48:050360:131 (свидетельство о государственной регистрации права 64-АГ 331433 от 17.11.2011).

На основании ст. 39.6, 39.20 Земельного кодекса РФ ЗАО «Нептун-96», 09.08.2019 обратилось в Комитет по управлению имуществом г. Саратова с заявлением о предоставлении в аренду на 49 лет земельного участка площадью 2022 кв.м., с кадастровым номером 64:48:050372:23 расположенного по адресу: <...>. Цель предоставления: магазин.

Администрацией муниципального образования «Город Саратов» было вынесено постановление от 26.08.2019 № 1807 об отказе ЗАО «Нептун-96» в предоставлении в собственность земельного участка в Октябрьском районе, занимаемого объектом недвижимого имущества.

В качестве основания отказа в предоставлении в собственность земельного участка в постановлении указано следующее:

- отказать ЗАО «Нептун-96» в предоставлении в аренду земельного участка площадью 2022 кв.м. с кадастровым номером 64:48:050372:23, расположенного по адресу: <...> Октябрьском районе, занимаемого нежилым зданием, в связи с тем, что собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительного для эксплуатации расположенного на нем объекта. На испрашиваемом земельном участке расположен объект недвижимости – нежилое здание площадью 178,0 кв.м., принадлежащее на праве собственности заявителю. Площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь, занятую находящимся на нем объектом недвижимости, в связи с этим у заявителя отсутствует право на приобретение без проведения торгов земельного участка площадью 2022 кв.м.

Не согласившись с указанным постановлением, заявитель обратился в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Доводы заявителя сводятся к тому, что на испрашиваемом земельном участке в 1978 году были построены и введены в эксплуатацию:

- торговый причал с кран балкой (инвентарный номер 63:401:002:000153020:1, площадью 1119,6 кв.м.);

- нежилое помещение литер А2 (инвентарный номер 63:401:002:000153020:А:10002, площадью 83,1 кв.м.);

- нежилое помещение литер Б (инвентарный номер 63:401:002:000153020:Б, площадью 93,9 кв.м.).

Земельный участок, с расположенной на нем торговой площадкой с кран-балкой, изначально формировался под нежилое здание площадью 178 кв.м. (магазин) инвентарный номер 63:401:002:000153020, литер АА1, так как спорный участок и кран-балка требуются для обслуживания данного нежилого помещения площадью 178 кв.м.

Общество указывает на, то что осуществляет продажу и ремонт лодок, запасных частей для лодок, а на торговой площадке с кран-балкой находится выставочная и ремонтная база лодок. Отсутствие земельного участка с кран-балкой пагубно скажется на деятельности ЗАО «Нептун-96». В связи с тем, что земельный участок предоставлен ЗАО «Нептун-96» на неопределенный срок, в соответствии с действующим законодательством заявитель не может зарегистрировать право собственности на принадлежащие ему нежилые помещения, находящиеся на данном земельном участке.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд пришёл к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления может быть признан судом недействительным при условии, что данный ненормативный акт не соответствует закону или иным правовым актам и нарушает права и охраняемые законом интересы конкретных граждан или юридических лиц.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующими требованиями.

В соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела по существу суду надлежит выяснять:

имеет ли орган (лицо) полномочия на принятие решения или совершение действия;

соблюден ли порядок принятия решений, совершения действий органом или лицом в том случае, если такие требования установлены нормативными правовыми актами (форма, сроки, основания, процедура и т.п.);

соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующих данные правоотношения.

Из анализа приведенных норм следует, что в соответствии с главой 24 Арбитражного процессуального кодекса могут быть признаны незаконными действия (бездействие) органа государственной власти, либо органа местного самоуправления создавшего препятствия к осуществлению прав граждан.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно представленной в материалы дела Выписке из ЕГРН от 18.11.2019 нежилое здание площадью 178 кв.м. с кадастровым номером 64:48:050360:131, расположенное по адресу: <...>, расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 64:48:050372:23 (том 1, л.д. 78-80).

В рамках настоящего дела суд учитывает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в аренду или собственность имеют лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на аренду, на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Из разъяснений, изложенных в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность или в аренду, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду, ему надлежит подтвердить размер земельного участка (его части), необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации. При этом, данные документы должны быть представлены с заявлением в орган местного самоуправления, уполномоченный на их принятие и оценку.

В материалы дела ФГБУ «ФКП Россреестра» по Саратовской области представлены уведомления №64/194/003/2020-4063, №64/194/003/2020-4064, №64/194/003/2020-4065 от 25.02.2020, согласно которым в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует информация о зарегистрированных правах на торговый причал с кран-балкой (инвентарный номер 63:401:002:000153020:1, площадью 1119,6 кв.м.); нежилое помещение литер А2 (инвентарный номер 63:401:002:000153020:А:10002, площадью 83,1 кв.м.); нежилое помещение литер Б (инвентарный номер 63:401:002:000153020:Б, площадью 93,90 кв.м.).

Таким образом, основания для предоставления ООО «Нептун-96» в аренду сроком на 49 лет спорного земельного участка в заявленном размере, при том, что объект недвижимости имеет площадь 178,0 кв.м. (согласно Выпискам из ЕГРН), отсутствуют, что согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10.

Таким образом, требования заявителя о том, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:050372:23 необходим для эксплуатации объектов недвижимости является недоказанным.

Судом также учтено следующее.

Как следует из письма Комитета по градостроительству и архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов» № 01-23/29/3142 (том 1, л.д. 32-33) и подтверждается материалами дела, в соответствии с картой градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов», рассматриваемый земельный участок с кадастровым номером 64:48:050372:23 полностью расположен в границах территории общего пользования.

В соответствии с «Проектом планировки территории, ограниченной ул. Заводской, ул. им. Чернышевского Н.Г., ул. Бабушкин взвоз и берегом Волгоградского водохранилища в Волжском, Октябрьском, Заводском районах города Саратова с проектом межевания в его составе», утвержденным постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 27.12.2016 № 4013, земельный участок с кадастровым номером 64:48:050372:23 полностью расположен в красных линиях – границах территории общего пользования.

Рассматриваемый земельный участок частично расположен в границах защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения – дом ФИО7, 1-я половина XIX века, расположенного по адресу: <...>, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации постановлением администрации Саратовской области от 21.07.1993 № 201.

Рассматриваемый земельный участок расположен в границах зон с особыми условиями использования территории: 64.48.2.346 – охранная зона сооружений – кабельная линия № 1-35 кВ от ГРЭС до ТЭЦ 1, кабельная линия № 2-35 кВ от ГРЭС до ТЭЦ 1, 64.08.2.73 – часть водоохраной зоны Волгоградского водохранилища на территории Саратовской области.

Нарушения прав заявителя Администрацией в данном случае судом не установлено.

Исследовав и оценив представленные доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, принимая во внимание обстоятельства данного дела, суд считает, что не имеется правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные статьями 257- 260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи жалобы через Арбитражный суд Саратовской области.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области А.И. Михайлова