Решение от 2 мая 2018 г. по делу № А40-7241/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-7241/18-127-36
03 мая 2018 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 25 апреля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 03 мая 2018 года


Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Кантор К.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Министерство имущественных отношений Московской области

к ООО «ТИТАН-МОСКВА»

третьи лица:

ТУ Росимущества в МО

и ЦНИИ Минобороны РФ

о расторжении договора аренды от 09.08.1993 №13/2/105 и выселении арендатора

при участии:

от истца – ФИО2 по дов. от 09.01.2018 № 11, ФИО3 по дов. от 01.11.2017 № 710

от ответчика – ФИО4 по дов. от 22.01.2018 № б/н

от третьего лица №1 – не явился, извещен.

от третьего лица №2 – ФИО5 по дов. от 20.12.2017 № б/н 



УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Московской области обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО «ТИТАН-МОСКВА» о расторжении договор аренды от 09.08.1993 №13/2/105, а также о выселении ООО «ТИТАН-МОСКВА» из нежилого здания (Хранилище № 2) с кадастровым номером 50:22:0010208:2798 площадью 2382,9 кв.м., расположенного по адресу: <...> и обязать ООО «ТИТАН-МОСКВА» возвратить нежилое здание (Хранилище № 2) с кадастровым номером 50:22:0010208:2798 площадью 2382,9 кв.м., расположенное по адресу: <...> дом ПО, строение 3 по акту приёма-передачи Министерству имущественных отношений Московской области в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда в силу.

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражал.

От ЦНИИ Минобороны РФ поступили письменные пояснения.

Исследовав в полном объеме все представленные в дело письменные доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Государственным комитетом Российской федерации по управлению государственным имуществом (Арендодатель) и ООО «Титан-Москва» (Арендатор) заключен договор аренды, предметом которого является передача Госкомимуществом России в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся федеральной собственностью от 09.08.1993 г. №13/2/105.

В соответствии с указанным Договором аренды в редакции Дополнительного соглашения №1 от 14.01.2008 года, Ответчику в аренду сроком до 01.07.2042 года передано нежилое здание (Хранилище № 2) с кадастровым номером 50:22:0010208:2798 площадью 2382,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

С 06.03.2017 года Собственником указанного объекта является Московская область, что подтверждается записью о государственной регистрации № 50:22:0010208:2798-50/001/2017-3, внесенной 06.03.2017.

В соответствии с приложениями к Договору аренды определена дата постройки Хранилища № 2 - 1936 год, установлен расчетный срок службы 80 лет, который истек в 2016 году.

Кроме того, материалами судебного разбирательства по делу А41-64130/13 установлен факт критичного снижения прочности конструкций кровли, срок службы которой превысил расчетный на 16 лет, в результате чего в 2013 году произошло ее обрушение.

В целях недопущения эксплуатации областного имущества, потенциально опасного для жизни и здоровья третьих лиц, Министерством с привлечением ФГУП «ЦНИИПРОЕКТЛЕГКОНСТРУКЦИЯ» проведена экспертиза соответствующего технического состояния Хранилища № 2.

Согласно акту от 05.06.2017 года обследования технического состояния здания выявлены дефекты фундамента, стен и колонн, ферм, проемов и других конструктивных частей согласно ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Техническое состояние объекта (фундаменты, стены, колонны, кровля) определено как аварийное, в том числе, установлено:

Кроме того, указанным стандартом установлено, что эксплуатация зданий (сооружений) при аварийном состоянии конструкций не допускается. Положениями Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ «О техническом регулировании» предусмотрено, что указанное ограничение является обязательным для его применения.

В связи с изложенным, истец указывает, что дальнейшее использование Хранилища № 2 объективно невозможно и опасно для жизни и здоровья неограниченного круга лиц.

На основании изложенного, 22.09.2017 года Истцом в адрес Ответчика было направлено предложение о расторжении Договора аренды с 20.10.2017 года и об освобождении здания в связи с невозможностью его дальнейшей эксплуатации ввиду аварийного состояния с приложением проекта соглашения и акта приема-передачи здания.

Согласно предложению о расторжении Договора аренды, срок на ответ установлен в течение пяти рабочих дней с момента получения предложения.

Ответ на предложение не поступил, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Из пояснений третьего лица также следует, что в соответствии с приказом заместителя Министра обороны Российской Федерации от 02.02.2017г. №113 «О передаче объектов недвижимого имущества в собственность Московской области» - с 06.03.2017 года собственником вышеуказанного объекта является Московская область, что подтверждается записью о государственной регистрации № 50:22:0010208:2798-50/001/2017-3.

В отзыве ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований указывая на то, что  по договору аренды имущество было передано в неудовлетворительном состоянии, о чем стороны при заключении договора аренды знали. Также ответчик указывает на то, что спорное имущество, в соответствии с существующим порядком не признано подлежащим списанию, как аварийное, а напротив, указанное имущество включено в прогнозный план приватизации имущества, находящегося в собственности Московской области, на 2018-2020 годы. Также ответчик указывает на то, что истец не предлагал заменить предмет аренды на иной аналогичный, для продолжения арендных отношений.

Также ответчик ссылается на то, что в соответствии с условиями договора обязанность по проведения капитального ремонта лежит на Балансодержателе. Капитальный ремонт спорного объекта за весь период действия договора произведен не был.

Учитывая изложенное, ответчик считает, что обременения имущества в виде аренды не является препятствием для приватизации спорного имущества, а также соглашаясь с тем, что имущество было передано в аренду в неудовлетворительном состоянии, полагает возможным дальнейшую эксплуатацию спорного объекта.

В ходе судебного разбирательства, судом был поставлен вопрос о необходимости проведения повторного исследования объекта, возможности проведения судебной экспертизы.

Истец выразил свое несогласие по указанному вопросу, указывая на то, что  в материалах дела имеется заключение эксперта, выводы,  которого никем не оспорены и иными доказательствами не опровергнуты.

Ответчик поддержал свою позицию о том, что аварийность объекта не установлена, а неудовлетворительное состояние объекта не влечет за собой невозможность его использования.

Учитывая изложенные доводы сторон, оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что в материалах дела имеется достаточно доказательств для разрешения настоящего спора, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В рамках рассмотрения спора по делу №А41-64130/2013, судами установлено, что  01.03.2013 произошло обрушение кровли арендуемого помещения, впоследствии 06.03.2013 был произведен комиссионный осмотр спорного помещения, по результатам которого был составлен акт №01/06, в соответствии с которым причиной обрушения кровли явилась сгнившая деревянная ферма. На основании договора подряда №20131003 от 06.03.2013, заключенного истцом с ООО «Интер-Т» (подрядчик), были произведены работы по демонтажу и восстановлению кровли спорного ангара. Для выполнения указанных работ истцом были приобретены фальценвые панели для обустройства кровли, а для восстановления электроосвещения были приобретены прожекторы.

Судами также в рамках данного дела установлено, что в ходе судебного разбирательства истец не отрицал, что не обращался к ответчику с соответствующим требованием о проведении ремонта как до обрушения кровли, так и после, ответчик не приглашался на комиссионный осмотр спорного помещения, истец не обращался к ответчику за согласованием проведения ремонта, возмещения его стоимости, ответчик не уклонялся или отказал в таких требованиях.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

На основании изложенного, суд считает, что в рамках рассмотрения спора по делу №А41-694130/2013 установлены обстоятельства, свидетельствующие о неудовлетворительном состоянии объекта, влекущего за собой невозможность его эксплуатации без дальнейшего проведения капитального ремонта, отсутствие проведения которого влечет за собой разрушение объекта.

Суд также учитывает, что указанные обстоятельства были исследованы в рамках указанного дела в 2013-2015 годах.

Доказательств проведения капитального ремонта объекта арендатором или балансодержателем до 06.03.2017 года в материалы дела не представлено, как и не представлено в материалы дела обращений арендатора к балансодержателю с требованием о проведении капитального ремонта арендуемого объекта.

Учитывая изложенное,  а также положения ст. 616 ГК РФ, суд полагает, что подобное бездействие арендатора способствовало дальнейшему ухудшению состояния арендуемого объекта.

Так истцом в рамках настоящего дела представлен акт обследования спорного объекта составленного 15.03.2017, согласно которому объект находится в аварийном состоянии и в связи с тем, что стоимость восстановительных работ может превышать 120% от восстановительной стоимости объекта, в заключении сделан вывод о том, что объект подлежит демонтажу.

Доводы ответчика о том, при заключении договора стороны знали о недостатках арендуемого объекта и предусмотрели обязанность балансодержателя по проведению капительного ремонта, судом также отклоняются, поскольку учитывая, что собственником объекта истец является только с 06.03.2017, ответственность за не проведение капитального ремонта объекта в период с 1993 года по 2017 год не может быть вменена новому собственнику. Кроме того, новым собственником после получения спорного объекта незамедлительно проведено обследование здания на предмет его технического состояния, что свидетельствует о добросовестности поведения собственника в настоящих правоотношениях.

Учитывая, что в материалы дела не представлены какие-либо иные доказательства того, что здание находится в состоянии, пригодном для дальнейшего использования, без угрозы безопасности третьих лиц, в отсутствие доказательств проведения капитального ремонта спорного объекта, учитывая установленные судами обстоятельства в рамках дела №А41-694130/13, суд признает  обоснованными доводы истца о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку предполагая возможность разрушения объекта, стороны не заключили бы спорный договор. Указанные обстоятельства  являются основанием для расторжения договора аренды.

Суд также учитывает, что в ответ на обращение ответчика по рассмотрению вопроса замены арендуемого имущества, истцом направлено письмо от 03.04.2018, согласно которому в перечне объектов, находящихся в собственности Московской области отсутствуют объекты недвижимости, в соответствии с заявленными требованиями и свободными от прав третьих лиц.

Доводы ответчика о том, что спорный объект не включен  перечень объектов, подлежащих списанию, и наоборот включен в перечень объектов плана приватизации на 2018-2020 годы, судом отклоняются, поскольку указный план,  является прогнозным, и в материалах дела отсутствуют доказательства того, что объект приватизирован в настоящий момент. Каких-либо иных документов, подтверждающих намерение государственных органов сохранить спорный объект, а также провести его капитальный ремонт суду не представлено.

Суд также учитывает, что истцом в материалы дела представлены письма Министерства имущественных отношений Московской области Правительству Московской области  с указанием на то, что спорный объект является аварийным и подлежит включению в перечень объектов, подлежащих списанию.

Кроме того, ответчиком в обоснование своей позиции не представлено пояснений относительно того, каким образом вопрос о приватизации объекта в том состоянии в котором он находится в настоящий момент, влияет на возможность эксплуатации объекта в будущем без угрозы жизни и здоровью третьих лиц.

Доводы ответчика о том, что арендатор не приостанавливает уплату аренды, а также доводы о том, что арендатором проводятся работы по поддержанию имущества в удовлетворительном состоянии, что влечет за собой убытки у ответчика, не являются предметом настоящего спора и могут быть предметом имущественных требований истца к ответчику в рамках отдельного спора.

Учитывая вышеизложенное, с учетом положений ст.ст. 416, 450-452, 616, 622 ГК РФ, принимая во внимание, что требования истца о выселении арендатора и обязании ответчика возвратить арендуемый объект являются следствием заявленных требований о расторжении договора аренды, суд признает исковые требования обоснованными и заявленными правомерно, в связи с чем, иск полежит удовлетворению в полном объеме.

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171, 176, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды от   09   августа   1993   года   №13/2/105   между   Министерством имущественных отношений Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью «ТИТАН-МОСКВА».

Выселить ООО «ТИТАН-МОСКВА» из нежилого здания (Хранилище № 2) с кадастровым номером 50:22:0010208:2798 площадью 2382,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Обязать ООО «ТИТАН-МОСКВА» возвратить нежилое здание (Хранилище № 2) с кадастровым номером 50:22:0010208:2798 площадью 2382,9 кв.м., расположенное по адресу: <...> дом ПО, строение 3 по акту приёма-передачи Министерству имущественных отношений Московской области в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда в силу.

Взыскать с ООО «ТИТАН-МОСКВА» в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 6.000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


СУДЬЯ

К.А. Кантор