Решение от 26 июля 2023 г. по делу № А41-55584/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-55584/22
26 июля 2023 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 11 июля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 26 июля 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "Инжстрой" (127106, Россия, г. Москва, муниципальный округ Марфино вн.тер.г., Гостиничная ул., д. 9, этаж/комн 1 антресоль/7, ИНН <***>, ОГРН <***>)

к АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (141402, Московская область, Химки город, Московская улица, дом 15, ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо: ООО "АКСТ" (125080, <...>, Э 1 ПОМ VI К 102 ОФ 125, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.09.2005, ИНН: <***>, КПП: 774301001), КИЗО Администрации городского округа Химки Московской области (141402, Московская обл., Химки г.о., Химки г., Химки г., Ленинградская ул., стр. 25, офис 10, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.12.2002, ИНН: <***>, КПП: 504701001), АО "МОСОБЛГАЗ" (143082, Московская область, Одинцово город, Раздоры деревня, 1-й (Рублево-Успенское шоссе тер.) километр, дом 1, корп/этаж Б/9, кабинет 901, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.12.2017, ИНН: <***>, КПП: 503201001)

о взыскании неосновательного обогащения,

При участии в судебном заседании- согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

ООО "Инжстрой" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Химки Московской области о взыскании денежных средств в размере 1 796 695 руб. 17 коп., процентов на сумму долга в размере 205 660 руб. 06 коп., судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб.

Определением Арбитражного суда Московской области от 26.09.2022 г. к участию в дело привлечены в качестве третьих лиц - ООО "АКСТ" и КИЗО Администрации городского округа Химки Московской области.

Определением Арбитражного суда Московской области от 06.04.2023 г. к участию в дело привлечено в качестве третьего лица - АО "МОСОБЛГАЗ".

Истец в судебное заседание явился, поддержал требования в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения требований.

Третье лицо ООО "АКСТ" в судебное заседание явилось.

Представители третьих лиц КИЗО Администрации городского округа Химки Московской области и АО "МОСОБЛГАЗ" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены судом надлежащим образом.

Дело рассматривается в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие третьих лиц.

Выслушав явившихся сторон, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16.04.2021 г. между Администрацией городского округа Химки Московской области (Арендодатель) и ООО "Инжстрой" (Арендатор) заключен договор № 132 (далее - Договор) аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010301:1000, площадью 2 899 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объекты дорожного сервиса, адрес: <...>.

Договор заключен по результатам торгов на основании протокола рассмотрения заявок № АЗЭ-ХИМ/21-110 от 05.04.2021 г.

16.04.2021 г. между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка.

Как указывает истец, после заключения договора выяснилось, что у объекта аренды имеются недостатки (о которых истцу предварительно ничего не было известно) – к земельному участку отсутствовали надлежащие подъездные пути, обеспечивающие возможность использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования.

Единственный возможный подъезд (дорога) к земельному участку был перекрыт третьим лицом ООО «АКСТ» путем установки шлагбаума, ограждения и пункта охраны. Эта самовольно занятая дорога находится на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, что предполагает муниципальный контроль за его использованием. Иных надлежащих дорог к земельному участку нет.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, полагая, что без соответствующих подъездных путей использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования и его целевым назначением фактически невозможно, истец направил в адрес ответчика претензию с требованием возвратить часть годовой арендной платы пропорционально периоду, в течение которого он не мог реализовать свои права на объект аренды.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 г.).

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела и указывалось выше, договор аренды был заключен по результатам торгов и 16.04.2021 между сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка.

При этом постановление администрации городского округа Химки о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды от 29.09.2020 г. №7218 и от 17.02.2021 №138 ЗУ с КН 50:10:0010301:1000 были своевременно опубликованы, в извещении о проведении аукциона указана дата начала приема заявок – 18.02.2021 г., дата окончания приема заявок – 01.04.2021г., дата аукциона – 05.04.2021 г.

То есть на протяжении всего периода проведения аукциона и при подписании акта приема-передачи истец не был лишен возможности осмотреть земельный участок и определить наличие подъездных путей к объекту аренды, либо возможности их обустройства.

Кроме того, из публичной кадастровой карты также усматривается, что не имеется проезда непосредственно до спорного земельного участка.

Между тем, в направлении арендованного земельного участка истца имеется подъездной путь к соседнему земельному участку с кадастровым номером 50:10:0010301:55, принадлежащему третьему лицу ООО «АКСТ».

Из материалов дела следует, что ООО «АКСТ» осуществило устройство данного проезда на основании выданного Администрацией разрешения на размещение объекта №РЗ-123 от 08.09.2017.

При этом устройство такого проезда было предусмотрено именно для обеспечения доступа к земельному участку с кадастровым номером 50:10:0010301:55, а не к участку, приобретенному истцом.

Письмом от 11.05.2021 г. истец обращался к ответчику с просьбой оказать содействие в обеспечении проезда транспорта на арендованный земельный участок.

В ответ на указанное письмо Администрация указала, что вопрос законности размещения ворот рассмотрен на Межведомственной комиссии по пресечению самовольного строительства и самовольного занятия земельных участков в границах городского округа Химки Московской области, на основании решения заседания комиссии издан приказ № 53 от 07.06.2021 г. на демонтаж указанного объекта. Размещено извещение о добровольном демонтаже ворот. В случае неисполнения требования, демонтаж ворот будет осуществлен силами Администрации.

В материалы дела представлена копия протокола заседания Межведомственной комиссии от 20.05.2021 г. № 7/21.

Письмом от 08.09.2021 г. Администрация сообщила истцу о том, что работы по демонтажу объектов будут выполнены после заключения муниципального контракта между администрацией и специализированной организацией, осуществляющей работы по демонтажу объектов. По состоянию на 06.08.2021 г. финансирование на демонтаж не предусмотрено.

Письмом от 22.12.2021 г. Администрация сообщает истцу о том, что контрольно-пропускной пункт с откатными воротами и забором демонтированы.

В материалы дела представлены акты принудительного демонтажа и (или) перемещения самовольно размещенного объекта от 25.11.2021 г.

Письмом от 27.12.2021 г. истец сообщает ответчику, что, несмотря на то, что объект (КПП с откатными воротами) демонтирован, возможность проезда для спецтехники для осуществления освоения арендуемого земельного участка отсутствует, так как проезд перегорожен грузовой техникой. Просит указать дату, с которой можно беспрепятственно проезжать на арендованный земельный участок.

Письмом от 14.01.2022 г. Администрация сообщила истцу, что сотрудниками отдела муниципального земельного контроля управления земельных отношений Администрации 12.01.2022 г. осуществлен выездной осмотр земельного участка неразграниченной собственности по адресу: <...>, в ходе которого выявлено, что на земельном участке расположены объекты некапитального строительства (строительные бытовки), переносное ограждение, транспортные средства. Переносное ограждение и объекты некапитального строительства вынесены на рассмотрение Межведомственной комиссии по пресечению самовольного строительства и самовольного занятия земельных участков в границах городского округа Химки Московской области. Дополнительно сообщено, что к арендованному земельному участку имеется свободный доступ через земельный участок неразграниченной собственности по адресному ориентиру: г.о. Химки, дер. Вашутино, вблизи земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020203:257.

Письмом от 01.02.2022 г. истец сообщает, что указанный земельный участок не может быть использован арендатором в качестве подъездного пути и просит после разрешения ситуации с подъездным путем сообщить об этом.

В материалы дела представлены акты принудительного демонтажа и (или) перемещения самовольно размещенного объекта от 19.01.2022 г., от 17.02.2022 г.

Письмом от 26.04.2022 г. Администрация сообщила истцу о том, что Администрацией с ООО «АКСТ» заключен договор пожертвования имущества от 14.02.2022 о передаче автомобильной дороги в муниципальную собственность городского округа Химки. В связи с этим, в настоящее время имеется свободный доступ к арендованному земельному участку.

В материалы дела представлено распоряжение Комитета по управлению имуществом от 16.02.2022 г. № 120 о принятии в муниципальную собственность движимого имущества – автомобильный проезд к земельному участку с кадастровым номером 50:10:0010301:55 по адресу: <...>.

Также суду представлены согласие Дирекции по управлению дорожным хозяйством и благоустройству «Химдор» от 09.07.2021 г., выданное ООО «Теплострой» содержащее технические требования и условия, подлежащие обязательному исполнению на присоединение (примыкание) к автомобильной дороге объекта, не относящегося к объектам дорожного сервиса, «Склад» по адресу: <...> к.н. 50:10:0010301:1000, проект организации дорожного движения при строительстве и эксплуатации съезда и подъездной дороги к участкам с видом разрешенного использования «склады» и «здание СТО», предусматривающий организацию подъезда с Вашутинского шоссе, затем по существующему внутриквартальному проезду (подъездной путь к земельному участку с кадастровым номером 50:10:0010301:55) и далее по проектируемой подъездной дороге до территории участка с кадастровым номером 50:10:0010301:1000.

В материалы дела представлены акты принудительного демонтажа и (или) перемещения самовольно размещенного объекта от 19.01.2022 г. и 17.02.2022 г.

Согласно пояснениям истца в настоящее время подъездные пути к арендованному земельному участку организованы.

Таким образом, оценив представленные в материалы доказательства и пояснения участников процесса, суд приходит к выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для взыскания с ответчика в пользу истца уплаченной арендной платы за заявленный период, поскольку, во-первых, истец имел возможность и должен был, при разумной степени осмотрительности, произвести осмотр земельного участка при принятии решения об участии в торгах и при подписании акта приема-передачи, а, во-вторых, из материалов дела усматривается надлежащее и добросовестное исполнение Администрацией своей обязанности по предоставлению арендатору земельного участка в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Доказательств чинения препятствий в пользовании имуществом со стороны Администрации в материалы дела не представлено.

Более того, из материалов дела следует, что невозможность доступа к арендованному земельному участку связывается с установлением различных объектов (шлагбаума, ворот и др.) на подъездном пути к земельному участку с кадастровым номером 50:10:0010301:55, владеет которым третье лицо ООО «АКСТ».

Между тем на обращения истца к Администрации оказать содействие в обеспечении доступа проезда, Администрация реагировала и принимала соответствующие решения о демонтаже таких объектов.

Судебных актов, которыми бы были признаны незаконными действия (бездействие) Администрации по несвоевременному устранению или неустранению в рамках своих законодательно предоставленных полномочий нарушений требований земельного законодательства, в материалы дела не представлено.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2015 по делу № А76-5598/2014, действия третьего лица, приведшие к невозможности использования земельного участка по назначению, не могут освобождать арендатора по внесению арендной платы, поскольку такое лицо не является стороной по договору аренды.

Кроме того, суд также обращает внимание, что Администрация обращала внимание истца на возможность организации доступа к арендованному участку через земельный участок неразграниченной собственности по адресному ориентиру: г.о. Химки, дер. Вашутино, вблизи земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020203:257.

Указанное также подтверждается заключением специалиста.

Доказательств, опровергающих данные обстоятельства, истцом не представлено.

Отклоняются судом и остальные доводы истца как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего спора, противоречащие материалам дела и основанные на неверном толковании норм материального права.

С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.



Судья А.О. Уваров