Решение от 16 февраля 2026 г. АС Амурской области

Арбитражный суд Амурской области

675023, <...>

тел. <***>, факс <***>

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-9829/2025
г. Благовещенск
17 февраля 2026 года
В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 17.02.2026. Резолютивная часть решения объявлена 12.02.2026.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Котляревского Владислава Игоревича

при ведении протокола секретарем судебного заседания Грищенко Дарьей Вячеславовной,

рассмотрев в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г. Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об оспаривании бездействия, обязании провести продажу путем публичных торгов,

третье лицо: администрация города Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2, по доверенности от 28.10.2025 (1г.) б/н, удостоверение;

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 09.01.2025 б/н, диплом ВСБ № 0885882, паспорт.

Третьи лица не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, ИП ФИО1) с заявлением к Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г. Свободного (далее – ответчик, Управление) с требованиями:

1. Признать незаконным бездействие Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г. Свободного, выразившееся в не проведении публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении правил проведения публичных торгов объектов незавершённого строительства» объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 28:05:010634:60, расположенного по адресу <...> площадь застройки 295,1 кв. м. (запись о регистрации права собственности 26:05:010634:60-28/007/2017-1 от 28 сентября 2017 года), расположенного на земельных участках с неразграниченной формой собственности с кадастровыми номерами 28:05:010634:8 и 28:05:010634:49 категория земель - земли населённых пунктов с видом разрешённого использования - общественное питание.

2. Обязать Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г. Свободного провести продажу путём проведения повторных торгов объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 28:05:010634:60, расположенного по адресу <...> площадь застройки 295,1 кв. м. (запись о регистрации права собственности 26:05:010634:60-28/007/2017-1 от 28 сентября 2017 года), расположенного на земельных участках с неразграниченной формой собственности с кадастровыми номерами 28:05:010634:8 и 28:05:010634:49 категория земель - земли населённых пунктов с видом разрешённого использования - общественное питание.

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на заявленных требованиях. Пояснил, что в данном случае Постановлением Правительства РФ от 03 декабря 2014 года № 1299 «Об утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» проведение повторных торгов не предусмотрено, в связи с чем повторные торги должны быть проведены по аналогии закона.

Представитель ответчика возражал по заявленным требованиям. В письменном отзыве указал, что Управлением в адрес ИП ФИО1 было направлено письмо – оферта о намерении муниципального образования приобрести спорный объект незавершенного строительства для муниципальных нужд и заключить договор купли – продажи имущества. Ответчик полагает, что в данном случае отсутствует оспариваемое бездействие, поскольку Управление реализовало свое право, установленное п. 4 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Повторное проведение публичных торгов в случае признания их несостоявшимися не предусмотрено положениями постановления Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области по делу № А04-6421/2024 от 29.10.2024 удовлетворены исковые требования об изъятии у индивидуального предпринимателя ФИО1 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 28:05:010634:60, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 28:05:010634:8, 28:05:010634:49 путем продажи с публичных торгов.

В целях реализации указанного решения Управлением по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации города Свободного были объявлены торги по продаже объекта недвижимости, принадлежащего ФИО1 Извещение о проведении аукциона было опубликовано в выпуске Свободненской общественно-политической газеты «Зейские огни» от 25.06.2025 № 26 (15854), а также размещено на официальном сайте https://torgi.gov.ru/new/public в сети «Интернет».

Торги проводились в форме открытого аукциона соответствии с правилами, установленными статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», постановлением администрации города Свободного от 20.06.2025 № 956 «О проведении аукциона по продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов».

Предметом аукциона являлся объект незавершенного строительства с кадастровым номером 28:05:010634:60, расположенный по адресу: Амурская область, г Свободный,

ул. Ленина, площадь застройки - 295,1 кв.м., степень готовности объекта - 4%.

Согласно сведениям о государственной регистрации права собственности из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) собственником объекта незавершенного строительства на момент проведения торгов и по настоящее время является ФИО1 (регистрационная запись № 28:05:010634:60-28/007/2017-1 от 28.09.2017).

Начальная цена предмета аукциона была установлена в размере рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, определена по результатам рыночной оценки, и составила 275 232 (двести семьдесят пять тысяч двести тридцать два рубля) без учета налога на добавленную стоимость (далее – НДС), в соответствии с отчетом об оценке от 28.05.2025 № 108-25.

По результатам аукциона, проведенного 01.08.2025, победителем торгов был признан участник аукциона ФИО4 с итоговой ценой продажи объекта незавершенного строительства 28 544 310,72 (двадцать восемь миллионов пятьсот сорок четыре тысячи триста десять рублей 72 копейки).

Победителем торгов был подписан договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, при этом ему было разъяснено, что согласно п. 2.3 договора, оплата покупателем указанной в п. 2.2. договора суммы цены объекта производится в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания Договора.

Договор был получен покупателем 06.08.2025, однако денежные средства от покупателя в счет оплаты объекта на счет, указанный в договоре, не поступили. Уважительных оснований и обоснования причин неоплаты имущества, в том числе устных либо письменных, в адрес Управления покупателем не представлено.

В связи с вышеизложенными обстоятельствами торги признаны несостоявшимися в соответствии с пунктом 7 статьи 449.1 ГК РФ.

02.09.2025 индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Управление с заявлением о проведении повторных торгов.

Согласно письму от 12.09.2025 № 421 Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации города Свободного отказало ИП ФИО1 в проведении повторных торгов со ссылкой на положения Постановления Правительства РФ от 03 декабря 2014 года № 1299 «Об утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства». В указанном письме управление также сообщило о намерении муниципального образования приобрести вышеуказанный объект для муниципальных нужд в соответствии с его рыночной стоимостью, определенной независимым оценщиком, по цене 275 232 рубля без учета НДС.

Полагая, что ответчиком в данном случае допущено бездействие, выразившееся в не проведении повторных публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении правил проведения публичных торгов объектов незавершённого строительства» объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 28:05:010634:60, расположенного по адресу <...> площадь застройки 295,1 кв. м., заявитель обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Оценив изложенные обстоятельства, суд признал заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктами 4, 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или отдельных положений, решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Спорные правоотношения урегулированы положениями статьи 239.1 ГК РФ, Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 (далее - Правила).

Согласно статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 2 Правил публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами (пункт 3 Правил).

Орган или организация, указанные в пункте 3 настоящих Правил, подготавливают извещение о проведении аукциона (пункт 4 Правил).

Лицо, выигравшее аукцион, и организатор аукциона подписывают в день проведения аукциона протокол о его результатах, который в течение 3 рабочих дней со дня проведения аукциона подлежит размещению в порядке, установленном пунктом 6 настоящих Правил. Лицо, выигравшее аукцион, и организатор аукциона подписывают договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, являвшегося предметом аукциона, в течение 3 дней со дня подписания протокола о результатах аукциона. При этом организатор аукциона подписывает договор купли-продажи от имени собственника объекта незавершенного строительства без доверенности. При уклонении или отказе лица, выигравшего аукцион, от заключения в установленный срок договора купли-продажи результаты аукциона аннулируются организатором аукциона, победитель утрачивает право на заключение указанного договора, задаток ему не возвращается. Организатор аукциона не вправе уклоняться от подписания протокола и заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, являвшегося предметом аукциона (пункты 18 - 20 Правил).

Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися (пункт 4 статьи 239.1 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением от 29.10.2024 по делу № А04-6421/2024 изъят у индивидуального предпринимателя ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 28:05:010634:60, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 28:05:010634:8, 28:05:010634:49 путем продажи с публичных торгов.

Публичные торги, проводимые на основании извещения о проведении аукциона, опубликованного в выпуске Свободненской общественно-политической газеты «Зейские огни» от 25.06.2025 № 26 (15854), признаны несостоявшимися в соответствии с пунктом 7 статьи 449.1 ГК РФ, поскольку победитель торгов не внес денежные средства в счет оплаты по договору.

Заявитель полагает, что Управлением по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г. Свободного допущено незаконное бездействие, выразившееся в не проведении повторных публичных торгов объекта незавершённого строительства, поскольку в данном случае подлежат применению по аналогии положения статьи 350 ГК РФ и статьи 92 Федерального закона № 229-ФЗ от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве», которыми предусмотрено, что в случае объявления торгов несостоявшимися, организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися, назначает вторичные торги.

Рассмотрев указанные доводы заявителя, суд пришел к выводу о том, что в данном случае Управлением не допущено незаконного бездействия, нарушающего права и законные интересы заявителя, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, Управление предпринимало меры по реализации спорного объекта на торгах, публичные торги признаны несостоявшимися.

Из материалов дела не следует неправомерное уклонение Управления от своевременной организации торгов или совершения иных действий, требуемых от него на стадии исполнения судебного акта.

Напротив, в данном случае, реализовывая свое право, предусмотренное положениями пункта 4 статьи 239.1 ГК РФ, Управление направило в адрес ответчика письмо-оферту о намерении муниципального образования приобрести спорный объект незавершенного строительства для муниципальных нужд по начальной цене торгов в соответствии с его рыночной стоимостью, определенной независимым оценщиком по цене 275 232 рубля без учета НДС и предложило ответчику заключить договор купли-продажи спорного объекта в течение 30 дней. К указанному письму были приложены подписанный со стороны управления договор купли-продажи и копия отчета об оценке спорного объекта.

В ответ на полученное письмо ответчик 25.09.2025 направил в адрес управления заявление, в котором указал, что он не согласен с заключением договора купли-продажи по указанной рыночной стоимости и предложил провести повторные торги.

17.10.2025 Управление обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к ИП ФИО1 об обязании заключить договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 28:05:010634:60, расположенного по адресу: <...> площадь застройки – 295,1 кв.м. степень готовности объекта 4 процента по рыночной стоимости в размере 275 232 руб. без учета НДС, определенной на основании отчета от 28.05.2025 № 108-25, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Амуроценка».

Согласно статье 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Спорные правоотношения сторон напрямую урегулированы положениями статьи 239.1 ГК РФ (п. п. 1, 4), а также Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года № 1299.

В данном случае суд полагает, что положения статьи 350 ГК РФ и статьи 92 Федерального закона № 229-ФЗ от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве» не подлежат применению по аналогии, поскольку из действий, совершенных Управлением, прямо следует заинтересованность публичного органа в приобретении объекта незавершенного строительства в муниципальную собственность.

Таким образом, суд считает, что ответчиком совершены действия, предусмотренные п. 1 и п 4 ст. 239.1 ГК РФ, Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299, оснований для признания бездействия ответчика незаконным не имеется.

На основании вышеизложенного, установление судом факта совершения ответчиком действий в рамках требований ст. 239.1 ГК РФ, Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства свидетельствует об отсутствии бездействия со стороны ответчика.

В силу положений статьи 201 АПК РФ отсутствие самого факта бездействия со стороны уполномоченного органа либо отсутствие оснований для признания бездействия незаконным исключают возможность принятия решения суда об обязании соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Поскольку предпринимателем не доказано бездействие ответчика, повлекшее нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, у суда отсутствуют необходимые условия, предусмотренные названными выше правовыми нормами, для удовлетворения заявления предпринимателя.

Расходы по оплате госпошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на заявителя.

руководствуясь статьями 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:

в удовлетворении требования о признании незаконным бездействия, выразившееся в не проведении публичных торгов и возложении обязанности провести продажу путём проведения повторных торгов объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 28:05:010634:60 отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.


Судья В.И. Котляревский