Решение от 22 мая 2018 г. по делу № А59-6702/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Коммунистический проспект 28, г. Южно-Сахалинск, 693000

тел./факс. (4242) 460-945,460-952, сайт http://sakhalin.arbitr.ru

электронная почта - info@sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-6702/2017
г. Южно-Сахалинск
22 мая 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 16.05.2018.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Караман Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Инвеста Групп Сахалин» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об освобождении земельного участка и о передаче его по акту приема-передачи,

при участии:

от истца – представителя ФИО2, по доверенности от 21.08.2017 № Д07-0161;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 05.02.2018;



У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Южно-Сахалинска (далее администрация, истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвеста Групп Сахалин» (далее общество, ответчик) об освобождении земельного участка, из земель общего пользования, западнее земельного участка с кадастровым номером №65:01:0602007:96, расположенного в <...> общей площадью 265,7 кв.м., от пристройки к многоквартирному жилому дому и о передаче земельного участка по акту приема-передачи Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска.

В правовое обоснование иска приведены положения статей 209, 301, 304 Гражданского кодекса РФ, статей 60, 62 Земельного кодекса РФ.

Определением от 09.01.2018 указанное исковое заявление принято к производству, впоследствии судебное заседание неоднократно откладывалось.

В судебном заседании, назначенном на 16.05.2018, представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме, настаивала на их удовлетворении.

Представитель ответчика, возражая против удовлетворения иска, указал на то, что спорная пристройка возведена в соответствии с разрешительными документами на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, с соблюдением норм действующего законодательства, следовательно, не является самовольно возведенным объектом. Кроме этого, спорная пристройка образует единый объект с многоквартирным домом, что подтверждается соответствующим актом экспертизы.


Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд отказывает в удовлетворении иска по следующим основаниям.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 4 АПК РФ, защите подлежит нарушенное или оспоренное право, или законный интерес.

Согласно положениям статьи 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

К числу таких способов, в частности, относится восстановление положения, существовавшего до нарушения права; присуждение к исполнению обязанности в натуре.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

В пункте 2 статьи 60 ЗК РФ закреплено, что действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права (подпункт 4).

В силу пункта 2 статьи 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 76 ЗК РФ самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных нарушениях, или за их счет.

В соответствии с частью 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных частью 3 настоящей статьи (часть 2 статьи 222 ГК РФ).

Согласно части 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

Обязанность лица, создавшего самовольную постройку, ее снести корреспондирует нормам Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 4 части 2 статьи 60, часть 2 статьи 62, часть 3 статьи 76).

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, распоряжением ДАГИЗ города Южно-Сахалинска от 13.10.2010 №1798-р утверждена схема расположения земельного участка по пр. Мира, 367, на кадастровом плане территории, с разрешенным использованием - «многоквартирный жилой дом» (далее - МКД). Вышеуказанный земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 65:01:0602007:96.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.03.2011 №65АА032419 находящиеся на первом этаже многоквартирного жилого дома №367 по пр. Мира, помещения консультативной поликлиники (литер «А», номера на поэтажном плане 1-41) площадью 502,3 кв.м., принадлежат на праве собственности ООО «Инвеста Групп Сахалин».

В соответствии с протоколом заочного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, от 29.04.2011, общим собранием собственников многоквартирного жилого дома ООО «Инвеста Групп Сахалин» согласовано проведение реконструкции под магазин помещений первого этажа дома по адресу: пр. Мира, 367, с увеличением площади за счет строительства пристройки с западной стороны дома и предоставление ДАГУН города Южно-Сахалинска в аренду Обществу земельного участка, ориентировочной площадью 0,04 га (400 кв.м.) с западной стороны дома пр. Мира, 367, при условии обустройства двух входов в подвал дома.

21.09.2011 года ООО «Инвеста Групп Сахалин» получено разрешение на строительство №RU65302000-0000002327 на реконструкцию нежилых помещений первого этажа под магазин за счет пристройки (адрес: <...>).

По окончании строительства Обществом, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU65302000-948 от 06.06.2013, введен в эксплуатацию реконструированный объект капитального строительства - магазин, расположенный по адресу: <...>.

Между тем, в результате проведенного 30.01.2017 Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска осмотра земельного участка, из земель общего пользования установлено, что земельный участок из земель общего пользования, самовольно занят пристройкой к многоквартирному жилому дому и используется под магазин «Золушка». В результате выноса границ (акт об установлении границ землепользования от 30.01.2017) установлено, что ООО «Инвеста Групп Сахалин» при реконструкции нежилых помещений первого этажа под магазин за счет пристройки нарушены требования действующего земельного законодательства, а именно пристройка построена не в соответствии с согласованными границами земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602007:96, самовольно занят земельный участок ориентировочной площадью 265,7 кв.м.

15.02.2017 года ООО «Инвеста Групп Сахалин» выдано предписание №503- 014/05, которым Департамент указал на необходимость в течение 60 дней с момента получения предписания устранить нарушение действующего законодательства. Между тем, выявленные нарушения собственником пристройки не устранены.

По мнению Администрации, ООО «Инвеста Групп Сахалин» самовольно занят земельный участок из земель общего пользования площадью 265, 7 кв.м., что является нарушением земельного законодательства, и послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.


Согласно пункту 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.


Исходя из существа нарушений, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ, с исками о признании объекта самовольной постройкой и о сносе самовольной постройки могут обращаться органы власти, местного самоуправления и иные лица, уполномоченные на выдачу соответствующих разрешений, собственник или иное лицо, в чьем владении на основании закона или договора находится земельный участок, на котором возведен объект самовольного строительства.

Частью 3 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ, пунктом 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа отнесены утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 42 Устава к компетенции администрации города Южно-Сахалинска относится управление муниципальной собственностью в соответствии с действующим законодательством. Аналогичное положение установлено в пункте 7 части 1 статьи 3 Положения об администрации города Южно-Сахалинска, утвержденного решением Городского собрания города Южно-Сахалинска от 28.11.2012 №704/42-12-4.

Таким образом, вопросы управления муниципальной собственностью находятся в ведении администрации города, осуществляющей работу по обеспечению полномочий в области градостроительной деятельности и земельных отношений, то есть Администрация вправе на подачу иска на основании ст. 304 ГК РФ.


Исходя из определения, содержащегося в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкцией является изменение параметров объектов строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации и прочие документы.

Статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной, власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 46 Постановления Пленумов № 10/22 при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения, суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Из анализа указанных норм права следует, что возведение на земельном участке объекта капитального строительства признается не противоречащим законодательству при установлении совокупности следующих факторов: наличия у застройщика вещного либо обязательственного права на земельный участок; осуществление строительства в соответствии с зонированием территории, установленным Правилами землепользования и застройки; соответствия вида разрешенного использования земельного участка цели его использования - возведению определенного объекта капитального строительства; наличия у застройщика разрешения на строительство, выдаваемого уполномоченным органом по результатам анализа документов, в том числе, проектной документации, градостроительного плана в соответствии с частью 7 статьи 51 ГрК РФ; соответствия возведенного строения требованиям градостроительных, строительных, противопожарных и санитарных норм и правил.

Принимая во внимание, что ответчик произвел реконструкцию нежилых помещений под магазин за счет пристройки на основании выданного ему Администрацией города Южно-Сахалинска разрешения на строительство от 21.09.2011, а впоследствии реконструированный объект введен в эксплуатацию согласно разрешению Администрации на ввод объекта в эксплуатацию, у суда отсутствуют основания для вывода о признании реконструкции нежилых помещений незаконной.

Реконструкция помещений путем пристройки осуществлена на земельном участке с кадастровым номером 65601:0602007:96, по проспекту Мира 367 в г.Южно-Сахалинске, который согласно кадастровой выписке находится в общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома, которыми в соответствии с протоколом заочного общего собрания собственников помещений от 29.04.2011 согласовано проведение реконструкции под магазин помещений первого этажа дома по адресу пр. Мира, 367 компанией ООО «Инвеста Групп Сахалин».

При выдаче разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию в порядке ст. 55 Градостроительного кодекса РФ Администрация тем самым подтвердила соответствие реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме разрешению на строительство, а также соответствие реконструированного объекта градостроительному плану земельного участка.

Доказательств тому, что Обществу на момент возведения пристройки было известно о том, что часть объекта налагается на земли общего пользования, материалы дела не содержат.

Из обстоятельств настоящего дела следует, что данный факт выявлен значительно позже после ввода спорной пристройки в эксплуатацию, в результате выноса границ земельного участка общего пользования в натуру.

Таким образом, при осуществлении реконструкции, у ответчика, получившего разрешение на строительство, соответствующее согласие жильцов многоквартирного дома, и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, отсутствовали основания полагать, что своими действиями Общество нарушает земельное законодательство, и что часть его пристройки является самовольно возведенной.


Согласно акту экспертизы от 20.12.2017 №1868/16 объект капитального строительства, возведенный по адресу <...> соответствует требованиям строительных норм. Объемно-планировочные, конструктивные, инженерно-технические системы и параметры внутреннего микроклимата объекта соответствуют требованиям санитарно-эпидемиологических норм. Организация электроснабжения и прокладка внутренних систем электроснабжения соответствуют электро-техническим требованиям. Возведенный объект не угрожает жизни и имуществу третьих лиц.

Таким образом, спорный объект недвижимости не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и возведен с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, основная часть расположена на земельном участке, находящемся в собственности жильцов многоквартирного дома и с их согласия.


В силу пункта 1 статьи 133 Гражданского кодекса вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

При этом составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости, не может иметь самостоятельную юридическую судьбу и не может быть признана самовольной постройкой.

Согласно акту экспертизы №1868/16 от 20.12.2017 спорный объект капитального строительства пристроен к многоквартирному дому №367 по проспекту Мира вдоль всего западного фасада и образует с многоквартирным домом единый объект, так как зависит от него конструктивно и функционально.

В этой связи суд приходит к выводу о невозможности освобождения земельного участка от части пристройки, которая в целом образует единый объект с многоквартирным домом.

Суд исходит из того, что значительная часть объекта, о демонтаже которого просил истец, не расположена в границах земельного участка, правом распоряжения которым обладает Администрация, а, следовательно, заявленная мера не может считаться соразмерной и разумной.


В противном случае, возложение на ООО «Инвеста Групп Сахалин» обязанности освободить земельный участок площадью 265,7 кв. м. от спорной пристройки, влечет за собой изменение всех параметров и свойств объекта в целом, в результате которого спорный объект утрачивает свои характеристики, обозначенные в разрешении на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.

Истец не привел доводов того, каким образом расположение незначительной части пристройки на земельном участке общего пользования, нарушает права истца на распоряжение спорным участком площадью 265,7 кв.м.

При этом, в ходе судебного разбирательства истцом неоднократно высказывалась позиция о том, что разрешение данного спора возможно после внесения изменений в проект планировки и проект межевания спорного района г.Южно-Сахалинска, однако данная процедура, которой предшествуют публичные слушания, является длительной. Из представленных суду постановлений Администрации города Южно-Сахалинска следует, что публичные слушания по проекту внесения изменений в проект планировки и проект межевания южного жилого района г.Южно-Сахалинска в границах пр. Победы – пр. Мира – ул. Горького – ул. Инженерная были проведены, соответствующий проект утвержден, однако впоследствии отменен, определена дата проведения новых слушаний. Таким образом, разрешение спорной ситуации возможно во внесудебном порядке.


С учетом установленных по делу обстоятельств, учитывая, что спорная пристройка возведена на основании разрешительной документации, выданной Администрацией, объект принят в эксплуатацию без каких-либо замечаний со стороны истца, как полномочного органа в области градостроительной деятельности и земельных отношений, суд не находит оснований для удовлетворения иска.


Руководствуясь ст.ст.167-170, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья Ю.А. Караман