Решение от 12 апреля 2017 г. по делу № А38-12466/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«13» апреля 2017 годаДело № А38-12466/2016г. Йошкар-Ола

Резолютивная часть решения объявлена 6 апреля 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 13 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Баженовой А.Н.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания

секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Байкал-Строй»

с участием представителей:

от истца – ФИО3 по доверенности,

от ответчика - не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

от третьего лица - не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ.

УСТАНОВИЛ:

Истец, муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным по правилам статьи 49 АПК РФ, о взыскании с ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО2, неосновательного обогащения в сумме 82 097 руб. 53 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 12 302 руб. 82 коп.

В исковом заявлении и дополнениях к нему изложены доводы о том, что ответчик пользовался земельным участком, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости – нежилое помещение в здании. Поскольку договор аренды между собственником земельного участка и предпринимателем не заключался, в результате незаконного пользования и владения земельным участком в период с 9 июня по 5 ноября 2015 года у собственника помещения возникло неосновательное обогащение.

Требования истца обоснованы правовыми ссылками на статьи 395, 552, 1105 ГК РФ и статью 65 Земельного кодекса РФ (л.д. 65-67).

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме, заявил о незаконности уклонения предпринимателя от внесения платы за земельный участок и пояснил, что считает заключенный с третьим лицом договор аренды от 29.02.2012 №5607/2012н расторгнутым соглашением сторон от 11.10.2016 (протокол и аудиозапись заседания).

Ответчик в отзыве на иск требования не признал и пояснил, что по договору от 09.06.2015 передал своё помещение в аренду третьему лицу, которое обязалось вносить арендную плату за земельный участок в соответствии с заключенным с истцом договором аренды от 29.02.2012 №5607/2012н. По мнению предпринимателя, надлежащим ответчиком по делу является ООО «Байкал-Строй» (л.д. 41).

Третье лицо в отзыве на иск сообщило, что на основании договора с истцом от 29.02.2012 №5607/2012н арендовало спорный земельный участок для строительства здания, по завершении которого стороны договора подписали дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы. В связи со сменой собственника помещений в здании общество обращалось к арендодателю с заявлением о расторжении договора в ноябре 2015 года, однако заявление оставлено без внимания. Учитывая договор аренды помещения от 09.06.2015, заключенный с ФИО2, и действующий договор аренды земельного участка с истцом, третье лицо считало необходимым произвести замену ответчика на ООО «Байкал-Строй» (л.д. 69).

В судебное заседание ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте заседания под расписку, явку представителя не обеспечили. На основании частей 3 и 5 статьи 156 АПК РФ спор разрешен без их участия по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства и выслушав объяснения истца, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 29 февраля 2012 года комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», действовавшим от имени муниципального образования «Город Йошкар-Ола» (арендодателем), и обществом с ограниченной ответственностью «Байкал-Строй» (арендатором) был заключен в письменной форме договор аренды земельного участка № 5607/2012-н, в соответствии с условиями которого арендодатель передал во временное владение и пользование общества земельный участок общей площадью 2865,0 кв.м с кадастровым номером 12:05:0302016:214, расположенный по адресу: <...> (микрорайон «Интеграл»), для строительства здания многофункционального назначения, арендатор принял обязательство вносить арендную плату (л.д. 70-71). 24 июля 2013 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды, которым изменен кадастровый номер земельного участка на 12:05:0302016:1058 (л.д. 90). В связи с вводом объекта в эксплуатацию дополнительным соглашением от 20.01.2015 стороны изменили размер арендной платы и порядок её внесения (л.д. 73).

Действительность и заключенность договора проверены и подтверждены решением Арбитражного суда РМЭ от 14.09.2016 по делу № А38-4460/2015, которым с ООО «Байкал-Строй» в пользу истца взысканы долг по арендной плате за период с 3 квартала 2014 года по 8 июня 2015 года и договорная неустойка (л.д. 62-68). Судебный акт вступил в законную силу, оставлен без изменения в апелляционной и кассационной инстанциях.

Решением суда от 14.09.2016 установлено, что на основании актов приема-передачи объекта долевого строительства от 15.03.2015 часть построенного на спорном земельном участке нежилого помещения общей площадью 643,8 кв.м. передана в собственность ООО «Райцентр», право собственности зарегистрировано 29 мая 2015 года. Вторая часть нежилого помещения передана в собственность ФИО2 9 июня 2015 года.

Как следует из материалов настоящего дела, с 9 июня по 5 ноября 2015 года ФИО2 принадлежало на праве собственности нежилое помещение 5 площадью 753,8 кв.м, кадастровый номер 12:05:0302016:1623, расположенное в здании по адресу: <...>. С 6 ноября 2015 года право собственности на это помещение перешло к ФИО4 Нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 12:05:0302016:1058. В подтверждение данных обстоятельств в дело представлены выписки из Единого государственного реестра прав не недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 36, 37).

9 июня 2015 года ФИО2 и общество «Байкал-Строй» подписали договор аренды, по условиям которого ответчик как арендодатель передал обществу (арендатору) во временное владение и пользование часть нежилого помещения площадью 753,8 кв.м, кадастровый номер 12:05:0302016:1623, расположенного по адресу: <...> (л.д. 42). Третье лицо обязалось вносить арендную плату за помещение, а также арендную плату за пользование земельным участком в соответствии с договором аренды № 5607/2012-н от 29.02.2012, дополнительным соглашением от 20.01.2015 в адрес собственника участка.

Истцом указано, что договор аренды земельного участка с индивидуальным предпринимателем ФИО2 не заключался, поэтому он владел и пользовался земельным участком пропорционально площади помещения без законных оснований. Поскольку плата за пользование участком не вносилась, на стороне предпринимателя возникло неосновательное обогащение за период с 9 июня по 5 ноября 2015 года включительно.

Ответчик отрицал возникновение у него обязанности по внесению платы за пользование земельным участком, поскольку помещение передано в аренду третьему лицу, у которого с истцом заключен договор аренды спорного участка; поэтому обязанность по внесению арендной платы лежит на ООО «Байкал-Строй».

Арбитражным судом применительно к статьям 71 и 162 АПК РФ приняты меры к юридической проверке и оценке доводов сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 35 ЗК РФ и пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 статьи 271 ГК РФ, пункт 1 статьи 35 ЗК РФ, пункт 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм новый собственник здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Тем самым толкование и анализ названных норм права и действующих разъяснений суда позволяют сделать вывод о том, что при переходе права собственности на объект недвижимости к другому лицу, заключенный ранее прежним собственником договор аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Поэтому у ответчика с момента приобретения в собственность нежилого помещения в силу закона возникло право пользования земельным участком, на котором расположено его имущество, на основании договора аренды №5607/2012-н от 29.02.2012.

Предложенный арендодателем проект соглашения от 11.10.2016 о расторжении договора аренды от 29.02.2012 подписан директором общества «Байкал-Строй» с разногласиями, в которых арендатор предложил условие о его выходе из состава участников договора с 29 мая 2015 года и внесении арендной платы до 4 ноября 2015 года включительно пропорционально занимаемой площади 753,8 кв.м. Однако истец не согласился с условиями третьего лица и не подписал протокол разногласий к соглашению о расторжении договора аренды (л.д. 57-61).

23 мая 2016 года муниципальным образованием и обществом «Райцентр» подписан договор аренды спорного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (л.д. 9-11). Тем самым договор аренды №5607/2012-н от 29.02.2012 прекращен с 23.05.2016.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что правоотношения сторон по владению и пользованию земельным участком общей площадью 2865,0 кв.м с кадастровым номером 12:05:0302016:214, на котором расположен принадлежащий индивидуальному предпринимателю на праве собственности объект недвижимости, регулируются договором аренды.

Истец неверно квалифицирует правоотношения с ответчиком как возникшие из неосновательного обогащения. При обращении в арбитражный суд истец вправе ссылаться на нормы материального права, которые, по его мнению, регулируют спорные правоотношения и подлежат применению, исходя из конкретных фактических обстоятельств, однако в силу части 1 статьи 168 АПК РФ правом и обязанностью окончательно определить круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также правом решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении, наделен именно арбитражный суд как орган, уполномоченный на осуществление правосудия.

В силу статей 606, 614 ГК РФ, 42 и 65 Земельного кодекса РФ у ответчика как у арендатора возникло денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным земельным участком.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно расчету комитета размер неосновательного обогащения за период с 9 июня по 5 ноября 2015 года включительно составляет 82 097 руб. 53 коп. и рассчитан исходя из ставки арендной платы 32 руб. 92 коп. за земельные участки по 12-ой территориально-экономической оценочной зоне и с применением корректирующего коэффициента 4 на основании постановления Главы администрации города Йошкар-Олы от 21.01.2005 № 64 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования «Город Йошкар-Ола».

Расчет истца проверен арбитражным судом и признается верным. Размер платы начислен на участок площадью 1527,1 кв.м. пропорционально помещению ответчика, исходя из общей площади здания 1414,2 кв.м. и земельного участка - 2865 кв.м. Общая площадь здания, в котором находилось помещение ответчика, указана в справке филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» Федеральное БТИ» по РМЭ» от 30.09.2015(л.д. 68).

При этом юридически ошибочен довод ответчика о неправомерности взыскания с него платы за земельный участок, находящийся под переданным в аренду третьему лицу помещением. Несмотря на условия договора аренды от 09.06.2015, предложенный истцу протокол разногласий к соглашению о расторжении договора №5607/2012-н от 29.02.2012 третье лицо не вносило арендную плату за земельный участок в спорный период. Ответчик как собственник нежилого помещения должен внести плату за земельный участок.

Таким образом, с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу муниципального образования «Город Йошкар-Ола» подлежит взысканию долг по арендной плате в сумме 82 097 руб. 53 коп. за период с 9 июня по 5 ноября 2015 года включительно.

Кроме того, в связи с просрочкой внесения платы истцом правомерно заявлено требование о взыскании санкции за ненадлежащее исполнение денежного обязательства.

Статьей 395 ГК РФ установлена ответственность за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. До 01.08.2016 размер процентов определялся существующими в месте нахождения кредитора опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.

Расчёт санкции составлен истцом с правильным определением задолженности, применением средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц до 1.08.2016, далее –ключевой ставкой Банка России. Поэтому требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 12 302 руб. 82 коп. за период с 26.06.2015 по 15.02.2017 подлежит удовлетворению.

Нарушенное право истца подлежит судебной защите с вынесением решения арбитражного суда о принудительном взыскании с ответчика суммы основного денежного долга и санкции за просрочку исполнения обязательства (статьи 11, 12 ГК РФ).

По правилам статьи 110 АПК РФ, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22. НК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. Поэтому с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 3776 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» задолженность в сумме 82 097 руб. 53 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 12 302 руб. 82 коп.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) государственную пошлину в сумме 3776 рублей в доход бюджета РФ.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

СудьяА.Н. Баженова