Решение от 2 июля 2024 г. по делу № А40-29432/2024

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40- 29432/24-16-154
г. Москва
03 июля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 16.05.2024 г.

Полный текст решения изготовлен 03.07.2024 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Беспаловым О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФИРМА "МЕЧТА" (119421, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ОБРУЧЕВСКИЙ, НОВАТОРОВ УЛ., Д. 7А, К. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.09.2004, ИНН: <***>),

третье лицо: ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ (125032, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>),

о признании договора аренды от 03.01.1996 № М-06-003898 прекратившим действие,

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 11.12.2023 № ДГИ-Д-1675/23 г.;

от ответчика – не явился, извещён;

от третьего лица – ФИО1 по доверенности от 29.11.2023 № 4-47-2777/23 г., 



УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Мечта» (далее – ответчик) о признании договора аренды от 03.01.1996 № М-06-003898 прекратившим действие и обязательства сторон прекращенными, в связи с принятием Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы».

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что исполнение спорного договора стало невозможным с момента утверждения Правил землепользования и застройки города Москвы.

Ответчиком отзыв на иск не представлен.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель третьего лица поддержал позицию истца.

В судебное заседание не явился представитель ответчика, извещённый о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в силу ч. 1 ст. 123 АПК РФ, что подтверждается ходатайством ответчика от 21.03.2024 г. об ознакомлении с материалами дела. Суд провёл судебное заседание в отсутствие представителя ответчика в порядке ч. 4 ст. 137 АПК РФ, ч. 3          ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав доводы истца и третьего лица, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Как следует из материалов дела,  в соответствии с распоряжением префекта Юго-Западного административного округа г. Москвы от 21.04.1995 № 415-РП «О предоставлении в пользование земельного участка площадью 0,22 га Государственному предприятию Инженерно-технический центр «Силовые импульсные системы» под строительство и последующую эксплуатацию административного здания по адресу: <...>» между Московским земельным комитетом (правопредшественник истца, Арендодатель) и Государственным предприятием Инженерно-технический центр «Силовые импульсные системы» (впоследствии Государственное унитарное предприятие Инженерно-технический центр «Силовые импульсные системы» Министерства образования Российской Федерации, Арендатор) заключён договор аренды от 03.01.1996 г. № М-06-003898 (далее – Договор) земельного участка с кадастровым номером 77:06:0008006:45, общей площадью 2 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> (далее – Участок).

Согласно п. 1.1 Договора, Участок предоставлен под строительство и последующую эксплуатацию административного здания.

В силу п. 2.1 Договора, Договор заключается на 49 лет и вступает в силу в день его регистрации в Департаменте.

По условиям п. 1.4 Договора Участок свободен от застройки.

Положениями деф. 1 раздела 4 «Особые условия Договора» Договора аренды                                     (в первоначальной редакции), Арендатору предписано разработать в течение одного года проект на строительство административного здания и в недельный срок после утверждения проекта представить в Департамент чертеж генерального плана и плана использования земель для внесения необходимых изменений в Договор аренды земли.

Рядом дополнительных соглашений в Договор аренды были внесены изменения, касающиеся смены Арендатора, а также раздела 4 «Особые условия Договора» Договора аренды.

В частности, в соответствии с п. 1.1 дополнительного соглашения от 16.12.2002 № М-06-003 898/3 к Договору, на основании распоряжения префекта ЮЗ АО г. Москвы от 29.11.2002 № 1703-РП в раздел 4 «Особые условия Договора» Договора аренды внесены изменения, в т.ч.:

-           условие, изложенное в деф. 1 раздела 4 «Особые условия Договора» Договора аренды признано утратившим силу;

-           п.п. 4.1, 4.5 раздела 4 «Особые условия Договора» Договора аренды изложены в следующей редакции:

«4.1. Арендатору разработать исходно-разрешительную документацию (далее – ИРД) ГУП ГлавАПУ Москомархитсктуры (в настоящее время ГБУ «ГлавАПУ») и осуществить проектирование административного здания в срок до 31.12.2003»;

«4.5. Арендатору завершить строительство объекта в срок до 31.12.2004».

Согласно п. 1 дополнительного соглашения от 31.03.2003 № М-06-003898/4 к Договору, на основании договора о переуступке права аренды земельного участка от 10.02.2003 № 2 права и обязанности по Договору в полном объёме с 14.03.2003 г. перешли от ГУП ИТЦ «Силовые импульсные системы» Минобразования России к ООО «Компания «Эко-ЭК».

Условиями п. 1 дополнительного соглашения от 26.10.2006 № М-06-003898/5 к Договору установлено, что на основании п. 13 решения Окружной комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию ЮЗАО г. Москвы от 14.09.2006 № 34, п.п. 4.1, 4.5 раздела 4 «Особые условия Договора» Договора аренды изложены в следующей редакции:

«4.1. Арендатору разработать ИРД ГБУ «ГлавАПУ», а также завершить проектирование административного здания и приступить к строительству в 2007 г.»;

«4.5. Арендатору строительство объекта завершить в 2010 г., в противном случае на основании п. 4 ст. 46 Земельного Кодекса РФ Договор расторгается».

В силу п. 1 дополнительного соглашения от 04.08.2008 № М-06-003898/6 к Договору аренды, на основании договора о переуступке права аренды земельного участка от 01.11.2006 № 3 и дополнительного соглашения к нему от 18.06.2007, права и обязанности по Договору аренды с 23.04.2007 в полном объеме перешли от ООО «Компания «Эко-ЭК» к ООО «Фирма «Мечта» (ответчик).

Таким образом, в настоящее время между истцом и ответчиком заключен Договор аренды              (в редакции дополнительных соглашений от 10.08.2001 № М-06-003898/1, от 29.08.2002 № М-06-003898/2, от 16.12.2002 № М-06-003898/3, от 31.03.2003 № М-06-003898/4, от 26.10.2006 № М-06-003898/5, от 04.08.2008 № М-06-003898/6) земельного участка, предоставленного в пользование на условиях аренды для целей строительства и последующей эксплуатации административного здания, со сроком действия до 03.01.2045, о чем в ЕГРН имеются соответствующие записи о государственной регистрации, в т.ч. от 23.04.2007 № 77-77-14/005/2007-431, от 06.03.2018                     № 77:06:0008006:45-77/006/2018-1.

В настоящее время Договор аренды имеет статус «действующий».

В целях освоения Земельного участка ответчиком 04.04.2008 г. получен Акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) № А-5545/02 (далее – АРИ) со сроком действия до 03.04.2009 г.

Указанный АРИ предусматривал следующие технико-экономические показатели объекта строительства:

- функциональное назначение объекта: Б1 объекты административно-делового назначения;

- максимальная общая площадь объекта (суммарная поэтажная площадь объекта в габаритах наружных стен): 8 372 кв. м;

- этажность (количество уровней): 6 +2 подземных;

- верхняя отметка объекта: 21,6 м.

В связи с вступлением 03.08.2008 г. в силу Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), и, как следствие, неприменением АРИ с 2008 года, в целях изменения технико-экономических показателей объекта недвижимости в сторону увеличения, ООО «Фирма «Мечта» в Комитете по архитектуре и градостроительству города Москвы (далее – Москомархитектура) получены градостроительные планы земельного участка (далее – ГПЗУ):

-           ГПЗУ № RU77-137000-000029, утвержденный приказом Москомархитектуры от 16.01.2009 № 2;

-           ГПЗУ № RU77-137000-000655, утвержденный приказом Москомархитектуры от 23.10.2009 № 413;

-           ГПЗУ № RU77-137000-000765, утвержденный приказом Москомархитектуры от 16.12.2009 № 588.

Также на строительство административного здания ответчиком разработан проект.

По указанному проекту Государственным автономным учреждением города Москвы «Московская государственная экспертиза» (Мосгосэкспертиза) 16.09.2011 г. выдано ООО «Фирма «Мечта» положительное заключение № 391-11/76-П4/11 МГЭ проектной документации административного здания, с откорректированными технико-экономическими параметрами.

В дальнейшем Комитетом государственного строительного надзора города Москвы (далее – Мосгосстройнадзор) ООО «Фирма «Мечта» выдано разрешение на строительство объекта от 11.11.2011 № RU77137000-006427 со сроком действия до 30.06.2015 г. и следующими технико-экономическими показателями объекта строительства:

- наименование объекта: административное задние;

- общая площадь объекта: 9 760 кв. м;

- количество этажей: 5-7 +3 подземных;

- верхняя отметка объекта: 29,6 м;

- общий строительный объем: 39 600 куб. м;

- общая площадь подземной автостоянки вместимостью 85 машиномест: 1 969,7 кв. м.

В период действия указанного разрешения на строительство объекта от 11.11.2011 г.                   № RU77137000-006427 ответчиком преступило к земляным работам: осуществило вынос, перекладку и прокладку инженерных коммуникаций, рытье котлована, устройство шпунта.

Однако, в результате обследования Земельного участка Мосгосстройнадзором были выявлены нарушения организационно-правового порядка строительства, в результате чего произошло обрушение шпунтового ограждения котлована в вышеуказанных осях. Утвержденным проектом предусмотрена разработка котлована последовательно (отм. -3.250, -6.500,-10.200).

О данных нарушениях составлены протоколы от 11.12.2013, 13.12.2013, 14.05.2014, 16.05.2014, 20.05.2014 и 21.05.2014 о правонарушении в области строительства и вынесены постановления об административном правонарушении от 30.06.2014 №№ 1272, 1222-Ю, 1221-Ю и 1271 (нарушение ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ).

После названной аварии работы по устройству шпунта не возобновлены. Арендатором 13.10.2014 г. выполнена засыпка котлована песком.

Кроме того, поскольку в профильные органы государственной исполнительной власти города Москвы, в т.ч. в Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) и Префектуру ЮЗАО г. Москвы, относительно строительства административного здания на ул. Профсоюзная,  вл. 93А в районе Коньково ЮЗАО г. Москвы, начиная с 2011 года (с момента начала строительства указанного объекта), от местных жителей неоднократно поступали многочисленные возражения и протесты против указанного строительстве, ввиду чего было принято решение об озеленении и благоустройстве Участка.

Так, по данным Мосгосстройнадзора 15.09.2016 г. ограждение площадки демонтировано, восстановлено благоустройство.

При наличии подобных обстоятельств по состоянию на 2016 год истек как установленный в Договоре аренды срок строительства административного здания, так и срок действия разрешения на строительство объекта от 11.11.2011 № RU77137000-006427, при этом земельный участок ответчиком не освоен, не огорожен, котлован полностью засыпан, стройка законсервирована, строительные материалы и строительная техника отсутствуют, строительные работы не ведутся.

Кроме того, при наличии разрешения на строительство № RU77137000-006427 сроком действия с 11.11.2011 по 30.06.2015 готовность объекта недвижимого имущества на дату истечения срока действия данного разрешения составляла менее 40 % от общего объема строительства.

В соответствии с п. 5.7 Договора Арендатор обязан надлежащим образом исполнять все условия настоящего Договора.

Согласно п. 6.1 Договора Арендодатель имеет право расторгнуть Договор досрочно                       (в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения Договора) в случае нарушения Арендатором условий Договора в т.ч.:

- использования Участка не по целевому назначению;

- неосвоения Участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией и предусмотренных в Особых условиях настоящего Договора.

Согласно указанному пункту Договора аренды Арендодатель имеет право расторгнуть настоящий Договор также и по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами России и города Москвы.



Нормой п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что заключенный до 01.01.2011 г. для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является, в т.ч. неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем 40 % общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.

Учитывая, что Арендатор в сроки, предусмотренные Договором аренды и согласованные в установленном порядке сторонами Договора, не исполнил обязательства по строительству объекта на Земельном участке, Департаментом в порядке, предусмотренном п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в адрес ответчика направлено уведомление исх. от 30.12.2015 № ДГИ-И-65522/15 о расторжении данного Договора аренды.

01.03.2015 г. от ответчика в Департамент поступили письменные возражения вх. от 02.03.2016 № ДГИ-1-18518/16 на указанное уведомление исх. от 30.12.2015 № ДГИ-И-65522/15.

Рассмотрев поступившие возражения ответчика вх. от 02.03.2016 № ДГИ-1-18518/16, Департамент направил повторное уведомление исх. от 04.04.2016 № ДГИ-1-18518/16-1 о расторжении указанного Договора аренды, подтвердив ранее принятое решение.

Управлением Росреестра по Москве сообщено о прекращении прав и обязанностей ответчика по Договору аренды на Земельный участок путем внесения в ЕГРН соответствующей записи.

Не согласившись с односторонней сделкой Департамента ООО «Фирма «Мечта» обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту, при участии Правительства Москвы в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, с исковым заявлением:-     о признании недействительным расторжения Департаментом в одностороннем порядке Договора аренды Земельного участка, оформленного уведомлением исх. от 04.04.2016 № ДГИ-1-18518/16-1; о применении последствий недействительности такого расторжения в виде признания Договора аренды действующим.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2016 по делу № А40-128110/2016-77-1196, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2017 и Арбитражного суда Московского округа от 15.05.2017, заявленные ООО «Фирма «Мечта» исковые требования удовлетворены частично, а именно, признано недействительным оформленное уведомлением исх. от 04.04.2016 № ДГИ-1-18518/16-1 расторжение Департаментом в одностороннем порядке Договора аренды Земельного участка, кроме того, данный Договор аренды признан действующим. В удовлетворении остальной части искового заявления судами отказано.

По завершении судебных разбирательств в ЕГРН внесена запись от 06.03.2018 № 77:06:0008006:45-77/006/2018-1 об обременении Земельного участка правом аренды.

Между тем, реализация строительства ООО «Фирма «Мечта» рассматриваемого административного здания не представляется возможной ввиду следующего.


В соответствии с п. 9 ст. 1 ГрК РФ, градостроительный регламент – устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Согласно п. 7 ст. 1 ГрК РФ, территориальные зоны – зоны, для которых в правилах землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В силу п. 8 ст. 1 ГрК РФ, ПЗЗ – документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Из абз. 2, 3 п. 2, абз. 1 п. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) следует, что ПЗЗ устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Аналогичные нормы содержатся в положениях ч. 1 ст. 36 ГрК РФ, которой установлено, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В соответствии с п.п. 1, 3 ч. 2 ст. 30 ГрК РФ, ПЗЗ включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

3) градостроительные регламенты.

Согласно п.п. 1, 2 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ, в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В силу ч.ч. 2, 2.1 ст. 37 ГрК РФ, применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

Из положений ч. 1 ст. 38 ГрК РФ следует, что предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в т.ч. их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Нормой ч.ч. 1.2, 2, 3 ст. 38 ГрК РФ определено, что наряду с указанными в п.п. 2 - 4 ч. 1 настоящей статьи предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в градостроительном регламенте могут быть установлены иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в ч. 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.

В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

В марте 2017 г. положениями п. 1 Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 г.       № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы» утверждены ПЗЗ города Москвы.

Согласно указанным ПЗЗ города Москвы, рассматриваемый Земельный участок полностью расположен в границах территориальной зоны с индексом «Ф» (т.е. в зоне сохраняемого землепользования).

В частности, п. 3.2.1 раздела 3.2 «Числовые и иные обозначения отдельных видов территориальных зон, перечень и числовые обозначения - коды видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства», п. 3.3.2 раздела 3.3 «Общие требования градостроительного регламента в части видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства» и п. 3.4.3 раздела 3.4 «Общие требования градостроительного регламента в части предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства» главы 3 «Общие положения территориальной части Правил» части 2 «Территориальная часть Правил землепользования и застройки города Москвы» книги 1 «Общая часть и текстовые материалы территориальной части Правил землепользования и застройки города Москвы» ПЗЗ города Москвы установлено:

3.2.1.   В целях градостроительного зонирования территории города Москвы в составе настоящих Правил устанавливаются и указываются на картах градостроительного зонирования:

1) буквенные обозначения территориальных зон и подзон территориальных зон сохраняемого землепользования (индекс «Ф»), а также территорий, для которых градостроительный регламент не устанавливается (индекс «Н»);

3.3.2.   Во всех территориальных зонах сохраняемого землепользования (фактическое использование - индекс «Ф») в качестве основных видов разрешенного использования земельных   участков   и   объектов   капитального   строительства,   устанавливаются   виды разрешенного использования упомянутых земельных участков и объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН;

3.4.3. Во всех территориальных зонах сохраняемого землепользования (фактическое использование – индекс «Ф») в качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках в упомянутых зонах устанавливаются параметры расположенных на указанных земельных участках объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

В случае отсутствия в ЕГРН сведений о параметрах объектов капитального строительства, расположенных на конкретном земельном участке, для указанного земельного участка числовое значение индекса «Ф» является равным «нулю».

Так, по данным ЕГРН:

- Земельный участок относится к категории «земли населенных пунктов»;

- вид разрешенного использования указанного Земельного участка определен как «строительства и последующей эксплуатации административного здания»;

- в границах Земельного участка объекты недвижимого имущества отсутствуют. Соответственно, нормативно установлено, что с момента принятия Правительством Москвы Постановления от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы» предельные параметры объекта, который может быть размещен на Участке, являются «нулевыми».

Таким образом, в настоящее время ответчик в рамках исполнения обязательств по Договору не вправе осуществлять на Земельном участке строительство объекта недвижимости (административного здания) с технико-экономическими показателями, большими, чем допустимо законом, т.е. высотностью в 29,6 м и общей площадью в 9 760 кв. м (в т.ч. площадью подземной автостоянки вместимостью 85 машиномест - 1 969,7 кв. м).

Указанное обстоятельство является препятствующим для осуществления строительства объекта недвижимого имущества на Участке.

На основании обращения Арендатора от 12.04.2018 в отношении Земельного участка Москомархитектурой разработан и выдан ООО «Фирма «Мечта» ГПЗУ от 08.05.2018 №RU77137000-037626.

В соответствии с ч.ч. 1, 2, п.п. 5, 6, 13 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ, ГПЗУ выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

Источниками информации для подготовки ГПЗУ являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в ЕГРН, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), предоставляемая правообладателями сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с ч. 7 настоящей статьи.

С учетом сведений ПЗЗ города Москвы, в выданном ООО «Фирма «Мечта» ГПЗУ от 08.05.2018 № RU77137000-037626 отражены «нулевые» технико-экономические параметры в отношении подлежащего размещению на Земельном участке объекта капитального строительства, а именно:

- предельная высота зданий, строений, сооружений: 0 м;

- максимальный процент застройки в границах Земельного участка: 0 %;

- максимальная плотность застройки: 0 тыс.кв.м/га.

Законность выдачи Москомархитектурой ГПЗУ от 08.05.2018 № RU77137000-037626 с «нулевыми» параметрами застройки подтверждена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 25.03.2019 по делу № А40-257648/2018-33-2854, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2019, об отказе в удовлетворении заявления ООО «Фирма «Мечта» к Москомархитектуре о признании незаконным решения, выраженного в письме от 20.07.2018 № МКА-02-21962/8-1, об обязании выдать ГПЗУ с параметрами разрешенного строительства, в соответствии с утвержденной проектной документацией.

Более того, в рамках названного дела № А40-257648/2018-33-2854 судами установлено, что ГПЗУ от 08.05.2018 № RU77137000-037626, предусматривающий «нулевые» технико-экономические параметры строительства, был выдан на основании ПЗЗ города Москвы.

Соответственно, учитывая выдачу Мосгосстройнадзором разрешения на строительство объекта от 11.11.2011 № RU77137000-006427, изначально рассматриваемый Земельный участок был предоставлен Департаментом с возможностью строительства на нем объекта недвижимого имущества.

Вместе с тем, невозможность использовании указанного Участка для цели, поименованной в Договоре аренды (дли строительства административного здания), возникла вследствие принятия Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы».

Приведенное обстоятельство свидетельствует о невозможности исполнения сторонами рассматриваемого обязательства (Договора аренды земельного участка) по причине издания указанного нормативного правового акта.

Таким образом, названный выше Договор аренды прекратил свое действие на основании ст.ст. 416, 417 ГК РФ, ввиду принятия Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы».

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (выше и далее – ГК РФ), собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу п. 1 ст. 125 ГК РФ, от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Деф. 1 п. 1 Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного п. 1 Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы» установлено, что Департамент является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим следующие функции и полномочия, являющиеся установленной сферой деятельности Департамента:

- функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы, в т.ч. жилыми помещениями, земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, приватизации имущества города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы, использования, охраны и учета земель на территории города Москвы.

Рассматриваемый Земельный участок является неразграниченной государственной собственностью, в отношении которой, на основании п. 1 ст. 125 ГК РФ и деф. 1 п. 1 Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, правомочия собственника осуществляет субъект Российской Федерации – город федерального значения Москва.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу п. 1 ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Глава 26 ГК РФ предусматривает ряд самостоятельных оснований прекращения обязательств, в т.ч.:

- прекращение обязательства невозможностью исполнения (ст. 416 ГК РФ);

- прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 417 ГК РФ).

Обращаясь с настоящим иском Департамент указывает на наличие сразу двух приведенных самостоятельных оснований для признания Договора аренды прекращенным.

В частности, нормой п. 1 ст. 416 ГК РФ установлено, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Положениями п.п. 36, 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» разъяснено, что в соответствии с п. 1 ст. 416 ГК РФ обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

По смыслу ст. 416 ГК РФ невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 417 ГК РФ, если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

Как разъяснено в п. 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 21.12.2005 № 104 «Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств», обязательство прекращается самим фактом издания акта органом государственной власти.

Из системного анализа перечисленных выше норм права и разъяснений прямо следует, что рассматриваемый Договор аренды прекратил свое действие в момент возникновения установленных на то законом оснований, и, соответственно, принятие судом решения в рамках настоящего спора о прекращении действия данного Договора фактически не меняет содержание правоотношений между сторонами, а лишь подтверждает уже имевшие место факты.



При наличии подобных обстоятельств, Постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы» является актом органа государственной власти, подпадающим под критерии, указанные в п. 1 ст. 417 ГК РФ, и издание данного акта, в силу п. 1. ст. 416, п. 1 ст. 417 ГК РФ, повлекло невозможность исполнения условий Договора аренды, ввиду чего указанный Договор считается прекращенным.

При этом, данные обстоятельства наступили вне зависимости от волеизъявления сторон Договора аренды.

В частности, Департамент, как Арендодатель по Договору аренды, при заключении последнего в 1996 г. не мог разумно предвидеть, что впоследствии в 2017 г. Правительством Москвы будет издано Постановление от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы», предусматривающее «нулевые» параметры в отношении подлежащего размещению объекта капитального строительства, т.е. что фактически будет введен запрет на строительство объекта недвижимого имущества на Земельном участке.

Кроме того, поскольку Департамент не является органом, ответственным за принятие документов градостроительного зонирования, в т.ч. ПЗЗ города Москвы, за наступление указанного обстоятельства он не отвечает.

Подобная невыполнимость условий Договора аренды в части осуществления строительства на Участке объекта недвижимости (административного здания) свидетельствует об отсутствии у ООО «Фирма «Мечта» с 2017 г. фактической возможности пользования рассматриваемым Земельным участком для тех целей, для которых последний был предоставлен.

В соответствии с и. 4 ч. 3 ст. 30 ГрК РФ (в ред. от 07.03.2017, действовавшей на момент принятия Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы»), порядок применения ПЗЗ и внесения в них изменений включает в себя положения:

4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки.

Согласно ч.ч. 3, 12 ст. 31 ГрК РФ (в ред. от 07.03.2017, действовавшей на момент принятия Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы»), подготовка проекта ПЗЗ осуществляется с учетом  положений  о территориальном  планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.

Публичные слушания по проекту ПЗЗ проводятся комиссией в порядке, определяемом уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования, в соответствии со ст. 28 настоящего Кодекса и с ч.ч. 13 и 14 настоящей статьи.

В силу ч. 1 ст. 32 ГрК РФ (в ред. от 07.03.2017, действовавшей на момент принятия Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы»), ПЗЗ утверждаются представительным органом местного самоуправления, за исключением случаев, предусмотренных ст. 63 настоящего Кодекса. Обязательными приложениями к проекту ПЗЗ являются протоколы публичных слушаний по указанному проекту и заключение о результатах таких публичных слушаний.

Между тем, сведений и доказательств того, что на момент проведения публичных слушаний и принятия ПЗЗ г. Москвы в 2017 г. ООО «Фирма «Мечта» направляло какие-либо предложения по проекту ПЗЗ г. Москвы в установленном порядке не имеется.

С момента принятия ПЗЗ г. Москвы прошло 6 лет 10 месяцев, при этом, каких-либо действий, направленных на изменение градостроительного режима Земельного участка, ООО «Фирма «Мечта» не предпринимало.

Перечисленные обстоятельства, а также тот факт, что с 2017 года градостроительный регламент, установленный для территориальной зоны, в которой расположен данный Земельный участок, является неизменным, свидетельствуют об объективной невозможности исполнения сторонами Договора аренды и прекращении данного обязательства на основании ст. 416 ГК РФ.

Учитывая изложенное, исковые требования подлежат удовлетворению.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы 



РЕШИЛ:

Признать заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Мечта» договор аренды от 03.01.1996           № М-06-003898  земельного участка с кадастровым номером  77:06:0008006:45, общей площадью  2 200 кв. м, расположенного по адресу: <...>, прекратившими свое действие и обязательства сторон прекращенными, в связи с принятием Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы».

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении   месяца со дня его принятия.



Судья:

М.Ю. Махалкин