Решение от 23 февраля 2026 г. АС города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...>

http://www.msk.arbitr.ru


РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

Дело № А40-134100/25-16-777
г. Москва
24 февраля 2026 г.
Резолютивная часть решения объявлена 27.01.2026 г. Полный текст решения изготовлен 24.02.2026 г. Арбитражный суд города Москвы в составе: Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Семёновой Е.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДЕЛЬТА" (127220, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ САВЕЛОВСКИЙ, УЛ. ПОЛТАВСКАЯ, Д. 39-41, ПОМЕЩ. ЭТАЖ 1, ПОМ. I, КОМН. 1-18, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.02.2021, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г. МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, при участии: от истца – ФИО1 по доверенности № б/н от 06.11.2025г.; от ответчика – не явился, извещён,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ДЕЛЬТА" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент), с учётом ходатайства от 27.01.2026 г. об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 180,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>, пом. III, в части размера выкупной цены (по пунктам 3.1 и 3.4 данного договора).

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что в проекте договора, направленном ответчиком в адрес истца, цена выкупаемого имущества не соответствует рыночной.

Ответчиком представлен отзыв на иск (т. 1 л.д. 26 – 29), в котором иск не признаёт, ссылаясь на то, что цена выкупного имущества определена независимой экспертизой.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

В судебное заседание не явился представитель ответчика, извещённого о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в силу ч. 1 ст. 123 АПК РФ. Суд провёл судебное заседание в отсутствие представителя ответчика в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Заслушав в открытом судебном заседании представителя истца, изучив материалы дела, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец на основании Договора аренды № ЭТ02-00121/21 от 29 марта 2021 г., заключённого с Департаментом, владеет нежилым помещением общей площадью 180,3 кв. м, с кадастровым номером 77:09:0004015:6225, расположенным по адресу: г. Москва,

ул. Полтавская, д. 39-41, пом. III. Истец включен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Истец имеет преимущественное право на выкуп арендуемого помещения в соответствии со ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ), согласно которому субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Департаментом в соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ и распоряжением Департамента от 24.04.2025 г. № 56879 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н, общей площадью 180,3 кв. м» направлено истцу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемой недвижимости и проект договора купли-продажи указанной недвижимости (далее – Проект договора) для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью.

В «личном кабинете» на Портале истцом получен проект договора купли-продажи недвижимости общей площадью 180,3 кв. м, расположенной по адресу: <...>, пом. 1Н, для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью.

В проекте договора цена недвижимости установлена на основании Отчета об оценке от 02.04.2025 г. № М1349-692-П/2025 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Савеловский, улица Полтавская, дом 39-41, помещение 1Н, общей площадью 180,3 кв.м, кадастровый номер: 77:09:0004015:6225» в размере 39 154 000 рублей.

Указанный отчет выполнен оценочной компанией ООО «Центр оценки «Аверс», проверен Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» (экспертное заключение от 04.04.2025 г. № 33/643-25) на основании государственного контракта, заключенного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в области госзакупок.

Рассмотрев проект договора купли-продажи, истец не согласился с абз. 1 п. 3.1 и абз. 3 п. 3.4 Договора и, с учётом Отчета об оценке от 22.05.2025 г. № 63/2025-О, выполненным ООО КГ «ПраймАудит», направил ответчику 28.05.2025 г. проект договора купли-продажи, подписанный истцом с протоколом разногласий по пунктам 3.1 и 3.4 договора.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендуемого истцом нежилого помещения между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемому в рассрочку (пункт 3.4 договора), что и послужило основанием для обращения истца в суд.

В соответствии с п. 2 ч. 8 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п. 4 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Определением суда от 30.09.2025 г. по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Интеллектинвестсервис» ФИО2.

На разрешение экспертизы был поставлен вопрос:

- какова рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:09:0004015:6225, общей площадью 180,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>, помещение 1Н, по состоянию на 30.04.2025 г., без учета НДС?

11.11.2025 г. судом получено заключение эксперта № 12Э/2025 от 10.11.2025 г. (т. 2 л.д. 30, 35 – 112), согласно которому рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 30.04.2025 г. составляет 18 926 900 рублей.

Сторонами возражений и замечаний по указанному заключению эксперта не представлено.

Поскольку сторонами установленная судебным экспертом рыночная стоимость объекта недвижимости не оспорена, суд принимает её равной 18 926 900 рублей, как установлено в заключении судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее – Постановление Пленума от 21.01.2016 г. № 1), не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

При этом выражение несогласия ответчика с доводами истца не может являться тем оспариванием его прав, которое ведет к возложению на ответчика обязанности по возмещению судебных расходов (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.03.2022 г. № 6-КГ22-1-К2).

Из материалов дела не усматривается нарушение прав истца со стороны ответчика, так как ответчик не был обязан подписывать протокол разногласий в редакции истца, а цена Объекта, предложенная ответчиком, установлена на основании оценки рыночной стоимости, проведённой независимым оценщиком в соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Судебная экспертиза проводилась по ходатайству истца. При этом проведение судебной экспертизы было вызвано не необходимостью проверки обоснованности возражений ответчика на иск, а получением надлежащих доказательств рыночной цены предмета договора купли-продажи.

При этом установленная судебной экспертизой рыночная стоимость более чем на 48% выше цены, предложенной истцом в протоколе разногласий и в первоначальной редакции искового заявления (12 751 000 руб.), что подтверждает обоснованность отказа ответчика от подписания протокола разногласий и непризнания им исковых требований в первоначальной редакции.

Изменение истцом размера исковых требований в результате получения при рассмотрении дела доказательств явной необоснованности этого размера может быть признано судом злоупотреблением процессуальными правами и повлечь отказ в признании понесенных истцом судебных издержек необходимыми полностью или в части (п. 22 Постановления Пленума от 21.01.2016 г. № 1).

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «ДЕЛЬТА» (ИНН: <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 180,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>,

пом. III, изложив:

- пункт 3.1 договора в редакции: «Цена Объекта составляет 18 926 900 (восемнадцать миллионов девятьсот двадцать шесть тысяч) рублей 00 коп. в соответствии с заключением эксперта № 12Э/2025 от 10.11.2025 г., выполненным ООО «ИНТЕЛЛЕКТИНВЕСТСЕРВИС».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

- пункт 3.4 договора в редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20-го числа каждого месяца.

Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 225 320 (двести двадцать пять тысяч триста двадцать) рублей 24 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (п. 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа).

При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.

Судья: М.Ю. Махалкин