Решение от 10 декабря 2021 г. по делу № А53-32655/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-32655/21
10 декабря 2021 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 10 декабря 2021 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" ИНН <***> ОГРН <***>

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

о признании незаконным бездействия, об обязании осуществить государственную регистрацию,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5.

при участии:

от заявителя: представитель ФИО6 по доверенности от 15.06.2021,

от заинтересованного лица: представитель ФИО7 по доверенности от 08.11.2021,

от третьих лиц: представитель ФИО8 по доверенностям от 17.05.2019,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" (далее - заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконным бездействия, выразившегося в невнесени в ЕГРН записи об обремени в виде аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:22:0600016:764; 61:22:0600016:765, 61:22:0600016:766, 61:22:0600016:767 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" на основании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:22:0600016:244 от 27.03.2007, об обязании осуществить государственную регистрацию обременений в отношении указанных земельных участков.

В судебном заседании заявитель доложил предмет и основание заявления, настаивал на удовлетворении требований, указав, что обременение подлежало перенесению государственным регистратором на основании заключенного договора аренды в отношении образованных земельных участок.

Представить заинтересованного лица против удовлетворения требований возражал, ссылаясь на то, что в отношении образованных земельных участков сведения об обременении не переносятся, общество имеет преимущественное право на заключение договоров аренды в отношении спорных участков.

Представитель третьих лиц против удовлетворения требований возражал, пояснив, что выдел земельных долей произведен в порядке, установленном законом, принуждение к заключению договоров аренды на образованные земельные участки не допускается.

Исследовав материалы дела, заслушав позиции лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа рассматриваемого дела.

Общество с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс» является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения: площадью 53151300 кв. м. с кадастровым номером 61:22:0600016:244, находящегося по адресу: Россия, Ростовская обл., р-н Миллеровский, с восточной, северо-восточной, юго-восточной, западной стороны от сл. Никольской.

27.03.2007 земельный участок с кадастровым номером 61:22:0600016:244 передан в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Никольское», что подтверждается договором аренды земельного участка единого землепользования сельскохозяйственного назначения при множественности лиц со стороны арендодателей №1 от 27.03.2007.

Общество с ограниченной ответственностью «Никольское» прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения к обществу с ограниченной ответственностью агрофирме «ТОПАЗ», переименованное в дальнейшем в общество с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс», которое в настоящее время является арендатором вышеуказанного земельного участка.

Согласно сведениям ЕГРН в отношении вышеуказанного земельного участка, зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу общество с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс» (№ 61:22:0600016:244-61/026/2020-261).

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 29.06.2013 на земельный участок с кадастровым номером 61:22:0600016:244, заключенным на основании протокола общего собрания участников долевой собственности арендные отношения были продлены на срок 10 лет по 22.09.2023.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРН 23.09.2013, запись №61-11-12/035/2013-975.

Согласно выписке ЕГРН № 99/2021/391990834 от 08.05.2021 на долю в праве ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 зарегистрировано обременение земельного участка с кадастровым номером 61:22:0600016:244 в виде аренды от 17.03.2020 № 61:22:0600016:244-61/026/2020-261, на срок с 04.04.2007 по 22.09.2023 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс».

Земельный участок с кадастровым номером 61:22:0600016:764, площадью 268664 кв. м., расположенный по адресу: Ростовская область, Миллеровский р-н, с/п Ольхово-Рогское, в границах кадастрового квартала 61:22:0600016, образован из земельного участка с кадастровым номером 61:22:0600016:244.

Земельный участок с кадастровым номером 61:22:0600016:765, площадью 134332 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, Миллеровский р-н, с/п Ольхово-Рогское, в границах кадастрового квартала 61:22:0600016, образован из земельного участка с кадастровым номером 61:22:0600016:244.

Земельный участок с кадастровым номером 61:22:0600016:766, площадью 134332 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, Миллеровский р-н, с/п Ольхово-Рогское, в границах кадастрового квартала 61:22:0600016, образован из земельного участка с кадастровым номером 61:22:0600016:244.

Земельный участок с кадастровым номером 61:22:0600016:767, 268664 площадью кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, Миллеровский р-н, с/п Ольхово-Рогское, в границах кадастрового квартала 61:22:0600016, образован из земельного участка с кадастровым номером 61:22:0600016:244.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее Управление) произведена постановка на государственный кадастровый учет вышеперечисленных земельных участков и зарегистрировано право собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 соответственно. Однако обременение в пользу ООО «Ростовская зерновая компания «Ресурс» не зарегистрировано. Таким образом ООО «Ростовская зерновая компания Ресурс» стало известно о нарушенном праве, как арендатора земельных участков.

Заявитель, полагая, что бездействие Росреестра, выразившееся в невнесении записи об обременении в виде аренды образованных земельных участков является незаконным, нарушает его права и законные интересы, обратился с настоящим заявлением в суд.

Главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 АПК РФ).

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственным органом оспариваемого решения, возлагается на соответствующий орган (часть 1 статьи 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Земельные участки с кадастровыми номерами 61:22:0600016:764; 61:22:0600016:765, 61:22:0600016:766, 61:22:0600016:767 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем спорные правоотношения подлежат правовому регулированию положениями Земельного кодекса, а также Федерального закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), в частности, главы 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).

Согласно пункту 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

С учетом указанной нормы права, предусматривающей возможность выдела в счет земельной доли в случае несогласия участника общей собственности с передачей в аренду, при установленных по делу обстоятельствах, не подтверждающих наличие такого обстоятельства, в отсутствие прямого регулирования Законом N 101-ФЗ спорной ситуации, необходимо руководствоваться нормами Земельного кодекса и Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях. Данная норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" были даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой. Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 5 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ (действующий до Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), согласно которому, в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

В силу части 1 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет измененных земельных участков в результате выдела доли в натуре в счет доли в праве общей собственности или раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, в результате которых такие земельные участки сохраняются в измененных границах, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на земельные участки, образованные из указанных земельных участков.

В соответствии с указанными нормами регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Как следует из материалов дела, распорядившись принадлежавшими правами собственности на земельные доли в исходном земельном участке с кадастровым номером 61:22:0600016:244, участники общей долевой собственности, в том числе ФИО9, ФИО3, ФИО4, ФИО5, заключив договор аренды земельного участка от 27.03.2007, выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду ООО «Никольское» и впоследствии обществу.

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 29.06.2013 на земельный участок с кадастровым номером 61:22:0600016:244, заключенным на основании протокола общего собрания участников долевой собственности арендные отношения были продлены на срок 10 лет по 22.09.2023. Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРН 23.09.2013, запись №61-11-12/035/2013-975. Таким образом, информация о продлении договора аренды в ЕГРН отражена.

Следовательно, регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованных земельных участков из участка с кадастровым номером 61:22:0600016:244 должны были быть осуществлены Управлением одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенные земельные участки.

Указанная позиция была сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в Определении от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301 и неоднократно применена судами при разрешении аналогичных споров.

На общем собрании участников долевой собственности при заключении первоначального договора аренды и в последующем при разрешении вопроса о продлении срока договора аренды от 27.03.2007, участники долевой собственности ФИО9, ФИО3, ФИО4, ФИО5 не голосовали против заключения договора аренды, продления срока аренды на 10 лет, т.е. до 22.09.2023.

Данные обстоятельства подтверждены представителем третьих лиц в судебном заседании 06.12.2021.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним срок, на который в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 61:22:0600016:244 (единое землепользование) установлено ограничение (аренда) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс". Следовательно, на момент регистрации права собственности третьих лиц на выделенный из него земельный участок государственный регистратор сведениями об обременении земельного участка располагал.

Таким образом, поскольку Управление не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованные земельные участки, суды приходит к выводу, что бездействие Управления не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, не соответствуют закону и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, он принимает решение о признании такого акта, решения и действий (бездействия) незаконными.

В резолютивной части решения о признании незаконным действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 часть 5 статья 201 АПК РФ).

В силу положения части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд возлагает на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области обязанность осуществить государственную регистрацию обременения в виде аренды в отношении образованных из земельного участка с кадастровым номером 61:22:0600016:244 земельных участков с кадастровыми номерами 61:22:0600016:764; 61:22:0600016:765, 61:22:0600016:766, 61:22:0600016:767 на основании договора аренды от 27 марта 2007 года.

Руководствуясь главой 24, статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившееся в невнесении в единый государственный реестр недвижимости записей об обременении в виде аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:22:0600016:764; 61:22:0600016:765, 61:22:0600016:766, 61:22:0600016:767, на основании договора аренды от 27 марта 2007 года.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области осуществить государственную регистрацию обременения в виде аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:22:0600016:764; 61:22:0600016:765, 61:22:0600016:766, 61:22:0600016:767, на основании договора аренды от 27 марта 2007 года.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс» государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


СудьяФаргиева А. И.