Решение от 8 ноября 2018 г. по делу № А27-3924/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-3924/2018
город Кемерово
09 ноября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 ноября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 09 ноября 2018 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Конаревой И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска, г. Томск, Томская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости Базис», г. Кемерово, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 228 545 руб. 46 коп,

при участии:

от истца: не явился (извещен);

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 12.07.2018, паспорт;

у с т а н о в и л:

муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (далее- истец, Департамент) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости Базис» (далее- ответчик, Общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка за период с 23.10.2015 по 31.12.2017 в размере 73 742,07 руб., пени в размере 130 572,47 руб. за период с 16.11.2015 по 17.02.2018 (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 13.03.2018 исковое заявление принято, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства. Определением о замене судьи от 23.05.2018 по делу №А27-3924/2018 произведена замена судьи Драпезо В.Я. на судью Конареву И.А. Определением от 13.06.2018 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового судопроизводства и назначил предварительное судебное заседание на 12.07.2018. Судебное разбирательство назначено на 30.08.2018, которое откладывалось на 26.09.2018, 03.10.2018, 01.11.2018, в судебном заседании объявлялся перерыв до 10 час. 30 мин. 08.11.2018.

Истец, извещенный надлежащим образом о дате, месте и времени предварительного судебного заседания в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представителя в судебное заседание не направил.

Суд в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным провести судебное заседание в отсутствие представителя истца.

Требования истца мотивированы неисполнением Обществом обязательств по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка №ТО-21-7774 от 01.03.1997. Департамент полагает, что права и обязанности по указанному договору перешли к Обществу в связи с приобретением последним помещения с кадастровым номером 70:21:0200010:5975 общей площадью 277,2 кв.м., находящимся в здании с кадастровым номером 70;21:0200010:634, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200010:145 общей площадью 517 кв.м. Подробно доводы Департамента изложены в исковом заявлении и дополнениях к нему.

Возражая в отношении заявленных требований, Общество указывает на отсутствие заключенного между сторонами договора аренды земельного участка, поскольку спорный объект недвижимости был отчужден из государственной собственности, а не из собственности лиц, арендующих спорный земельный участок. Кроме того, Общество указывает, что Департамент не представил доказательства тождества земельного участка, предоставленного по спорному договору аренды и земельного участка, на котором находится объект недвижимости, принадлежащий Обществу. Также Общество полагает не подлежащими удовлетворению требования о взыскании платы за использование земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200010:145 за период с 23.10.2015 по 31.12.2017, поскольку Обществом платежным поручением 222 от 29.08.2018 перечислена плата за использование земельного участка в сумме 24320,92 руб. Возражает ответчик также относительно взыскания санкции за просрочку оплаты платы за использование земельного участка в виде пени, поскольку между сторонами не согласован какой –либо размер неустойки, иные санкций не заявлялись истцом, соответствующие расчеты не представлены. Подробно доводы Общества изложены в отзыве и дополнениях к нему.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодатель) и ОАО «Томсктелеком» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №ТО-21-7774 сроком действия с 01.03.1997 по 01.03.1998 (далее- договор аренды).

В соответствии с пунктом 1.1 арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок в Кировском районе, по адресу ул. Тверская, в границах, указанных на прилагаемом плане земельного участка, который является неотъемлемой частью настоящего договора, общей площадью 560 кв.м., в том числе облагаемой арендной платой 289,6 кв.м., без выдела в натуре 289,6 кв.м., зона градостроительной ценности – третья.

Участок предоставляется для эксплуатации помещения АТС пристройке к 9 этажному жилому дому в соответствии с договором аренды №16/97 от 06.05.97 с Комитетом по госимуществу г. Томск (пункт 1.2 договора аренды).

Пунктом 1.3 договора аренды предусмотрено совместное пользование земельным участком.

В соответствии с пунктом 2.1 договора установлена исходная ставка арендной платы за землю за полный год на момент заключения договора и ровняется унифицированной ставке арендной платы за землю соответствующей зоны и категории землепользователей и за один кв.м. составляет 4500 руб.

Плата за землю производится с момента заключения договора и вносится равными долями поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала (пункт 2.3 договора аренды).

При неуплате платежей за пользование землей в установленные договором сроки на сумму недоимки начисляется пеня в размере 0,3% от установленной суммы недоимки за каждый день просрочки (пункт 6.5 договора аренды).

Действие договора аренды продлено сторонами на 5 лет до 01.01.2003 на основании договора аренды №Б-5-57 от 18.02.98.

Дополнительным соглашением №1 к договору аренды от 05.03.2001 определена зона градостроительной ценности -3 (три), ставка арендной платы применяется в соответствии с зоной градостроительной ценности, с ежегодным уточнением 20,4 руб. м.кв. – предприятия связи.

Соглашением №2 о внесении изменений в договор аренды от 05.02.2007 наименование арендатора -ОАО «Томсктелеком» изменено на ОАО «Сибирьтелеком». Пункты 2.1 и 2.2. изложен в следующей редакции: «Размер арендной платы ежегодно определяется в соответствии со ставкой арендной платы за землю, установленной уполномоченным органом, для каждой зоны градостроительной ценности и вида разрешенного использования земельного участка и указывается в расчете, составленном управлением земельных отношений департамента недвижимости администрации города Томска при заключении настоящего договора, являющегося его неотъемлемой частью. Ставка арендной платы за земельный участок на 2007 года -152,20 руб. за 1 кв.м. в год.

Спорной помещение с кадастровым номером 70:21:0200010:5975 приобретено в собственность Обществом 23.10.2015 у ООО «Инвестиционная финансовая компания Базис».

ООО «Инвестиционная финансовая компания Базис» приобрело указанное помещение по договору купли-продажи от 19.12.2012 у ООО «Сиббазистрой».

В свою очередь ООО «Сиббазистрой» приобрело помещение с кадастровым номером 70:21:0200010:5975 на основании договору купли-продажи недвижимого имущества (помещения в здании), находящегося в собственности Российской Федерации.

Указанные сведения подтверждаются выпиской из единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 19.02.2018 №70/000/004/2018-4855.

Полагая, что к Обществу перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка №ТО-21-7774 и Обществом не уплачена арендная плата за период с 23.10.2015 по 31.12.2017, Департамент направил в адрес Общества соответствующую претензию с требованием об оплате задолженности, а в последствии обратился в арбитражный суд Кемеровской области с рассматриваемым иском.

Суд, заслушав пояснения представителей ответчика, изучив доводы искового заявления и отзыва на него, исследовав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10).

В части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Суд полагает ошибочной квалификацию Департаментом сложившихся между сторонами отношений как возникших вследствие неисполнения обязательств, вытекающих из договора аренды земельного участка.

При этом ошибочное нормативное обоснование предъявленного иска со ссылками на статьи 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить самостоятельной причиной для отказа в иске, поскольку суд должен самостоятельно квалифицировать спорное правоотношение с применением соответствующих номер права, и не влияет на обязанность ответчика вносить соответствующую арендную плату, имеющую в данном случае обязательный регулируемый характер.

Истец полагая, что между сторонами имеются договорные отношения относительно использования земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200010:145 в спорный период, обратился за взысканием арендной платы по договору аренды.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (в редакции, действующей в спорный период).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 октября 2009 года N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем. из материалов дела следует, что объект недвижимости –помещение с кадастровым номером 70:21:0200010:5975 не принадлежало на праве собственности арендатору земельного участка, указанного в договоре аренды ТО-21-7774 (АО «Томсктелеком», ОАО «Сибирьтелеком»), более того указанное лицо пользовалось объектом недвижимости –зданием на праве аренды.

Объект недвижимости помещение с кадастровым номером 70:21:0200010:5975 приобретен путем отчуждения из государственной собственности (Российской Федерации), а не у лиц, арендующих земельный участок.

Таким образом, ответчик не мог приобрести право пользования земельным участком, занятым приобретенным им объектом и необходимым для его использования, на праве аренды, в связи с чем, доводы истца о наличии заключенного между ним и ответчиком договора аренды относительно земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200010:145 суд считает несостоятельными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Оснований признавать ответчика плательщиком земельного налога в спорный период у апелляционного суда не имеется, договор аренды в отношении спорного земельного участка между сторонами также не был заключен.

Отсутствие заключенного между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка не освобождает последнего от внесения платы за его использование.

Таким образом, у ответчика возникла обязанность уплатить сумму неосновательного обогащения, возникшего вследствие использования спорного земельного участка, в размере арендной платы, обычно взимаемой за пользование аналогичными земельными участками.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

Соответственно в предмет доказывания по данному делу входят следующие обстоятельства: факт пользования ответчиком земельным участком, площадь фактически используемого земельного участка, вид фактического использования и размер неосновательного обогащения.

Ответчиком не отрицается наличие обязанности по внесению платы в период с 23.10.2015 по 31.12.2017 за пользование земельным участком, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество.

Истец полагает, что при расчете размера арендной платы необходимо руководствоваться ставками арендной платы определенными в соответствии с приложением №1 к решению думы Города Томска от 19.08.2008 №965 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», согласно которому земельные участки зоны градостроительной ценности -3 используемые в целях оказания услуг связи облагаются ставкой арендной платы 179 руб. за к.м.

При расчете арендной платы истец исходил из следующих значений: площадь использования определена путем установления пропорции 277,2/588,3 кв.м.*517 кв.м., из которых 277,2 кв.м. –площадь помещения, 588,3 кв.м. –площадь здания, 517 кв.м. –площадь земельного участка.

Рассмотрев представленный истцом расчет, суд признал его неверным исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 данного Постановления также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200010:145 относится к категории публичных земель, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируемой ценой и подлежит применению независимо от порядка ее определения в договоре аренды.

Следуя правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558 и других и впоследствии отраженной в Обзоре судебной практики №2 (2015), утвержденном Президиумом 26.06.2015, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения.

В соответствии со статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации с 01.05.2015 к компетенции соответствующих органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления отнесен порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов.

Иные условия уплаты арендной платы, в том числе размер ответственности за нарушение обязательства по уплате арендной платы определяются договором аренды.

В спорный период расчет арендной платы за земельный участок, в отсутствии ранее заключенного с ответчиком договора аренды, должен производится в соответствии с Решением Думы города Томска от 05.07.2011 №172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск» от кадастровой стоимости земельных участков», Решением Думы города Томска от 05.07.2011 №171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск» и Постановлением Администрации города Томска от 26.11.2014 №1240 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования «Город Томск».

Таким образом, арендная плата за период с 23.10.2015 по 31.12.2017, с учетом приходящейся на ответчика доли земельного участка пропорционально площади помещения в здании, составит 24230,92 руб., рассчитанная по формуле А=S х УПКС х С х К с применением следующих показателей:

- УПКС= 632,18 руб./ кв.м (пункт 4 приложения к постановлению администрации Города Томска от 26.11.2014 №1240;

- S –площадь (доля площади) = 243,6 кв.м.;

- С- ставка арендной платы =3,5% от кадастровой стоимости (пункт 9 приложения №1 к Решению Думы Города Томска от 05.07.2011 №171);

- К- коэффициент =2 (пункт 1.4 приложения к решению Думы Города Томска от 05.07.2011 №171).

В связи с тем, что на момент рассмотрения дела ответчиком плата за использование соответствующей части земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200010:145 уплачена платежным поручением №222 от 29.08.2018 в размере 24230,92 руб., оснований для ее взыскания у суда не имеется.

Заявленные истцом требования о взыскании с ответчика пени в размере 130 572,47 руб. за период с 16.11.2015 по 17.02.2018 суд считает неподлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации договором либо законом может быть предусмотрена денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

Между истцом и ответчиком соглашения о неустойке на случай нарушения ответчиком срока внесения платы за использование земельного участка под объектом недвижимости, принадлежащим ответчику, не имеется.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате кредитором могут быть взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, требование о взыскании таких процентов на сумму неосновательного обогащения Департаментом не заявлялось, соответствующий расчет с учетом периода пользования денежными средствами не представлялся.

Более того, Департамент настаивал на взыскании именно пени, в соответствии с размером установленным договором аренды, а также порядком и сроками уплаты арендной платы, в связи с чем, оснований для самостоятельного исчисления иной финансовой санкции у суда не имеется.

Указанное не лишает Департамент права обратится к ответчику с самостоятельным иском о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Департаментом требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья И.А Конарева.