Решение от 3 августа 2021 г. по делу № А34-3762/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-3762/2021
г. Курган
03 августа 2021 года
Резолютивная часть решения оглашена 27 июля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 03 августа 2021 года.

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Антимонова П.Ф., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Сити-Лэнд» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Администрации города Кургана (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным одностороннего отказа от договора,

третье лицо: Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана,

при участии в заседании представителей:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 09.03.2021, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 12.11.2019, удостоверение, диплом;

от третьего лица: ФИО3 – представитель по доверенности от 14.01.2020, удостоверение, диплом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сити-Лэнд» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации города Кургана (далее – ответчик-1), Департаменту архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана (далее – ответчик-2) о признании недействительным одностороннего отказа Администрации города Кургана, Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений города Кургана, изложенного в письме о предоставлении информации исх. №8020-А от 22.01.2021 об одностороннем расторжении договора № 1585 аренды земель от 27.06.2001, заключенного между Администрацией города Кургана и Обществом с ограниченной ответственность «Сити-Ленд» на основании уведомления об отказе от договора аренды земельным участком от 13.01.2020.

Определением от 28.05.2021 в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято уточнение исковых требований, согласно которому истец заявил требования к Администрации города Кургана о признании недействительным одностороннего отказа Администрации города Кургана от договора аренды земель № 1585 от 27.06.2001, изложенного в письме о предоставлении информации исх. №8020-А от 22.01.2021 г., на основании уведомления об отказе от договора аренды земельного участка исх. № 1338 от 13.04.2020.

Указанным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана с исключением его из числа ответчиков.

Представитель истца ходатайствовал о приобщении сведений из туристического агентства, авиабилетов, свидетельства о смерти, свидетельства о рождении, на требованиях настаивал.

Представитель ответчика и третьего лица ходатайствовал о приобщении конверта о направлении отказа от договора аренды, письма о демонтаже объекта с почтовым конвертом, письма ООО «Сити Лэнд», против удовлетворения исковых требований возражал.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Кургана (арендодатель, ответчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Монинс стройиндустрия» (арендатор) заключен договор аренды земель № 1585 от 27.06.2001 (т.1 л.д.12-15).

По указанному договору арендатору был передан земельный участок общей площадью 1,8078 га., в том числе 1,4430 га. – участок №1, 0,2415 га. – участок №2, 0,1233 га. – участок №3, имеющие кадастровые номера 45:25:040106:0001, 45:25:040106:0002, 45:25:040106:0004, расположенный по адресу: ул.Омская, 72, 2 промышленная зона градостроительной ценности территории города. Участок предоставлен для обслуживания производственной базы (пункт 1.2 договора).

Пунктом 1.4 договора указано, что договор заключается сроком по 22.06.2011. Если после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц.

В соответствии с условиями договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.06.2013 права и обязанности арендатора по договору аренды земель № 1585 от 27.06.2001 были переданы обществу с ограниченной ответственностью «Сити-Лэнд» (т.1 л.д.16).

18.01.2019 Администрацией города Кургана и обществом с ограниченной ответственностью «Сити-Лэнд» было подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды земель № 1585 от 27.06.2001 (т.1 л.д.18-21).

В соответствии с дополнительным соглашением был уточнен предмет договора, так, согласно п. 1.1 договора арендодатель передает в пользование на условиях аренды, а арендатор принимает земельные участки из земель населенных пунктов (далее -участки):

- земельный участок №2 с кадастровым номером 45:25:030808:38, площадью 2415 кв.м, расположенный по адресу: <...>, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 30 ноября 2018 года № КУВИ-001/2018-14765709, прилагаемой к Договору и являющейся его неотъемлемой частью;

- земельный участок №3 с кадастровым номером 45:25:030808:40, площадью 1233 кв.м, расположенный по адресу: <...>, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 30 ноября 2018 года № КУВИ-001/2018-14767178, прилагаемой к Договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Разрешенное использование участков: для обслуживания производственной базы (п. 1.2).

В пункт 1.4 договора, содержащий условие о сроке, стороны изменений не вносили, оставив его в первоначальной редакции договора.

Как следует из материалов дела, 23.12.2020 истец обратился в Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана с заявлением о продлении договора аренды земельного участка на 2021 год (т.1 л.д.27).

Письмом от 22.01.2021 № 8020-А Департамент проинформировал общество о невозможности продления договора аренды в связи с его расторжением арендодателем в одностороннем порядке, о чем арендодатель уведомил общество (уведомление об отказе от договора аренды земельного участка исх. № 1338 от 13.04.2020) (т.1 л.д.30-31).

Причиной отказа от договора были указаны нарушения условий договора в части своевременной оплаты пользования, а также нарушение правил благоустройства.

Общество, полагая, что отказ Администрации от договора аренды земельного участка является неправомерным и нарушающим права арендатора, обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении заявленных требований суд исходит из следующего.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Исходя из содержания пункта 1.4 договора, рассматриваемый договор аренды земель № 1585 от 27.06.2001 после 22.06.2011 был возобновлен на неопределенный срок. Указанным пунктом установлен сокращенный месячный срок для отказа от договора любой из сторон.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что истец (арендатор) допускал нарушения условий договора при внесении арендной платы, а также допускал нарушения, выразившиеся в ненадлежащем содержании ограждений, находящихся на переданном ему в аренду земельном участке. О необходимости устранения допущенных нарушений истец извещался в 2018-2019 годах (т.1 л.д.24, 88-89, 90-91).

Сославшись на указанные нарушения, ответчик составил уведомление исх. № 1338 от 13.04.2020, указав, что он предупреждает арендатора об отказе от договора №1585 от 27.06.2001 по истечении трех месяцев с даты получения данного уведомления (т.1 л.д.86).

Согласно почтового реестра ответчика уведомление было направлено истцу по адресу 640027, <...> (т.1 л.д.145-146).

При этом адресом ООО «Сити-Лэнд» по данным ЕГРЮЛ являлся адрес: 640021, <...>, строение Д.

Поскольку по сведениям с сайта Почты России уведомление исх. № 1338 от 13.04.2020 адресату доставлено не было, с учетом того, что истец извещался по адресу, отличающемуся от его юридического адреса, суд приходит к выводу о том, что такое направление нельзя признать надлежащим.

Вместе с тем, по мнению суда, следует учитывать следующее.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Следовательно, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды; такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Данная правовая позиция была сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10 и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608.

При этом, срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, носит информационный характер для того, чтобы сторона договора имела возможность предпринять необходимые действия, связанные с прекращением действия договора аренды ввиду отказа от договора аренды. Законом не установлена определенная форма такого уведомления.

Для наступления правовых последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде прекращения договора в связи с отказом стороны от договора аренды, необходимо и достаточно того, чтобы суд установил объективный факт наличия воли стороны договора на отказ от договора и информированность другой стороны договора о наличии волеизъявления об отказе от договора.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что до обращения в суд с рассматриваемым иском (12.03.2021) Обществу было точно известно о волеизъявлении арендодателя об одностороннем расторжении договора аренды земель №1585 от 27.06.2001.

В частности, об этом было ясно указано в письме Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана от 22.01.2021 № 8020-А (т.1 л.д.30-31), получение которого истцом не оспаривается, а также в письме о необходимости демонтажа объекта №54-03875/20 от 12.11.2020, которое было направлено истцу по его юридическому адресу и получено им 14.02.2021 (указано в иске) (т.1 л.д.29).

Более того, об этом указывает и сам истец, обращаясь с письмом к ответчику о продлении договора аренды земель, и ссылаясь на то, что задолженность по арендной плате была погашена, а все замечания АТИ г.Кургана устранены (т.1 л.д.28).

Обусловливая момент расторжения договора по основанию одностороннего отказа от него одной стороны моментом восприятия данного отказа другой стороной (пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ), действующее законодательство не предусматривает конкретный способ доведения до арендатора волеизъявления арендодателя, выражающего его отказ от договора.

Таким образом, совокупностью материалов дела документально подтверждено волеизъявление арендодателя на прекращение договора аренды, доведенное до арендатора в установленном порядке (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На день рассмотрения настоящего спора в суде, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации срок предупреждения истек.

Следовательно, заключенный на неопределенный срок договор аренды земель № 1585 от 27.06.2001 на момент рассмотрения спора в суде расторгнут в одностороннем порядке.

При этом даже признание недействительным одностороннего отказа от договора аренды, содержащимся в конкретном уведомлении, не приведет к восстановлению прав истца, поскольку уже после указанного уведомления, арендодатель ясно и недвусмысленно довел до сведения арендатора свое нежелание на продление арендных отношений.

То обстоятельство, что истец вносил арендную плату и плату за фактическое пользование спорным земельным участком, а арендодатель её принимал, не свидетельствует о продолжении отношений в рамках спорного договора.

Даже направляя истцу сведения о размере оплаты за земельный участок, ответчик подчеркивал, что это плата за фактическое пользование земельным участком за период с 18.09.2020, а не арендные платежи (т.1 л.д.109).

При этом доводы истца о том, что все ранее допущенные нарушения договора в настоящее время им устранены, правового значения не имеют, поскольку отказ от договора аренды по пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации является безусловным и наличия какого-либо основания не требует.

Ссылка на то, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка заключенного на срок более чем на пять лет осуществляется только на основании решения суда и при наличии существенного нарушения условий договора, не может быть принята, поскольку в настоящем случае досрочного расторжения договора не было. Срок договора аренды истек 22.06.2011.

По тем же основаниям отклоняются доводы истца о том, что до расторжения договора арендодатель был обязан потребовать от арендатора устранить допущенные нарушения.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения заявленных требований суд не усматривает.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд, в том числе, решает вопросы о сохранении действия мер по обеспечению иска или об отмене обеспечения иска либо об обеспечении исполнения решения.

В силу части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта.

Учитывая, что в удовлетворении требования истца о признании недействительным одностороннего отказа Администрации города Кургана от Договора аренды земель № 1585 от 27.06.2001 отказано, оснований для сохранения обеспечительных мер в виде запрета осуществления действий, направленных на демонтаж объекта – ограждения, размещенного на земельном участке, переданного истцу по указанному договору аренды, не усматривается, в связи с чем обеспечительные меры подлежат отмене после вступления в законную силу решения суда.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении иска отказать.

Принятые на основании определения Арбитражного суда Курганской области от 02.04.2021 обеспечительные меры подлежат отмене после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

Судья

П.Ф. Антимонов