Решение от 17 августа 2025 г. по делу № А33-28929/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

18 августа 2025 года

Дело № А33-28929/2024

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 04 августа 2025 года.

В полном объёме решение изготовлено 18 августа 2025 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Летникова И.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800)

к обществу с ограниченной ответственностью «Мера» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности, пени,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседанияФИО1,

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Мера» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2023 по 31.01.2024 в размере 673 679,05 руб., пени в размере 700 111,26 руб. за период с 01.09.2023 по 16.01.2024.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 18.09.2024 возбуждено производство по делу.

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению настоящего дела в судебном заседании.

Судебное заседание откладывалось на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 04.08.2025.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения текста определения на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет по следующему адресу: http://krasnoyarsk.arbitr.ru, в судебное заседание не явились. В соответствии с частью 1 статьи 123, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие указанных лиц.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Департамент (арендодатель) и ООО «МЕРА» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 06.09.2016 № 1080 (далее – договор, договор аренды), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0300305:96, находящийся в охранной зоне инженерных сетей: электроснабжения, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Шахтеров, (далее - участок), для использования в целях завершения строительства здания дома быта и инженерного обеспечения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 7633 (семь тысяч шестьсот тридцать три целых) кв.м. (приложение 1).

Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды участка устанавливается с 10.08.2016 по 09.08.2019 (три года).

Размер арендной платы определен пунктом 3.1 договора, составляет 267 209,19 руб. в месяц.

Согласно пункту 3.5 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата, путем перечисления на счет.

Пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере 1/300 действующей на календарный день просрочки процентной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Истец обратился к ответчику с досудебным предупреждением от 24.01.2024 № 1467-ги с требованием задолженность по арендной плате срок до 21.02.2024.

По расчету истца у ответчика имеется задолженность по арендной плате по договору за период с 01.09.2023 по 31.01.2024 в размере 673 679,05 руб., пени в размере 700 111,26 руб. за период с 01.09.2023 по 16.01.2024. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.

В материалы дела истцом представлены пояснения с обоснованием применения в расчете арендной платы коэффициента К3=4, а также справочный расчет суммы задолженности и неустойки (пени) за спорный период, исходя из коэффициента К3=1.

Ответчик отзыв на исковое заявление не представил, иск не оспорил.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Между сторонами заключен договор аренды, отношения по которому урегулированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из содержания норм главы 34 ГК РФ следует, что обязательства сторон по договору аренды являются взаимными - арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с условиями договора и назначением имущества, в то время как арендатор, получив возможность такого использования, обязан вносить арендную плату.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.

Как следует из подпунктов 2 и 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В абзаце четвертом пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление №73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно пункту 19 Постановления №73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом, сторонами заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передал в пользование арендатору земельный участок, а арендатор обязался вносить арендную плату.

Земельный участок передан арендатору, что ответчиком не оспорено.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата.

Условия о размере арендной платы определены в пунктах 3.1, 6.2 договора.

Как указал истец, у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с 01.09.2023 по 31.01.2024 в размере 673 679,05 руб., пени в размере 700 111,26 руб. за период с 01.09.2023 по 16.01.2024.

При этом согласно расчету задолженности, арендная плата определена истцом с применением в расчетах коэффициента К3 в значении, равном 4.

Вместе с тем, применение указанного подхода при расчете арендной платы признается судом необоснованным, учитывая следующее.

Отношения по использованию и охране земель в Красноярском крае урегулированы Законом Красноярского края от 04.12.2008 №7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» (далее - Закон №7-2542).

В соответствии с пунктом 5.1 статьи 12 Закона №7-2542, расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства (за исключением земельных участков, предоставленных для жилищного строительства), производится по формуле: А = Кс x К1 x К2 x К3, где: А - арендная плата за земельный участок в год (рублей); Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора; К3 - коэффициент, учитывающий срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок.

Представленная в Законе края формула расчета арендной платы содержит корректирующие коэффициенты, устанавливаемые и дифференцируемые в зависимости от вида категории и разрешенного использования земельного участка, с учетом его специфических индивидуальных характеристик. Таким образом, представленные элементы формулы позволяют определить доходность предоставляемого в аренду земельного участка, и, как следствие, рассчитать размер арендной платы с учетом принципа экономической обоснованности.

Пунктом 6 указанной статьи Закона края предусмотрено, что коэффициенты К1, К2 и К3 определяются решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, на территории которых расположены передаваемые в аренду земельные участки, исходя из принципа экономической обоснованности. В случае если решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов размер коэффициента К3 не определен, такой размер признается равным единице.

Решением Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 N В-43 размер коэффициента К3 установлен равным 4, данный коэффициент подлежит применению по истечении 6 лет с даты предоставления в аренду земельного участка при нарушении арендатором срока введения объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление №582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые сформулированы как основные начала, общие базовые правила определения арендной платы.

В числе принципов предусмотрен принцип экономической обоснованности, заключающийся в установлении размера арендной платы, соответствующего доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28.02.2017 №424-О, государственным органам и органам местного самоуправления надлежит руководствоваться принципом экономической обоснованности при установлении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в частности, необходимо обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Учитывая изложенное, при принятии нормативного правового акта, устанавливающего размер арендной платы за использование земельных участков, помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности. При этом, соблюдение принципа экономической обоснованности должно быть доказано компетентным государственным или муниципальным органом путем представления соответствующих расчетов и также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, и документов, непосредственно подтверждающих проведение расчета величины базовой ставки.

Оценив представленные в дело доказательства, суд установил, что земельный участок, являющийся объектом договора аренды, представляет собой земли населенных пунктов и предоставлен ответчику для использования в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства.

В этой связи применение повышенного коэффициента при расчете арендной платы за публичный земельный участок, предоставленный под завершение строительства объекта, не связанного с жилищным строительством, в случае превышения сроков строительства объекта, не отвечает принципам экономического обоснования и является противоречащим нормам действующего законодательства.

При рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным (абзац 4 пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия законодательству (в том числе основным принципам, изложенным в Постановлении №582) и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 апреля 2012 года № 15837/11 по делу №А47-7623/2010).

Как следует из определения Верховного Суда Российской Федерации от 28 апреля 2016 года №14-АПГ16-7, само по себе нарушение сроков строительства, не связанного с жилищным, не может быть основанием для того, чтобы без учета принципа экономического обоснования повысить в несколько раз арендную плату за земельный участок, предоставленный под такое строительство. Подобное повышение следует рассматривать как санкцию за нарушение сроков строительства, меру ответственности за несвоевременное освоение земельного участка, что не предусмотрено земельным законодательством.

С учетом изложенного применение коэффициента К3 равного 4, в договорных отношениях сторон по данному конкретному делу не соответствует принципу экономической обоснованности размера арендной платы, установленному Постановлением №582, применение данного коэффициента, равно как и его размер, материалами дела и необходимыми расчетами не обоснованы.

При таких обстоятельствах, учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:96 предоставлен ответчику в аренду для использования не в целях жилищного строительства (согласно пункту 1.1 договора - участок предназначен для завершения строительства здания дома быта и инженерного обеспечения), что повышающих платежей за земельные участки в случае превышения сроков строительства, не относящееся к жилищному строительству, федеральное законодательство не содержит, суд пришел к выводу о неправомерности применения повышающего коэффициента, установленного Решением Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 №В-43.

Поскольку суд не усматривает оснований для применения коэффициента К3, равному 4, установленного Решением Красноярского городского Совета депутатов от 25.06.2013 № В377, следовательно, указанный коэффициент в данном случае не может быть применим к расчету размера арендной платы за спорный период.

С учетом данных обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что расчет арендной платы за период с 01.09.2023 по 31.01.2024 произведен с нарушением действующего законодательства, нарушает права ответчика. Проверив справочный расчет истца, выполненный с учетом коэффициента К3=1, суд считает его арифметически верным, выполненным в соответствии с обстоятельствами дела и требованиями законодательства.

По расчету суда, арендная плата за спорный период подлежит начислению в сумме 168 419 руб. 76 коп., в связи с чем, требование истца о взыскании долга по арендной плате подлежит частичному удовлетворению в размере 168 419 руб. 76 коп.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По условиям договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере 1/300 действующей на календарный день просрочки процентной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Истец начислил ответчику пени в размере 700 111,26 руб. за период с 01.09.2023 по 16.01.2024.

Учитывая, что истец произвел начисление пени исходя из размера арендной платы, необоснованно определенного с учетом значения коэффициента К3 = 4, пеня подлежит перерасчету судом.

С учетом изложенного, принимая во внимание частичное удовлетворение иска о взыскании долга, требование истца о взыскании пени по расчету суда подлежит также частичному удовлетворению: на сумму долга 168 419 руб. 76 коп. подлежат начислению пени за период с 01.09.2023 по 16.01.2024 в сумме 621 337 руб. 07 коп.

При указанных обстоятельствах, заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.

Частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Государственная пошлина за рассмотрение данного дела составляет 38 066 руб.

Указанная сумма по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований. При этом взысканию с истца государственная пошлина не подлежит, поскольку в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины. Государственная пошлина в сумме 38 066 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мера» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>) 168 419 руб. 76 коп. задолженности, 621 337 руб. 07 коп. пени.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мера» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 38 066 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

И.В. Летников