Решение от 29 мая 2021 г. по делу № А29-8553/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-8553/2019
29 мая 2021 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 27 мая 2021 года, полный текст решения изготовлен 29 мая 2021 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 27.05.2021 дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Воркутинские строительные материалы» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

об обязании заключить договор аренды,

и по объединенному (встречному) иску

Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Воркутинские строительные материалы» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

об изъятии помещений

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «Альфа-Оценка» (ИНН:5403012960), Администрация муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: <***>), МКУ «ВГИЦ» (ИНН: <***>)

без участия представителей сторон,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Воркутинские строительные материалы» (Общество, Истец, ООО «ВСМ») обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (Комитет, Ответчик) об обязании заключить договор аренды спорного имущества, установлении цены аренды на основании судебной экспертизы и установлении срока аренды с 01.03.2018 по 17.03.2026 года.

Ответчик отклонил исковые требования Истца, изложив свои доводы в письменном отзыве на иск и в дополнительных возражениях.

В деле А29-9441/2019 рассматривались требования Комитета к Обществу о взыскании задолженности по арендной плате, пени и об изъятии нежилых помещений расположенных по адресу: <...>, этаж 2, номера на поэтажном плане 1-33, этаж 3, номера на поэтажном плане: 1-5.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 20.09.2019 выделены в отдельное производство требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» к обществу с ограниченной ответственностью «Воркутинские строительные материалы» об изъятии нежилых помещений расположенных по адресу: <...>, этаж 2, номера на поэтажном плане 1-33, этаж 3, номера на поэтажном плане: 1-5, делу присвоен номер А29-11032/2019.

Судом установлено, что в рамках настоящего дела заявлены требования об обязании заключить договор на помещения расположенных по адресу: <...>, этаж 2, номера на поэтажном плане 1-33, номера на поэтажном плане: 1-5, а в рамках дела №А29-13032/2019 рассматриваются требования об изъятии спорных помещений. Определением суда от 20.09.2019 объединены дела А29-13032/2019 и А29-8553/2019.

Одновременно к участию в деле в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Альфа-Оценка» (ИНН:5403012960), Администрация муниципального образования городского округа «Воркута», МКУ «ВГИЦ» (ИНН: <***>).

Таким образом, в деле рассматриваются требования Общества к Комитету об обязании заключить договор аренды и по объединенному (встречному) иску Комитета к Обществу об изъятии помещений

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 02.03.2020 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Воркутинские строительные материалы» была назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено ООО «Оценочно-риэлторский дом» эксперту ФИО2. Определением суда от 16.10.2020, учитывая сроки рассмотрения спора, суд возобновил производство по делу. В тот же день 16.10.2020 в суд поступило экспертное заключение.

Истец после получения экспертного заключения свою позицию по иску не представил, с декабря 2020 года интереса к результатам рассмотрения дела не проявляет (последний поступивший от Истца документ – ходатайство об отложении судебного заседания от 06.12.2020).

Ответчик в письме от 17.05.2021 требует рассмотрения дела по существу, настаивает на удовлетворении своих требований об изъятии помещений и на отказе в требованиях Истцу.

Стороны явку представителей в заседание не обеспечили. Руководствуясь статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело по имеющимся материалам в отсутствие указанного лица.

Рассмотрев материалы дела, судом установлено следующее.

Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Администрации муниципального образования городского округа «Воркута» и Комитету по управлению Муниципальным имуществом администрации МО ГО «Воркута» о взыскании 27 579 888 руб. 78 коп., потраченных на капитальный ремонт арендуемого имущества. Решением Арбитражного суда РК от 22.12.2017 года по делу № А29-2554/2017 требования заявителя удовлетворены полностью, с МОГО «Воркута» взысканы суммы, затраченные на капитальный ремонт. Решение вступило в законную силу. В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Указанным решением установлено, что в собственности муниципального образования городского округа "Воркута" находится нежилое шестиэтажное здание ночного клуба "Черная луна" площадью 5348 кв.м. находящееся по адресу: <...> (далее - Здание). Право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано 20 августа 2015 года: основанием регистрации права указаны решение Исполнительного комитета Воркутинского городского Совета народных депутатов от 01.04.1987 №10 "Об утверждении акта государственной комиссии", акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 27.03.1987г.

На основании постановления Администрации от 28.03.2014 №556 между Комитетом (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) был заключен договор № 300 от 28.05.2014 аренды муниципального недвижимого имущества (помещения), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование нежилое встроенное помещение - подвал, номера на поэтажном плане 1-65, здания по адресу: <...>, общей площадью 1626,2 кв.м на срок с 01.06.2014 по 30.06.2014 (Договор № 300).

По акту приема-передачи нежилого помещения от 28.05.2014 указанное в данном договоре помещение передано арендатору.

15.07.2014 года на указанные помещения подвала между сторонами заключен договор № 323 от 15.07.2014 сроком с 24.07.2014 по 18.07.2015 (Договор №323), арендованное помещение было передано Комитетом Обществу по результатам конкурса на право заключения договора аренды с 24.07.2014 по 18.07.2015.

Впоследствии между сторонами по делу заключен договор аренды №427 от 13.11.2015 на помещения подвала со сроком с 19.07.2015 по 19.07.2025. Дополнительным соглашением от 13.12.2016 сторонами уточнена общая площадь - 1654 кв.м (Договор №457).

20.03.2015 между сторонами по делу заключен договор аренды от 20.03.2015 года №106, по условиям которого Общество арендовало нежилое встроенное помещение 2 этаж здания, номера на поэтажном плане 1-33 и 3 этаж: номера на поэтажном плане 1-5 здания по тому же адресу: <...>. общей площадью 1446,7 кв.м на срок с 20.03.2015 по 17.03.2016 (Договор №106). Арендованное по договору №106 помещение, было передано Комитетом Обществу по результатам проведенного конкурса на право заключения договора аренды на срок с 20.03.2015 по 17.03.2016.

К моменту подачи иска в суд Договор № 106 на нежилое встроенное помещение - 2 этаж здания. номера на поэтажном плане 1-33, и 3 этаж, номера на поэтажном плане 1-5 здания по адресу: <...>. обшей площадью 1446,7 кв.м., истек.

26.02.2016г. Общество обращалось в Комитет с письмом №26/02 о заключении договора на новый срок - на 10 лет (т.2.л.д.20)

27.04.2016г. Комитет уведомил Общество о невозможности заключения договора аренды на новый срок в связи с наличием задолженности в сумме 388 303 руб. 60 коп. (т.2.л.д.13).

11.05.2016г. Общество обратилось с письмом №02/05 с просьбой заключить договор на те же помещения на 10 лет (т.2.л.д.19), на письме отражена запись о наличии задолженности по арендной плате в сумме 477 912 руб. 20 коп. 22.05.2016. Комитет уведомил о проведении оценки рыночной стоимости арендной платы (т.1.л.д.27).

23.05.2016г. Общество обратилось в Администрацию с Заявлением о заключении договора аренды на 10-летний срок с 18.03.2016г. по 17.03.2026 в порядке и.9 ст. 17.1 Закона «О защите конкуренции» № 135-ФЗ (т.2.л.д.18).

Письмом от 08.06.2016г. Комитет сообщил об осуществлении оценки рыночной стоимости объекта (т.2.л.д.12).

13.01.2017 Комитет уведомил Общество о невозможности заключения договора на новый срок в связи с наличием задолженности по Договору №106 по состоянию на 31.12.2016 в сумме 855 824 руб. 90 коп. (т.2.л.д.11).

Уведомлением №6394 от 16.10.2017г. Комитет сообщил об истечении срока аренды по Договору №106 и о необходимости возврата имущества (т.2.л.д.9-10).

В ответ на уведомление письмом №27/10 от 27.10.2017 (т.2.л.д.16-17) Общество сообщило о проведенном капитальном ремонте арендуемого имущества и потребовало заключения договора на новый срок.

Письмом №7572 от 22.11.2017г. Комитет подтвердил отказ Обществу в заключении договора аренды на новый срок (т.2.л.д.8).

Федеральная антимонопольная служба письмом от 15.12.2017 №РП/88499/17 (т.2.л.д.5-7) уведомила Общество, что наличие у арендатора задолженности по арендной плате более чем за один срок будет являться для арендодателя основанием для отказа в заключении договора на новый срок с таким арендатором. ФАС посчитала неубедительными доводы Общества о том, что недостатки имущества были оговорены при передаче имущества в аренду.

В соответствии с Отчетом по оценке рыночной стоимости ежемесячный размер арендной платы помещений площадью 1372,9 кв.м: нежилое помещение 2 этаж здания, номера на поэтажном плане 1-12 и 3 этаж: номера на поэтажном плане 1-6 здания по адресу: <...>, по состоянию на 21.08.2018 составил (без НДС) 188 750 руб. 50 коп. (т.2.л.д.55-89).

Письмом №584 от 18.01.2019 Комитет направил в Общество проект договора №340 от 20.11.2018 по аренде помещений площадью 1372,9 кв.м: нежилое помещение 2 этаж здания, номера на поэтажном плане 1-12 и 3 этаж: номера на поэтажном плане 1-6 здания по тому же адресу: <...>, на срок с 18.03.2016 по 17.03.2026, с отражением ежемесячного размера арендной платы 188 750 руб. 50 коп. и проект дополнительного соглашения к Договору №106 (об изменении предмета договора) (т.1.л.д.54-92).

29.05.2019 года Обществом получено уведомление №6243 от 22.05.2019 с предложением заключения Договора №340 от 20.11.2018, при этом срок аренды указан с 18.03.2016 года (со дня окончания предыдущего договора), и значительно увеличена стоимость аренды (т.2.л.д.53).

Несогласие с ценой и сроком послужили основанием для обращения Общества в суд с требованиями об обязании заключить договор аренды имущества сроком с 01.03.2018г. по 17.03.2026г., с установлением цены на основании судебной экспертизы.

В соответствии с экспертным заключением (т.2.л.д.109-139), месячная арендная плата за помещения 2 этаж здания, номера на поэтажном плане 1-33 и 3 этаж: номера на поэтажном плане 1-5 здания по адресу: <...>, общей площадью 1446,7 кв.м., по состоянию на 01.03.2018г. составляет 178 556 рублей (с учетом НДС).

В соответствии с п.9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности. осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: (вред. Федерального закона от 27.12.2018 N 572-ФЗ):

1) Размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) Минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ Постановлением от 17.11.2011 разъяснил, что, применяя части 9 - 11 статьи 17.1 Закона о конкуренции, судам надлежит учитывать следующее.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества. заключенного в порядке. предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Если законодательством Российской Федерации установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения (статья 433 ГК РФ) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, судам следует руководствоваться разъяснениями. содержащимися в пунктах 1 - 4 настоящего постановления.

П.4.2. Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом.

В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

П.4.3.Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенныхоценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

У сторон договора возникли разногласия относительно цены договора, Общество считает цену завышенной.

Кроме того, в соответствии со ст. 12 закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности» проведенная оценка действительна в течение 6 месяцев. Учитывая, что оценка проведена 20 ноября 2018 года, срок сё действия истек 20 мая 2019 года, а уведомление в адрес Общества направлено 22.05.2019 года, получено 29.05.2019 года, срок действия новой цены договора также истек.

За период с марта 2016 года по февраль 2018 года арендные платежи взысканы судебными решениями (дело №А29-7443/2018. А29-11383/2018).

На основании изложенного Истец просит обязать Ответчика заключить договор аренды спорного имущества, установить цену аренды на основании судебной экспертизы, установить срок аренды с 01.03.2018 года по 17.03.2026 года

Комитет возражает относительно обоснованности требования Общества. Указывает, что оценка имущества произведена по состоянию на 11.05.2018 г. и выполнена в соответствии с требованиями федерального закона №135-Ф3 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «Федеральных стандартов оценки ФСО №1,№2, и №3, утвержденных Приказами Минэкономразвития России №№ 297,298,299 от 20.05.2015, Федерального стандарта оценки ФСО №7, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 611 от 25.09.2014г. По результатам оценки рыночной стоимости объекта (согласно ч.9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ) составлен отчет № 1838 об определении начального размера арендной платы за пользование помещением.

В соответствии со ст. 12.13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цели предмета аукциона пли конкурса. совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев. предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В соответствии с данным отчетом установлено, что рыночная стоимость месячной арендной платы помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 1372,9 кв.м. назначение: нежилое здание, этаж 2, номера на поэтажном плане: 1-12, этаж 3, номера на поэтажном плане: 1-6 без учета НДС составляет 188 750,50 рублей.

Комитетом исходя из отчета проведенной оценки был составлен проект договора аренды и акт приема-передачи недвижимого имущества, который был направлен ООО «ВСМ» 18.01.2019, для подписания.

Итоговая величина рыночной стоимости арендной платы, определенная в отчете в размере 2 265 005.70 руб. (ежегодная арендная плата), является рекомендуемой для совершения сделок.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости обтекла опенки, установленной в отчете, в гом числе и в связи с имеющимся иным отчетом об опенке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. регулирующим оценочную деятельность.

Согласно п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее -постановление № 28) результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем, а после 15 сентября 2015 - административным истом в судебном порядке посредством предъявления следующих требований:

- об установлении в отношении объекта недвижимости ею рыночной стоимости:

- об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;

- об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

Рассмотрение первых двух названных требований осуществляется в соответствии с правилами гл. 25 КАС РФ, последнего - по правилам гл. 22 КАС РФ.

Отчет об оценке № 1838 от 26.08.2018 в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не оспорен. подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, выводы надлежащим образом мотивированы, ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

27.05.2019 в адрес ООО «ВСМ» направлено уведомление № 6243 от 22.05.2019 г. о необходимости заключения договора аренды.

Однако договоры аренды и акты приема-передачи с подписями в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации МО ГО «Воркута» возвращены не были.

В абз. 3 п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества. не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Договор аренды заключен в 2015 году, то есть в период, когда уже действовали положения ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. При этом, учитывая положения п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, в рассматриваемом случае отсутствуют правовые основания для возобновления договора аренды на неопределенный срок.

Заключение договора аренды по установленной судебной экспертизой арендной плате возможно только при условии сохранения преимущественного нрава за арендатором, в рамках оспаривания результатов проведенной оценки.

Поскольку ООО «ВСМ» отчет об оценке не оспорен в установленном законом порядке, со стороны ООО «ВСМ» не подписан договор аренды по результатам проведенной оценке (действие которою 6 месяцев). ООО «ВСМ» утратило преимущественное право на заключение договора аренды без проведения торгов и занимает спорное помещение незаконно, в связи с чем обязано передать помещение по акту приема -передачи Комитету, а в случае заинтересованности в указанном помещении имеет равные права на заключение нового договора аренды по результатам проведения аукциона.

На основании изложенного требования в части обязания заключить договор аренды, и об установлении цены арендной платы за спорное помещение по результатам судебной экспертизы, Комитет считает необоснованными, заключение договора аренды по результатам судебной экспертизы будет направлено на обход конкурсных процедур, предусмотренных действующим законодательством, что повлечет нарушение антимонопольной) законодательства, а также ограничение прав и законных интересов неограниченного круга

Вышеуказанные обстоятельства являются достаточным основанием для отказа Обществу в заключении договора аренды в отношении недвижимого имущества на новый срок, а согласно ст. 622 ГК РФ и п. 2.2.8 договора аренды, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Доказательств возврата помещения Обществом не может быть представлено, поскольку он, в нарушении требований ГК РФ и требований договора, продолжает использовать помещение.

Поскольку арендодателем направлено требование о возврате недвижимою имущества по договору аренды, а арендатор не выполнял надлежащим образом обязательства по договору. применение положений ст. 621 ГК РФ о продлении договора на неопределенной срок. неправомерно и не основано на нормах действующего законодательства. Указанный Договор №106 прекратил свое действие.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора: понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом пли добровольно принятым обязательством.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 34 постановления Пленума Верховною Суда Российской Федерации № 10. Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с зашитой права собственности и других вещных прав" - (далее - постановление Пленумов № 10/22), спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений. связанных с применением последствии недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301. 302 ГК РФ.

Положения правовых актов, определяющих порядок заключения договоров аренды муниципального имущества, не предусматривают возможность возобновления на новый срок договора, заключенного по результатам проведения торгов, соответственно возможность нахождения муниципального имущества во временном пользовании арендатора по окончании срока действия такого договора отсутствует.

Пунктом 2.2.7 Договора предусмотрено, что по истечении срока его действия или при досрочном его прекращении арендатор обязан вернуть арендодателю имущество по акту приема-передачи в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Для продления Договора арендатор обязан письменно уведомить об этом арендодателя не позднее, чем за один месяц до истечения срока его действия. Невыполнение этих условий является основанием к отказу в продлении срока действия договора (п.5.1).

Таким образом, после истечения срока действия договора аренды он является недействующим, а имущество находящиеся в пользовании подлежит возврату собственнику.

Общество в своих требованиях отразило срок аренды с 01.03.2018 по 17.03.2026. Нормативного обоснования заявленного срока Обществом не представлено.

Пунктом 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 1 7.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» предусмотрено, что условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

С учётом изложенного, договор аренды недвижимого имущества по результатам оценки рыночной стоимости не может быть заключен на вышеуказанный период, так как первоначальный Договор №106 истёк 17.03.2016.

Одним из оснований для отказа в заключении договора аренды недвижимого имущества в соответствии с пунктом 2 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции является наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы более чем за один период платежа, установленный договором аренды.

При этом Общество неоднократно нарушало условия договора аренды в части оплаты за пользование муниципальным имуществом. У Общества регулярно формировалась и взыскивалась судебными актами задолженность по арендным платежам. За период с марта 2016 года по февраль 2018 года арендные платежи взысканы судебными решениями по делам №А29-7443/2018 и А29-11383/2018. Решением Арбитражного суда Республики Коми по делу А29-9441/2019 вынесено решение об удовлетворении исковых требований Комитета о взыскании денежных средств за период с 01.09.2018 по 31.03.2019.

Как указано в Решении ФАС Республики Коми от 14.08.2017г. № 01-107/7756 по делу № АО 27-11/16 данное обстоятельство является достаточным для принятия решения об отказе в заключении договора аренды недвижимого имущества по результатам оценки рыночной стоимости, следовательно у истца отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды недвижимого имущества без проведения торгов т.е. по результатам оценки рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора по требованию арендатора возможно при условии, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Соответственно, данные обстоятельства также влекут изъятие недвижимого имущества по требованию арендодателя, тем более при отсутствии договорных отношений.

Кроме того, судом установлено, что предмет Договора №106 не соответствует предмету настоящего иска.

Так, Договора №106 являлось нежилое встроенное помещение 2 этаж здания, номера на поэтажном плане 1-33 и 3 этаж: номера на поэтажном плане 1-5 здания по тому же адресу: <...>. общей площадью 1446,7 кв.м.

Предложенное Комитетом к подписанию Дополнительное соглашение от 31.10.2018г. (т.1.л.д.90) об изменении предмета Договора №106 осталось не подписанным, данное условие не изменялось. Указанные помещения из аренды не возвращены.

В соответствии с экспертным заключением судебноё экспертизы определялась рыночная стоимость арендной платы за помещения 2 этаж здания, номера на поэтажном плане 1-33 и 3 этаж: номера на поэтажном плане 1-5 здания по адресу: <...>, общей площадью 1446,7 кв.м. по состоянию на 01.03.2018г.

При этом Проектом договора №340 от 20.11.2018 предусмотрена аренда помещений площадью 1372,9 кв.м: нежилое помещение 2 этаж здания, номера на поэтажном плане 1-12 и 3 этаж: номера на поэтажном плане 1-6 здания по тому же адресу: <...>, на срок с 18.03.2016 по 17.03.2026, с отражением ежемесячного размера арендной платы в соответствии с Отчетом № 1838 об определении начального размера арендной платы за пользование помещением определялась рыночная стоимость месячной арендной платы помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 1372,9 кв.м. назначение: нежилое здание, этаж 2, номера на поэтажном плане: 1-12, этаж 3, номера на поэтажном плане: 1-6.

Соответственно, суд не усматривает основания для обязания Комитета заключить договор аренды на новый срок с Обществом, тем более в условиях иного предмета договора и иной, не подтвержденной документально и не обоснованной, даты начала его действия. При отсутствии договорных отношений подлежат удовлетворению требования Комитета об обязании Общества вернуть помещения, полученные ранее по Договору №106.

На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяет требования об изъятии помещений, с отнесением расходов по уплате государственной пошлины на Общество.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Воркутинские строительные материалы» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об обязании заключить Договор аренды отказать.

Требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» к Обществу с ограниченной ответственностью «Воркутинские строительные материалы» об изъятии нежилых помещений расположенных по адресу: <...>, этаж 2, номера на поэтажном плане 1-33, этаж 3, номера на поэтажном плане: 1-5 удовлетворить.

Изъять у Общества с ограниченной ответственностью «Воркутинские строительные материалы» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) и передать в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) нежилые помещения расположенные по адресу: <...>, этаж 2, номера на поэтажном плане 1-33, этаж 3, номера на поэтажном плане: 1-5.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Воркутинские строительные материалы» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета 12 000 рублей государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Бухгалтерии Арбитражного суда Республики Коми перечислить с депозитного счета арбитражного суда 15 000 рублей за проведение экспертизы ООО «Оценочно-риэлторский дом».

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Е.С. Скрипина