Решение от 10 ноября 2017 г. по делу № А40-155856/2017

именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-155856/17-35-1409
г. Москва
10 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2017 года

Арбитражный суд в составе:

председательствующего: Панфиловой Г.Е.

членов суда: единолично

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Драгун Е.Н.,

с использованием средств аудиозаписи

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску АО «АИЖК»

к ответчику АО «Южно-Уральская корпорация Жилищного строительства и ипотеки»

о взыскании 182 067,22 руб.

в заседании приняли участие:

от истца (заявителя) - ФИО1 по доверенности от 17.07.2016г. №2/46

от ответчика — не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

АО «АИЖК» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к АО «Южно-Уральская корпорация Жилищного строительства и ипотеки» о взыскании, с учетом частичного отказа от заявленных требований, 182 067,22 руб., в том числе: неустойку на основании п. 9.4 договора №ДЗ-275 от 30.12.2011г. за период с 05.04.2017 г. по 27.04.2017г. в размере 163 026,63 руб., неустойку на основании п.9.6 договора №ДЗ-275 от 30.12.2011г. за период с 05.04.2017г. по 27.04.2017г. на сумму 9 227,60 руб., неустойку на основании п. 9.3 договора №ДЗ-275 от 30.12.2011г. за март 2017г. в размере 9 803,39 руб.

Представители Ответчика, извещенного надлежащим образом, на судебное заседание не явились, суд рассматривает дело в силу п. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей Ответчика.

Изучив материалы дела, суд считает, что требования Истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Между Фондом «РЖС» и ООО «Грин Парк» был заключен Договор аренды земельного участка от 30.12.2011 года № ДЗ-275, согласно которому Арендодателю передает на возмездной основе во временное владение и пользование Арендатору земельный участок.

Во исполнение п.п. 6.1.1 и 6.2.1 Договора земельные участки были переданы от Арендодателя Арендатору по Акту приемки-передачи земельного участка от 30.12.2011 года.

В дальнейшем все права и обязанности ООО «Грин Парк» по Договору были переданы в пользу АО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» на основании Договора передачи прав и обязанностей от 25.10.2013 года, о чем Фонд «РЖС» был уведомлен.

С 01.09.2016 года все права и обязанности Фонда «РЖС» по Договору были переданы в пользу АО «АИЖК» в соответствии со ст. 14 Федерального закона от 23.06.2016 года №221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и п.1 ст.2 Федеральный закон от 13.07.2015 года №225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с п.п. 4.4 Договора Арендатор уплачивает арендную плату на ежеквартальной основе не позднее 10 числа первого месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартала.

В нарушение указанного положения Договора Арендатором обязательство по уплате арендного платежа за 2 квартал 2017 года исполнено несвоевременно.

Согласно п.9.4 Договора в случае нарушения Арендатором сроков оплаты арендной платы Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

За период с 05.04.2017 г. по 27.04.2017г. неустойка за просрочку Арендатора в оплате арендной платы составляет 163 026,63 руб.

На основании п. 7.1 Договора Арендатор в течение 90 календарных дней с даты заключения Договора обязан предоставить Арендодателю безотзывную банковскую гарантию для обеспечения исполнения обязательств Арендатора по осуществлению строительства и уплате арендных платежей. Срок действия банковской гарантии должен соответствовать сроку действия обеспечиваемых обязательств, увеличенному на три месяца (п. 7.2 Договора).

Однако Арендатором были нарушены сроки предоставления банковской гарантии.

Согласно п.9.6 Договора за нарушение сроков предоставления банковской гарантии Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0,01% от суммы за право на заключение Договора, установленной в п.п.4.2 Договора, за каждый день просрочки.

В связи с этим размер неустойки за нарушение Арендатором сроков выполнения обязательства по предоставлению банковской гарантии за период с 05.04.2017г. по 27.04.2017г. года составил 9 227,60 руб.

Более того, Арендатором нарушен установленный п.3.1.4 Договора срок осуществления жилищного и иного строительства.

По состоянию на 27.04.2017 года просрочка составила 1 месяцев (с 02.03.2017 года по 27.04.2017 года).

В соответствии с п.9.3 Договора за указанное нарушение Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0,05% от суммы годовой арендной платы за образованный участок, рассчитанной согласно п.4.5.2 Договора, за каждый месяц просрочки.

В связи с этим размер неустойки за нарушение Арендатором срока осуществления строительства составил 9 803,39 руб.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом не принимается довод ответчика о предоставлении ему участка ненадлежащего качества из- за нахождения рядом с ним газопровода, поскольку арендатор при проведении аукциона был извещен о таком газопроводе, в связи с чем в силу ст.612 ГК РФ арендодатель не несет ответственности за оговоренные особенности и недостатки земельного участка.

В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В свою очередь, п.2 ст.612 ГК РФ установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В Протоколе об итогах аукциона (стр.1 и 2) прямо указано, что вдоль веточной границы земельного участка проходит газопровод с особыми условиями использования, что отражено на схеме территориального планирования земельного Сосновского муниципального района Челябинской области, размещенной в сети Интернет. Ограничения хозяйственной и иной деятельности арендатора, связанные с особым правовым режимом земельного участка (или его части), устанавливаются законодательством РФ и обязательны для соблюдения арендатором.

Таким образом, на момент заключения Договора и приемки земельного участка по акту приемки-передачи арендатор (следовательно, и ответчик) были уведомлены о нахождении вдоль границы предоставленного в аренду земельного участка, в связи с чем довод ответчика о просрочке со стороны истца в передаче земельного участка надлежащего качества является необоснованным.

Также не принимается довод ответчика о том, что истец не предоставил ему технические условия для подключения объектов строительства к сетям, поскольку данная обязанность лежит исключительно на ответчике согласно п. 6.2.17 Договора.

В соответствие с п.6.2.17 Договора подключение объектов строительства к сетям водоснабжения и водоотведения являются исключительной обязанность ответчика.

При этом согласно п.3 ст. 38.2 ЗК РФ следует, что при проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства определение технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) не требуется.

Довод ответчика об отсутствии технических условий подключения к объектам инженерной инфраструктуры на границе земельного участка не является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендной платы или неустойки, поскольку организация подключения и строительство объектов строительства является непосредственной обязанностью арендатора по Договору как профессионального участника строительной деятельности.

Также неправомерен довод ответчика о том, что арендные отношения в отношении 21 земельного участка, образованного из первоначально переданного в аренду, прекратились, поскольку такие участки относятся территорией общего пользования.

Согласно п. 1.2. Договора участки передаются арендатору для осуществления их комплексного освоения в целях жилищного строительства. Комплексным освоением участков является, в том числе, обустройство территории в границах участков посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участков в границах участков объектов инженерной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах участков.

Аналогичное определение комплексного освоения в целях жилищного строительства установлено п.1 ст.46.6 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому комплексное освоение территории в целях строительства жилья включает в себя:

строительство многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства;

строительство иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, в том числе объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур.

Таким образом, разрешенный вид использования «для комплексного освоения в целях жилищного строительства» предполагает строительство жилья и сопутствующих объектов жилищной инфраструктуры, обеспечивающих функционирование жилищных объектов в соответствии с их назначением.

Документация ответчика по планировке территории утверждена Постановлением Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 06.06.2012 № 4161. Срок утверждения по договору аренды - до 30.12.2012.

Корректировка документации по планировке и межеванию территории, расположенной в пос. Садовый Сосновского муниципального района Челябинской области (кадастровый номер 74:19:0000000:2852)» утверждена Постановлением Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 27.12.2016 № 2221.

Решение о согласии на образование земельных участков принято Правлением АО «АИЖК» (протокол от 19.12.2016 № 6/39).

30.12.2016 года из первоначально предоставленного в аренду земельного участка (кадастровый номер 74:19:0000000:2852) было образовано 60 земельный участок для жилищного строительства и 21 земельный участок для строительства сопутствующих объектов жилищной инфраструктуры.

В соответствии с п.2.2 Протокола об итогах аукциона (приложение к Договору) ответчик обязуется выполнись работы по обустройству территории объектами инженерной инфраструктуры в течение 6 лет со дня получения земельного участка по акту приемки- передачи. Согласно п. 1.2.3.10 Договора доля общественной территории (участки общественной застройки, зеленых насаждений, улиц и проездов) должна составлять не менее 20% все территории жилого района.

Таким образом, рассматриваемые 21 земельный участок предназначены для комплексного освоения в виде строительства ответчиком объектов инженерной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах участков.

Согласно п. 12 ст. 85 ЗК РФ «земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации».

Согласно п. 12 ст.1 ГрК РФ территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Таким образом, земельные участки признаются участками общего пользования только в том случае, когда на них размещены объекты общего пользования.

До настоящего времени на указанных земельных участках не размещены объекты общего пользования, в связи с чем спорные земельные участки не могут быть отнесены к территории общего пользования.

При этом вопреки доводу ответчика о невозможности предоставления земельных участков общего пользования в аренду прямо противоречит п. 12 ст.85 ЗК РФ, согласно которому такие земельные участки не могут быть переданы именно в частную собственность. При этом запрета на предоставление земельных участков для комплексного освоения законодательством не предусмотрено.

Кроме того, довод ответчика о нарушении истцом п.6.1.3 Договора в виде не передачи 21 земельного участка в муниципальную собственность также является необоснованным. Согласно п.6.1.3 Договора после утверждения документации по планировке первоначального земельного участка образованные из него земельные участки передаются в муниципальную или государственную собственность.

Первоначальный и образованные из него земельные участки принадлежат Российской Федерации, в связи с чем истцом не было допущено нарушения п.6.1.3 Договора.

В соответствии с п. 1. ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 123, 150, 151, 156, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с АО «Южно-Уральская корпорация Жилищного строительства и ипотеки» (ОГРН <***>) в пользу АО «АИЖК» (ОГРН <***>) 182 067,22 руб., в том числе: неустойку на основании п. 9.4 договора №ДЗ-275 от 30.12.2011г. за период с 05.04.2017 г. по 27.04.2017г. в размере 163 026,63 руб., неустойку на основании п.9.6 договора №ДЗ-275 от 30.12.2011г. за период с 05.04.2017г. по 27.04.2017г. на сумму 9 227,60 руб., неустойку на основании п. 9.3 договора №ДЗ-275 от 30.12.2011г. за март 2017г. в размере 9 803,39 руб., а так же расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 462руб.

Возвратить АО «АИЖК» (ОГРН <***>) из дохода федерального бюджета государственную пошлину, уплаченную по платежному поручению №28373 от 22.05.2017г. в размере 35 285,76руб.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд, в срок не превышающий месяца с момента изготовления решения в полном виде.

Судья Панфилова Г.Е.