Решение от 21 октября 2024 г. по делу № А19-22185/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г. Иркутск

21.10.2024 г. Дело № А19-22185/2022


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 07.10.2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 21.10.2024 г.


Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Пущиной Т.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дугаржаповой Е.Б., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФИРМА СТРОЙИНДУСТРИЯ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664075, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, ДАЛЬНЕВОСТОЧНАЯ УЛИЦА, ДОМ 158/2)

к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664025, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, ФИО1 УЛИЦА, ДОМ 14)

третье лицо: МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664007, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, КАРЛА ЛИБКНЕХТА УЛИЦА, 47)

о применении последствий недействительности сделки в виде обязания возвратить денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 08.05.2018 в размере 6 459 979 руб. 27 коп., из них: 5 621 726 руб. – основной долг, 838 253 руб. 27 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами,

третье лицо – Министерство имущественных отношений Иркутской области

по встречному иску АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664025, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, ФИО1 УЛИЦА, ДОМ 14)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФИРМА СТРОЙИНДУСТРИЯ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664075, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, ДАЛЬНЕВОСТОЧНАЯ УЛИЦА, ДОМ 158/2,)

о зачете денежных средств, уплаченных ООО «ФИРМА СТРОЙИНДУСТРИЯ» по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:27127 от 08.05.2018 в размере 5 621 726 руб. в счет арендной платы по договору аренды земельного участка № 388/15 от 09.11.2015 площадью 21 152 кв.м., кадастровый номер 38:36:000023:27127, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, пос. Лисиха в размере 5 621 726 руб.,

при участии в судебном заседании 23.09.2024:

от ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФИРМА СТРОЙИНДУСТРИЯ»: ФИО2, представитель по доверенности,

от ответчика: не явился, извещен,

от третьего лица: не явился, извещен,

В судебном заседании объявлялся перерыв с 23.09.2024 по 07.10.2024. После перерыва 07.10.2024 судебное заседание продолжилось в том же составе суда, при участии того же лица.

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФИРМА СТРОЙИНДУСТРИЯ» (далее - ООО "ФИРМА СТРОЙИНДУСТРИЯ") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА с учетом принятых уточнений, о применении последствий недействительности сделки в виде обязания возвратить денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 08.05.2018 в размере 6 459 979 руб. 27 коп., из них: 5 621 726 руб. – основной долг, 838 253 руб. 27 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 09.06.2021 по 25.01.2023.

В обоснование иска указано, что АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ИРКУТСКА и МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ с момента принятия постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа 09.06.2021, вступления в законную силу решения суда от 02.07.2020 не возвратили ООО "ФИРМА СТРОЙИНДУСТРИЯ" денежные средства оплаченные за земельный участок по договору купли-продажи от 08.05.2018.

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ИРКУТСКА предъявила встречный иск к ООО "ФИРМА СТРОЙИНДУСТРИЯ", уточненный в порядке ст. 49 АПК РФ, о зачете денежных средств, уплаченных ООО «ФИРМА СТРОЙИНДУСТРИЯ» по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:27127 от 08.05.2018 в размере 5 621 726 руб. в счет арендной платы по договору аренды земельного участка № 388/15 от 09.11.2015 площадью 21 152 кв.м., кадастровый номер 38:36:000023:27127, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, пос. Лисиха в размере 5 621 726 руб.

В обоснование иска указано на то, что земельный участок предоставлен ООО «ФИРМА СТРОЙИНДУСТРИЯ» на праве аренды, срок действия оговора установлен до 09.11.2064, после признания договора купли-продажи недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекратившимися, уплаченные ООО «ФИРМА СТРОЙИНДУСТРИЯ» денежные средства по договору купли-продажи подлежат зачету в счет платы за пользование земельным участком в спорный период и до настоящего времени.

Представитель ООО «ФИРМА СТРОЙИНДУСТРИЯ» поддержал первоначальные исковые требования, возражал относительно встречных исковых требований, дал пояснения.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области по делу № А19-29964/2019 от 02.07.2020 признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от 08.05.2018, заключенный между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью «Фирма Стройиндустрия». Решение является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Фирма Стройиндустрия» на земельный участок из земель населенных пунктов площадью 21152 кв.м. с кадастровым номером 38:36:000023:27127, адрес (описание местоположения): Российская Федерация, Иркутская область, г. Иркутск, пос. Лисиха, возникшем на основании договора купли-продажи земельного участка от 08.05.2018, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью «Фирма Стройиндустрия».

Признано недействительным дополнительное соглашение № 449 от 26.12.2016 к договору аренды №388/15 от 09.11.2015, заключенное между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью «Фирма Стройиндустрия».

Решение является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости об изменениях, внесенных в договор аренды №388/15 от 09.11.2015, заключенный между Министерством имущественных отношений Иркутской области и закрытым акционерным обществом «Фирма Стройиндустрия», на основании дополнительного соглашения № 449 от 26.12.2016.

Указанным решением суда установлено, что 09.11.2015 между Министерством (арендодатель) и ЗАО «Фирма Стройиндустрия» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 388/185, по условиям которого арендатору во временное возмездное пользование был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, пос. Лисиха, кадастровый номер 38:36:000023:27127, площадью 21152 кв.м.

Распоряжением Министерства от 02.11.2016 № 1416/з для земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:27127, общей площадью 21152 кв.м., выбран основной вид разрешенного использования земельного участка – «многоквартирные жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения», выбран вспомогательный вид разрешенного использования – «стоянки автомобильного транспорта, надземно-подземные парковки, предназначенные для хранения автомобилей».

Дополнительным соглашением № 449 от 26.12.2016 в договор аренды земельного участка № 388/15 от 09.11.2015 внесены соответствующие изменения, пункт 1.5. договора изложен в следующей редакции:

«1.5. Разрешенное использование Участка: основной вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения; вспомогательный вид разрешенного использования: стоянки автомобильного транспорта, надземно-подземные парковки, предназначенные для хранения автомобилей».

Распоряжением Министерства от 06.04.2018 № 647/з для спорного земельного участка выбран вспомогательный вид разрешенного использования – «предпринимательство».

11.04.2018 Министерством в распоряжение от 06.04.2018 № 647/з распоряжением от 11.04.2018 № 682/з внесены изменения, выбран основной вид разрешенного использования земельного участка – «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», вспомогательный вид – «предпринимательство».

08.05.2018 между Министерством (продавец) и обществом «Фирма Стройиндустрия» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 21152 кв.м. с кадастровым номером 38:36:000023:27127.

Согласно пункту 1.2. договора основанием для его заключения является подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Цена участка составила 5 621 726 руб. (пункт 2.1. договора).

Денежные средства в указанной сумме перечислены по платежному поручению от 14.05.2018 № 101.

В ходе судебного разбирательства суд пришел к выводу о том, что действия Министерства и общества «Фирма Стройиндустрия» по внесению изменений относительно видов разрешенного и вспомогательного использования земельного участка, оформленные распоряжением Министерства и дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка, а также внесение измененных данных в ЕГРН и последующее заключение сторонами договора купли-продажи земельного участка с указанием на необходимость эксплуатации принадлежащего ответчику здания направлены на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости.

Суд пришел к выводу, что оспариваемые Администрацией дополнительное соглашение № 449 от 26.10.2016 к договору аренды № 388/15 от 09.11.2015, а также договор купли-продажи земельного участка от 08.05.2018, заключенные между Министерством и обществом «Фирма Стройиндустрия», являются недействительными (ничтожными) сделками.

Договор купли-продажи земельного участка с целью эксплуатации здания главного корпуса заключен быть не мог, а был заключен с намерением возведения объектов жилой застройки.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2020 решение Арбитражного суда Иркутской области по делу № А19-29964/2019 от 02.07.2020 отменено, в иске отказано.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.06.2021 постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2020 Арбитражного суда Иркутской области отменено. Решение Арбитражного суда Иркутской области от 02.07.2020 оставлено в силе, поскольку у апелляционного суда не имелось правовых оснований для отмены решения суда, выводы апелляционного суда о наличии у собственника объекта недвижимого имущества преимущественного права на приобретение спорного земельного участка в собственность вне зависимости от цели приобретения указанного земельного участка, являются ошибочными, поскольку в силу закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, правовой режим земельного участка для общества определяется, в первую очередь, характеристиками объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, предоставленном в аренду без проведения торгов для эксплуатации данного объекта.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства по первоначальному иску, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно абзацу 5 пункта 5 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Учитывая положения названных норм права, с учетом выводов суда кассационной инстанции, длительностью срока действия договора аренды от 09.11.2015, заинтересованностью ООО «ФИРМА СТРОЙИНДУСТРИЯ» в дальнейшем пользовании земельным участком по договору аренды от 09.11.2015, о расторжении которого ООО «ФИРМА СТРОЙИНДУСТРИЯ» не заявляло, суд приходит к выводу о том, что первоначальный иск является не обоснованным и удовлетворению не подлежит, поскольку с учетом фактического пользования покупателем земельным участком с даты заключения договора от 08.05.2018 купли-продажи земельного участка до момента признания его недействительным, принципа платности земли, произведенная обществом оплата по договору купли-продажи подлежит отнесению в счет платы за пользование земельным участком.

Что касается доводов встречного иска, суд приходит к следующим выводам.

По своей правовой природе заключенный между ООО «ФИРМА СТРОЙИНДУСТРИЯ» и Министерством имущественных отношений Иркутской области договор договора аренды от 09.11.2015 является договором аренды, регулируется Главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Факт передачи в рамках договора имущества и получение его ООО «ФИРМА СТРОЙИНДУСТРИЯ» подтверждается актом приема-передачи.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 4.5 договора арендная плата вносится равными долями не позднее 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября текущего года.

Из пункта 4.4 договора следует, что размер арендной платы на текущий год определён сторонами на основании расчёта арендной платы, прилагаемого к договору.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Письмом от 18.08.2023 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска от 13.10.2023 сообщил ООО «ФИРМА СТРОЙИНДУСТРИЯ», что земельный участок с кадастровым номером 38:36:000023:27127 пересекает красная линия, утверждённая постановлением администрации города Иркутска от 21.07.2017 № 031-06-754/17, вид разрешенного использования «главный корпус», изменение существующего вида его разрешенного использования на иной вид, недопустимо.

Письмами Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска от 18.08.2023, 21.11.2023 сообщил ООО «ФИРМА СТРОЙИНДУСТРИЯ», что сумма в размере 5 621 726 руб. возможна к зачету в счет арендных платежей, а также о подписании перерасчета арендной платы за 2023 год и оплате задолженности.

Письмом Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска от 29.01.2024 сообщил ООО «ФИРМА СТРОЙИНДУСТРИЯ», что земельный участок с кадастровым номером 38:36:000023:27127 расположен частично в границах зон планируемого размещения объектов местного значения с условным номером ЗР-3, объект – общеобразовательная школа, параметры – 1500 мест, на указанном земельном участке установлена красная линия. Комитет рекомендовал ООО «ФИРМА СТРОЙИНДУСТРИЯ» продолжить пользоваться земельным участком в рамках договора аренды и отказал в предоставлении земельного участка.

ООО «ФИРМА СТРОЙИНДУСТРИЯ» возражая относительно расчета размера арендной платы по встречному иску, указал, что земельный участок с кадастровым номером 38:36:000023:27127 передаче в собственность законодательством не допускается ввиду красной линии, которая проходит пол территории земельного участка, размер арендной платы не должен определяться выше земельного налога.

Администрация города Иркутска указала, что земельный участок с кадастровым номером 38:36:000023:27127 расположен в границах зон планируемого размещения объектов местного значения с условным номером ЗР-3, на земельном участке установлена красная линия, размер арендной платы подлежит определению не выше размера земельного налога.

Поэтому согласно пункту 9 Постановления Правительства Иркутской области от 01.12.2015 № 601-пп "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" размер арендной платы за использование земельных участков определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:

1) в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации;

2) с собственником здания, сооружения, право которого на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого этим зданием, сооружением, ограничено законодательством Российской Федерации;

3) с гражданами, которым земельные участки, являющиеся ограниченными в обороте, подлежат предоставлению в соответствии со статьей 3.7 Федерального закона от 25 октября 2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Суд считает подлежащим определению размер арендной платы исходя из кадастровой стоимости х 1,5% налоговой ставки.

За 2018 год – кадастровая стоимость 52 327 086 руб. 72 коп. х 1,5%,

За 2019 год - кадастровая стоимость 52 327 086 руб. 72 коп. х 1,5%,

За 2020 год - кадастровая стоимость 52 327 086 руб. 72 коп. х 1,5%,

За 2021 год - кадастровая стоимость 58 200 151 руб. 04 коп. х 1,5%,

За 2022 год - кадастровая стоимость 58 200 151 руб. 04 коп. х 1,5%,

За 2023 год - кадастровая стоимость 46 568 666 руб. 24 коп. х 1,5%,

За 2024 год - кадастровая стоимость 141 209 905 руб. 92 коп. х 1,5%.

ООО «ФИРМА СТРОЙИНДУСТРИЯ» заявлено о пропуске срока исковой давности.

На основании статьи 195 Гражданского кодекса Российской исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности в соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается в три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пунктов 1, 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Между тем, суд с учетом специфики спора, приходит к выводу о то, что применительно к рассматриваемым правоотношениям моментом осведомленности Администрация города Иркутска о наличии права на зачет денежных средств уплаченных по договору купли-продажи в счет арендной платы является дата принятия Постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.06.2021, в связи с чем, с учетом даты подачи встречного иска – 13.12.2023 приходит к выводу о том, что срок исковой давности в данном случае не пропущен.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что встречные исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению и денежные средства в размере 5 621 736 руб. подлежат распределению в счет арендной платы с 21.05.2018 по 12.07.2024, исходя из следующего расчета: за период с 21.05.20218 по 15.07.2023 согласно расчет Администрации города Иркутска, произведенного с учетом пункту 9 Постановления Правительства Иркутской области от 01.12.2015 № 601-пп "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" в сумме 4 174 764 руб. 52 коп., далее с 16.07.2023 по 12.07.2024 исходя из указанной выше кадастровой стоимости, ставки земельного налога и количества дней в периоде. За период с 16.07.2023 по 31.12.2023 - 323 428 руб. 82 коп., за период с 01.01.2024 по 12.07.2024 – 1 122 734 руб. 26 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, арбитражным судом разрешаются вопросы распределения судебных расходов, к каковым в силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится и государственная пошлины.

ООО «ФИРМА СТРОЙИНДУСТРИЯ» платежным поручением № 246 от 18.10.2022 уплачена государственная пошлина в размере 54 722 руб.

Частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку первоначальные исковые требования удовлетворению не подлежат, государственная пошлина в размере 54 722 руб. относится на ООО «ФИРМА СТРОЙИНДУСТРИЯ».

По встречному исковому требованию размер государственной пошлины составляет 6 000 руб.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в качестве истцов освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Истцом при подаче искового заявления в арбитражный суд государственная пошлина не уплачивалась.

Частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, с ООО «ФИРМА СТРОЙИНДУСТРИЯ» подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 6 000 руб.

руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

в удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить. Зачесть сумму 5 621 726 руб. в счет арендной платы по договору аренды земельного участка №388/185 от 09.11.2015 за период с 21.05.2018 по 12.07.2024

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Фирма Стройиндустрия» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.


Судья Т.Н. Пущина