Решение от 14 января 2018 г. по делу № А50-26507/2017

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А50-26507/2017
15 января 2018 г.
г. Пермь


Резолютивная часть решения вынесена 25 декабря 2017 г.

Решение в полном объеме изготовлено 15 января 2018 г.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Пономарева Г.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ажауровой М.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по первоначальному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 312592120200014, ИНН <***>) к ответчикам: Управлению земельно-имущественных отношений администрации Горнозаводского муниципального района (ОГРН <***>, ИНН <***>), Администрации Горнозаводского муниципального района Пермского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласий по договору; и по встречному иску Управления земельно-имущественных отношений администрации Горнозаводского муниципального района (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 312592120200014, ИНН <***>) о признании его утратившим преимущественного права выкупа нежилого помещения с кадастровым номером 59:17:000000065590, общей площадью 59,6 кв.м, по адресу: <...> Победы, 18,

при участии:

от истца – ФИО1, выписка из ЕГРИП, паспорт; ФИО2, доверенность от 20.09.2017, паспорт; (до перерыва)

от ответчиков – ФИО3, доверенность от 21.10.2015, от 20.01.2016 № 6, паспорт, (до перерыва)

в судебном заседании, начатом 22.12.2017 в 11 час. 00 мин., объявлялся перерыв до 09 час. 05 мин. 25.12.2017,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Управлению земельно-имущественных отношений администрации Горнозаводского муниципального района (далее – Управление, первый ответчик), Администрации Горнозаводского муниципального района Пермского края (далее – Администрация, второй ответчик) об обязании ответчиков зачесть стоимость неотделимых улучшений помещения в сумме 811 857 руб. 25 коп. в счет оплаты приобретаемого помещения по адресу: <...> Победы, д. 18; об обязании ответчиков установить в п. 2.1. договора купли-продажи недвижимого имущества с условием рассрочки платежа, находящегося в муниципальной собственности горнозаводского муниципального района, при отчуждении субъектами малого и среднего предпринимательства, заключаемого между Управлением и ИП ФИО1 о передаче в собственность нежилого помещения кадастровый номер 59:17:000000065590, общей площадью 59,6 кв.м адрес: <...> Победы, д. 18 цену объекта по договору в сумме 83 142 руб. 75 коп.

Определением суда от 21.11.2017 принят встречный иск Управления к ИП ФИО1 о признании его утратившим преимущественное право выкупа нежилого помещения с кадастровым номером 59:17:000000065590, общей площадью 59,6 кв.м, по адресу: <...> Победы, 18.

Представитель истца по первоначальному иску требования искового заявления поддержал. По мнению истца, продажная цена нежилого помещения, подлежащего передаче в собственность истца, должна определяться в соответствии со стоимостью, установленной за вычетом стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений, поскольку арендодатель согласовал производство работ на реконструкцию, результат которых привел к неотделимым улучшениям; считает, что в материалах дела имеется достаточно доказательств дачи согласия ответчиками на проведение работ по неотделимым улучшениям. С требованиями встречного искового заявления не согласен, по мотивам, изложенным в отзыве. (т. 3 л. д. 10)

Представитель ответчиков по первоначальному иску с требованиями искового заявления не согласен по мотивам, изложенным в письменном отзыве.

Указывает, что истец подменяет выданное разрешение на строительство и на выполнение работ по перепланировке спорного помещения согласованием выполнения работ с арендодателем; администрация в силу своих обязанностей не могла не выдать данные разрешения.

Считает, что выданное разрешение на строительство и на выполнение работ по перепланировке спорного помещения не является подтверждением согласования с арендодателем неотделимых улучшений, их объема и стоимости. Считает, что доказательств волеизъявления арендодателя о согласовании работ, результат которых привел к неотделимым улучшениям, у истца не имеется, поскольку отсутствует согласие на выполнение работ с определенным видом, объемом и перечнем наименований строительных работ или на определенную стоимость. Фактически предъявленная к зачету сумма не является стоимостью неотделимых улучшений, подлежащих зачету в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), а представляет собой размер произведенных затрат на проведение ремонтных работ. Указывает, что истцом не представлено доказательств того, что выполненные работы являются неотделимыми улучшениями, а не отделочными либо связанными со специфическими потребностями арендатора работами; предъявление требований о зачете стоимости неотделимых улучшений выкупленного имущества в счет оплаты по договору купли-продажи по существу направлено на преодоление условий договора купли-продажи в части согласованной без разногласий цены. Кроме того, ссылается на пояснительную записку к оценочному отчету от 26.10.2017, согласно которой затраты в неотделимые улучшения не имеют прямой зависимости от вклада в рыночную стоимость помещения, из чего следует, что выполненные арендатором улучшения не повлияли на стоимость объекта аренды. (т. 1 л. д. 117-118, т. 2 л. д. 55-56, т. 3 л. д. 20) Требования встречного иска поддержал. Считает, что истец утратил право преимущественного выкупа муниципального имущества в связи с тем, что письмом от 10.07.2017 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения с приложениями; договор купли-продажи получен истцом 11.07.2017, что подтверждается отметкой о вручении на экземпляре сопроводительного письма. Поскольку возникшие при заключении договора разногласия урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд с требованием уменьшить рыночную стоимость выкупаемого имущества согласно расчету величины затрат на производство неотделимых улучшений, произведенных в 2013 году при реконструкции арендуемого помещения. Указанное требование не связано с обжалованием оценочной стоимости муниципального имущества. Истец с иском об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости нежилого помещения в суд не обращался. Кроме того ответчик указал, что исковое заявление о зачете суммы затрат в счет оплаты по договору было направлено в суд 12.08.2017, также за пределами тридцатидневного срока.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 06.09.2012 между Управлением (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор № 15 аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального района, согласно условиям которого, на основании Протокола заседания комиссии по проведению аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества от 27.08.2012 № 6 арендодатель сдает арендатору в аренду нежилое помещение, согласно приложению 1 к настоящему договору, находящееся в муниципальной собственности, расположенное по адресу: <...> Победы, д. 18, общая площадь 73,1 кв.м. (п. 1. 1 договора) (т. 1 л. д. 33-34)

Срок аренды устанавливается с 06.09.2012 по 01.09.2013. (п. 1.2 договора)

Арендатор принял помещение по акту приемки-передачи муниципального имущества к договору № 15 от 06.09.2012. (т. 1 л. д. 35)

Соглашением о продлении договора аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального района от 06.09.2012 № 15 от 08.08.2015, стороны продлили срок действия договора до 25.08.2014. (т. 1 л. д. 37)

Соглашением от 13.03.2015 о расторжении договора аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального района от 06.09.2012, стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды № 15 от 06.09.2012 с 01.05.2015. (т. 1 л. д. 38)

В последующем, 13.04.2015 между Управлением (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор), в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» арендодатель сдает арендатору в аренду недвижимое имущество: нежилое помещение номера на поэтажном плане № 46, 47, 48 (далее – имущество), по адресу: ул. 30 лет Победы,18, помещение 1000, г. Горнозаводск, Пермский край площадью 59,2 кв.м. (п. 1.1 договора) (т. 1 л. д. 39-40).

Срок аренды устанавливается с 01.05.2015 по 01.05.2018. (п. 1.2 договора)

Имущество передается арендатору в аренду по следующему целевому назначению: розничная торговля. Имущество находится в собственности Горнозаводского муниципального района на основании свидетельства о государственной регистрации права от 20.02.2009 59 ББ №120987. (п. 1.3 договора)

Имущество передается арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и позволяющем полностью использовать арендуемое имущество по назначению. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им, оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. (п. 1.4 договора)

Согласно п. 2.2. договора, арендатор обязан: использовать помещение исключительно по назначению, указанному в п. 1.3 договора; поддерживать надлежащий порядок в арендуемом имуществе и прилегающих местах общего пользования, содержать имущество в состоянии, предусмотренном техническими, санитарными и противопожарными правилами, содержать в порядке прилегающий земельный участок, осуществлять его благоустройство, озеленение и уборку от мусора; за свой счет производить текущий и капитальный ремонт арендуемого объекта и инженерных коммуникаций (водо-, тепло-, электросети, канализации) в нем и в помещениях общего пользования (коридоры, лестничные марши, подвалы, чердаки и т.д.), а также инженерных коммуникаций до соединения с соответствующими магистралям пропорционально занимаемым площадям.

В соответствии с п. 2.2.3. договора, арендатор обязан производить перестройки, достройки, перепланировки арендуемого объекта только с письменного согласия арендодателя при наличии проектной документации согласованной в установленном порядке.

Перепланировка, произведенная арендатором без согласования с арендодателем в установленном порядке, считается недействительной, и объект аренды подлежит приведению в первоначальный вид за счет средств арендатора.

Неотделимые улучшения, производимые для обеспечения хозяйственной деятельности арендатора, осуществлять, за свой счет по предварительному письменному согласию с арендодателем. (п. 2.2.4 договора)

29.05.2017 ИП ФИО4 подано заявление Главе Горнозаводского района о предоставлении за плату вышеуказанного помещения в собственность в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ с условием рассрочки платежа на 5 лет с ежемесячным периодом платежа. Согласно штампу вход. № 1346, данное заявление получено Администрацией 29.05.2017. (т. 1 л. д. 11)

Администрация в письме от 28.06.2017 № 19-69-134/исх. сообщила о намерении направить арендатору проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условии приватизации муниципального имущества. (т. 1 л. д. 12)

03.07.2017 ИП ФИО1 в адрес Главы Горнозаводского муниципального района было направлено заявление о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества на основании отчета от 27.06.2017 № 2-н. (т. 1 л. д. 13).

05.07.2017 Администрацией вынесено постановление № 642 об осуществлении отчуждения ФИО1, имеющему преимущественное право на приобретение муниципального имущества: нежилое помещение кадастровый номер 59:17:000000065590, общей площадью 59,6 кв.м. адрес: <...> Победы, д. 18 по рыночной стоимости 895 000 руб., с условием рассрочки платежа сроком на пять лет, посредством ежемесячных выплат в равных долях. (т. 1 л. д. 14)

10.07.2017 Администрация направила ИП ФИО1 проект договора купли-продажи недвижимого имущества с условием рассрочки платежа, находящегося в муниципальной собственности Горнозаводского муниципального района, при отчуждении субъектами малого и среднего предпринимательства от 05.07.2017, в соответствии с которым, цена объекта по договору в соответствии с оценкой их рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, согласно отчету № 09X06X17-286-МК59 от 09.06.2017 составляет 895 000 руб., без учета НДС. (п. 2.1 договора) (т. 1 л. д. 16-17)

В соответствии с письмом от 17.07.2017 № 19-94-1759исх. Администрация отказала в принятии стоимости имущества по цене арендатора. (т. 1 л. д. 19)

27.07.2017 по заявлению ИП ФИО1 Автономная некоммерческая организация экспертно-технический центр «Пермэкспертиза» при Пермской торгово-промышленной палате провела экспертизу с целью определения стоимости неотделимых улучшений в помещении, находящихся в помещении по адресу: <...> Победы, д. 18.

Согласно заключению эксперта от 27.07.2017 № БН-121 стоимость неотделимых улучшений составила 811 857 руб. 25 коп. (т. 1 л. д. 23-30)

02.08.2017 истец повторно направил ответчикам заявление о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества. Отказ получен 09.08.2017. (т. 1 л. д. 31-32)

Истец, полагая, что неотделимые улучшения недвижимого имущества были произведены с согласия арендодателя и, учитывая, что в соответствии с пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ истец имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретенного имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из материалов дела следует, что между сторонами возник преддоговорной спор относительно выкупной стоимости приватизируемого в порядке Закона № 159-ФЗ недвижимого имущества, связанный с зачетом стоимости неотделимых улучшений.

Согласно оценке, проведенной истцом, рыночная стоимость неотделимых улучшений спорного объекта, выполненных при реконструкции арендуемого помещения по состоянию на II квартал 2017 г. составляет 811 857 руб. 25 коп. (с учетом НДС) (заключение эксперта от 27.07.2017 № БН-121) (т. 1 л. д. 23-30)

Истец настаивает на цене выкупа 83 142 руб. 75 коп., из расчета: 895 000 руб. (рыночная стоимость согласно оценке, проведенной ответчиком) – 811 857 руб. 25 коп. (стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором).

Суд не находит оснований для удовлетворения требования истца о включении стоимости неотделимых улучшений в выкупную стоимость имущества исходя из следующего.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Ответчики оспаривают факт согласования с ними произведенных арендатором работ по улучшению нежилого помещения.

Арендодатель в процессе рассмотрения дела не признал факт наличия согласия на проведение ремонтных работ в порядке статьи 70 АПК РФ, поэтому по правилам статьи 65 названного Кодекса данное обстоятельство должен подтвердить арендатор.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств согласования арендодателем именно тех ремонтных работ и в том объеме, результат которых привел к неотделимым улучшениям, на которые ссылается истец.

Так 18.09.2012 арендодатель представил Главе Горнозаводского муниципального района заявление с просьбой разрешить проект реконструкции нежилых помещений с целью размещения магазина по адресу: <...>. Победы, 18 за номером 67-12 ПЗ, АС, ПОС Данное заявление было получено Администрацией 18.09.2012. (т. 2 л. д. 60-121).

Письмом от 05.10.2012 № 12-73-2424 исх. Администрация сообщила арендатору, что обращение в администрацию Горнозаводского муниципального района рассмотрено. Из проекта реконструкции нежилых помещений с целью размещения магазина по адресу: ул. 30 лет Победы, 18, г. Горнозаводск следует, что в связи с осуществлением перепланировки и переустройства изменится порядок пользования земельным участком, являющимся общей долевой собственностью (часть земельного участка, ранее находившаяся в свободном доступе, будет занята под оборудование входной группы, крыльца, выкладку тротуарной плитки), распоряжение которым в соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищным Кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ), статьи 247 ГК РФ осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом оборудование входной группы предполагается за счет разборки части оконного проема (наружной стены).

В соответствии ЖК РФ и положений Федерального закона от 30.1 2.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» следует, что внешняя степа здания является ограждающей конструкцией, демонтаж части стены в связи с устройством дверного проема из оконного является реконструкцией объекта капитального строительства, в связи с чем, в силу положений пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации требуется согласие всех правообладателей данного объекта.

На основании вышеизложенного для согласования проекта реконструкции, разработанного ГУП «ЦТИ Пермского края» Чусовской филиал необходимо предоставить согласие собственников помещений в многоквартирном доме № 18 по ул. 30 лет Победы.

Дополнительно Администрация сообщила, что необходимо согласовать устройство входной группы с эксплуатирующими организациями инженерных сетей. Заключить договор аренды на земельный участок в Управлении земельно-имущественных отношений администрации Горнозаводского муниципального района. (т. 2 л. д. 59)

Также истец в обоснование свое позиции представил в материалы дела: Разрешение на строительство (реконструкцию) от 28.11.2012 № RU 59506000-3330.01.2013, выданное Администрацией Горнозаводского муниципального района; Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 20.06.2013 № RU 59506000-05, выданное Администрацией Горнозаводского муниципального района; акт № 8 приемочной комиссии о завершении переустройства и/или перепланировки нежилого помещения от 20.06.2013. (т. 1 л. д. 20-22)

Проанализировав вышеуказанные документы, суд приходит к выводу, что они не являются надлежащими и достаточными доказательствами факта согласования с арендодателем неотделимых улучшений, их объема и их стоимости.

Получение согласия арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения каких-либо работ и произведения неотделимых улучшений, но также объема и стоимости работ, которые материалы дела не содержат.

Кроме того, истец не представил доказательств того, что произведенные им работы в виде реконструкции арендованного помещения, сделанные исходя из его личных потребностей, являются именно улучшением арендованного имущества, учитывая, что помещение принято им без каких-либо замечаний. Для признания состояния спорного помещения неудовлетворительным основания отсутствуют.

Отсутствие согласия арендодателя на произведенные арендатором работы в силу части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ является основанием для отказа в зачете их стоимости в счет оплаты приобретенного недвижимого имущества.

При этом суд отмечает, что применение части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон. Данный подход соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому рассматриваемому условию договора.

В связи с этим при возникновении разногласий по конкретным условиям договора разрешение спора сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11).

Определенная Управлением в отчете от 09.06.2017 № 09/06/17-286-МК рыночная стоимость выкупаемого помещения сторонами не оспаривается.

Между тем, поскольку в вышеуказанном отчете оценка проведена по состоянию на 02.06.2017, судом ставился перед сторонами вопрос о предоставлении оценочного отчета по состоянию на 29.05.2017 – дату обращения арендатора с заявлением о выкупе спорного помещения, поскольку в силу части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

22.12.2017 в судебном заседании Управлением представлен в материалы дела отчет от 21.12.2017 № 09/06/17-286-МК 59-1 об определении рыночной стоимости спорного объекта, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого помещения не изменилась. (т. 3 л. д. 48-99)

Истцом представлено дополнение к заключению эксперта № БН-121 от 27.07.2017, согласно которому расчет затрат на воспроизводство неотделимых улучшений на 22.05.2017 (II квартал 2017 г.) составил 828 425 руб. 77 коп. (т. 3 л. д. 28-47)

Оценив представленный в материалы дела отчет об оценке от 21.12.2017 № 09/06/17-286-МК 59-1 в порядке статьи 71 АПК РФ, суд признает его соответствующим требованиям процессуального законодательства по форме и содержанию, поскольку каких либо противоречий в его выводе не установлено.

Истец не оспаривал достоверность данного отчета.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о возможности урегулирования судом разногласий, возникших между Управлением и ИП ФИО1 при заключении договора купли-продажи спорного объекта, путем принятия п. 2.1. договора купли-продажи нежилого помещения, с учетом рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, согласно отчету от 21.12.2017 № 09/06/17-286-МК 59-1.

Между тем, исковые требования ко второму ответчику удовлетворению не подлежат, поскольку арендодателем по договору является первый ответчик, а в соответствии с Положением об Управлении земельно-имущественных отношений администрации Горнозаводского муниципального района (с учетом внесений изменений), Управление является отраслевым (функциональным) органом администрации Горнозаводского муниципального района с правом юридического лица, осуществляющим управление и распоряжение имуществом и земельными ресурсами, находящимся в муниципальной собственности, в пределах своей компетенции; (п. 1.1 Положения) согласно п. 1.8 Положения, Управление, является юридическим лицом, имеет обособленное имущество, самостоятельный баланс; от своего имени приобретает и осуществляет имущественные и личные неимущественные права, выступает в суде в качестве истца и ответчика, открывает расчетные и иные счета в банках и кредитных учреждениях, лицевые счета в органах, осуществляющих исполнение бюджета, имеет печать и штампы; передает муниципальное имущество во владение и пользование. (п. 3.8 Положения) (т. 1 л. д. 64-85)

Рассмотрев требование Управления к ИП ФИО1 о признании его утратившим преимущественное право выкупа нежилого помещения с кадастровым номером 59:17:000000065590, общей площадью 59,6 кв.м, по адресу: <...> Победы, 18 суд приходит к следующему.

Часть 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ содержит основания, по которым субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в том числе, когда по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 этой статьи.

Следовательно, суд при рассмотрении дела и применения предусмотренного пунктом 2 части 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ основания, влекущего для субъекта малого и среднего предпринимательства утрату преимущественного права, должен установить истечение тридцатидневного срока со дня получения таким субъектом проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и неподписание его данным субъектом в этот срок. Несовершение арендатором действий по подписанию договора в строго установленный Законом срок влечет для него негативные последствия в виде утраты права, предоставленного указанным Законом.

Вместе с тем, определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

Из представленной в материалы дела переписки сторон усматривается, что истец на предложение ответчика от 10.07.2017 (письмо № 02-12-726) (т. 1 л. д. 15) заключить договор купли-продажи, 13.07.2017 (то есть до истечения тридцатидневного срока со дня получения соответствующего предложения) ответил согласием, приложив к договору протокол разногласий, указав иную выкупную цену объекта; последнее предложение относительно заключения договора сделано Управлением 09.08.2017 (письмо № 02-12-909) (т. 1 л. д. 32), в то время как истец 27.07.2017 провел экспертизу с целью определения стоимости неотделимых улучшений помещении, находящихся в помещении по адресу: <...> Победы. 18. (т. 1 л. д. 23-30), 03.08.2017 завил о несогласии с выкупной ценой и стоимостью отчуждаемо имущества, указав иную выкупную цену объекта (т. 1 л. д. 31) и обратился в суд 12.08.2017. (т. 1 л. д. 60) Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истец не пропустил срок на передачу возникших при заключении договора разногласий на рассмотрение суда.

Тот факт, что разногласия по выкупной цене были переданы на рассмотрение арбитражного суда 12.08.2017, не является определяющим для дела.

Заявленные истцом требования связаны с оспариванием достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Таким образом, в силу вышеуказанной нормы течение срока приостанавливается. Подача искового заявления по истечении 30 дней с момента получения договора не влечет утрату преимущественного права, срок приостанавливается с момента заявления о несогласии с выкупной ценой.

Таким образом, доводы Управления о том, что истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, являются ошибочными и подлежат отклонению.

При таких обстоятельствах, встречные исковые требования Управления удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Размер государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными определяется статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и составляет 6 000 руб., и не зависит от количества пунктов договора, переданных на рассмотрение суда.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» предусмотрено, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении, в том числе иска неимущественного характера.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела, суд, придя к выводу о невозможности принятия пункта 2.1 в редакции одной из сторон, утвердил свою редакцию названного пункта договора (с учетом отчета от 21.12.2017 № 09/06/17-286-МК 59-1), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 312592120200014, ИНН <***>) об обязании Управления земельно-имущественных отношений администрации Горнозаводского муниципального района (ОГРН <***>, ИНН <***>), Администрации Горнозаводского муниципального района Пермского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) зачесть стоимость неотделимых улучшений помещения в сумме 811 857 руб. 25 коп. в счет оплаты приобретаемого помещения по адресу: <...> Победы, д. 18, об обязании Администрации Горнозаводского муниципального района Пермского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) установить в п. 2.1. договора купли-продажи недвижимого имущества с условием рассрочки платежа, находящегося в муниципальной собственности горнозаводского муниципального района, при отчуждении субъектами малого и среднего предпринимательства, заключаемого между (ОГРН <***>, ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП 312592120200014, ИНН <***>) о передаче в собственность нежилого помещения кадастровый номер 59:17:000000065590, общей площадью 59,6 кв.м адрес: <...> Победы, д. 18 цену объекта по договору в сумме 83 142 руб. 75 коп. отказать.

Урегулировать разногласия, возникшие между Управлением земельно-имущественных отношений администрации Горнозаводского муниципального района (ОГРН <***>, ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП 312592120200014, ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества с условием рассрочки платежа, находящегося в муниципальной собственности горнозаводского муниципального района, при отчуждении субъектами малого и среднего предпринимательства, заключаемого между Управлением земельно-имущественных отношений администрации Горнозаводского муниципального района (ОГРН <***>, ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП 312592120200014, ИНН <***>) о передаче в собственность нежилого помещения кадастровый номер 59:17:000000065590, общей площадью 59,6 кв.м по адресу: <...> Победы, д. 18, путем принятия п. 2.1. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции: «Цена объекта по договору в соответствии с оценкой их рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, согласно отчету № 09/06/17-286-МК 59-1 от 21.12.2017 составляет 895 000 (Восемьсот девяносто пять тысяч) рублей 00 копеек, без учета НДС. В соответствии с пунктом 12 части 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения не признается операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным оном от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Взыскать с Управления земельно-имущественных отношений администрации Горнозаводского муниципального района (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 312592120200014, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья Г.Л. Пономарев