Решение от 14 декабря 2020 г. по делу № А05-5588/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-5588/2020
г. Архангельск
14 декабря 2020 года


Резолютивная часть решения объявлена 07 декабря 2020 года

Полный текст решения изготовлен 14 декабря 2020 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Сухановой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 02, 07 декабря 2020 года дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>; адрес: 164522, г. Северодвинск)

к администрации муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН <***>; адрес: 164501, <...>)

о признании права собственности,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3 (доверенность от 23.03.2020),

от ответчика – ФИО4 (доверенность от 11.07.2019)

установил следующее:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Северодвинск» (далее – ответчик), в котором просит признать право собственности истца на здание «торговый павильон», инвентарный номер 11:730:002:008066430, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 29:28:101036:0019 в городе Северодвинске Архангельской области в районе ул. Советская, <...>.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, суд установил:

21 сентября 2005 года между Арендодателем — Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска и Арендатором ФИО5 был заключен договор аренды в соответствии с которым Комитет передал Предпринимателю в пользование на условиях аренды земельный участок (категория - земли поселений) площадью 290 (двести девяносто) кв. м., кадастровый номер: 29:28:101036:0019 расположенный: примерно в 30 м по направлению на юго-запад от ориентира - здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Архангельская область, Северодвинск, <...>.

Согласно п. 1.2. стороны согласовали, что вид использования: для временного размещения временного торгового павильона.

20 августа 2013 года Постановлением Администрации МО «Северодвинск» было изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 29:28:101036:19, площадью 290 кв. м с «для временного размещения временного торгового павильона» на «для размещения торгового павильона».

На основании данного постановления с предпринимателем было подписано дополнительное соглашение от 20 сентября 2013 года в соответствии с которым стороны пункт 1.2. Договора аренды изложили в следующей редакции: «Разрешенное использование: для размещения торгового павильона». Срок договора аренды был пролонгирован и установлен с «05» Сентября 2005 г. по «19» Августа 2016 г.

Впоследствии дополнительным соглашением от 24.02.2015 срок действия договора аренды был установлен с «05» сентября 2005 г. по «18» Августа 2021 г.

Истцом на указанном земельном участке было построено нежилое одноэтажное здание.

Согласно отчету от 26 января 2020 года ИП ФИО6 построенный предпринимателем объект относится к капитальным объектам строительства.

Согласно техническому паспорту на здание «торговый павильон для продажи цветов» по состоянию на 05.02.2020 нежилое здание окончено строительством в 2006 году, одноэтажное, площадью 92,2 кв.м., фундамент – железобетонные плиты; стены: металлические конструкции, композитный материал перегородки – ГВЛ в 2 слоя по металлическому каркасу, кровля – металлические конструкции, стеклопластик, полы – керамическая плита; проемы оконные – ПВХ; проемы дверные – филенчатые, ПВХ, внутренняя отделка – штукатурка, масляная окраска стен, подвесной потолок; отопление – от электрических панелей; электроосвещение – открытая проводка, вентиляция – приточно-вытяжная.

С целью регистрации права собственности на указанное здание истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в 2005 году) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пунктов 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент обращения с иском в суд и разрешения спора по существу) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014) при разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

По смыслу пункта 3 статьи 222 ГК РФ, а также с учетом разъяснений, приведенных в Постановлении Пленумов Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» в предмет доказывания по требованию, заявленному по основанию, предусмотренному пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, входит доказывание факта владения земельным участком, на котором расположен спорный объект недвижимости, на каком-либо праве, предусмотренном пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование). Легализация самовольной постройки в судебном порядке носит исключительный характер.

Особое значение для применения изложенной позиции Верховного Суда Российской Федерации является установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующего арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.

Судом установлено, что предприниматель 05.05.2005 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, в соответствии с которым просил предоставить в аренду земельный участок площадью 29 кв.м. для временного торгового павильона по продаже цветов.

Постановлением мэра Северодвинска от 21.09.2005 № 1/306 предпринимателю был предоставлен испрашиваемый земельный участок и заключен договор аренды от 21.09.2005 № 10 643 001.

Согласно договору аренды от 21.09.2005 № 10 643 001 земельный участок с кадастровым номером 29:28:101036:19 был предоставлен ФИО5-о «для временного размещения временного торгового павильона».

На основании заявления истца о выдаче архитектурно-планировочного задания (далее - АПЗ) по объекту «Временный торговый павильон» Управлением землеустройства, градостроительства и архитектуры Администрации Северодвинска было подготовлено и выдано заявителю АПЗ от 22.07.2005 на разработку проектной документации на временное размещение временного торгового павильона по продаже цветов в районе ул. Советская, д. 56 (земельный участок с кадастровым номером 29:28:101036:19).

Письмом от 28.02.2006 № 01-12/446 Управления землеустройства, градостроительства и архитектуры Администрации Северодвинска был согласован проект «Временный торговый павильон по продаже цветов».

01.03.2006 предприниматель обратился с заявлением о разрешении установить временный торговый павильон по торговле цветами.

По результатам рассмотрения заявления администрацией МО «Северодвинск» 13.03.2006 было принято постановление № 1/89 о разрешении проведения работ по установке временного торгового павильона по продаже цветов в районе ул. Советская, д.56.

Также распоряжением Администрации Северодвинска от 06.06.2007 № 268-р был подготовлен акт об окончании работ по временному размещению (возведению) временного объекта «Временный торговый павильон по продаже цветов», расположенный в районе универмага «Радуга» по адресу: ул. Советская, д. 56, на земельном участке с кадастровым номером 29:28:101036:19.

16.07.2013 предприниматель обратился в администрацию с заявлением от 15.07.2013 об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Постановлением Администрации муниципального образования «Северодвинск» от 20.08.2013 № 275-пз вид разрешенного использования указанного земельного участка был изменен на «для размещения торгового павильона».

Сторонами договора аренды было подписано дополнительное соглашение от 20 сентября 2013 года, в соответствии с которым стороны пункт 1.2. Договора аренды изложили в следующей редакции: «Разрешенное использование: для размещения торгового павильона».

Истец при обращении в суд указал, что изменение вида разрешенного использования земельного участка послужило основанием для возведения на земельном участке объекта капитального характера.

Как установлено судом, земельный участок, на котором расположена спорная постройка, не находится у истца на каком-либо вещном праве, предусмотренном в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земли, указанные в пункте 1 этой статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Одним из способов реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства в спорный период была урегулирована положениями статьи 30 ЗК РФ и ее соблюдение необходимо в целях обеспечения эффективности, справедливости, публичности предоставления таких земельных участков.

На момент заключения договора аренды земельного участка № 10 643 001 от 21.09.2005 действовало Положение о Порядке временного размещения на территории Северодвинска временных объектов, размещение и эксплуатация которых разрешена на ограниченный срок, утвержденное Постановлением Мэра от 30.12.2003 № 132, в соответствии с п. 3.12 которого решение о предоставлении земельного участка в аренду для временного размещения временного объекта принимается в форме постановления администрации Северодвинска.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 29:28:101036:19 был предоставлен предпринимателю в аренду для целей, не связанных со строительством на основании постановления от 21.09.2005 № 1/306 и без проведения торгов в соответствии со статьей 34 ЗК РФ.

И в последующем, после заключения дополнительных соглашений, из договора не следует, что земельный участок предоставлен истцу для строительства, поскольку разрешенным использованием земельного участка так и осталось размещение торгового павильона, что не тождественно строительству капитального объекта.

В материалах дела отсутствуют документы об отводе земельного участка для строительства объекта недвижимости.

Использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, нарушает положения пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса о том, что использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Строительство предпринимателем на данном земельном участке объекта капитального строительства при том, что земельный участок предоставлен заявителю не для строительства, по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Кроме того, использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды, и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано, как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.

В случае если участок предоставлен в аренду для размещения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Доказательств того, что собственник земельного участка в установленном порядке оформил свою волю на предоставление земельного участка для возведения строений конкретного типа и принял соответствующее распоряжение истцом не предоставлено.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости виды разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 29:28:101036:19 - для размещения торгового павильона, для размещения объектов торговли.

Из договора аренды земельного участка следует, что участок передан предпринимателю в аренду в целях размещения торгового павильона.

В пункте 62 ГОСТ Р 51303-2013 «Торговля. Термины и определения», утвержденного приказом Росстандарта от 28.08.2013 № 582-ст, дано определение торгового павильона, как нестационарного торгового объекта, представляющего собой отдельно стоящее строение (часть строения) или сооружение (часть сооружения) с замкнутым пространством, имеющего торговый зал и рассчитанное на одно или несколько рабочих мест продавцов.

Аналогичные положения содержатся в пункте 3.14 ГОСТ Р 51773-2009 «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги торговли. Классификация предприятий торговли», утвержденного и введенного в действие Приказом Ростехрегулирования от 15.12.2009 № 771-ст, по смыслу которого павильон является нестационарным торговым объектом, представляющим собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком, вне зависимости от присоединения или неприсоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное (мобильное) сооружение.

Согласно пункту 6 статьи 2 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» нестационарный торговый объект - торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком, вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение.

Из материалов дела усматривается, что предприниматель, требующий признания права собственности на спорное здание, фактически осуществил строительство на арендованном земельном участке стационарного объекта. То обстоятельство, что при заключении дополнительного соглашения из вида разрешенного использования было исключение указание на то, что размещаемый объект является временным, не свидетельствует о возможности строительства на земельном участке объекта капитального строительства.

Понятие «торгового павильона» действующее в настоящее время и в период внесения изменений в договор аренды предусматривало, что указанный объект торговли является нестационарным и представляет собой временное сооружение.

С учетом изложенного, у истца отсутствовали основания полагать, что изменив вид разрешенного использования, ответчик разрешил (одобрил) возведение истцом на земельном участке объекта капитального строительства.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

По смыслу указанных норм, учитывая, что разрешение на строительство является гарантией, выдаваемой государственными органами, подтверждающей надежность конструкций строящегося объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей, застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного в установленном порядке.

Материалы дела не содержат доказательств осуществления истцом действий, направленных на получение в установленном порядке разрешения на строительство здания.

Нормы о возникновении права собственности на спорное здание в силу приобретательной давности в данном случае не применимы, поскольку недвижимое имущество в таком порядке приобретается лицом, не являющимся его собственником, тогда как спорное здание строилось истцом.

При таких обстоятельствах, учитывая, что собственник земельного участка своего согласия на строительство спорного объекта не давал, договор аренды не предусматривал возведение объектов капитального строительства, надлежащих мер к легализации спорного объекта предпринято не было, строительство здания является самовольным, в удовлетворении иска суд отказывает.

Расходы по государственной пошлине относятся на истца. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН <***>) из федерального бюджета 6000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

О.А. Суханова