Решение от 28 августа 2017 г. по делу № А56-13186/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-13186/2017
29 августа 2017 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 16 августа 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 29 августа 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Заварзиной М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Объединение строительного развития" (адрес: Россия, 196247, Санкт-Петербург, проспект Ленинский, дом 153, помещение 220-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 14.04.2015)

к Администрации Красносельского района Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 198329, Санкт-Петербург, улица Партизана Германа, дом 3, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 16.04.1973)

третьи лица: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Санкт-Петербургу, служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, Комитет по градостроительству и архитектуре, акционерное общество "Фонд Имущества Санкт-Петербурга"

о признании права собственности на жилой дом, общей площадью 843 кв.м., с кадастровым номером 78:40:0851705:86,расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Володарский, ул. Молодежная, дом 14, лит. А,

о прекращении права собственности на многоквартирный жилой дом общей площадью 492,5 кв.м., с кадастровым номером 78:40:0851705:73 и снятии его с кадастрового учета

при участии:

от истца до перерыва: представителя ФИО2 (по доверенности от 20.12.2016)

от ответчика: представителя ФИО3 (по доверенности от 24.07.2017)

от третьих лиц: представители не явились (извещены)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Объединение строительного развития" (далее – Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации Красносельского района Санкт-Петербурга (далее – Администрация) о признании права собственности на жилой дом, общей площадью 843 кв.м., с кадастровым номером 78:40:0851705:86,расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Володарский, ул. Молодежная, дом 14, лит. А, о прекращении права собственности на многоквартирный жилой дом общей площадью 492,5 кв.м., с кадастровым номером 78:40:0851705:73, о снятии с кадастрового учета многоквартирного жилого дома, общей площадью 492,5 кв.м., с кадастровым номером 78:40:0851705:73.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитета), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление), ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Санкт-Петербургу (далее - Палата), Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее - Служба), Комитет по градостроительству и архитектуре (далее - КГА), акционерное общество "Фонд Имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд).

В судебное заседание не явились представители третьих лиц, извещенных надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал относительно удовлетворения иска.

Исследовав материалы дела и заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

13.01.2015 между Комитетом в лице Фонда и обществом с ограниченной ответственностью «АрхГарант» заключен договор № 001-АЗ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:40:0851705:86, площадью 1 128 кв.м, по адресу: Санкт-Петербург, Володарский, Молодежная ул., д. 14, лит.А, с расположенным на нем многоквартирным жилым домом с кадастровым номером 78:40:0851705:73, общей площадью 492,5 кв.м, по тому же адресу.

Как указывает истец, многоквартирный дом, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Володарский, Молодежная ул., дом 14, лит. А, был признан аварийным и подлежащим сносу согласно Заключению № 25/09 от 23.10.2009 года. В настоящем здании никто не проживает, он был расселен в 2009 году.

В соответствии с договором купли-продажи от 13.01.2015 № 001-АЗ в отношении на участок наложены обременения. В соответствии с п. 2 ст. 56 Земельного кодекса РФ, п. 6.2 приложения к распоряжению Правительства Санкт-Петербурга от 29.12.2003 г. № 33-рп, распоряжением Комитета от 30.04.2014 № 721-рз, Договором от 13.01.2015 № 001-АЗ купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием Участок ограничен следующим условием начала и завершения застройки/освоения:

осуществить снос здания в течение 6 (шести) месяцев с момента заключения Договора от 13.01.2015 № 001-АЗ и возвести на освобожденном Участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения этого Договора или реконструкцию в течение 42 месяцев с момента заключения этого Договора.

Ограничение установлено бессрочно и сохраняется при переходе права собственности не земельный участок к другому лицу.

В соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99, Здание и Земельный участок находятся в жилой зоне «1ЖД» - зоне застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами (отдельно стоящими или блокированными), коллективных садоводств, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.

В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 16.02.2009 № 29-10 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга», действующим с учетом Решений Санкт-Петербургского городского суда от 01.10.2010 № 3-209/10, от 20.12.2010 № 3-311/10, Постановления Президиума Верховного Суда РФ от 16.11.2011 № 16пв11, Решений Санкт-Петербургского городского суда от 22.06.2012 № 3-102/12, от 23.05.2013 № 3-58/13, Земельный участок находится в территориальной зоне «Т1Ж2-2» - жилой зоне индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 кв.м., с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а так же объектов инженерной инфраструктуры.

18.11.2015 между Обществом (покупатель) и ООО «АрхГарант» (продавец) заключен договор № 96/001-АЗ купли-продажи указанного выше земельного участка с расположенным на нем жилым многоквартирным домом.

17.12.2015 года за истцом было зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 78:40:0851705:86 и на многоквартирный дом, находящийся на этом участке.

Третьей стороной в вышеуказанном Договоре № 96/001-АЗ купли-продажи являлся Комитет в лице Фонда.

Согласно п. 1.1.2. Договора № 96/001-АЗ на участок наложены обременения. В соответствии с п. 2 ст. 56 Земельного кодекса РФ, п. 62 приложения к распоряжению Правительства Санкт-Петербурга от 29.12.2003 г. № 33-рп, распоряжением Комитета от 30.04.2014 № 721-рз, Договором от 13.01.2015 № 001-АЗ купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием Участок ограничен следующим условием начала и завершения застройки/освоения:

осуществить снос здания в течение 6 (шести) месяцев с момента заключения Договора от 13.01.2015 № 001-АЗ и возвести на освобожденном Участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения Договора от 13.01.2015 № 001-АЗ или реконструкцию в течение 42 месяцев с момента заключения Договора от 13.01.2015 № 001-АЗ.

Выше указанное ограничение установлено бессрочно, сохраняется при переходе прав собственности на земельный участок к другому лицу. Ограничение может быть снято в случае исполнения установленных в нем условий (абз. 2 п. 3.2.3. Договора № 96/001-АЗ).

Ссылаясь на то, что расположенный на земельном участке многоквартирный жилой дом был реконструирован в дом ИЖС, без получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истец обратился в суд с настоящим иском.

В обоснование исковых требований истец указывает, что он и ООО «АрхГарант» неоднократно обращались в Администрацию за получением разрешения на строительство, однако Администрация необоснованно отказала в выдаче разрешения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, законом закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество могут быть признаны самовольной постройкой.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из положений изложенных выше норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, в случае, если данная постройка обладает единственным признаком самовольной постройки - возведение данной постройки без получения разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию в случае установления судом того, что лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а уполномоченный орган неправомерно отказал в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Из материалов дела усматривается, что 17.09.2015 ООО «АрхГарант» обратилось в Администрацию Красносельского района Санкт-Петербурга по вопросу получения разрешения на реконструкцию МКД, расположенного на спорном участке. Письмом от 22.09.2015 Администрация отказала в выдаче разрешения на реконструкцию, сославшись на отсутствие у нее соответствующих полномочий.

Вместе с тем, из материалов дела, в том числе представленных самим Обществом квартальных отчетов усматривается, что к моменту обращения в Администрацию за выдачей разрешения на реконструкцию реконструкция объекта была фактически полностью завершена ООО «АрхГарант».

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов

В частности согласно квартальному отчету о ВЫПОЛЕНЕННЫХ работах за период с 13.02.2015 по 30.04.2015, в этот период проведены демонтаж кровли. Внутренних стен, перекрытий, пола первого этажа, оконных, дверных блоков, инженерных сетей и иные демонтажные работы.

Согласно квартальному отчету о выполненных работах за период с 01.05.2015 по 31.07.2017 в этот период полностью завершены работы по заливке бетоном пола первого этажа; возведению капитальных кирпичных стен; заливка перекрытий второго и третьего этажей; устройство кирпичных стен, ограждающих лестничные марши; монтаж лестничных маршей; усиление фундамента и установка перемычек. Процент выполнения всех указанных работ составляет 100%

Согласно квартальному отчету о выполненных работах за период с 01.08.2015 по 31.10.2015 в этот период осуществлено возведение стен мансардного этажа, возведение кровли и выполнены отделочные работы.

Согласно квартальному отчету о выполненных работах за период с 01.11.2015 по 31.12.2015 в этот период выполнены отделочные работы.

Таким образом, исходя из содержания понятия реконструкция, предусмотренного Градостроительным кодексом Российской Федерации, суд приходит к выводу, что сами работы по реконструкции спорного здания произведены без получения какой-либо разрешительной документации, более того, практически все работы относящиеся к реконструкции произведены до обращения в Администрацию за получением разрешения на строительство, в связи с чем у суда отсутствуют основания полагать, что истцом или его правопредшественником предприняты необходимые и достаточные меры, направленные на получение разрешительной документации.

Все последующие обращении в Администрацию и Службу за получением разрешения на реконструкцию уже реконструированного здания носят формальный характер и не могут быть приняты во внимание при оценке поведения собственника земельного участка и объекта недвижимости, как добросовестного.

Также суд полагает необходимым отметить, что доказательств, подтверждающих, что при обращении в Администрацию 17.09.2015 был представлен весь пакет документов, необходимых для выдачи разрешения на реконструкцию истец в материалы дела не представил. В связи с изложенным у суда отсутствуют основания полагать, что Администрация незаконно отказала в выдаче разрешения на реконструкцию. Доказательств оспаривания решения Администрации от 22.09.2015 Общество в материалы дела не представило.

С учетом изложенного, действия истца и его правопредшественника не свидетельствует о принятии надлежащих мер по получению разрешения на строительство.

Так же суд полагает необходимым отметить, что поскольку договор купли-продажи между Обществом и ООО «АрхГарант» был заключен 18.11.2015, т.е. после завершения всех работ, связанных с самовольной реконструкцией МКД. В связи с проведением самовольной реконструкции, МКД прекратил свое существование как объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

С учетом изложенного, суд полагает, что договор купли-продажи от 18.11.2015 № 96/001-АЗ совершен в отношении объекта являющегося самовольной постройкой, что прямо запрещено положениями пункта 2 статьи 222 ГК РФ.

Помимо этого, суд отмечает, что одним из условий признания права собственности на самовольную постройку является установление судом вопроса о соответствии объекта самовольного строительства (реконструкции), требованиям градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, требованиям пожарной безопасности и установление вопроса о том, не создает ли сохранение самовольной постройки угрозы жизни и здоровью граждан.

Суд неоднократно в судебных заседаниях 26.07.2017, 02.08.2017, 16.08.2017 предлагал истцу заявить ходатайство о проведении судебной экспертизы. для разрешения указанных вопросов, требующих наличия специальных познаний. Истец в категоричной форме отказался от проведения судебной экспертизы, указав, что он представил достаточное количество доказательств, подтверждающих соответствие объекта всем вышеперечисленным требованиям, а также указал, что в случае наличия у суда сомнений в достоверности и обоснованности представленных доказательств, суд не лишен возможности провести судебную экспертизу за счет средств федерального бюджета.

В рамках данного конкретного дела, принимая во внимание, что спор возник из гражданских правоотношений, с учетом необходимости соблюдения принципа равноправия сторон, и правильного распределения бремени доказывания, суд не усмотрел оснований для назначении судебной экспертизы, поскольку в данном случае бремя доказывания соответствия объекта самовольного строительства всем вышеперечисленным требованиям возложено на истца.

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ истец не представил достоверных, относимых и допустимых доказательств, подтверждающих, что объект самовольного строительства - жилой дом соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам и требованиям пожарной безопасности, а также доказательств, что сохранение указанного здания не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В обоснование исковых требований истец представил в материалы дела два экземпляра заключения специалиста ООО «Партнерство экспертов Северо-Запада от 03.02.2017 № 11, в котором указано, что состояние основных конструктивных элементов спорного здания соответствует нормативным требованиям. Предъявляемым к домам ИЖС, основные конструктивные элементы здания не создают угрозы жизни и здоровью граждан.

Таким образом, предметом исследования специалиста являлось на здание в целом, а его основные конструктивные элементы. К таким элементам эксперт относит фундаменты, станы, перекрытия, отдельные опоры, крышу, перегородки, лестницы, окна и двери (стр. 7заключения). Следовательно, инженерные коммуникации, в том числе электропроводка, система водоснабжения канализации и т.д. предметом исследования не являлись. В заключении не имеется ссылок на какие-либо требования пожарной безопасности. Данных о том, что во время исследования специалист проводил проверку указанных выше систем, на соответствие требованиям норм пожарной, санитарно-эпидемиологической безопасности, в материалах дела не имеется и в заключении не содержится.

Доказательств соответствия самого здания в целом, а не его отдельных конструктивных элементов градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам и требованиям пожарной безопасности истец в материалы дела не представил.

В отсутствии таких доказательств у суда отсутствуют основания для удовлетворения его требований о признании права собственности на объекта самовольного строительства.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном порядке осуществляется защита нарушенных или оспариваемых прав.

Осуществляя реконструкцию объекта недвижимости без получения необходимой разрешительной документации и без предпринятия к началу работ каких-либо мер, направленных на получение этой документации, равно как и приобретая самовольно реконструированный объект недвижимости, в отсутствие документов, подтверждающих законность его возведения, собственник земельного участка не мог не понимать, что они действуют с нарушением требований действующего гражданского законодательства, в связи с чем оснований полагать, что истец действовал добросовестно и разумно, у суда не имеется.

Учитывая установленные судом обстоятельства, оснований полагать, что права истца нарушены и подлежат восстановлению путем признания права на самовольно возведенный по их заданию объект, отсутствуют.

Учитывая изложенное, исковые требования Общества о признании права собственности на самовольную постройку подлежат оставлению без удовлетворения.

В отношении исковых требований о прекращении права собственности на многоквартирный жилой дом и снятии с кадастрового учета многоквартирного жилого дома, Администрация является ненадлежащим ответчиком.

Суд неоднократно предлагал истцу обосновать предъявление исковых требований к Администрации, заменить ненадлежащего ответчика, однако истец настаивал на том, что надлежащим ответчиком по его требованиям является Администрация, представил развернутую правовую позицию о том, по каким причинам Администрация должна отвечать по его иску.

Поскольку указанные исковые требования предъявлены к ненадлежащему ответчику, основания для их удовлетворения у суда отсутствуют.

Кроме того, в связи с отказом в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку истец должен доказать каким образом, удовлетворением требований о прекращении права собственности на МКД и снятие МКД с кадастрового учета восстановит его нарушенные права и в чем заключается нарушение его прав.

Такие доказательства истец в материалы дела не представил.

С учетом изложенного, суд полностью отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины остаются на истце в силу статьи 110 АПК РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Заварзина М.А.