Решение от 14 января 2022 г. по делу № А04-8644/2021

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-8644/2021
г. Благовещенск
14 января 2022 года
11 января 2022 года

Дата оглашения резолютивной части решения


14 января 2022 года

Дата изготовления решения в полном объеме


Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Котляревского Владислава Игоревича,


при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,


Рассмотрев в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) к администрации Благовещенского района (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным отказа

третье лицо: ФИО3


при участии в заседании:

От заявителя: ФИО4 по доверенности от 01.11.2021, паспорт, диплом;

От ответчика: ФИО5 по доверенности № 3539 от 19.05.2021, паспорт, диплом.

Третье лицо: не явился, извещен.

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель) с заявлением к Администрации Благовещенского района (далее - ответчик) с требованием:

1. Признать незаконным отказ №5744 от 09.08.2021 администрации Благовещенского района в предоставлении в аренду Индивидуальному предпринимателю ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 28:10:131039:430, площадь 5000 кв.м, адрес: Амурская обл. Благовещенский р-н. с. Чигири, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства административного здания и автостоянки закрытого типа, сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов;

2. Обязать администрацию Благовещенского района предоставить в аренду Индивидуальному предпринимателю ФИО2 земельный участок с кадастровым номером 28:10:131039:430, площадь 5000 кв.м, адрес: Амурская обл. Благовещенский р-н, с. Чигири, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства административного здания и автостоянки закрытого типа, сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов.

Заявитель указал, что отказ не соответствует закону и нарушает права ИП Фаста Е.П. в сфере предпринимательской деятельности.

Ответчик возражал против заявленных требований по основаниям указанным в письменном отзыве. Указал, что рассмотрев заявление ФИО2, администрацией Благовещенского района принято решение об отказе в заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:10:131039:430, площадью 5000 кв.м., для строительства административного здания и автостоянки закрытого типа, находящегося в государственной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства, без проведения торгов.

Принимая решение об отказе в заключение договора аренды земельного участка, администрация Благовещенского района руководствовалась положениями земельного кодекса.

Так, по мнению ответчика, право собственника объекта незавершенного строительства, на заключение (пролонгацию) однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года возможно при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта.

ФИО3 в письменных пояснениях указал, что поддерживает в полном объеме позицию ФИО2.

Изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

30.06.2011 между ИП ФИО3 и администрацией Благовещенского района в целях строительства административного здания и автостоянки закрытого типа заключен договор аренды №82 в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:10:131039:430, площадь 5000 кв.м., адрес: Амурская обл., Благовещенский р-н, с. Чигири, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства административного здания и автостоянки закрытого типа, сроком 3 года, с 30.06.2011 по 29.06.2014; № рег. записи 28-28-01/040/2011-883 от 15.08.2011.

19.12.2014 года дополнительным соглашением №370 ИП ФИО3 по его заявлению продлен срок предоставления земельного участка на 5 лет, с 29.06.2014 по 30.06.2019; № peг. записи 28-28/001-28/101/010/2015-167/1 от 0-7.09.2015.

24.08.2015 года между ИП ФИО3 и ИП ФИО2 заключен договор №1 уступки по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым к ИП Фасту Е.В. перешли все права и обязанности по договору аренды от 30.06.2011 №82 (в ред. дополнительного соглашения от 19.12.2014 №370), № peг. записи 28-28/001-28/101/010/2015-14/1.

ИП ФИО2 принял земельный участок по акту приема-передачи от 24.08.2015 года.

ИП ФИО3, а затем ИП ФИО2 осуществляли действия по строительству административного здания и автостоянки: в 2011 году главой Чигиринского сельсовета утверждена схема расположения земельного участка па кадастровом плане территории; получен градостроительный план земельного участка от RU<***>-65 от 16.04.2013; в 2013 году проведены топографо-географические работы на объекте, что подтверждается Актом ЗАО «Амурстрой» №1130. На съемке отмечено наличие фундамента строения административного здания, стр 20; получен градостроительный план земельного участка RU<***>-06 от 11.01.2016; получено согласование администрации Благовещенского района от 13.04.2016 №01-13/1468 о выдаче технических условии на отвод ливневых/ талых вод; осуществлено технологическое присоединение к электрическим сетям (акт №15-21/53/4347 от 06.05.2014): получено разрешение на строительство RU -28510401-18 от 20.05.2016; подготовлена проектная документация на объект.

Публичной картой Росреестра, 2021 год, съемкой Googl Earth Pro от 25.06.2021 подтверждается нахождение на участке КН 28:10:131039:430 законченного строительством административного здания, здания подстанции: ограждающих конструкций закрытой автостоянки, наличие покрытия, отмостки.

19.05.2021 в целях сдачи объектов в эксплуатацию и регистрации права собственности ИП ФИО2 обратился в администрацию Благовещенского района с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства.

09.08.2021 письмом №5744 администрация Благовещенского района отказала в предоставлении земельного участка, поскольку отсутствует однократность предоставления земельного участка для завершения строительства, ИП ФИО3 ранее уже обращался с заявлением о продлении срока договора аренды.

Не согласившись с данным отказом, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд находит требования заявителя обоснованными в силу следующего.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия органом местного самоуправления оспариваемого решения, возлагается на соответствующий орган (часть 1 статьи 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее Закон № 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 1 марта 2015 г., не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 1 марта 2015 г., распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 г.).

Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции (действующей с 1 марта 2015 г.), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Как верно отмечено заявителем и не опровергнуто ответчиком, ИП ФИО3 не мог в 2014 году обратиться в администрацию с заявлением о продлении срока аренды со ссылкой именно на пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в ред 01.03.2015 года), поскольку по состоянию на 2014 год указанное норма в актуальной редакции еще не действовала.

Об этом также свидетельствует срок продления действия договора аренды по дополнительному соглашению №370 - на пять лет, тогда как в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ земельный участок предоставляется на три года. До 01.03.2015 года земельные участки предоставлялись в аренду повторно по иным основаниям - на основании пункта 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и статьи 621 ГК РФ, согласно которым предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды по истечении срока договора аренды земельного участка.

С учетом изложенного, суд полагает, что заявителем не было реализовано право на однократное предоставление земельного участка на основании статьи 39.6 ЗК РФ в редакции, вступившей в законную силу после 01.03.2015.

На основании изложенного, отказ администрации Благовещенского района № 5744 от 09.08.2021 в предоставлении в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 28:10:131039:430, площадью 5000 кв.м., адрес: Амурская обл. Благовещенский район, с. Чигири, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства административного здания и автостоянки закрытого типа, сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов, является неправомерным.

Ответчиком в нарушение статьей 65 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено в материалы дела доказательств законности оспариваемого отказа в связи с чем оспариваемый отказ администрации не соответствует Земельному кодексу РФ.

Суд в силу пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, с целью восстановления нарушенных прав заявителя обязывает администрацию Благовещенского района предоставить в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО2 земельный участок с кадастровым номером 28:10:131039:430, площадью 5000 кв.м., адрес: Амурская обл. Благовещенский р-н, с. Чигири, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства административного здания и автостоянки закрытого типа, сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов.

При этом данный способ восстановления нарушенного права заявителя отвечает административной процедуре предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности за плату без проведения торгов, установленной статьей 39.17 ЗК РФ.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в силу статьи 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:

Признать незаконным как не соответствующим Земельному кодексу РФ отказ администрации Благовещенского района № 5744 от 09.08.2021 в предоставлении в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 28:10:131039:430, площадью 5000 кв.м., адрес: Амурская обл. Благовещенский район, с. Чигири, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства административного здания и автостоянки закрытого типа, сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов.

Обязать администрацию Благовещенского района предоставить в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО2 земельный участок с кадастровым номером 28:10:131039:430, площадью 5000 кв.м., адрес: Амурская обл. Благовещенский р-н, с. Чигири, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства административного здания и автостоянки закрытого типа, сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов.

Взыскать с администрации Благовещенского района (ОГРН<***>, ИНН<***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН<***>) расходы по уплате государственной пошлины 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья В.И. Котляревский