Решение от 23 марта 2020 г. по делу № А62-10519/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Советская, д.30/11, г.Смоленск, 214000

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)61-04-16; 64-37-45; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А62-10519/2019
23 марта 2020 года
город Смоленск


Резолютивная часть решения оглашена 23 марта 2020 года

Полный текст решения изготовлен 23 марта 2020 года

Арбитражный суд Смоленской области в составе: председательствующего по делу судьи Савчук Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 317673300042963; ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Агрокорм» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «СТРОЙ-СИТИ» (ОГРН <***>, ИНН <***>

о признании права собственности на 15/227 долей (парковочные места №№ 57,62,63,64,76,77,78,80,81,82,83,95,97,116) в праве общей долевой собственности на объект-подземная гараж-стоянка с кадастровым номером 67:27:0020226:207, общей площадью 9 406.3 кв.м, расположенную по адресу: <...>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Смоленской области (Управление Росреестра по Смоленской области) (ОГРН <***>; ИНН <***>), конкурсный управляющий ООО «Агрокорм» ФИО3 (127018, <...>)

при участии в судебном заседании:

лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом, ходатайство о рассмотрении в отсутствие представителей,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее также-истец; ИП ФИО2) обратилась в суд с иском о признании права собственности на 15/227 долей (парковочные места №№ 57,62,63,64.76,77,78.80,81,82,83,95.96,97,116) в праве общей долевой собственности на объект- подземная гараж-стоянка с кадастровым номером 67:27:0020226:207, общей площадью 9 406,3 кв.м. расположенный по адресу: <...> (далее- спорный объект).

Исковые требования мотивированы невозможностью регистрации права собственности в установленном порядке по следующим основаниям.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 20 ноября 2015 по делу № А62-5423/2014 общество с ограниченной ответственностью «Агрокорм» (ИНН <***>; ОГРН <***>) признано несостоятельным (банкротом).

В ходе проведения процедуры конкурсного производства было установлено, что 15 ноября 2011 года между должником и ЗАО «Наш Дом» был заключен Договор долевого участия в строительстве жилья № 75/ст, зарегистрированный 31 мая 2012 года в ЕГРН за регистрационным № 67-67-01/038/2012-111. В соответствии с указанным Договором долевого участия Должнику принадлежит право по передаче ему в собственность 100/167 долей в праве общей долевой собственности в подземном гараже - стоянке, в блок секции № 3-б и № 3-в на 60 квартир многоэтажного жилого дома (№ 3) с автостоянкой и стоматологической клиникой, расположенного по адресу: <...> Вяземская.

Указанный жилом дом был построен с присвоением ему адреса - <...>, и 28 сентября 2012 между Должником и Застройщиком был составлен акт осмотра подземной автостоянки, в соответствии с которым произведен осмотр объекта долевого строительства, по которому у Должника отсутствовали претензии к Застройщику.

Ввиду того, что гараж-стоянка расположена в двух помещениях на 60 и 167 машиномест, то договора на приобретение парковочных мест заключались как на приобретение 1/60 или 1/167 доли в праве общей долевой собственности в расчете на 1 парковочное место (соответственно).

Аналогично на такие пропорции за участниками долевого строительства регистрировалось право общей долевой собственности на подземную автостоянку.

Впоследствии, в рамках рассмотрения Ленинским районным судом г. Смоленска дела № 2-600/2018 было установлено, что согласно поэтажным планам, составленным Смоленским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», подземная гараж-стоянка в построенном доме является единым объектом, расположенным на 2-х этажах (уровнях) на отметках 9,550 и 6,550.

Учитывая установленные обстоятельства, как следует из решения Ленинского районного суда г. Смоленска от 11 апреля 2018 по делу № 2-600/2018, установленные ранее доли (1/60 и 1/167) подлежат изменению из расчёта 1/227 доля на 1 машиноместо.

Таким образом, учитывая установленные решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 11 апреля 2018 по делу № 2-600/2018 обстоятельства, Должнику, основании Договора долевого участия в строительстве жилья № 75/ст от 15.12.2011, принадлежит право требования по передаче ему 93/227 долей (с учетом ранее купленных прав требований на 7 долей) в праве общей долевой собственности на помещение с кадастровым номером 67:27:0020226:207, общей площадью 9 406,3 кв.м., расположенном по адресу - <...>.

До завершения оформления своего права собственности на вышеуказанное имущество, Должник, в порядке реализации имущества Должника в соответствии со ст. 10 ст. 139 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», объявил о проведении торгов по продаже 31 лота, включающего каждый по 3/227 долей в праве общей долевой собственности в подземном гараже общей площадью 9406,3 кв.м. по адресу: <...> Вяземская, д. 4, о чем 21 июня 2019 конкурсным управляющим Должника на портале «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» размещено соответствующее сообщение № 3883630.

При этом, согласно Протоколу о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества Должника 6429-ОТПП/2/2 от 05 августа 2019 г. победителем торгов по Лоту № 2 (парковочные места №№ 62,63,64 - 3/227 доли в праве общей долевой собственности) была признана истец ФИО2 В подтверждение оплаты приобретения прав истцом представлены платежное поручение №408 от 22.07.2019 г. и платежное поручение №520 от 02.09.2019 г.

Согласно Протоколу о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества Должника № 6429-ОТПП/2/16 от 05 августа 2019 г. победителем торгов по Лоту № 16 (парковочные места №№ 57,80,116 - 3/227 доли в праве общей долевой собственности) была признана истец ФИО2 В подтверждение оплаты приобретения прав истцом представлены платежное поручение №406 от 22.07.2019 г. и платежное поручение №521 от 02.09.2019 г.

Согласно Протоколу о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества Должника № 6429-ОТПП/2/6 от 26 августа 2019 г. победителем торгов по Лоту № 6 (парковочные места №№ 76,77,78 - 3/227 доли в праве общей долевой собственности) была признана Истец ФИО2

Согласно Протоколу о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества Должника № 6429-ОТПП/2/25 от 26 августа 2019 г. победителем торгов по Лоту № 25 (парковочные места №№ 81,82,83 - 3/227 доли в праве общей долевой собственности) была признана Истец ФИО2

Согласно Протоколу о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества Должника № 6429-ОТПП/2/29 от 26 августа 2019 г. победителем торгов по Лоту № 29 (парковочные места №№ 95,96,97 - 3/227 доли в праве общей долевой собственности) была признана Истец ФИО2

В подтверждение оплаты приобретения прав истцом представлены платежное поручение платежное поручение №495 от 23.08.2019 г. (по Лоту №6); платежное поручение №498 от 23.08.2019 г. (по Лоту №25); платежное поручение №499 от 23.08.2019 г. (по Лоту №29); платежное поручение №601 от 27.09.2019 г.

Согласно ч. 6 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации протокол о результатах торгов имеет силу договора.

По результатам вышеуказанных торгов между Должником и Истцом были заключены договора №5 и №6 купли-продажи от 06.08.2019 г. и договор №14 купли-продажи от 29.08.2019 г. в простой письменной форме.

Однако, в соответствии с ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, которое в настоящее время не возможно, так как Истцу стало известно, что Управлением Росреестра по Смоленской области 27 августа 2019 Уведомлением № КУВД-001/2019-10051329 приостановлена госрегистрация права собственности Должника на 93/227 долей (с учетом ранее уступленных прав требований на 7 долей) в праве общей долевой собственности на помещение с кадастровым номером 67:27:0020226:207, общей площадью 9 406,3 кв.м., расположенном по адресу - <...>, в связи с тем, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения на стоянку, имеющую в знаменателе значение «227», а в Договоре долевого участия содержатся сведения о стоянке, имеющей значение в знаменателе «167». При этом, решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 11 апреля 2018 размер доли в отношении должника не изменялся. При указанных обстоятельствах Истец не имеет возможности оформить право долевой собственности на имущество, которое было приобретено на открытых торгах в процедуре конкурсного производства.

Согласно сведений, содержащихся в ЕГРЮЛ, ЗАО «Наш Дом» (ОГРН <***>, ИНН <***>), осуществлявшее строительство многоквартирного домa, исключено из реестра юридических в связи с реорганизацией в форме разделения, о чем 06 августа 2013 года в ЕГРЮЛ внесена запись ГРН 2136733150134. В результате проведенной реорганизации было образовано ЗАО «СТРОЙ-СИТИ» (ОГРН <***>, ИНН <***>), являющееся правопреемником застройщика. В свою очередь, ЗАО «СТРОЙ-СИТИ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) прекратило свою деятельность в связи реорганизацией в форме преобразования, о чем 24 февраля 2015 года в ЕГРЮЛ внесена запись ГРН 2156733058447. В результате проведенной реорганизации образован универсальный правопреемник ООО «СТРОЙ-СИТИ» (ОГРН <***>. ИНН <***>).

В данном случае, Истцом приобретено имущество в соответствии с Протоколами №6429-ОТПП/2/2 и 6429-ОТПП/2/16 от 05 августа 2019 г., а также № 6429-ОТПП/2/6, № 6429-ОТПП/2/25 и № 6429-ОТПП/2/29 от 26 августа 2019 г. о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества, имеющих силу договора, составленных по результатам проведения торгов, проведение которых предусмотрено ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Лица, участвующие в деле, возражения относительно заявленных требований не имеют.

Управление Росреестра по Смоленской области указало в отзыве на иск, что 15.08.2019 ФИО3, действующим в интересах ООО «Агрокорм» представлены документы на регистрацию права общей долевой собственности (размер доли 93/227) в отношении помещения с кадастровым номером :7:27:0020226:207, по результатам рассмотрения которого регистрация приостановлена (уведомление от 27.08.2019 № КУВД-001/2019-10051329), а в последующем отказано в регистрации права (уведомление от 27.11.2019). Как следует из представленных в материалы дела уведомлений отказ основан на расхождениях сведений в договорах о приобретении имущества и данных реестра в части размера долей знаменателя.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении в их отсутствие.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 8, пункту 1 статьи 131, пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности приобретателя недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и возникает с момента ее проведения, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены в настоящее время Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Регистрация прав в Российской Федерации носит заявительный характер.

В соответствии с пунктом 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В пункте 11 Постановления N 10/22 разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 Постановления N 10/22).

Как следует из материалов дела, 15 ноября 2011 года между ООО «Агрокорм» и ЗАО «Наш Дом» был заключен Договор долевого участия в строительстве жилья № 75/ст, зарегистрированный 31 мая 2012 года в ЕГРН за регистрационным № 67-67-01/038/2012-111. В соответствии с указанным Договором долевого участия ООО «Агрокорм» принадлежит право по передаче ему в собственность 100/167 долей в праве общей долевой собственности в подземном гараже - стоянке, в блок секции № 3-б и № 3-в на 60 квартир многоэтажного жилого дома (№ 3) с автостоянкой и стоматологической клиникой, расположенного по адресу: <...> Вяземская.

В настоящее время, на основании последовательных записей в ЕГРЮЛ, ООО «Строй-Сити» является правопреемником ЗАО «Наш Дом».

Ленинским районным судом г. Смоленска в рамках рассмотрения дела № 2-600 2018 было установлено, что подземная гараж-стоянка в построенном доме является единым объектом, расположенным на 2-х этажах (уровнях) на отметках - 9.550 и - 6,550 и имеет общую площадь 9 406,3 кв.м.

Как следует из решения Ленинского районного суда г. Смоленска от 11 апреля 2018 по делу № 2-600/2018, установленные ранее доли (1/60 и 1/167 в зависимости от уровня расположения машино-места) подлежат изменению из расчёта 1/227 доля на 1 машиноместо.

Таким образом, учитывая установленные решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 11 апреля 2018 по делу № 2-600/2018 обстоятельства, ООО «Агрокорм» на основании Договора долевого участия в строительстве жилья № 75/ст от 15.12.2011, принадлежит право требования по передаче ему 93/227 долей (с учетом ранее уступленных прав требований на 7 долей) в праве общей долевой собственности на помещение с кадастровым номером 67:27:0020226:207, общей площадью 9 406,3 кв.м., расположенном по адресу - <...>.

Указанные машино-места были переданы застройщиком ООО «Агрокорм» по Акту осмотра подземной автостоянки от 28.09.2012 с приложением от 15 мая 2017.

Управлением Росреестра по Смоленской области 27 августа 2019 Уведомлением № КУВД-001/2019-10051329 приостановлена госрегистрация права собственности ООО «Агрокорм» на 93/227 долей (с учетом ранее уступленных прав требований на 7 долей) в праве общей долевой собственности на помещение с кадастровым номером 67:27:0020226:207, общей площадью 9 406,3 кв.м., расположенном по адресу

- <...>.

При этом, устранить в настоящее время причины, препятствующие регистрации права собственности ООО «Агрокорм» на 93/227 долей в праве общей долевой собственности на созданное помещение с кадастровым номером 67:27:0020226:207, путем заключения дополнительного соглашения между Застройщиком и ООО «Агрокорм» об уточнении объекта строительства, в настоящее время не представляется возможным ввиду следующего.

В соответствии со статьей 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона договора (участник долевого строительства) уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Из буквального содержания приведенной нормы следует, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию.

Действия сторон по строительству (созданию) объекта и его финансированию есть действия по исполнению договора, после сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует, кроме действий по передаче готового объекта дольщику (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.07.2009 № Ф04-4558/2009(11929-А27-49) по делу № А27-13465/2008).

Таким образом, с даты ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дама 4 но улице 2-я Вяземская в городе Смоленске Договор долевого участия в строительстве жилья № 75/ст от 15 декабря 2011, в силу положений ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, считается прекращенным исполнением, в связи с чем заключение дополнительного соглашения к прекращенному договору невозможно.

Доли в праве обшей долевой собственности на помещение с кадастровым номером 67:27:0020226:207 приобретены истцом по результатам публичных торгов, которые проводились в соответствии с нормами Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

По результатам проведенных торгов между ООО «Агрокорм» и Истцом были заключены договора №5 и №6 купли-продажи от 06.08.2019 г. и договор №14 купли-продажи от 29.08.2019 г., в рамках которых истцом приобретено право на 15/227 долей в праве общей долевой собственности подземной гаража-стоянки, общей площадью 9 406,3 кв.м по адресу: <...>, однако произвести регистрации перехода права собственности невозможно по приведенным выше основаниям.

Исходя из требований ст. 8,218 ГК РФ и положений вышеуказанного Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 при рассмотрении иска о признании права собственности необходимо оценивать материально-правовые основания возникновения права на спорное имущество. Признание судебным актом права собственности предполагает доказанность законных оснований приобретения такого права истцом.

В рассматриваемом случае на основании представленных в материалы дела доказательств, суд полагает исковые требования подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в информационном письме от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 28 Закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 317673300042963; ИНН <***>) на 15/227 долей (парковочные места №№ 57,62,63,64,76,77,78,80,81,82,83,95,96,97,116) в праве общей долевой собственности на объект- подземная гараж-стоянка с кадастровым номером 67:27:0020226:207, общей площадью 9 406,3 кв.м. расположенный по адресу: <...>

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья Л.А.Савчук