Решение от 4 декабря 2017 г. по делу № А38-7506/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


«

Дело № А38-7506/2016
г. Йошкар-Ола
04» декабря 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 ноября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 04 декабря 2017 года.


Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Фроловой Л.А

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании основного долга по арендной плате и договорной неустойки

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчику муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

о признании сделки недействительной в части

с участием представителей:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» до перерыва – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ, после перерыва – ФИО2 по доверенности,

от общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» до перерыва – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ, после перерыва – ФИО3 по доверенности



УСТАНОВИЛ:

Истец, муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным по правилам статьи 49 АПК РФ, к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион», о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка от 26.12.2014 № 6676/2014-н за период с января 2016 года по май 2016 года в сумме 200 612 руб. 03 коп. и договорной неустойки за период с 26.08.2015 по 13.06.2016 в сумме 16 257 руб. 05 коп.

В исковом заявлении изложены доводы о ненадлежащем исполнении ответчиком условий названного договора аренды земельного участка о сроке внесения арендной платы. В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательства по внесению арендной платы истцом заявлено требование о взыскании предусмотренной условиями договора неустойки.

Иск обоснован правовыми ссылками на статьи 307, 309, 310, 330, 606, 614 ГК РФ, а также на статьи 22, 42, 65 Земельного Кодекса РФ (т. 1, л.д. 4-6, т. 2, л.д. 94-96).

В судебном заседании истец поддержал требования в полном объеме, заявил о доказанности передачи земельного участка в аренду и о незаконности уклонения ответчика от внесения арендной платы в полном размере (протокол и аудиозапись судебного заседания).


Ответчик, общество с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион», требования истца не признал и предъявил встречное исковое заявление о признании недействительным по правилам статьи 168 ГК РФ условия дополнительного соглашения от 11.04.2016 № 1382д (пункт 2) к договору аренды земельного участка от 26.12.2014 № 6676/2014-н об установлении размера арендной платы на 2016 год в сумме 508 480 руб. 08 коп.

Так общество указывает, что в названном дополнительном соглашении стороны установили правило о рыночном определении размера арендной платы, то есть согласовали способ расчета. При этом фиксация в дополнительном соглашении конкретного размера арендной платы в год (508 480 руб. 08 коп.) является лишь реализацией названного правила, которое этому условию должно соответствовать. Однако размер арендной платы в данном случае установлен на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «Инновационные строительные материалы» № 02.296.ЗУ.699/15 от 03.09.2015, который по результатам судебной экспертизы признан недостоверным. Тем самым размер арендной платы, зафиксированный в пункте 2 дополнительного соглашения от 11.04.2016, является недействительным, поскольку противоречит Федеральному закону «Об оценочной деятельности», пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, пункту 19 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденного решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 25.12.2015 № 258-VI (т. 2, л.д. 120-121).

Комитет в отзыве на встречное исковое заявление и в судебном заседании указал, что исходя из смысла пункта 2 статьи 424 ГК РФ недопустимо изменять цену договора после его заключения по основаниям, не предусмотренным договором или законом. Общество подписало дополнительное соглашение без замечаний, исполняло его, поэтому предъявление требования о признании его недействительным является недобросовестным поведением арендатора, что противоречит принципу эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), а также статье 10 ГК РФ. Поэтому арендодатель просит отказать в удовлетворении встречного иска и удовлетворить иск комитета в полном объеме (т. 2, л.д. 132-136, протокол и аудиозапись судебного заседания).

Общество в судебном заседании поддержало требования, изложенные во встречном исковом заявлении, в удовлетворении иска комитета просило отказать (протокол и аудиозапись судебного заседания).


Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства и выслушав объяснения сторон, арбитражный суд удовлетворяет исковые требования комитета в полном объеме и отказывает в удовлетворении встречного иска общества по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 26 декабря 2014 года на основании постановления администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 2 октября 2014 года №2450 комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», действовавшим от имени муниципального образования «Город Йошкар-Ола» (арендодателем), и обществом с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (арендатором) заключен в письменной форме договор аренды земельного участка № 6676/2014-н, в соответствии с условиями которого истец как арендодатель передал во временное владение и пользование ответчика земельный участок общей площадью 1899,0 кв.м с кадастровым номером 12:05:0506011:193, расположенный по адресу: <...> для строительства общественного здания многофункционального назначения (поз. 48/4), а ответчик как арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 2 договора (т. 1, л.д. 11-14).

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды земельного участка, по которому в соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Договор оформлен путем составления одного документа с приложениями, имеющими силу его неотъемлемых частей, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, что соответствует пункту 2 статьи 434 ГК РФ.

Договор аренды заключен на период с 26 декабря 2014 года по 26 января 2016 года. В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации. Требование закона о государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок не менее года, сторонами исполнено, о чем имеется соответствующая отметка (т. 1, л.д. 14).

В договоре аренды указаны сведения об индивидуально-определенных признаках переданного в аренду земельного участка. Эти же данные содержатся в кадастровом паспорте земельного участка (т. 1, л.д. 17).

Таким образом, договор аренды земельного участка соответствует требованиям гражданского законодательства о его предмете, форме, цене и государственной регистрации, поэтому его необходимо признать законным.

11 апреля 2016 года стороны подписали дополнительное соглашение № 1382д к договору аренды земельного участка от 26.12.2014 № 6676/2014-н, в пункте 2 которого согласовали размер арендной платы на 2016 год в сумме 508 480 руб. 08 коп. (т. 1, л.д. 15).

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами главы 34 ГК РФ, а также статьями 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ.

Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Ответчик как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи №6676/2014-н от 26 декабря 2014 года. Факт непосредственного принятия земельного участка в аренду по акту арендатором не оспаривался.

В силу статей 614 ГК РФ, статей 42 и 65 Земельного кодекса РФ у ответчика как арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным земельным участком. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Договором аренды №6676/2014н от 26.12.2014 установлен следующий порядок внесения платежей – ежемесячно не позднее 25 числа каждого месяца, а за последний двенадцатый месяц не позднее 15 числа данного месяца (пункт 2.2).

В пункте 2 дополнительного соглашения от 11 апреля 2016 года № 1382д согласованный сторонами размер арендной платы на 2016 год в сумме 508 480 руб. 08 коп. с учетом понижающего коэффициента 0, 8 и льготы по арендной плате в размере 60% определен на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «Инновационные строительные материалы» № 02.296.ЗУ.699/15 от 03.09.2015 (далее – отчет № 02.296.ЗУ.699/15, т. 1, л.д. 75-103).

Арендатор не согласился с размером арендной платы на 2016 год в сумме 508 480 руб. и обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о признании пункта 2 дополнительного соглашения недействительным по правилам статьи 168 ГК РФ, ссылаясь на подтвержденную судебной экспертизой недостоверность отчета № 02.296.ЗУ.699/15 (т. 2, л.д. 43-70). Встречный иск подлежит отклонению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 70 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В рассматриваемой ситуации действует принцип эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению). Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким поведением является, в частности, поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Требование истца о признании недействительным условия дополнительного соглашения является противоречащим закрепленному в пункте 1 статье 10 ГК РФ принципу добросовестности участников гражданских правоотношений. Как следует из материалов дела, оспариваемое дополнительное соглашение было подписано обществом без замечаний, по нему производилась оплата, о своем несогласии с размером арендной платы на 2016 год арендатор заявил только после обращения комитета в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

В силу пункта 2 статьи 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Таким образом, арбитражный суд признает недобросовестным поведением, не соответствующим обычной коммерческой честности, требование общества о признании недействительным пункта 2 дополнительного соглашения и отказывает в его удовлетворении на основании пунктов 3, 4 статьи 1 ГК РФ, статьи 10 ГК РФ, пункта 5 статьи 166 ГК РФ.

На основании изложенного, не подлежит применению размер арендной платы, определенный индивидуальным предпринимателем ФИО4 по результатам проведенной судебной экспертизы (т. 1, л.д. 118-167).

Таким образом, размер арендной платы за 2016 подлежит исчислению в размере, установленном пунктом 2 дополнительного соглашения к договору аренды. Во исполнение условий договора ответчиком как арендатором внесена арендная плата за спорный период пользования земельным участком в размере 142 373 руб. 34 коп. Тем самым, задолженность арендатора за период с января 2016 года по май 2016 года в сумме 200 612 руб. 03 коп. подлежит взысканию в судебном порядке.


В связи с просрочкой внесения арендной платы комитетом правомерно заявлено требование о взыскании санкции за ненадлежащее исполнение денежного обязательства.

За просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы к должнику подлежит применению гражданско-правовая ответственность в форме договорной неустойки (штрафа, пени).

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора аренды №6676/2014н от 26.12.2014 сторонами определена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, в соответствии с которым ответчик обязан уплатить неустойку в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Банка России от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Арендодатель требует взыскать с ответчика неустойку за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы по правилам статьи 330 ГК РФ и пункта 5.2 договора, исходя из составленного им уточненного расчета за период с 26.08.2015 по 13.06.2016 в сумме 16 257 руб. 05 коп. Расчет проверен арбитражным судом и признан правильным.

Нарушенное право истца подлежит судебной защите. Кредитор в денежном обязательстве вправе требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ) с вынесением решения арбитражного суда о принудительном взыскании с ответчика суммы основного денежного долга и санкции за просрочку исполнения обязательства (статьи 11, 12 ГК РФ).


Меры по обеспечению иска, принятые определением арбитражного суда от 26.04.2017 (т. 2, л.д. 35-36), по правилам части 4 статьи 96 АПК РФ сохраняют свое действие до фактического исполнения настоящего судебного акта.

По правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина в сумме 7 337 руб., от уплаты которой истец освобожден в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ, взыскивается в доход федерального бюджета с ответчика, не в пользу которого принят судебный акт.


Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» долг по договору аренды земельного участка от 26.12.2014 № 6676/2014-н за период с января 2016 года по май 2016 года в сумме 200 612 руб. 03 коп. и договорную неустойку за период с 26.08.2015 по 13.06.2016 в сумме 16 257 руб. 05 коп., всего в сумме 216 869 руб. 08 коп.


2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 7 337 руб.


3. В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» к муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» отказать в полном объеме.


Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.



Судья Л.А. Фролова