Решение от 30 июня 2022 г. по делу № А12-7318/2022

Арбитражный суд Волгоградской области



Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



«30» июня 2022 года

г. Волгоград Дело № А12 – 7318/2022

резолютивная часть оглашена 28.06.2022

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Троицкой Н.А, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 ( до объявления перерыва в судебном заседании) , помощником судьи Подшибякиной О.Ю., ( после перерыва) , рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Компания СтройИнвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным бездействия и решения,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2, директор; ФИО3 представитель по доверенности; ФИО4, представитель по доверенности;

от Департамента муниципального имущества администрации Волгограда - ФИО5, представитель по доверенности;



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Компания «СтройИнвест» (заявитель) обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконным бездействия Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, выразившегося в непринятии решения по заявлению общества от 03.03.2021 о продлении договора аренды земельного участка от 13.04.2018 № 11385; о признании незаконным решения Департамента муниципального имущества администрации Волгограда об отказе в продлении договора аренды земельного участка от 13.04.2018 № 11385 по заявлению ООО «Компания «СтройИнвест» от 15.03.2022, в качестве устранения допущенных нарушений прав заявителя просит обязать ДМИ заключить с обществом дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 13.04.2018 № 11385 об увеличении срока действия договора на три года.

Департамент муниципального имущества представил отзыв по существу заявленных требований , которые не признаются в полном объеме.

Рассмотрев материалы дела по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителя заявителя, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 14.04.2011 ООО «Внешнеторговый дом «HELP» и администрация Волгограда заключили договор аренды земельного участка № 9764 на три года с кадастровым номером 34:34:070026:0002 площадью 5 739,9 кв.м. по адресу г. Волгоград, Кировский район, ул. Курчатова, 9, для строительства и эксплуатации торгового комплекса ( 1 очередь).

На основании изменений к договору от 05.06.2014 продлен срок аренды до 05.06.2015, арендатором в договоре указан ФИО6

На основании изменений к договору от 02.06.2015 продлен срок аренды до 01.04.2018.

На основании изменений к договору аренды от 19.05.2016 с 19.05.2016 арендатором является ООО «Компания «СтройИнвест».

19.05.2016 в ЕГРН внесена запись регистрации права собственности ООО «Компания «Строй Инвест» в отношении объекта незавершенного строительства степенью готовности 12%, площадью 514,3 кв.м., по адресу: <...>.

13.04.2018 ДМИ администрации Волгограда и ООО «Компания «СтройИнвест» заключили договор аренды земельного участка № 11385 площадью 5740 кв.м. с кадастровым номером 34:34:070026:2 по адресу г. Волгоград, Кировский район, ул. Курчатова, 9, для завершения строительства торгового комплекса ( 1 очередь).

03.03.2021 ООО «Компания «СтройИнвест» обратилось в Департамент муниципального имущества администрации Волгограда с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 13.04.2018 № 11385 в части продления срока его действия.

Департамент письмом от 12.03.2021 № 5612-офзо указал на отсутствие возможности продления договора аренды, заключенного после 01.03.2015.

15.03.2022 ООО «Компания «СтройИнвест» обратилась в Департамент муниципального имущества администрации Волгограда за продлением действия договора аренды земельного участка от 13.04.2018 № 11385.

Письмом от 31.03.2022 Департамент отказал в продлении договора аренды в связи с прекращением его действия на дату обращения.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В соответствии с положениями 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и данный перечень является исчерпывающим.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, если: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом пунктом 4 статьи 39.6 оговорено, что право на заключение нового договора аренды без торгов может быть реализовано при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Таким образом, общее правило предоставления земельных участков без торгов, предусмотренное пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, распространяется на все отношения, возникшие после 01.03.2015, то есть после внесения соответствующих изменений в ЗК РФ.

Поскольку, в рассматриваемом случае земельный участок уже предоставлялся заявителю без проведения торгов по договору аренды от 13.04.2018 N11385 для завершения строительства сроком на 3 года до 01.04.2021 , суд констатирует , что применительно к спорному земельному участку заявителем уже реализовано право на однократное заключение договора без проведения торгов, и в силу выше приведенных положений действующего земельного законодательства общество не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Вместе с тем в обоснование своей позиции истец ссылается на часть 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ.

Действительно, статьей 19 Закона N 98-ФЗ установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Пунктом 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ (в редакции Федерального закона N 166-ФЗ от 08.06.2020) предусмотрено, что до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Между тем, как установлено судом, письмо с просьбой о продлении срока действия договора аренды общество направило в администрацию 03.03.2021 , т.е. с пропуском установленного срока.

Кроме того, пунктами 1 и 2 части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 58-ФЗ) предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, до 01.03.2023 потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Часть 4 статьи 8 названного Закона N 58-ФЗ устанавливает, что положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ (регулирующей сроки предоставления земельного участка, в том числи на 3 года для окончания строительства) не применяются.

В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, законодателем определено, что по общему правилу с 01.03.2015 договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона; вместе с тем предусмотрено право-исключение для собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Суд при принятии решения учитывает правовую позицию, отраженную в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881, согласно которой не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур.

Таким образом, учитывая, что срок действия договора аренды земельного участка от 13.04.2018 № 11385 согласно его условиям истекал 01.04.2021 , договор прекратил свое действие после указанной даты.

В этой связи следует отклонить довод общества о том, что, по его мнению, договор от 13.04.2018 № 11385 был пролонгирован по пункту 2 статьи 621 ГК РФ, как не соответствующий фактическим обстоятельствам дела и правильному толкованию применения положений действующего законодательства.

В рассматриваемом случае, срок аренды земельного участка по договору от 13.04.2018 № 11385 истек 01.04.2021, тогда как заявление о продлении срока действия договора было подано обществом 15.03.2022 , что подтверждает то, что данная норма не применима.

Кроме того, принимая во внимание позицию заявителя, о том, что наличие действующего договора аренды земельного участка ему необходимо исключительно для получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта, суд отмечает, что правоотношения сторон в сложившейся спорной ситуации подлежат разрешению при рассмотрении вопроса о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку отсутствие, правоустанавливающих документов на земельный участок не идентично истечению срока их действия на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; истечение срока их действия на момент обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует о проведении работ с нарушением разрешения на строительство.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Компания СтройИнвест» излишне уплаченную госпошлину 6000 рублей, выдав справку на возврат госпошлины из федерального бюджета.



Решение может быть обжаловано в установленные законом порядке и сроки в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.


Судья Н.А. Троицкая