Решение от 25 февраля 2022 г. по делу № А33-11699/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ



ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


25 февраля 2022 года


Дело № А33-11699/2021


Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 24 февраля 2022 года.

В полном объёме решение изготовлено 25 февраля 2022 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Куликовой Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Бифлекс" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "С-Менеджмент" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об уменьшении размера арендной платы,

о понуждении заключения соглашения об уменьшении арендной платы,

о взыскании суммы обеспечительного взноса, части постоянной составляющей арендной платы,

встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «С-Менеджмент» к обществу с ограниченной ответственностью «Бифлекс»,

о взыскании задолженности по договору субаренды по постоянной составляющей арендной платы,

в присутствии в судебном заседании:

от ответчика: ФИО1 – представителя по доверенности от 20.02.2021; ФИО2 – представителя по доверенности от 16.02.2022;

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Бифлекс" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "С-Менеджмент" (далее – ответчик):

- об уменьшении размера арендной платы по договору субаренды от 01.07.2019 № 3-07/19-12А за период с 28 марта по 31 мая 2020 года включительно, исключив начисление и уплату постоянной арендной платы за период с 28 марта по 31 марта 2020 года,

- о понуждении заключить соглашение об уменьшении арендной платы по договору субаренды от 01.07.2019 № 3-07/19-12А следующего содержания:

«На основании ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» уменьшить размер арендной платы по договору субаренды от 01.07.2019 № 3-07/19-12А, заключенному между ООО «С-Менеджмент» и ООО «Бифлекс», за период с 28 марта по 31 мая 2020 г. включительно, установив ее в следующем размере:

-Постоянная составляющая арендной платы за период с 28 марта по 31 мая 2020 г. не подлежат начислению и оплате.

-Размер переменной составляющей арендной платы определяется в соответствии с договором субаренды от 01.07.2019 № 3-07/19-12А.

Соглашение применяется к отношениям сторон с 28 марта 2020 г.»,

- о взыскании с ООО «С-Менеджмент», ОГРН: <***> в пользу ООО «Бифлекс», ОГРН <***> сумму обеспечительного взноса 500 000 руб. и части оплаченной ООО «Бифлекс» постоянной составляющей арендной платы за период с 28 марта по 31 марта 2020 года в сумме 64 516,13 руб., всего 564 516,13 руб.

Определением от 13.05.2021 исковое заявление оставлено судом без движения.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 02.06.2021 возбуждено производство по делу.

Ответчик заявил встречный иск, в соответствии с которым просит взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бифлекс» задолженность по договору субаренды № 3-07/19-12А от 01.07.2019 по постоянной составляющей арендной платы в размере 500 000 руб. 00 коп. Определением от 06.07.2021 принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "С-менеджмент" для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Представитель истца в судебное заседание 24.02.2022 не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца по имеющимся в деле письменным доказательствам.

Ответчик возразил в отношении удовлетворения исковых требований, поддержал встречные исковые заявления

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между обществом с ограниченной ответственностью "С-Менеджмент" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "С-Менеджмент" (субарендатор) заключен договор субаренды от 01.07.2019 № 3-07/19-12А (далее - договор субаренды), в соответствии с пунктом 2.1.1. которого в дату подписания акта приема-передачи помещения, арендодатель передает, а субарендатор принимает помещение во временное пользование на срок субаренды и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, и использовать помещение согласно условиям договора, правилам и требованиям действующего законодательства РФ.

Согласно пункту 2.2.1 договора субаренды площадь помещения согласована сторонами в п. 4 Приложения № 1 к договору.

Пунктом 5 приложения № 1 к договору срок аренды установлен: с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения по «31» мая 2020 года (включительно).

В соответствии с пунктами 2.4.2., 2.4.3. договора, срок действия договора истекает в момент окончания срока субаренды. По окончании срока субаренды субарендатор не имеет преимущественного права, предусмотренного статей 621 Гражданского Кодекса РФ, на заключение договора субаренды на новый срок.

По акту приема-передачи помещения к договору субаренды от 01.03.2019 № 5-03/19-17А арендодатель передал, а субарендатор принял во временное возмездное владение и пользование помещение, общей площадью 166,20 кв.м., включающее в себя комнату № 21 в помещении № 2 на первом этаже здания, расположенного по адресу: <...>.

В силу пункта 4.4.2. договора субаренды субарендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату, вносить и своевременно пополнять в течение всего срока субаренды обеспечительный взнос в соответствии с условиями п. 3.4.2. договора, а также надлежащим образом исполнять иные денежные обязательства, установленные договором.

В соответствии с условиями договора субаренды арендная плата состоит из постоянной составляющей арендной платы и переменной составляющей арендной платы.

Согласно пункту 3.1.1. договора. постоянная составляющая арендной платы подлежит оплате субарендатором ежемесячно, на основании счетов арендодателя, за каждый месяц срока субаренды, не позднее 25 (двадцать пятого) числа месяца, предшествующего расчетному. арендодатель выставляет счета на оплату не позднее 15 (пятнадцатого) числа месяца, предшествующего расчетному. Переменная составляющая арендной платы подлежит оплате в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента выставления соответствующего счета. Счета на оплату переменной составляющей арендной платы выставляются арендодателем не ранее окончания месяца, за который должна осуществляться оплата. Первый платеж постоянной составляющей арендной платы осуществляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента выставления арендодателем соответствующего счета, из расчета количества календарных дней пользования помещением с даты подписания сторонами акта приема - передачи помещения до последнего числа (включительно) расчетного месяца (пункт 3.1.2. договора).

Пунктом 3.2. установлено, что постоянная составляющая арендной платы. Месячный размер постоянной составляющей арендной платы указан в п. 6 приложения № l к договору (пункт 3.2.1. договора).

Пунктом 6 приложения № l к договору установлено, что размер постоянной составляющей арендной платы составляет 500 000 руб. за 1 месяц срока субаренды, НДС не облагается.

Пунктом 7 приложения № l к договору установлено, что размер постоянной составляющей арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на 10 (десять) процентов, путем направления субарендатору письменного уведомлении не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты такого изменения. Такое изменение может быть произведено арендодателем не чаще одною раза в течение календарного года.

Согласно пунктам 3.3., 3.3.1. договора, переменная составляющая арендном платы. Месячный размер переменной составляющей арендной платы рассчитывается в соответствии с методикой расчета, изложенной в приложении № 4 к договору. При этом стоимость потребленных коммунальных услуг рассчитывается по тарифам, установленным поставщиками услуг для месяца, в котором состоялась такое потребление, в случае если поставщики услуг изменяют тарифы, фактическая сумма, подлежащая уплате субарендатором в качестве переменной составляющей арендной платы, рассчитывается арендодателем с учетом таких изменений с предоставлением документов, подтверждающих данные изменения.

Пунктом 3.4. договора установлен, обеспечительный взнос. В течение 10 (Десяти) рабочих дней, с даты подписания договора. Субарендатор обязуется перечислить арендодателю обеспечительный взнос в размере, согласованном сторонами в п.8 приложения № 1 к договору (пункт 3.4.1. договора). В случае изменения ставки постоянной составляющей арендной платы размер обеспечительного взноса увеличивается соответственно на сумму увеличения размера ставки постоянной составляющей арендной платы с момента увеличения указанной ставки. В таком случае. субарендатор обязан пополнить обеспечительный взнос в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения соответствующего счета арендодателя (пункт 3.4.2. договора). В случае ненадлежащего осуществления арендатором платежей, предусмотренных договором (в том числе штрафов, неустоек, пеней и т.п.) и/или в случае причинения помещению, и/или зданию, и/или иному имуществу арендодателя, повреждений или любого иного ущерба, произошедших в результате действий или бездействий субарендатора или его пользователей, арендодатель вправе вычесть (удержать) из обеспечительного взноса суммы, ненадлежащим образом осуществленных субарендатором платежей, и/или суммы необходимые для возмещения арендодателю затрат на устранение повреждений или любого иного ущерба. В случае каких-либо удержаний из обеспечительного взноса субарендатор обязан его пополнить в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения соответствующего счета арендодателя (пункт 3.4.3. договора). Обеспечительный взнос удерживается арендодателем в течение всего срока аренды. на сумму обеспечительного взноса не подлежат начислению проценты за время нахождения его у арендодателя (пункт 3.4.4. договора). Сумма обеспечительного взноса может быть принята арендодателем в счет уплаты субарендатором постоянной составляющей арендной платы и/или переменной составляющей арендной платы за соответствующее количество последних дней срока субаренды (пункт 3.4.5 договора).

Пунктом 8 приложения 1 к договору установлена сумма обеспечительного платежа: 500 000 руб., НДС не облагается.

Согласно пункту 3.5.4. договора, в случае задержки любого из платежей по договору, арендодатель вправе получить с субарендатора неустойку, и/или ограничить субарендатору доступ в помещение, и/или приостановить возможность потребления коммунальных услуг, при этом обязанность по внесению арендной платы за субарендатором сохраняется.

Пунктом 9 приложения 1 к договору установлено, что денежные средства в размере 1 % от годового размера постоянной составляющей арендной платы, которую арендодатель вправе начислить и получить от субарендатора за каждый день просрочки платежа и, или нарушения обязательств, предусмотренных договором, до даты устранения субарендатором допущенного им нарушения или до момента исполнения обязательства по оплате.

В связи с распространения на территории Российской Федерации коронавирусной инфекции 02 апреля 2020 года Президентом Российской Федерации издан Указ «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», в силу которого, в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19); Указом Губернатора Красноярского края от 27.03.2020 N 71-уг (в ред. от 29.05.2020 №132-уг) "О дополнительных мерах, направленных на предупреждение распространения коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV, на территории Красноярского края" в п.1 временно приостановлена деятельность торгово-развлекательных центров с 28 марта по 14 июня 2020 года; Постановлением Правительства Красноярского края от 01.04.2020 N 188-п "Об утверждении Порядка установления и соблюдения предписаний и ограничений гражданами режима самоизоляции в период распространения коронавирусной инфекции (2019-nCoV) на территории Красноярского края"; 24 апреля 2020 года истец направил в адрес ответчика заявление от 08.04.2020, в котором просил ответчика: уменьшить арендную плату за период 2020 года на сумму, равную размеру всех входящих в состав арендной платы платежей (базовая/минимальная арендная плата, эксплуатационные /сервисные /маркетинговые платежи, плата за коммунальные услуги и любые иные предусмотренные договором платежи) за весь период невозможности использования арендованного имущества.; заключить соглашение об отсрочке уплаты начисленной и неоплаченной арендной платы (всех входящих в состав арендной платы платежей), подлежащей оплате за период, предшествующий невозможности использования арендованного имущества, а также арендной платы (всех входящих в состав арендной платы платежей), подлежащей оплате за 120 дней, следующих за периодом невозможности использования арендованного имущества (либо за меньший срок, если договор прекратит свое действие ранее). Арендная плата, в отношении которой предоставляется отсрочка, подлежит уплате ежемесячными равными платежами в период, который начинается по истечении 120 дней с момента окончания периода невозможности использования арендованного имущества и заканчивается 31.12.2021. Отсрочка должна быть представлена без условий о необходимости уплатить проценты или иную плату за её предоставление. Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением порядка и сроков внесения арендной платы, предусмотренные законом и/или договором, в связи с отсрочкой не должны применяться. Кроме того, в указанном письме ООО «Бифлекс» просило рассмотреть возможность заключения соглашения об установлении с момента окончания периода невозможности использования арендованного имущества арендной платы (суммы всех входящих в состав арендной платы платежей, в т.ч., но неисключительно, базовой/минимальной арендной платы, эксплуатационных/сервисных/маркетинговых платежи, платы за коммунальные услуги) в размере 15% от выручки арендатора (с НДС) в арендуемом помещении.

В письме ООО «Бифлекс» от 22.05.2020 №514-16 сообщило ООО «С-Менеджмент» о том, что Указом Губернатора Красноярского края от 20 мая 2020 г. №127-УГ "О внесении изменений в указ Губернатора Красноярского края от 27.03.2020 № 71-уг "О дополнительных мерах, направленных на предупреждение распространения коронавирусной инфекции, вызванной 2019-пСоУ, на территории Красноярского края" действие приостановки работы объектов розничной торговли непродовольственными товарами продлено до 31 мая 2020 г., а с учетом того, что Договор действует по 31 мая 2020 г. включительно, действие введенных властями ограничений на торговую деятельность - обстоятельств непреодолимой силы, наступивших 28 марта 2020 г., приобрело для сторон договора постоянный (неустранимый) характер. Президиум Верховного суда РФ в Обзоре судебной практики по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (СОУШ-19) от 21.04.2020 № 1 указал, что если обстоятельства, за которые не отвечает ни одна из сторон обязательства и (или) принятие актов органов государственной власти или местного самоуправления привели к полной или частичной объективной невозможности исполнения обязательства, имеющей постоянный (неустранимый) характер, данное обязательство прекращается полностью или в соответствующей части на основании статей 416 и 417 ГК РФ. Таким образом, действие договора прекращено в силу закона. С учетом указанных обстоятельств ООО «С-Менеджмент» не вправе требовать уплаты арендных платежей (всех составляющий частей арендной платы) за период с 28 марта по 31 мая 2020 года включительно. Следовательно, зачет ранее уплаченных авансовых платежей и внесенного обеспечительного платежа в счет уплаты арендной платы за период с 28 марта по 31 мая 2020 года включительно невозможен.

На основании изложенного, в письме от 22.05.2020 №5 ООО «Бифлекс» просило: принять помещение по передаточному акту; вернуть на расчетный счет ООО «Бифлекс» платежи (авансовые платежи), уплаченные за период с 28 марта по 31 мая 2020 года; перечислить на расчетный счет ООО «Бифлекс» сумму ранее предоставленного по договору обеспечительного взноса.

ООО «С-Менеджмент» направило ООО «Бифлекс» претензию от 19.06.2020 №79СМ17, в которой требовало уплатить арендную плату с февраля по май 2020 года в сумме 1 000 000 руб. и неустойку с 25.03.2020 по 19.06.2020 в сумме 8 340 000 руб.

Письмом от 23.11.2020 №9318 ООО «С-Менеджмент» уведомило ООО «Бифлекс» об удержании обеспечительного взноса в сумме 500 000 руб. в счет частичного погашения задолженности по оплате постоянной составляющей арендной платы на основании п. 3.4.3 д оговора (удержание обеспечительного взноса в случае ненадлежащего осуществления арендатором арендных платежей).

Письмом от 29.12.2020 № 29-1219-21 ООО «Бифлекс» сообщило ООО «С-Менеджмент», что удержание обеспечительного взноса считает незаконным и необоснованным, у ООО «Бифлекс» отсутствует задолженность по арендной плате, а ООО «С-Менеджмент» обязано уменьшить арендную плату по причине невозможности использования помещения в период с 28 марта по 31 мая 2020 года.

Претензионным письмом (предарбитражном) от 05.02.2021 №25СМ21 ООО «С-Менеджмент» сообщило ООО «Бифлекс», что обеспечительный взнос зачтен в счет арендной платы за апрель 2020 г. и требовало оплатить якобы имеющуюся задолженность по арендной плате за май 2020 г. в сумме 500 000 руб.

Претензией от 17.03.2021 №17-03 (направлена ответчику 18.03.2021) ООО «Бифлекс» обратилось в адрес ООО «С-Менеджмент» с требованием:

- на основании ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» уменьшить размер арендной платы по договору субаренды от 01.07.2019 № 3-07/19-12А, заключенному между ООО «С- Менеджмент» и ООО «Бифлекс», за период с 28 марта по 31 мая 2020 г. включительно, установив ее в следующем размере: постоянная составляющая арендной платы за период с 28 марта по 31 мая 2020 года арендатором не подлежат начислению и оплате; размер переменной составляющей арендной платы определяется в соответствии с договором субаренды от 01. 07.2019 № 3-07/19-12А;

- заключить прилагаемое соглашение об уменьшении арендной платы на условиях, определенных в п.1.;

- возвратить ООО «Бифлекс» сумму обеспечительного взноса 500 000 руб. и части оплаченной ООО «Бифлекс» постоянной составляющей арендной платы за период с 28 марта по 31 марта 2020 года в сумме 64 516 руб. 13 коп., всего 564 516 руб. 13 коп.

Ссылаясь на то, что у субарендатора отсутствует задолженность по арендной плате, а ООО «С-Менеджмент» обязано уменьшить арендную плату, ООО «Бифлекс» обратилось в арбитражный суд с иском.


Ссылаясь на неоплату арендных платежей за период апрель-май 2020 года общество с ограниченной ответственностью "С-Менеджмент" заявило встречный иск.

В претензионном письме от 05.02.2021 № 25СМ ООО "С-Менеджмент" (направлено ответчику 05.02.2021) предложило ответчику погасить задолженность и неустойку.

Заявляя требования, ООО "Дельта" произвело зачет суммы обеспечительного взноса в размере 500 000 руб. в счет частичного погашения задолженности по оплате постоянной составляющей арендной платы (уведомление от 23.11.2020 исх. № 93СМ).

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как установлено судом, между сторонами возникли правоотношения на основании договора субаренды от 01.07.2019 № 3-07/19-12А, которые регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу части 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

На основании части 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Установление режима повышенной готовности само по себе не освобождает арендатора от возложенной на него по договору обязанности по внесению арендных платежей.

Доказательств, свидетельствующих о недопуске арендатора в арендуемые помещения, истец вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.

Судом установлено и истцом не опровергнуто, что владение и пользование арендатором предметом аренды в апреле-мае 2020 года не прерывалось, у последнего имелась возможность по согласованию с арендодателем пользоваться имуществом. Доказательств освобождения арендуемого объекта и его возврата арендодателю до спорного периода в деле не имеется.

С учетом изложенного оснований для освобождения арендатора от внесения арендных платежей за апрель 2020 года не усматривается.

Согласно части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года (часть 2 статьи 19 Закона N 98-ФЗ).

В силу части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы. Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Нормы Закона N 98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере. Однако, такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 утвержден Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. При этом в случае соответствия основного вида деятельности ответчика (должника), указанного в ЕГРИП, данному перечню предполагается распространение на него неблагоприятных последствий распространения новой коронавирусной инфекции.

Судом установлено, что основной вид деятельности общества с ограниченной ответственностью "Бифлекс" ОКВЭД 47.71.1. «торговля розничная мужской, женской и детской одеждой в специализированных магазинах», который внесен в список, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434. При этом основной вид деятельности общества с ограниченной ответственностью "Бифлекс" ОКВЭД 47.71.1. установлен с 24.04.2020, до этого момента основным видом деятельности общества был «46.42.», не входивший в список, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.

Однако это не лишает истца возможности доказать, что он фактически осуществлял и осуществляет иную деятельность из числа включенных в перечень видов деятельности, соответствующую указанным в ЕГРИП дополнительным видам его деятельности. Вид деятельности общества с ограниченной ответственностью "Бифлекс" ОКВЭД 47.71.1. был у истца в качестве дополнительного до 23.04.2020. Доказательства того, что истец занимался иной, не указанной в постановлении № 434 деятельностью, в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с частью 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (часть 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 2.2.1 договора субаренды площадь помещения согласована сторонами в п. 4 Приложения № 1 к договору.

Пунктом 5 приложения № 1 к договору срок аренды установлен: с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения по «31» мая 2020 года (включительно).

В соответствии с пунктами 2.4.2., 2.4.3. договора, срок действия договора истекает в момент окончания срока субаренды. По окончании срока субаренды субарендатор не имеет преимущественного права, предусмотренного статей 621 Гражданского Кодекса РФ, на заключение договора субаренды на новый срок.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

31.05.2020 по акту приема-передачи субарендатор передал, а арендодатель принял имущество из субаренды.

Из изложенного следует, что договор субаренды прекратил свое действие 01.06.2020, что не оспаривается сторонами.

Поскольку в рассматриваемом случае действие договора прекратилось, основания для понуждения ответчика заключить дополнительное соглашение к нему отсутствуют.

Учитывая изложенное, в части иска общества с ограниченной ответственностью "Бифлекс" к обществу с ограниченной ответственностью "С-Менеджмент" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о понуждении заключения соглашения об уменьшении арендной платы, следует отказать.

Принимая во внимание, что требование истца о снижении размера арендной платы на 100% на период действия режима повышенной готовности на территории Красноярского края представляет собой не уменьшение, а полное освобождение от исполнения обязательства, что не предусмотрено Законом N 98-ФЗ, суд пришел к выводу о снижении размера арендной платы на период действия режима повышенной готовности в размере 30 % за период с 28.03.2020 по 31.05.2020.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Ссылаясь на неоплату арендных платежей общество с ограниченной ответственностью "С-Менеджмент" заявило встречные иски:

- о взыскании с истца задолженности по постоянной составляющей арендной платы по договору субаренды от 01.07.2019 № 3-07/19-12А за период с 01.04.2020 по 31.05.2020 в размере 500 000 руб.

В претензионном письме от 05.02.2021 № 25СМ ООО "С-Менеджмент" (направлено ответчику 05.02.2021) предложило ответчику погасить задолженность и неустойку.

Заявляя требования, ООО "Бифлекс" произвело зачет суммы обеспечительного взноса в размере 500 000 руб. в счет частичного погашения задолженности по оплате постоянной составляющей арендной платы (уведомление от 23.11.2020 исх. № 93СМ).

Судом установлено, что за период с 01.04.2020 по 31.05.2020 у ООО "Бифлекс" образовалась задолженность по арендной плате. Доказательств внесения арендных платежей в указанный период суду не представлено.

С учетом уменьшения судом арендной платы за период с 01.04.2020 по 31.05.2020 на 30%, задолженность ООО "Бифлекс" за указанный период составила 700 000 руб., с учетом зачета в счет оплаты обеспечительного платежа в размере 500 000 руб., задолженность ООО "Бифлекс" перед ООО "С-Менеджмент" составляет 200 000 руб.

При этом, с учетом оплаченных ООО "Бифлекс" платежей, требования ООО "Бифлекс" о возврате арендной платы за период с 28 марта по 31 марта 2020 года подлежат частичному удовлетворению, в сумме 19 354 руб. 84 коп.

На основании пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

С учетом проведенного арбитражным судом на основании абзаца 2 части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации зачета удовлетворенных требований по первоначальному и по встречному искам, с общества с ограниченной ответственностью "Бифлекс" (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "С-Менеджмент" (ИНН <***>) 180 645 руб. 16 коп. долга по постоянной составляющей арендной платы и 4 207 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Бифлекс" (ИНН <***>) удовлетворить частично.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "С-Менеджмент" (ИНН <***>) удовлетворить частично.

Провести процессуальный зачет удовлетворенных требований.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бифлекс" (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "С-Менеджмент" (ИНН <***>) 180 645 руб. 16 коп. долга по постоянной составляющей арендной платы и 4 207 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.


В удовлетворении остальной части исковых требований и встречный исковых требований отказать.


Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.



Судья

Д.С. Куликова