Решение от 3 июня 2024 г. по делу № А40-293128/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-293128/23-77-2191
г. Москва
04 июня 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2024года

Полный текст решения изготовлен 04 июня 2024 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Летовым А.В.,

с участием представителей:

от истца: ФИО1 (доверенность № 1/23 от 08.12.2023., предъявлено удостоверение адвоката рег. номер 50/9243) – до и после перерыва,

от ответчика: ФИО2 (доверенность № ДГИ-Д-1527/23 от 05.12.2023г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО) – до перерыва, ФИО3 (доверенность № ДГИ-Д-1886/23 от 25.12.2023г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО) – после перерыва,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "САФА-Б" (125252, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ХОРОШЕВСКИЙ, ХОДЫНСКИЙ Б-Р, Д. 17, ЭТАЖ/ПОМЕЩ. 1/XXXVIII, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.09.2020, ИНН: <***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий,  



установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "САФА-Б" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ,  к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между Обществом с ограниченной ответственностью «САФА-Б» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости от 16.11.2023 № 59-8935, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0005007:2389, расположенного по адресу: <...> дом. 17 пом. XXXVIII, приняв абзацы первый пункта 3.1 в следующей редакции:

«3.1. Цена объекта составляет 52 963 000 (пятьдесят два миллиона девятьсот шестьдесят три тысячи) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта № 2024-2803/1-2 от 02.04.2024 по судебной оценочной экспертизе по делу № А40-293128/23-77-2191, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Компания «Экспертиза, строительство и оценка», является окончательной, согласованной сторонами Договора, и изменению не подлежит.».

Абзац третий пункта 3.4 приняв в следующей редакции:

«Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 630 511 (шестьсот тридцать тысяч пятьсот одиннадцать) руб. 91 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что  получил от ответчика проект договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> дом. 17 пом. XXXVIII.

Истец, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в  отчете Департамента, является необоснованно завышенной, направил в адрес ответчика Протокол разногласий.

Ответчик Протокол разногласий истца  в установленный законом срок  не подписал, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, изложенные в исковом в заявлении, с учетом уточнений, в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом результатов судебной экспертизы, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом  городского имущества города Москвы (ответчик, арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «САФА-Б» (истец, арендатор) заключен договор  аренды нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0005007:2389, площадью 377,9 кв.м., расположенного по адресу: <...> пом. XXXVIII.

27 сентября 2023 года ООО «САФА-Б» обратилось в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о приобретении в собственность данного имущества.

16 ноября 2023 года Департаментом городского имущества г. Москвы в адрес ООО «САФА-Б» был направлен проект договора купли-продажи.

Согласно проекту договора стоимость имущества составила 77 607 000 руб. (пункт 3.1), а сумма ежемесячного платежа составила 923 892, 86 руб.

В целях проверки обоснованности рыночной стоимости имущества ООО «САФА-Б» был заказан у специализированной организации отчет о рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости нежилого помещения от 16.11.2023 № 1-16.11.0/23, выполненного ООО «Инновации бизнес консалтинг», рыночная стоимость выкупаемого имущества составила 45 432 000 руб.

27 ноября 2023 года ООО «САФА-Б» в адрес ДГИ г. Москвы был направлен протокол разногласий к договору купли-продажи от 16.11.2023 № 59-8935, согласно которому ООО «САФА-Б» предложило изменить условия пунктов абзаца первого пункта 3.1 и абзаца третьего пункта 3.4 изложив их в редакции покупателя, а именно установить цену объекта в размере 45 432 000 руб., а ежемесячный платеж установить в размере 540 857,14 руб.

Письмом от 01.12.2023 № 33-5-141742/23-(0)-8 Департамент отказал в заключении договора на предложенных покупателем условиях и предложил урегулировать разногласия в судебном порядке, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

Из изложенного следует, что вопрос о необходимости проведения экспертизы, установление круга вопросов, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, определение экспертного учреждения, которому будет поручено проведение экспертизы, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд  в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 07.03.2024г.  назначил проведение судебной строительно-технической экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по делу № А40-293128/23-77-2191, проведение которой поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОМПАНИЯ "ЭКСПЕРТИЗА, СТРОИТЕЛЬСТВО И ОЦЕНКА", эксперту ФИО4.  На разрешение эксперта поставить следующий вопрос: 1.Определить рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0005007:2389, площадью 377,9 кв.м., расположенного по адресу: <...> дом. 17 пом. XXXVIII , по состоянию на 27.09.2023г., без учета НДС?

Согласно экспертному заключению № 2024-2803/1-2 от 02 апреля 2024 года рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 377,9 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0005007:2389, расположенного в здании по адресу: <...> дом. 17 пом. XXXVIII, без НДС по состоянию на 27.09.2023, составляет 52 963 000 рублей.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611).

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон,  заключения  судебной экспертизы,  исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости нежилого помещения, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 377,9 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0005007:2389, расположенного в здании по адресу: <...> дом. 17 пом. XXXVIII, по состоянию на 27.09.2023, составляет 52 963 000 рублей

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи  подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы  в размере 25  000 руб. 00 коп.  возлагаются на ответчика.

Расходы по госпошлине  по иску относится на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 49, 65, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «САФА-Б» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости от 16.11.2023 № 59-8935, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0005007:2389, расположенного по адресу: <...> дом. 17 пом. XXXVIII, приняв абзацы первый пункта 3.1 в следующей редакции:

«3.1. Цена объекта составляет 52 963 000 (пятьдесят два миллиона девятьсот шестьдесят три тысячи) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта № 2024-2803/1-2 от 02.04.2024 по судебной оценочной экспертизе по делу № А40-293128/23-77-2191, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Компания «Экспертиза, строительство и оценка», является окончательной, согласованной сторонами Договора, и изменению не подлежит.».

Абзац третий пункта 3.4 приняв в следующей редакции:

«Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 630 511 (шестьсот тридцать тысяч пятьсот одиннадцать) руб. 91 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "САФА-Б" (125252, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ХОРОШЕВСКИЙ, ХОДЫНСКИЙ Б-Р, Д. 17, ЭТАЖ/ПОМЕЩ. 1/XXXVIII, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.09.2020, ИНН: <***> расходы по уплате госпошлины по иску в размере 6000 (Шесть тысяч) руб. 00 коп., расходы за  проведение по делу судебной оценочной экспертизы в размере 25 000 (Двадцать пять тысяч) руб. 00 коп.       

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.


Судья:

С.В. Романенкова