Решение от 17 мая 2023 г. по делу № А45-5725/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-5725/2023
г. Новосибирск
17 мая 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 мая 2023 года


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Суворовой О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Герасимовой Д.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества "Бизнес центр на Вокзальной" (ОГРН <***>), г. Новосибирск,

к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (ОГРН <***>), г. Новосибирск,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 317547600094228) и Фонда защиты прав жителей Новосибирска и Новосибирской области (ОГРН <***>),

о взыскании задолженности в сумме 403 383 рублей 25 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 47 325 рублей 69 копеек,

при участии:

от истца: ФИО2 (доверенность № 2/23 от 10.01.2023, паспорт, диплом);

от ответчика: не явился, извещен,

от третьих лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Бизнес центр на Вокзальной" (далее по тексту – истец, АО "Бизнес центр на Вокзальной") обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее по тексту – ответчик, ДЗИИО Мэрии) о взыскании задолженности в сумме 403 383 рублей 25 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 70 978 рублей 86 копеек.

В ходе рассмотрения дела истцом было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, истец просил взыскать с ответчика задолженность в сумме 403 383 рублей 25 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 47 325 рублей 69 копеек, с 07.03.2023 проценты за пользование чужими денежными средствами по день вынесения решения суда, с последующим начислением по день фактического исполнения решения суда, суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял уточнения исковых требований.

Определением арбитражного суда Новосибирской области от 17.04.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены, индивидуальный предприниматель ФИО1 и Фонд защиты прав жителей Новосибирска и Новосибирской области.

Ответчиком и третьи лица отзыв на исковое заявление в материалы дела не представлен.

В связи с изложенным, дело подлежит рассмотрению по имеющимся в нём доказательствам в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

Исследовав в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства в их совокупности, суд находит требование истца подлежащим удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, общая площадь здания составляет 20189,6 кв. м., истцу в административном здании по адресу: <...> на праве собственности принадлежали нежилые помещения общей площадью 14 035,9 кв.м., в том числе 5 032,79 кв.м.- места общего пользования.

В августе 2020 года истец приобрел дополнительно помещение общей площадью 30,0 кв.м., а в декабре 2020 года - часть помещений общей площадью 410,4 кв.м., в связи с чем с декабря 2020 года площадь помещений, принадлежащих истцу АО «Бизнес центр на Вокзальной», составляла 14 476,3 кв.м.

Ответчику в указанном здании на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 2 084,6 кв.м., в том числе площадью 375,9 кв.м. на 5 и 8 этажах здания, которые им сдавались в аренду Фонду защиты прав жителей Новосибирска и Новосибирской области и ИП Перевертень Т.А.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из разъяснений, данных в п. п. 1 – 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», следует, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Как разъяснено в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Учитывая изложенное, ответчик, являясь участником долевой собственности на объект недвижимого имущества, в силу закона обязан нести бремя содержания не только своего нежилого помещения, но и нести расходы на содержание общего имущества здания соразмерно со своей долей, поскольку нежилые помещения ответчика являются частью здания, а он соответственно является участником долевой собственности на общее имущество.

В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за принадлежащее им помещение и коммунальные услуги, эта обязанность возникает у собственника с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 14 476,3 кв. метров, в данную площадь включены все места общего пользования здания (далее по тексту — «МОПы) составляющие 5032, 79.

Исходя из размера площади помещений, принадлежащих ДЗИИО Мэрии и общей площади всего здания, принимая во внимание площадь мест общего пользования - 5032, 79, размер доли муниципального образования в праве общей собственности составляет 0,024800733 (375,9 кв.м / (20189,6-5032,79).

В материалах дела имеется расчет стоимости затрат на обслуживание мест общего пользования и общедомового имущества за 2020 год с учетом доли ответчика в общей собственности.

Согласно расчету истца, доля ответчика составила 0,024800733. Она определена, исходя из соотношения полезной площади, занимаемой ответчиком, к полезной площади всего здания (215,80 кв. м / (20189,6- 5033,41)), где:

Общая площадь здания - 20 189,6 кв.м - складывается из суммы полезной площади и мест общего пользования (далее по тексту-«МОП»);

Полезная площадь ответчика – 375,9 кв.м.;

Площадь мест общего пользования в здании, принадлежащая истцу 5033, 41 (перечень МОП в материалах дела).

Необходимо отметить, что в судебной практике по аналогичным спорам при определении доли в случае принадлежности помещений общего пользования на праве собственности одному или нескольким собственникам суды исходят из расчета доли с исключением из общей площади мест общего пользования (МОП).

Как видно из материалов дела, все МОП включены в собственность истца. Поэтому при выполнении иного расчета доли ответчика (указанного в претензии), пропорционально общей площади помещений, то есть суммы полезной площади и МОП, бремя несения всех расходов по содержанию МОПов ляжет только на истца, ответчик же не будет нести расходы на содержание общего имущества, что противоречит действующему законодательству Российской Федерации, предусматривающему обязанность по содержанию МОПов всеми сособственниками.

Для того, чтобы в расходах на содержание МОП участвовали все сособственники, расчет доли необходимо выполнить исходя из соотношения полезной площади, занимаемой ответчиком к полезной площади всего здания.

Относительно методики расчета расходов, указанной в таблице, необходимо указать следующее:

Столбец № 3 калькуляции- общая сумма расходов, понесенных истцом с октября по декабрь 2020 года, рассчитывается отдельно по позициям, указанным в столбце №2.

Столбец № 4 калькуляции- указывается площадь здания, на которую приходится определенная статья расходов.

Столбец № 5 калькуляции- рассчитывается сумма расходов на 1 кв.метр.

Столбец № 6 калькуляция- сумма расходов ответчика на его площадь, рассчитывается как произведение суммы расходов, взятых на 1 кв.метр и площади ответчика.

Столбец № 7 калькуляции - сумма расходов, понесенная на места общего пользования, рассчитывается как произведение суммы расходов, взятых на 1 кв.метр и площади МОПов.

Столбец № 8 калькуляции- сумма расходов на МОП в доле совладельца, рассчитывается как произведение суммы расходов на МОП и доли совладельцев.

Столбец № 9 калькуляции - общая сумма расходов складывается из суммы расходов на площадь ответчика и суммы расходов на МОПов в доли ответчика.

Применяемая истцом методика расчета логична, последовательна и доступно позволяет определить фактический размер затрат.

Часть помещений ответчика в рассматриваемом периоде было передано в аренду, НООФ «Фонд защиты прав инвесторов» по договору №8/20 от 16.12.2019 и ИП Перевертень Т.А. по договору № 148 от 01.11.2019.

Часть затрат, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества за период с 01.01.2020 по 30.09.2020 были оплачены арендаторами ответчика.

Согласно расчету, имеющемуся в материалах дела, истцом были понесены:

- затраты на обслуживание мест общего пользования и общедомового имущества, в том числе ремонт МОП и исполнение предписаний по пожарной безопасности за период с 01.10.2020 по 31.12.2020 на сумму 376 145,28 рублей (с учетом площадей ответчика, переданных им в аренду на 8 этаже - 334,10 кв.м. и на 5-м этаже - 41,8 кв.м.);

- затраты на ремонт МОП и исполнение предписаний по пожарной безопасности за период с 01.01.2020 по 30.09.2020 на сумму 27 237 рублей 97 копеек (с учетом площадей ответчика, переданных им в аренду на 8 этаже - 334,10 кв.м. и на 5-м этаже - 41,8 кв.м.).

Кроме того, все требования в отношении ответчика подтверждаются необходимыми документами, представленными истцом, как то, договоры, акты, счет-фактуры, платежные поручения, необходимые гражданско-правовые договоры, товарные накладные.

АО «Бизнес центр на Вокзальной», посредством заключения договора о предоставлении охранных услуг с ООО «Симург», обеспечивает сохранность здания в целом. Условиями договора предусмотрена охрана мест общего пользования.

В исковом заявлении истец указывает, что расходы по устранению нарушений пожарной безопасности являются обязательными, поскольку без проведения противопожарных мероприятий в том числе в местах общего пользования, невозможно соблюдение противопожарных норм в здании.

Указанные расходы возникли в связи с устранением замечаний, указанных в предписании № 1704/1/1 от 30.08.2019 УНД и ПР ГУ МЧС России по Новосибирской области № 1704, выявленных в результате внеплановой проверки по пожарной безопасности здания. Срок устранения пожарной безопасности был установлен до 01.08.2020, письмом от 23.06.2020 исх. №3653-3-9-17 УНД и ПР ГУ МЧС России по Новосибирской области продлило срок устранения недостатков по предписанию № 1704/1/1 до 01.01.2021.

Истец устранил все нарушения, указанные в предписании, в связи с чем понес расходы в размере 7 595 586 рублей 35 копеек, что подтверждается представленными истцом документами.

Договоры страхования от огня и других опасностей ежегодно заключаются с Либерти Страхование (ОАО). Условия страхования из года в год практически одинаковые. Так, договором от 27.12.2019 № 520-54-009321-19 предусмотрено страхование имущества здания, находящегося по адресу: <...>, включая несущие конструкции, внутренние перегородки, коммуникации, оборудование индивидуального теплового узла, внутреннюю и внешнюю отделку помещений. Застрахованы риски: пожар, удар молнии, взрыв, падение летательного аппарата, опасные природные явления, повреждение водой, др. жидкостями, противоправные действия третьих лиц.

Ввиду того, что страхование имущества производится без исключений площади мест общего пользования, а причинение, в случае возникновение страхового риска, ущерба общему имуществу и истца и ответчика очевидно, возмещение расходов на страхование вполне обоснованно.

Расходы на противопожарные мероприятия - необходимость указанных расходов не может вызывать сомнения, так как, не проводя противопожарные мероприятия или мероприятия по дератизации и дезинсекции помещений в здании, в том числе и мест общего пользования, невозможно будет соблюдать противопожарные и санитарные нормы в здании.

В состав административного аппарата АО «Бизнес центр на Вокзальной» входят специалисты бухгалтерии, юридической службы, а также специалисты службы эксплуатации здания, кто непосредственно занят в том числе по вопросам организации работ по содержанию общего имущества здания, мест общего пользования. Истцом в материалы дела представлены должностные инструкции на каждого специалиста, которыми предусмотрены должностные обязанности каждого из них.

В качестве предмета и обоснования иска АО «Бизнес центр на Вокзальной» указывает взыскание своих понесенных расходов на содержание, обслуживание и эксплуатацию здания.

Все имеющиеся в материалах дела доказательства напрямую подтверждают, что все перечисленные в калькуляции расходы связаны с эксплуатацией здания и общего имущества в нем.

Принимая во внимание преобладающий размер доли истца в праве общей собственности, истец в течение длительного периода времени вынужден содержать общее имущество здания самостоятельно.

Данное обстоятельство подтверждается материалами дел, рассмотренных Арбитражным судом Новосибирской области (А45-10136/2018, А45-10138/2018, А45-19750/2020, А45-17404/2020, А45-35722/2020, А45-27187/2021 о взыскании расходов по содержанию общего имущества в здании с иных собственников.

Необходимо отметить, что обязанность по участию в расходах на содержание общего имущества собственников возникает с момента возникновения права собственности на помещение, однако департамент не нес расходы на содержание общего имущества самостоятельно и не возмещал данные расходы в добровольном порядке.

Кроме того истцом в материалы дела представлены документы подтверждающие, что арендаторы ответчика - НООФ «Фонд защиты прав инвесторов», ИП Перевертень Т.А. в добровольном порядке заключили с истцом договор на возмещение эксплуатационных и коммунальных затрат, по условиям которого они приняли на себя обязательства участвовать в несении расходов на содержание общего имущества.

Однако с 01.10.2020 договор №8/20 от 16.12.2019, заключенный между НООФ «Фонд защиты прав инвесторов» и ответчиком на возмещение эксплуатационных и коммунальных затрат, прекратил свое действие, поскольку НООФ «Фонд защиты прав инвесторов» прекратил арендные отношения с ответчиком, о чем истец был письменно уведомлен письмом от 29.10.2020.

Соответственно, с этой даты у арендатора ответчика отсутствовала обязанность по возмещению эксплуатационных и коммунальных затрат, в связи с неиспользованием им после 01.10.2020 помещения по назначению.

Договор на возмещение эксплуатационных расходов и затрат на оплату коммунальных услуг № 148 от 01.11.2019, заключенный между ответчиком и ИП Перевертень Т.А., согласно п.9.1. договора прекратил свое действие 30.09.2020.

Таким образом, ДЗИИО Мэрии, являясь участником долевой собственности на объект недвижимого имущества, в силу закона обязан нести бремя содержания не только своего нежилого помещения, но и нести расходы на содержание общего имущества здания соразмерно со своей долей, поскольку нежилые помещения департамента являются частью здания, а он соответственно является участником долевой собственности на общее имущество.

Согласно статье 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Следовательно, собственник нежилого помещения, расположенного в здании, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

В этой связи содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Расходы истца на содержание здания применительно к статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации являются неосновательным обогащением ответчика пропорционально его доле.

В силу ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Более того, Пункт 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» гласит: «Проценты, предусмотренные п.1. ст.395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства.»

В соответствие с п.п.1.,3 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.

Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

За период с 01.02.2021 по 06.03.2023 размер процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 47 325 рублей 69 копеек.

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, представленный истцом, проверен судом и признан верным.

Также истец просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами по день принятия судом решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Судом произведен расчет процентов за период с 07.03.2022 по день вынесения решения суда (11.05.2023), исходя из ключевой ставки Банка России, действующей на день вынесения решения суда (7,5%), количества дней просрочки (67 дней), суммы долга в размере 403 383 рубля 25 копеек, которая составила 5 553 рубля 43 копейки.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами на день вынесения решения суда (11.05.2023) в общей сумме 52 796 рублей 23 копеек.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (ОГРН <***>) в пользу акционерного общества "Бизнес центр на Вокзальной" (ОГРН <***>) задолженность за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 в размере 403 383 рублей 25 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.02.2021 по 11.05.2023 в размере 52 796 рублей 23 копеек, с 12.05.2023 проценты за пользование чужими денежными средствами, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующий период, за каждый день просрочки до фактической оплаты долга, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 014 рублей.

Возвратить акционерному обществу "Бизнес центр на Вокзальной" (ОГРН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 473 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья

О.В. Суворова