Решение от 6 июня 2019 г. по делу № А03-14065/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: а03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Барнаул


Дело № А03-14065/2018

Резолютивная часть решения оглашена 30 мая 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 06 июня 2019 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Гуляева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Полог", г. Барнаул (ОГРН <***>, ИНН <***>), к администрации города Барнаула, г. Барнаул (ОГРН <***>, ИНН <***>), с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула, Управления имущественных отношений Алтайского края, о признании права собственности,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, по доверенности от 01.08.2018,

от ответчика – не явился, извещен,

от третьих лиц: от Управления имущественных отношений по АК – ФИО3, по доверенности от 18.03.2019,

У С Т А Н О В И Л:

Закрытое акционерное общество "Полог" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Администрации города Барнаула Алтайского края (далее – ответчик) о признании права собственности на самовольно реконструированное здание магазина литер А, А1, площадью 247,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил заявленное требование и просит признать за ним право собственности на здание магазина (Литер А,А1), общей площадью 256,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Принимая во внимание право истца, предусмотренное частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд принял к рассмотрению заявленное истцом уточнение размера искового требования.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула, Управление имущественных отношений Алтайского края.

Требования истца обоснованы тем, что на предоставленном ему в аренду земельном участке по адресу: <...> находилось здание магазина, которое было самовольно реконструировано истцом. Реконструированный объект соответствует всем необходимы нормам и правилам, однако ввиду того, что до проведения реконструкции истцом не было получено разрешение на строительство, истцу также отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что препятствует истцу зарегистрировать право собственности на реконструированный объект недвижимости. Требования мотивированы статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В судебное заседание представители ответчика и третьего лица – Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула не явились.

Указанные выше лица о месте и времени судебного заседания надлежащим образом извещены в соответствии со статьей 123 АПК РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд приступил к рассмотрению дела в отсутствие неявившихся представителей ответчика и Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула.

Ответчиком представлен письменный отзыв на исковое заявление, в котором заявлены возражения против требования истца со ссылкой на то, что истцом не предпринимались меры к легализации объекта недвижимости до проведения реконструкции. Также ответчик указывает, что спорный объект возведен с нарушением градостроительных ограничений, а именно возведен в санитарно-защитной зоне.

Комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула и Управлением имущественных отношений Алтайского края представлены письменные отзывы на исковое заявление, в которых заявлены возражения против требования истца со ссылкой на то, что истец своевременно не принимал мер к получению разрешительной документации на реконструкцию спорного объекта.

Представитель истца в судебном заседании уточненное исковое требование поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель третьего лица - Управления имущественных отношений Алтайского края поддержал доводы отзыва на исковое заявление.

Выслушав представителя истца и третьего лица, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Истцу за плату во временное владение и пользование для строительства объекта розничной торговли предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 22:63:040106:846, расположенный по адресу: <...>, площадью 570 кв.м, что подтверждается договором аренды №305-а земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 09.02.2018

Ранее на данном земельном участке располагался объект капитального строительства – здание магазина литер А, площадью 249 кв.м., состоящий из торгового зала, подсобных помещений, коридора, гаража и кабинета.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 16.01.2015 по делу А03-120/2014 указанный объект был признан самовольной постройкой в соответствии со статьей 222 ГК РФ и подлежал сносу.

Определением Арбитражного суда Алтайского края от 23.12.2015 по делу А03-120/2014 утверждено мировое соглашение, заключенное между Главным управлением имущественных Алтайского края и ЗАО «Полог» пот условиям которого:

1. Главное управление имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул обеспечивает в соответствии со ст. 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации подготовку аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 22:63:040106:846, находящегося по адресу: <...>, с расположенным на нем зданием магазина, площадью 249 кв.м.

2. Закрытое акционерное общество «Полог», г. Барнаул, обязуется в течение 20 календарных дней со дня подписания протокола о результатах аукциона либо протокола рассмотрения заявок (в случае, если не подано ни одной заявки на участие в аукционе, по окончании срока подачи заявок только один заявитель признан участником аукциона, принято решение об отказе в допуске к участию всех заявителей) своими силами и за свой счет произвести снос самовольной постройки, здания магазина, площадью 249 кв.м., расположенного на земельном участке, с кадастровым номером 22:63:040106:846 по адресу: <...>, в случае, если по результатам аукциона, либо по результатам рассмотрения заявок закрытое акционерное общество «Полог» не становится арендатором земельного участка, указанного в п. 1 настоящего мирового соглашения.

09.02.2018 на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 15.01.2018 №2/3 между Министерством имущественных отношений Алтайского края и ЗАО «Полог» заключен договор аренды земельного участка №305-а сроком на 1 год и 6 месяцев для строительства объекта розничной торговли.

Истец указывает на реконструкцию расположенного на земельном участке по адресу: <...> здания магазина.

Работы по реконструкции объекта начаты в мае 2018 года и завершены в августе 2018 года.

Реконструкция здания магазина, произведенная истцом, выразилась в следующем:

- в литере А на первом этаже увеличена лестничная клетка за счет уменьшения площади подсобного помещения позиции №5, увеличение площади коридоров позиций 4 и 5 за счет изменения стены;

- в литере А на втором этаже увеличена площадь кабинета позиция 1 за счет демонтажа стен подсобных помещений позиции 11 и 12;

- расширение объекта капитального строительства - к литеру А возведен пристрой литер А1, который является подсобным помещением.

Таким образом, за счет произведенной реконструкции площадь объекта капитального строительства увеличилась с 249 кв.м до 256,8 кв.м, что подтверждается техническим паспортом, подготовленным 31.07.2018 года КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» Центральный отдел.

Истец обратился в Комитет по строительству, архитектуре и развитию города с заявлением о выдаче разрешения на строительство, в получении которого истцу отказано в соответствии с письмом комитета №2312-з/к-01-24 от 22.05.2018, со ссылкой на непредставление документов, предусмотренных п.п. 2 – 7 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации

В силу статьи 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

В соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22) положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно пункту 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В тоже время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, исходя из положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ, с учетом приведенных разъяснений Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, сохранение самовольно реконструируемого объекта и признание права собственности на него возможно при наличии следующих обстоятельств: наличие права собственности на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; отсутствие нарушения прав и законных интересов третьих лиц или угрозы жизни либо здоровью граждан сохранением самовольной постройки; принятие лицом, осуществившим самовольное строительство, мер к получению разрешению на строительство и/или ввод объекта в эксплуатации.

Из материалов дела следует, что земельный участок, на котором осуществлено строительство, принадлежит истцу на законных основаниях (на праве аренды).

Как указано выше, истцу во временное владение и пользование в аренду предоставлен земельный участок для строительства объекта розничной торговли, таким образом, вид разрешенного использования земельного участка предусматривает размещение самовольно возведенного объекта.

В соответствие с письмом Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула от 15.06.2018 №2311-з/к-01-17 земельный участок находится в общественно-деловой зоне (ОД), полностью в санитарно-защитной зоне Северного промышленного района.

Градостроительным регламентом указанной зоны одним из основных видов разрешенного использования предусмотрено размещение спорного объекта.

В ходе рассмотрения дела определением от 28.11.2018 по ходатайству истца судом по делу назначалась судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ГрадЭксперт» ФИО4.

Согласно представленного в материалы дела заключению эксперта №06/03-10 от 07.03.2019, по результатам проведения указанной выше судебной экспертизы установлено, что здание магазина литер А, А1, площадью 256,8 кв.м., расположенное по адресу: <...> по своему техническому состоянию является нормальным, работоспособным и соответствует требованиям строительных норм и правил; градостроительных ограничений по расположению спорного объекта недвижимости не установлено, данный объект недвижимости соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, по своим конструктивным, объемно-планировочным и инженерно-техническим решениям соответствует обязательным противопожарным нормами и требованиям. Расположение спорного объекта недвижимости в соответствии с Генеральным планом городского округа – города Барнаула Алтайского края является возможным, также возможны сохранение и безопасная эксплуатация спорного объекта недвижимости.

Таким образом, единственным признаком самовольной реконструкции спорного здания является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого истец предпринимал надлежащие меры.

Отсутствие разрешения на строительство лишает истца возможности зарегистрировать свое право собственности на реконструированный объект недвижимости в установленном законом порядке, поскольку по смыслу статьи 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предоставление документа, подтверждающего ввод объекта в эксплуатацию, является обязательным условием при регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества. Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

При отсутствии в Едином государственном реестре прав записи о праве собственности истца на реконструированный объект недвижимости сохраняется правовая неопределенность в отношении данного объекта недвижимого имущества в правоотношениях истца с третьими лицами и органами государственной власти.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Решение суда о признании права собственности является основанием для государственной регистрации права собственности истца в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с частью 4 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на истца, поскольку ответчик не нарушал права истца на спорное имущество.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать за закрытым акционерным обществом "Полог" право собственности на здание магазина (Литер А,А1), общей площадью 256,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.С. Гуляев