Решение от 22 декабря 2025 г. АС Волгоградской области

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград

«23» декабря 2025 г.

Дело № А12-21673/2025

Резолютивная часть решения объявлена «23» декабря 2025 г.

Полный текст решения изготовлен «23» декабря 2025 г.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Невретдинова А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Завалевской О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к акционерному обществу «ОЭК» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности, убытков и неустойки,

при участии в судебном заседании: от истца – ФИО2, доверенность от 16.07.2025,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области поступило исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – истец) к акционерному обществу «ОЭК» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 264 805 рублей, стоимости восстановительного ремонта согласно п.7.2 Договора в размере 589 133 рубля, пени за просрочку арендной платы по договору аренды за период с 30.04.2025 года по 30.07.2025 года в размере 2 318 рублей, расходов на оплату оценки в сумме 20 000 рублей, судебных расходов по оплате госпошлины в сумме 39 883 рубля, расходов по оплате услуг адвоката за ведение настоящего дела в сумме 40 000 рублей.

В рамках рассмотрения спора истец заявил об уточнении исковых требований, просил:

Взыскать с АО «ОЭК» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате в размере 264 805 рублей.

Взыскать с АО «ОЭК» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) убытки, согласно п. 7.2 Договора в размере 432 585 рублей 48 копеек.

Взыскать с АО «ОЭК» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) пеню за просрочку арендной платы по договору аренды за период с 30.04.2025 года по 30.07.2025 года в размере 2 318 рублей.

Взыскать с АО «ОЭК» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) расходы на оплату оценки в сумме 20 000 рублей.

Взыскать с АО «ОЭК» (ОГРН <***>«)4911441, ИНН <***>) в пользу ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>*7 ИНН <***>) расходы по оплате госпошлины в сумме 39 883 рублей и расходы по оплате услуг адвоката за ведение настоящего дела в суме 40 000 рублей.

Определением от 25.11.2025 суд принял уточнение исковых требований.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме, в части требований о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины представитель истца просил соответствующие издержки в полном объеме возложить на ответчика.

Ответчик в судебное заседание явки не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

При названных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя ответчика в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 06.03.2024 между ИП ФИО1 (арендодатель) и АО «ОЭК» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 3.

Согласно п. 4.2.1. договора арендатор оплачивает арендодателю арендную плату из расчета 550 рублей за один квадратный метр площади согласно Приложения №1 настоящего договора, НДС не предусмотрен, общая стоимость арендной платы составляет 71115 рублей.

Истец указывает, что в соответствии с п. 1.1 договор помещения были приняты в аренду по акту приема-передачи №1 от 06.03.2014 года, согласно которому помещения переданы и приняты в технически исправном и пригодном к эксплуатации состоянии.

18.11.2019 года между арендодателем и арендатором было заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения № 3, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению изложить п. 4.2.1 договора в следующей редакции: «Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату из расчета 605 рублей за один квадратный метр площади, согласно Приложения №1 настоящего договора. НДС не предусмотрен. Общая стоимость арендной платы составляет 78226,50 рублей».

01.05.2023 года между арендодателем и арендатором было заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды нежилого помещения № 3, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению изложить п. 4.2.1 договора в следующей редакции: «Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату из расчета 665,50 рублей за один квадратный метр площади, согласно Приложения №1 настоящего договора. ПДС не предусмотрен. Общая стоимость арендной платы составляет 86049,15 рублей».

31.03.2025 от Арендатора поступило уведомление об одностороннем расторжении Договора с 01.05.2025 года. 17.04.2025 была составлена дефектная ведомость.

30.04.2025 в адрес арендатора было направлено уведомление об устранении недостатков сдаваемых помещений, с приложением дефектной ведомости, претензия о погашении образовавшейся задолженности по аренде и оплате за потребленные коммунальные ресурсы, с приложенным актом сверки взаимных расчетов, которое получено ответчиком 05.05.2025.

Согласно п. 7.2 договора при принятии объекта Арендодатель производит его осмотр. 17.04.2025 года Арендодателем при участии ООО «УК «Деловой Союз» и в присутствии АО «ОЭК» был произведен осмотр объекта с составлением дефектной ведомости арендуемых помещений.

Согласно п. 7.2 Договора объект принимается Арендодателем только в технически исправном и пригодном к эксплуатации состоянии без повреждений: внутренней отделки, напольного покрытия, потолков, оконных блоков и электротехнических приборов. При обнаружении повреждений Арендатор обязан произвести устранение за свой счет. На период выполнения указанных работ начисляется арендная плата независимо от нахождения Арендатора в Объекте аренды.

В соответствии с п.7.2 Договора по согласованию сторон данные работы могут быть выполнены силами арендодателя за счет арендатора.

13.05.2025 истцом был заключен договор № 102-05/205У об оценке ремонтно-восстановительной стоимости отделки помещений.

19.05.2025 в адрес арендатора было направлено уведомление об устранении недостатков сдаваемых помещений, с приложением Дефектной ведомости.

20.05.2025 в адрес Арендатора было направлена телеграмма с уведомлением о проведении 26.05.2025 года оценки ущерба арендованным помещениям по Договору №3 от 06.03.2014 года. Арендатор в указанную дату на оценку не явился.

Согласно Заключения № 102-05/2025У от 26.05.2025 года стоимость ремонтно-восстановительной отделки помещений составляет 589 133 рублей. Стоимость оценки составила 20000 руб.

05.06.2025 в адрес арендатора было направлено досудебное требование о погашении задолженности, которая оставлено ответчиком без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения истца в суд за защитой нарушенного права.

При принятии настоящего судебного акта суд полагает законным и обоснованным исходить из следующего.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды, в силу чего подпадают под правовое регулирование общих норм обязательственного права, содержащихся в части первой гражданского кодекса Российской Федерации, а также подлежат специальному регулированию нормами главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

По смыслу пункта 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Из положений указанных норм следует, что формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Истец просит взыскать с ответчика сумму задолженности по арендным платежам: за февраль 2025 - 87 907,21 руб., за март 2025 года – 90849,15 руб., за апрель 2025 года - 86 049,15 руб.

В соответствии с условиями пункта 4.1. договора плата за пользование объектом состоит из двух частей:

фиксированная часть арендной платы - плата за пользование объектом аренды, оплачивается Арендатором на расчетный счет Арендодателя на основании положений настоящего договора. Расчетным периодом является один месяц. Срок начала исчисления арендной платы начинается с даты подписания настоящего договора независимо от фактического пользования Объектом. В арендную плату входят - платежи за пользование земельным участком, отопление, водоснабжение и водоотведение, вывоз бытовых отходов;

переменная часть арендной платы - плата за электроэнергию (учитывается по данным показаний счетчика или средним значениям потребляемой электроэнергии электроприборами, находящимися в Объекте аренды), уборки помещений, услуги текущего ремонта передаваемого помещения и имущества, оплачивается Арендатором на расчетный счет Управляющей компании «ООО УК «Деловой Союз» на основании договора управления, заключенного между Арендатором и Управляющей компанией ООО «УК «Деловой Союз».

Доказательств оплаты спорной задолженности ответчиком не представлено. Доводы ответчика о том, что при расчете задолженности истцом не был учтен обеспечительный платеж подлежит отклонению, поскольку соответствующая сумма была учтена истцом в счет оплаты по договору за январь 2021 года, доказательств того, что ответчиком был повторно внесена сумма обеспечительного платежа, материалы дела не содержат.

Также суд находит несостоятельными доводы ответчика о неправомерности начисления задолженности после 03.04.2024 ввиду отказа арендодателя от договора.

В силу абзаца 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Из разъяснений, приведенных в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора», следует, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 ГК РФ) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

В абзаце втором пункта 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также разъяснено, что, если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статьи 622, 689, 811 (пункт 1) ГК РФ).

Согласно п. 7.2 договора объект принимается арендодателем только в технически исправном и пригодном к эксплуатации состоянии без повреждений: внутренней отделки, напольного покрытия, потолков, оконных блоков и электротехнических приборов. При обнаружении повреждений арендатор обязан произвести устранение за свой счет. На период выполнения указанных работ начисляется арендная плата независимо от нахождения арендатора в объекте аренды.

Доказательств исполнения обязанности по возвращению объекта аренды до истечения спорного период ответчикам не представлено.

С учетом изложенного требование истца о взыскании арендной платы подлежат удовлетворению.

Ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы истцом также заявлено требование о взыскании неустойки.

В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является одним из способов защиты нарушенного права.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Проверив представленный истцом расчет неустойки, суд приходит к выводу об обоснованности соответствующего требования.

Также истцом заявлено требование о взыскании стоимости восстановительного ремонта помещения.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По данной категории споров для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков на основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо доказать наличие противоправных действий ответчика, факт несения убытков и их размер, причинно-следственную связь между действиями ответчика и наступившими для истца неблагоприятными последствиями

В подтверждении заявленных требований истцом представлена дефектная ведомость от 17.04.2025, заключение № 102-05/2025У от 26.05.2025, приемо-сдаточную документацию по выполнению работ и их оплате (приложения от 28.10.2025).

Указанными доказательствами подтверждено наличие эксплуатационных повреждений в спорных помещениях.

Из разъяснений пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 апреля 2014 г. N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» следует, что заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.

Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

Из представленного заключения № 102-05/2025У от 26.05.2025 года стоимость ремонтно-восстановительной отделки помещений с учетом округления и НДС составляет 589 133 руб.

При этом изначально заявленная истцом стоимость ремонта бала скорректирована с учетом фактически понесены затрат на восстановительный ремонт в размере 432 585,48 руб.

Заявляя доводы о чрезмерности указанной суммы требований, ответчик не представил суду надлежащих доказательств, свидетельствующих о несоразмерности понесенных истцом издержек, напротив, из материалов дела следует, что затраты истца на ремонт не превышают среднерыночной стоимости соответствующих работ.

С учетом изложенного, требования истца в указанной части подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Заявленная истцом ко взысканию сумма судебных издержек подтверждена надлежащими доказательствами, понесена истцом в связи с рассмотрением настоящего спора, отвечает критериям разумности и соразмерности, в связи с чем по правилам статьи 110 АПК в полном объеме подлежит отнесению на ответчика.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 65, 75, 110, 167 - 170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

взыскать с акционерного общества «ОЭК» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) 264 805 руб. задолженности по арендной плате, 2 318 руб. пени, 432 585,48 руб. убытков, 99 985 руб. судебных расходов, а всего 799 693,48 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета 7 828 руб. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением № 274 от 11.07.2025.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Поволжского округа, в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А. А. Невретдинов