Решение от 13 июня 2018 г. по делу № А48-486/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А48-486/2018
г. Орел
13 июня 2018 года.
Резолютивная часть решения объявлена 05.06.2018.

Полный текст решения изготовлен 13.06.2018.


Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Карасева В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарь Абрамкиной Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Вятичи» (302001, <...>, В, В9, помещение 3, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «ВетМедФарм» (302038, <...>, литер А, помещение 4, ОГРН <***>)

1. о расторжении договора аренды нежилого помещения площадью 60 кв.м. от 15.03.2013; 2. о расторжении договора аренды нежилого помещения площадью 215,7 кв.м. от 15.03.2013; 3. об обязании освободить нежилые помещения в здании по адресу: <...>,

при участии:

от истца - представитель ФИО1 (паспорт, доверенность от 23.03.2016),

от ответчика - представитель ФИО2 (паспорт, доверенность от 28.03.2018),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Вятичи» (далее - истец, ООО «Вятичи») обратилось в Арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ВетМедФарм» (далее - ответчик, ООО «ВетМедФарм») 1. о расторжении договора аренды нежилого помещения площадью 60 кв.м. от 15.03.2013; 2. о расторжении договора аренды нежилого помещения площадью 215,7 кв.м. от 15.03.2013; 3. об обязании освободить нежилые помещения в здании по адресу: <...>. Требования обоснованы на ненадлежащем исполнением со стороны ответчика договоров аренды.

В судебном заседании истец в полном объеме поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик иск не признал. В письменном отзыве и дополнении к нему указал, что истцом нарушен досудебный порядок урегулирования спора, что влечет за собой оставление настоящего искового заявления без рассмотрения. Также указывал, что со стороны ответчика не было допущено нарушений по исполнению договорных обязательств, в связи с чем у истца отсутствуют правовые основания для расторжения договоров и выселения ответчика из них.

Выслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

15.03.2013 между ООО «Вятичи» (арендодатель) и ООО «ВетМедФарм» (арендатор) заключены договоры аренды нежилых помещений, в соответствии с которыми арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование часть нежилого помещения общей площадью 60 кв.м, и общей площадью 215,70 кв.м, расположенных по адресу: <...> для осуществления медицинской деятельности и оказания медицинских услуг (л.д. 6-7, 9-10).

Актами приема-передачи от 15.03.2013 нежилые помещения переданы арендатору

Договоры аренды от 15.03.2013 имеют по своей форме и содержанию одинаковы.

В соответствии с п. 4.1 договоров, за пользование нежилыми помещениями, арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере 7800 руб. (за помещение, площадью 60 кв.м) и 28041 руб. (за помещение, площадью 215,7 кв.м) из расчёта 130 руб. за 1 кв.м. Оплата аренды производится не позднее пятого числа следующего месяца.

В соответствии с п. 4.7 договоров, уплата арендной платы, начинается по истечении 90 дней с даты подписания договоров. Оплата коммунальных услуг начинается с даты подписания договоров.

Арендуемые помещения были переданы по акту приёма-передачи нежилого помещения от 15.03.13 арендатору (л.д. 8, 11).

На основании дополнительных соглашений к договорам №1 и №2 от 11.03.2014 и от 12.02.2015 срок, на который были заключены договоры аренды был продлен до 11.02.2015 и до 10.02.2016.

По истечении сроков действия договоров, стороны не требовали о прекращении арендных отношений, в связи с чем действия договоров возобновились на неопределенный срок.

Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались и нашли свое объективное подтверждение в ходе рассмотрения настоящего дела.

По делу также установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Орловской области от 12.12.2017 по делу № А48-5612/2017 (с учетом Постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2018) с ответчика в пользу истца взыскана задолженность за период ноябрь 2016 года, декабрь 2016 года, январь 2017 года, октябрь 2017 года, по договору аренды нежилого помещения б/н от 15.03.13 с арендуемой площадью 60 кв.м в размере 202934 руб. 34 коп; за период ноябрь 2016 года, декабрь 2016 года, январь 2017 года, октябрь 2017 года по договору аренды нежилого помещения б/н от 15.03.13 с арендуемой площадью 215,7 кв.м в размере 208045 руб. 28 коп., всего – 410 979 руб. 62 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 9097 руб., в остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Со слов представителя ответчика указанное решение не исполнено.

Пунктом 5.3 договоров предусмотрено, что договоры аренды подлежат досрочному расторжению, а арендатор принудительному выселению в течении трёх дней, в случае, если арендатор не внес арендные платежи в течение 10 дней более одного раза по истечению установленного срока платежа.

Согласно п. 6.2 договоров, при недостижении взаимного согласия, неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договоров одной из сторон, договоры могут быть расторгнуты в соответствии с законодательством, действующим на территории РФ.

Уведомлением от 25.12.2017 №064-юр истец потребовал от ответчика оплаты задолженности по арендным платежам и предложил подписать соглашения о расторжении договоров аренды от 15.03.2013 (л.д. 17-19).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договорам аренды, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

В силу статей 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из содержания договоров от 15.03.2013, арбитражный суд, руководствуясь положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает необходимым применять к спорным правоотношениям нормы законодательства, регулирующие арендные отношения.

В соответствии с абзацем 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что 15.03.2013 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключены два договора аренды нежилого помещения, срок действия которых с 11.02.2016 возобновился на неопределенный срок.

В пункте 5.3 договоров стороны предусмотрели, что договоры аренды подлежат досрочному расторжению, а арендатор принудительному выселению в течении трёх дней, в случае, если арендатор не внес арендные платежи в течение 10 дней более одного раза по истечению установленного срока платежа.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу пунктов 1, 2 и 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из материалов дела следует, что ответчик не производит арендные платежи за период ноябрь 2016 года, декабрь 2016 года, январь 2017 года, октябрь 2017 года, по договору аренды нежилого помещения б/н от 15.03.13 с арендуемой площадью 60 кв.м в размере 202934 руб. 34 коп; за период ноябрь 2016 года, декабрь 2016 года, январь 2017 года, октябрь 2017 года по договору аренды нежилого помещения б/н от 15.03.13 с арендуемой площадью 215,7 кв.м в размере 208045 руб. 28 коп., что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Орловской области от 12.12.2017 по делу № А48-5612/2017.

Указанное решение суда ответчиком не исполнено.

Из материалов дела следует, что истец направлял в адрес ответчика претензию о погашении задолженности и предлагал расторгнуть договоры аренды в тридцатидневный срок.

Данная претензия ответчиком оставлена без ответа и удовлетворения.

Оценивая установленные по делу обстоятельства, арбитражный суд считает, что до обращения в суд истцом были соблюдены требования пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 60 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 24.03.2016) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Представленная в материалы дела письменная претензия от 25.12.2017 и приложенные к ней соглашения о расторжении договоров аренды (л.д. 17-19), арбитражным судом расцениваются как соблюдение со стороны истца, установленного в п. 2 ст. 452 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем, довод ответчика о не принятии истцом мер по урегулированию спора, является голословным и опровергается материалами дела.

Поскольку претензия, а также соглашения о расторжении договоров аренды оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения, то истец 26.01.2018 обратился в арбитражный суд с настоящим иском, что также подтверждает соблюдение с его стороны установленного п. 2 ст. 452 ГК РФ срока.

Материалами дела подтверждается, что арендная плата по договорам ответчиком не вносится продолжительное время. Данные обстоятельства не оспорены ответчиком.

Следовательно, указанные обстоятельства подтверждают, что ответчик не внес арендные платежи в течение 10 дней более одного раза по истечению установленного срока платежа, как это предусмотрели стороны в пункте 5.3.1 договоров от 15.03.2013.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В этой связи, заключенные между истцом и ответчиком договоры аренды нежилых помещений от 15.03.2013 подлежит расторжению с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Разрешенная требование истца об освобождении нежилых помещений площадью 60 кв.м. и 215,70 кв.м., расположенных по адресу: <...>, арбитражный суд приходит из следующему.

В силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 2.3.7 договоров аренды от 15.03.2013 арендатор обязуется при освобождении (возврате) помещений сдать их арендодателю по соответствующему акту, в исправном состоянии, с учетом нормального износа, в течение 1 дня с момента истечения срока аренды или согласованной сторонами даты возврата помещений (при досрочном освобождении).

С учетом изложенных выше обстоятельств в настоящем решении установлено, что истец требовал от ответчика освобождения помещений. Однако, такое требование ответчиком оставлено без удовлетворения.

То обстоятельство, что арендуемые помещения на момент рассмотрения настоящего дела не освобождены, ответчиком не оспаривалось.

Таким образом, оценивая по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодексам Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства и установив неисполнение ответчиком обязанности по возврату арендованных помещений и отсутствие у ответчика законных оснований для из занятия, арбитражный суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований и обязании ответчика освободить нежилые помещения (пом. 13), общей площадью 60 кв.м. и 215,70 кв.м., расположенные по адресу: г. Орёл, ул. 2-я Курская, 25, путем их фактической передачи истцу свободными от присутствия имущества ответчика.

В соответствии с частью 2 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего организацию совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения может указать руководителя или иное лицо, на которых возлагается исполнение решения, а также срок исполнения.

С учетом данной нормы, арбитражный суд считает необходимым установить срок исполнения настоящего решения - в течение 3-х календарных дней с момента вступления его в законную силу, что не будет противоречить пункту 2.3.7 договоров аренды и установленным по делу обстоятельств.

Расходы по государственной пошлине в размере 18 000,00 руб. в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 15.03.2013, заключенный между Общества с ограниченной ответственностью «Вятичи» (302001, <...>, В, В9, помещение 3, ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «ВетМедФарм» (302038, <...>, литер А, помещение 4, ОГРН <***>) в отношении нежилого помещения площадью 60 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 15.03.2013, заключенный между Общества с ограниченной ответственностью «Вятичи» (302001, <...>, В, В9, помещение 3, ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «ВетМедФарм» (302038, <...>, литер А, помещение 4, ОГРН <***>) в отношении нежилого помещения площадью 215,70 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «ВетМедФарм» (302038, <...>, литер А, помещение 4, ОГРН <***>) освободить нежилые помещения площадью 60 кв.м. и 215,70 кв.м., расположенные по адресу: <...> от своего имущества в течение 3 (трех) дней с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ВетМедФарм» (302038, <...>, литер А, помещение 4, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Вятичи» (302001, <...>, В, В9, помещение 3, ОГРН <***>) расходы, понесенные на оплату государственной пошлины в размере 18 000,00 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья Карасев В.В.