Решение от 29 марта 2024 г. по делу № А56-73126/2023

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-73126/2023
29 марта 2024 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 21 марта 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 29 марта 2024 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Новиковой Е.В.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "РАЗВИТИЕ" (адрес: 192007, <...> литер А, офис 311, ОГРН: <***>» Дата присвоения ОГРН: 31.01.2007, ИНН: <***>);

ответчик: 1) общество с ограниченной ответственностью "АСД" (ИНН <***>, Юр. адрес: 191123, <...> лит. А пом. 14Н каб. 11);

2) жилищно-строительный кооператив "ВЫСОЦКОЕ" (ИНН <***>, юр. адрес: <...> пом. 23);

третье лицо: Управление Росреестра по Ленинградской области;

Управление делами Правительства Ленинградской области;

Администрация муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области;

Местная администрация муниципального образования Русско-Высоцкое сельское поселение муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области

о признании

при участии

от истца: ФИО2 по доверенности

от ответчиков: 2) ФИО3 по доверенности; 1) не явился (извещен)

от третьих лиц: не явились (извещены)



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Развитие» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО «АСД» (далее – ответчик 1), ЖСК «Высоцкое» (далее - ответчик 2) со следующими требованиями:

- признать недействительным решение о приеме в члены ЖСК «Высоцкое» дольщика (кредитора) АО «ОРИОН» ООО «РАЗВИТИЕ», принятое 12 мая 2019 года на Общем собрании членов ЖСК, оформленное Протоколом № 4;

- признать недействительными регистрацию права собственности ЖСК «Высоцкое» на земельный участок (кад. № 47:14:1302002:16) и объект незавершенного строительства (кад. № 47:14:1302002:41);

- признать недействительным Договор купли-продажи от 07.05.2021, заключенный между ООО «АСД» и ЖСК «Высоцкое», в отношении земельного участка (кад. № 47:14:1302002:16), расположенного по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, МО «Русско-Высоцкое сельское поселение», АОЗТ «Птицефабрика Русско-Высоцкая», площадью 11 646 кв.м. и расположенного на нем объекта незавершенного строительства (кад. № 47:14:1302002:41) по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский район, Русско-Высоцкое поселение, <...>,

- признать за ООО «РАЗВИТИЕ» право обшей долевой собственности в размере 678/3736 долей в отношении земельного участка (кад. № 47:14:1302002:16), расположенного по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, МО «Русско-Высоцкое сельское поселение», АОЗТ «Птицефабрика Русско-Высоцкая», площадью 11646 кв.м. и расположенного на нем объекта незавершенного строительства (кад. № 47:14:1302002:41) по адресу: Ленинградская обл.. Ломоносовский район, Русско-Высоцкое поселение, <...>.

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Росреестр по Ленинградской области, Управление делами Правительства Ленинградской области, Администрация МО Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области, Местная администрация МО «Русско-Высоцкое сельское поселение» МО ФИО4 Л.О.

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ судом приняты уточнения, согласно которым истец просит:

- признать недействительным решение о приеме в члены ЖСК «Высоцкое» дольщика (кредитора) АО «ОРИОН» ООО «РАЗВИТИЕ», принятое 12 мая 2019 года на Общем собрании членов ЖСК, оформленное Протоколом № 4;

- признать недействительными регистрацию права собственности ЖСК «Высоцкое» на земельный участок (кад. № 47:14:1302002:16) и объект незавершенного строительства (кад. № 47:14:1302002:41);

- признать недействительным Договор купли-продажи от 07.05.2021, заключенный между ООО «АСД» и ЖСК «Высоцкое», в отношении земельного участка (кад. № 47:14:1302002:16), расположенного по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, МО «Русско-Высоцкое сельское поселение», АОЗТ «Птицефабрика Русско-Высоцкая», площадью 11 646 кв.м. и расположенного на нем объекта незавершенного строительства (кад. № 47:14:1302002:41) по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский район, Русско-Высоцкое поселение, <...>,

- признать за ООО «РАЗВИТИЕ» право обшей долевой собственности в размере 678/3736 долей в отношении земельного участка (кад. № 47:14:1302002:16), расположенного по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, МО «Русско-Высоцкое сельское поселение», АОЗТ «Птицефабрика Русско-Высоцкая», площадью 11646 кв.м. и расположенного на нем объекта незавершенного строительства (кад. № 47:14:1302002:41) по адресу: Ленинградская обл.. Ломоносовский район, Русско-Высоцкое поселение, <...>.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме, возражения ответчиков полагал основанными на неверном толковании норм права.

Ответчик 2 возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве.

Ответчик 1 и третьи лица о времени и месте рассмотрения дела судом извещены надлежащим образом.

В силу положений части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ, если в предварительном судебном заседании лица, участвующие в деле, отсутствуют, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

Арбитражный суд, в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, признав надлежащим уведомление ответчика 1 и третьих лиц, полагает возможным завершить предварительное судебное заседание и рассмотреть дело по существу.

Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав лиц участвующих в деле, оценив представленные документы, приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, на основании Разрешения на строительство от 06.04.2014 № RU-47511313-90, выданного местной администрацией муниципального образования Русско-Высоцкое сельское поселение муниципального округа Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области, АО «ОРИОН» являлся застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 47:14:1302002:16 по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский район, МО «Русско-Высоцкое сельское поселение», АОЗТ «Птицефабрика Русско-Высоцкая».

АО «ОРИОН» (ИНН <***>) признан несостоятельным (банкротом) по решению Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2017 по делу № А56-64257/2014. Указанное юридическое лицо исключено из ЕГРЮЛ 12.09.2022 года.

В рамках рассмотрения указанного банкротного дела были вынесены Определения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21 июля 2016 гада, от 03 апреля 2019 года, в соответствии с которыми требования ООО «РАЗВИТИЕ» были включены в реестр требований о передаче жилых помещений АО «ОРИОН» в отношении следующих квартир в доме, расположенном по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, МО «Русско-Высоцкое сельское поселение», АОЗТ «Птицефабрика Русско-Высоцкая»:

- 2 комнатная квартира на 6 этаже, в строительных осях 40-44/4/3-И/З, предварительный номер 124, проектной площадью 63,25 кв.м.;

- 2 комнатная квартира на 4 этаже, в строительных осях 65-67/В/6-Ж/5, предварительный номер 31, проектной площадью 53 кв.м.;

- 2 комнатная квартира на 3 этаже, в строительных осях 65-67/В/6-Ж/5, предварительный номер 21, проектной площадью 53 кв.м.;

-1 комнатная квартира на 3 этаже, в строительных осях 56-59/а/5-г/5, предварительный номер 24, проектной площадью 35,51 кв.м.;

- 2 комнатная квартира на 7 этаже, в строительных осях 27-30/А/З-Д/З, предварительный номер 182, проектной площадью 53,8 кв.м.;

- 1 комнатная квартира на 8 этаже, в строительных осях 56-59/Д/5-М/5, предварительный номер 784, проектной площадью 40,33 кв.м.;

- 1 комнатная квартира на 7 этаже, в строительных осях 56-59/Д/5-М, предварительный номер 68, проектной площадью 40,33 кв.м.;

- 1 комнатная квартира на 8 этаже, в строительных осях 62-65/А/5-Г/5, предварительный номер 72, проектной площадью 35,64 кв.м.;

- 1 комнатная квартира на 5 этаже, в строительных осях 21-23/А/1-Г/1, предварительный номер 222, проектной площадью 35,51 кв.м.;

- 1 комнатная квартира на 5 этаже, в строительных осях 32-35/А/З-Г/З, предварительный номер 168, проектной площадью 35 кв.м.;

- 2 комнатная квартира на 5 этаже, в строительных осях 53-56/А/5-Г/5, предварительный номер 45, проектной площадью 55,22 кв.м.;

- 1 комнатная квартира на 8 этаже, в строительных осях 47-49/А/З-Г/З, предварительный номер 133, проектной площадью 35,51 кв.м.;

- 1 комнатная квартира на 7 этаже, в строительных осях 47-49/А/З-Г/З, предварительный номер 127, проектной площадью 35,51 кв.м.;

- 1 комнатная квартира на 4 этаже, в строительных осях 44-47/А/З-Г/З, предварительный номер 110, проектной площадью 35,51 кв.м.;

- 1 комнатная квартира на 6 этаже, в строительных осях 47-49/А/З-Г/З, предварительный номер 121, проектной площадью 35,51 кв.м.,

- с указанием в реестре сведений об уплаченной ООО «Развитие» должнику по договорам участия в долевом строительстве денежной сумме в размере 28 011 700 рублей, о размере неисполненных обязательств в размере 0 рублей;

- 1 комнатная квартира на 5 этаже, в строительных осях 56-59/А/5-Г/5 с предварительным номером 44 проектной площадью 35,51 кв.м.,

- с указанием в реестре сведений об уплаченной ООО «Форум-Недвижимость» должнику по договору долевого участия в долевом строительстве денежной сумме в размере 1704480 рублей, о размере неисполненных обязательств в размере 0 рублей.

Имущественные требования взыскателя ООО «РАЗВИТИЕ», включенные в реестр требований кредиторов АО «ОРИОН» Определением суда от 21.07.2016 г. (жилые помещения, расположенные по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Русско-Высоцкое сельское поселение», АОЗТ «Птицефабрика Русско-Высоцкая») в денежные требования на сумму 28011700 рублей 00 копеек не переводились.

Общим собранием участников долевого строительства от 11.05.2018 принято решение о создании ЖСК «Высоцкий», указанное юридическое лицо зарегистрировано в ЕГРЮЛ 27.09.2018 года.

При этом, согласно Уставу, целью создания ЖСК «Высоцкий» является участие членов кооператива своими средствами в строительстве и последующем содержании многоквартирного дома.

Решением Общего собрания членов ЖСК «Высоцкое» от 12 мая 2019 года, оформленным Протоколом № 4, ООО «РАЗВИТИЕ» было принято в члены кооператива с 15 паями в размере 15 вышеуказанных квартир при условии, что будет устранено расхождение сумм требований в размере 960000 руб. между общей суммой по 15 договорам долевого участия (28971700 руб.) и суммой 28011700 руб., указанной в Определении Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.07.2016 г., дело № А56-64257/2014/тр. 91.

Указанное расхождение в суммах было устранено, ООО «РАЗВИТИЕ» является членом ЖСК «Высоцкое» с 16 паями в размере 16 вышеуказанных квартир на основании Реестра членов ЖСК «Высоцкое» по состоянию на 05.12.2019 года (с учетом требований в порядке правопреемства за ООО «Форум-Недвижимость»).

Одновременно с этим, в соответствии с п. 1 ст. 110 Жилищного Кодекса РФ, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

На основании п. 3 ст. 5 Федерального закона от 30.11.2011 № 349-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Юридические лица, являющиеся членами жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива, созданных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, сохраняют право членства в указанных кооперативах.

Указанный Федеральный закон вступил в силу 01.12.2011 года.

Таким образом, ООО «РАЗВИТИЕ», как коммерческое лицо, не могло быть принято в 2019 году в члены ЖСК «Высоцкое» в силу прямого запрета на членство юридических лиц в ЖСК.

Также Прокурором Ломоносовского района Ленинградской области в Ломоносовский районный суд Ленинградской области было подано исковое заявление (дело № 2-2182/2023) о признании прекратившимися зарегистрированных Договоров долевого участия и исключении из ЕГРП соответствующих сведений в отношении спорного земельного участка, в том числе и в отношении ДДУ с ООО «РАЗВИТИЕ».

Как указывает истец, о ничтожности решения ЖСК «Высоцкое» о принятии ООО «РАЗВИТИЕ» в члены ЖСК Общество узнало на совещании у Прокурора Ломоносовского района Ленинградской области, проводимого 26 июля 2023 года в связи с подачей вышеуказанного искового заявления. До указанной даты, т.е. до 26.07.2023 ООО «РАЗВИТИЕ» никогда не получало от ЖСК «Высоцкое» уведомлений об исключении из членов ЖСК либо о ничтожности принятого 12 мая 2019 года и добросовестно заблуждалось о том, что является членом ЖСК «Высоцкое» со всеми правами и обязанностями, вытекающими из такого членства.

Кроме того, указанное правоотношение - членство в жилищно-строительном кооперативе, является длящимся правоотношением, в связи с чем срок давности по данному вопросу нельзя признать пропущенным. В соответствии с Реестром членов ЖСК «Высоцкое», ООО «РАЗВИТИЕ» является членом ЖСК «Высоцкое» и принимало участие в голосовании, проводимом в июле 2020 года.

Однако, как следует из отзыва ЖСК «Высоцкое» на данное исковое заявление, Кооператив полагает, что юридические лица не могут являться членами ЖСК, в связи с чем решение об исключении ООО «РАЗВИТИЕ» из членов кооператива будет принято в 2024 году.

Суд не может согласиться с такой позицией ответчика, поскольку подобная двойственность в поведении ЖСК «Высоцкое» допускает искажение должного баланса интересов сторон, действующих в условиях установленного публичным регулированием контроля за соблюдением норм и правил в жилищной сфере, нарушает принцип поддержания стабильности правовых отношений и доверия граждан, в них вовлеченных, к закону, не отвечает требованиям обеспечения гарантий конституционных прав, правопорядка, безопасности, эффективной реализации публичных функций, рациональной организации деятельности участников гражданских правоотношений.

В связи с вышеизложенным, суд полагаем возможным признать решение о приеме ООО «РАЗВИТИЕ» в члены ЖСК «Высоцкое» недействительным.

На основании ч. 2 ст. 167 Гражданского Кодекса РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, поскольку суд приходит к выводу о незаконности членства ООО «РАЗВИТИЕ» в ЖСК «Высоцкое», надлежит применить и двухстороннюю реституцию ко всем правоотношениям, вытекающим из недействительности такого членства.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 201.10 ФЗ, в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства конкурсный управляющий не позднее чем через три месяца со дня принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства). В указанном случае погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу возможно, если такие участники строительства отказались от получения возмещения в соответствии с пунктом 14 статьи 201.15-1 настоящего Федерального закона.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего АО «ОРИОН» о передаче спорного земельного участка и объекта незавершенного строительства в порядке, предусмотренном ст. 201.10 Федерального закона № 127-ФЗ в собственность ЖСК «Высоцкое».

Право собственности ЖСК «Высоцкое» на спорный земельный участок и объект незавершенного строительства зарегистрировано 03.10.2019 (per. № 47:14:1302002:16-47/021/2019-7).

При этом, при определении имущества должника, подлежащего передаче в собственность ЖСК «Высоцкое» учитывался в том числе и пай ООО «РАЗВИТИЕ», который в силу норм ЖК РФ не мог являться членом ЖСК.

Таким образом, данная регистрация права собственности подлежит признанию недействительной, как последствие признания недействительным решения о приеме ООО «РАЗВИТИЕ» в члены ЖСК «Высоцкое».

При этом суд не может согласиться с позицией ЖСК «Высоцкое» о том, что истец может иметь на данный момент лишь корпоративные права, связанные с членством в ЖСК «Высоцкое». А именно - право на участие в Общих собраниях членов ЖСК и голосования на них в соответствии с количеством голосов. В этой связи ответчик приходит к неверному выводу, что члены ЖСК не имеют права собственности на объекты незавершённого строительства и не вправе требовать признания за ними права общей долевой собственности.

В данном случае право общей долевой собственности ООО «РАЗВИТИЕ» возникли не в связи с членством в ЖСК «Высоцкое», т.е. основано не на корпоративных отношениях членства в кооперативе, а вытекает из недействительности решения о приеме в члены ЖСК «Высоцкое».

При этом неверным является и довод ЖСК «Высоцкое», что запрет на принятие юридических лиц в члены ЖСК введен в законодательство в июне 2019 года. Принятие юридического лица в члены жилищно-строительного кооператива противоречит п. 3 ст. 5 Федерального закона от 30.11.2011 № 349-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Юридические лица, являющиеся членами жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива, созданных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, сохраняют право членства в указанных кооперативах. Указанный Федеральный закон вступил в силу 01.12.2011 года.

Таким образом, ООО «РАЗВИТИЕ», как коммерческое лицо, не могло быть принято в мае 2019 года в члены ЖСК «Высоцкое» в силу прямого запрета на членство юридических лиц в ЖСК.

Право собственности ЖСК «Высоцкое» на спорный земельный участок и объект незавершенного строительства зарегистрировано 03.10.2019 (per. № 47:14:1302002:16-47/021/2019-7).

При этом, как ранее указывалось судом, при определении имущества должника, подлежащего передаче в собственность ЖСК «Высоцкое» учитывался, в том числе, и пай ООО «РАЗВИТИЕ», который в силу норм ЖК РФ не мог являться членом ЖСК.

Таким образом, данная регистрация права собственности подлежит признанию недействительной, как последствие признания недействительным решения о приеме ООО «РАЗВИТИЕ» в члены ЖСК «Высоцкое» и не направлена на пересмотр каких-либо судебных актов по делу № А56-64257/2014 о признании несостоятельным (банкротом) АО «ОРИОН».

Также, между ЖСК «Высоцкое» и ООО «АСД» 07.05.2021 был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка и объекта незавершенного строительства, 03.06.2021 Управлением Росреестра по Ленинградской области зарегистрирован переход права собственности к ООО «АСД».

Поскольку у ЖСК «Высоцкое» не было права на спорные объекты недвижимости в размере 100 % долей, признанию недействительной подлежит и последующая сделка купли-продажи, по которой право собственности перешло к ООО «АСД».

Поскольку принятие ООО «РАЗВИТИЕ» в члены ЖСК «Высоцкое» является незаконным по основаниям, изложенным выше, то к данным правоотношениям подлежат применению правила ч. 2 ст. 167 ГК РФ в виде признания за ООО «РАЗВИТИЕ» права общей долевой собственности пропорционально доли Общества в спорном недвижимом имуществе.

Как ранее указывалось судом, у ООО «Развитие» имеется пай в размере 16 квартир общей площадью 678 кв. м. При этом общая площадь квартир членов ЖСК в строящемся МКД согласно Реестра членов ЖСК «Высоцкое» - 3 736 кв. м.

На основании ч. 3 ст. 244 Гражданского кодекса РФ, общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Таким образом, суд полагает возможным признать за ООО «Развитие» право на 678/3736 долей в праве общей долевой собственности на данный земельный участок и объект незавершенного строительства.

Кроме того, для признания недействительности сделки купли-продажи спорных объектов недвижимости, заключенной между ООО «АСД» и ЖСК «Высоцкое» 07.05.2021 года имеется и ряд дополнительных оснований.

Как следует из п. 3.1 Договора купли-продажи от 07.05.2021 г., цена Объекта по согласованию сторон составляет 10324000 руб. и подлежит оплате согласно Графика платежей, определенного в п. 3.2 Договора.

При этом последний платеж в сумме 2774666 руб. 67 коп. должен был быть оплачен ООО «АСД» в течении 12 месяцев с момента регистрации права собственности на Объект в Росреестре.

Как следует из прилагаемой выписки из ЕГРН, право собственности ООО «АСД» на земельный участок и объект незавершенного строительства зарегистрировано 03.06.2021.

Таким образом, полностью все расчеты по спорному Договору должны были быть завершены между сторонами в срок не позднее 03.06.2022.

В материалы дела не представлены сведения об оплате всей суммы в счет цены Договора. ЖСК «Высоцкое» представило в материалы дела платежное поручение № 539 от 07.09.2021 об оплате в счет цены Договора денежных средств в размере 2000000 руб.

Поскольку доказательств обратного суду не представлено, суд полагает установленным факт отсутствия доказательств полной оплаты стоимости Договора.

При этом, в случае, если Покупатель не исполнил своих обязательств по договору купли-продажи - не выплатил денежную сумму, является существенным нарушением договора, которое повлекло для Продавца такой ущерб, который лишил его того, на что он рассчитывала при заключении такого договора, что является самостоятельным основанием для расторжения договора, в соответствии со абз. 2 ст. 450 ГК РФ.

Кроме того, как указано в п. 2.2 Соглашения о сотрудничестве при завершении строительства многоквартирного жилого дома - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 47:14:1302002:41, расположенного по адресу: РФ, Ленинградская область, Ломоносовский район, Русско-Высоцкое поселение, <...> на земельном участке по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Русско-Высоцкое сельское поселение», АОЗТ «Птицефабрика Русско-Высоцкое», площадью 11 646 кв.м. с кадастровым номером 47:14:1302002:16 от 07.06.2021 (далее по тексту -Соглашение о сотрудничестве от 07.06.2021), ЖСК «Высоцкое» заключает с ООО «АСД» договор купли-продажи многоквартирного жилого дома и земельного участка по рыночной цене.

При проведении Внеочередного общего собрания членов ЖСК «Высоцкое» в заочной форме в период с 15.07.2020 по 26.07.2020, на утверждение членов кооператива был поставлен вопрос № 5: «Утвердить Отчет № АР-05-20/035 от 10.06.2020 независимого оценщика ООО «ЭнПиВи Эпрайс», согласно которому рыночная стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 03.06.2020 составляет 10 324 000 руб.».

При этом сам договор купли-продажи был заключен между ЖСК «Высоцкое» и «АСД» спустя длительное время, почти год с момента определения рыночной стоимости -07.05.2021.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчёт об оценке недвижимости считается действительным в течение 6 месяцев с даты его создания.

Следовательно, на момент заключения спорного Договора купли-продажи рыночная стоимость (цена договора) не была подтверждена действующим отчетом об оценке.

Кроме того, по состоянию на 01.01.2022 (дата более приближена к дате заключения спорного Договора, чем дата, на которую составлялся Отчет оценщика) кадастровая стоимость данных объектов недвижимости составляла (56261942,46 руб. + 9118755,31 руб.) 65380697 руб. 77 коп., что подтверждается распечаткой с сайта Росреестра, имеющейся в материалах дела.

Таким образом, суд считает установленным тот факт, что Ответчик ЖСК «Высоцкое» предоставил членам ЖСК информацию о существенном занижении цены Объекта недвижимости. Члены ЖСК, не обладающие специальными знаниями (некоторые из них в силу возраста и не имеющие возможности ознакомиться с кадастровой стоимостью объекта) были проинформированы о наличии оценки специалиста, который более чем в 6 раз занизил рыночную стоимость продаваемых объектов недвижимости.

Кроме того, заключая сделку купли-продажи почте через год после составления оценки, ЖСК «Высоцкое» не произвел дополнительную независимую оценку и заключил Договор купли-продажи на заведомо невыгодных для членов ЖСК условиях, продав объекты недвижимости по заведомо заниженной цене, т.е. заключил заведомо убыточную для него сделку.

В данном случае спорный Договор подлежит признанию недействительным в силу правил на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ.

Также в Договор включены условия, не согласованные Решением членов ЖСК «Высоцкое» и не имеющие никакого отношения к продаваемым объектам (потестативные условия)

В п. 1.4 спорного Договора купли-продажи указано, что настоящее соглашение заключено под потестативным условием согласно ст. 327.1 ГК РФ. Указанные условия перечислены далее по тексту п. 1.4 Договора.

ООО «АСД» не выполнило в полном объеме все указанные потестативные условия и не отчиталось об их выполнении перед ЖСК «Высоцкое» и членами кооператива.

Также в текст данных потестативных условий были включены некоторые условия, не имеющие никакого отношения к спорным объектам недвижимости, а именно:

- условие о разработке проекта планировки территории в отношении пяти земельных участков в части изменения количества этажей и плотности застройки;

- условие о заключении договора на комплексное развитие территории, на котором планируется строительство многоквартирных жилых домов и инженерной инфраструктуры (поименованы 16 самостоятельных кадастровых номеров Объектов);

- условие о получении разрешения на строительство двух многоквартирных домов (кад. № 47:14:1302002:25 и кад. № 47:14:130202:3),

- условие о получении разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на участке № 47:14:13020002:15 и получение невозобновляемой кредитной линии в АО «Банк «ДОМ.РУ» на застройку данного земельного участка.

Все эти объекты невидимости не имеют никакого отношения к продаваемым объектам недвижимости.

Данные потестативные условия с членами ЖСК «Высоцкое» не согласовывались. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, данный договор заключен не в интересах членов ЖСК «Высоцкое», а в интересах собственников других объектов недвижимости за счет средств членов ЖСК «Высоцкое».

С доводами ЖСК «Высоцкое» о том, что истец своими собственными действиями чинил препятствия к выполнению потестативных условий, суд не может согласиться в силу следующего.

Данные условия являются самостоятельными и исполнение одного из условий не поставлено в зависимость от выполнения другого потестативного условия.

Невыполнение (длительность выполнения) условий, перечисленных в пп. «а» и «б» т. 1.4 Договора не препятствует выполнению условий, указанных в пп. «в» п. 1.4 Договора.

Однако ООО «АСД» не предприняло никаких действий, направленных на выполнение данных потестативных условий. Доказательств обратного суду не предоставлено.

Кроме того, исковое заявление об исключении записей из ЕГРП о наличии обременении в ЕГРЮЛ было подано в Ломоносовский районный суд Ленинградской области не ООО «АСД», а Прокурором Ломоносовского района Ленинградской области и спустя длительный период времени после заключения оспариваемого Договора купли-продажи, а именно - в апреле 2023 года, что подтверждается распечаткой с ГАС «Правосудие», представленной в материалы дела. То есть ООО «АСД» в течении 2-х лет с момента заключения спорного Договора купли-продажи не предприняло никаких действий, направленных на выполнение потестативных условий Договора.

ЖСК «Высоцкое» не отчиталось о выполнении условий п. 8 общего собрания членов ЖСК, оформленного Протоколом № 9

Как следует из п. 2.2.4 Соглашения о сотрудничестве от 07.06.2021, ЖСК «Высоцкое» распределяет вырученные денежные средства, полученные в рамках исполнения договора купли-продажи земельного участка с объектом незавершенного строительства между членами ЖСК в качестве компенсации за недостроенные жилые помещения.

Однако при проведении Общего собрания членов ЖСК, проведенного в заочной форме в период с 15.07.2020 по 26.07.2020, на голосование был поставлен вопрос № 8: «Суммы, полученные за продажу недвижимого имущества кооператива от ООО «АСД» направить на погашение долгов кооператива, а остаток направить на выплаты членам ЖСК пропорционально размеру площади оплаченных паев.

При этом не указаны ни суммы долгов кооператива, ни наименования кредиторов. Указанная информация никогда не предоставлялась членам ЖСК «Высоцкое» ни перед проведением голосования по данному вопросу, ни когда-либо потом.

Погашение каких-то неопределенных долгов кооператива за счет денежных средств, полученных от сделки с ООО «АСД» в ущерб выплат дольщикам пропорционально их паев является незаконным.

Кроме того, данная формулировка, поставленная на голосование общего собрания членов ЖСК, не позволяет дать однозначный ответ на вопрос: «В случае, если дольщик получил выплату своего пая, то указанное прекращает его членство в ЖСК либо нет?»

Поскольку указанные денежные средства, полученные по сделке, не были распределены между членами ЖСК, то указанное основание является дополнительным основанием признания сделки купли-продажи недвижимости недействительным, поскольку указанное условие согласовывалось со всеми членами ЖСК на заочном голосовании и являлось обязательным для дачи согласия членами ЖСК на сделку купли-продажи недвижимости.

ЖСК «Высоцкое» получило согласие членов ЖСК на реализацию двух объектов недвижимости - земельного участка и объекта незавершенного строительства с кадастровой стоимостью обоих объектов в размере 65380697,77 руб. за сумму договора 10 324 000 руб., т.е. заниженную более, чем в 6 раз.

После этого ЖСК «Высоцкое» не отчиталось о получении данных денежных средств от ООО «АСД», об их распределении между обманутыми дольщиками, не заключило ни одного Договора опциона из 33 договоров, предусмотренных Соглашением о сотрудничестве от 07.06.2021.

Вышеизложенное свидетельствует, что ЖСК «Высоцкое» не имело права на заключение Договора купли-продажи спорных объектов недвижимости по своему усмотрению и на условиях, не согласованных с членами ЖСК.

В этой связи у ЖСК «ВЫСОЦКОЕ» не было полномочий на заключение Договора купли-продажи на указанных условиях. На общем собрании членов ЖСК все вышеуказанные условия Договора не согласовывались (проект Договора купли-продажи на утверждение членам ЖСК не представлялся). Соответственно, указанный Договор подлежит признанию недействительным, как заключенный неуполномоченным лицом по правилам ст. 183 ГК РФ.

Также суд не может согласиться с доводом ЖСК «Высоцкое», что истцом пропущен срок исковой давности по оспариванию сделки купли-продажи Объекта незавершённого строительства, заключенной между ЖСК «Высоцкое» и ООО «АСД» 07 мая 2021 года.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной в силу правил п. 3 ст. 166 ГК РФ, составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

На голосование членов ЖСК проект Договора не представлялся. В связи с чем, ООО «РАЗВИТИЕ» не видело текста оспариваемого Договора и не могло понять, что в него включены определенные потестативные условия, противоречащие интересам членов ЖСК.

Кроме того, об отсутствии оплаты цены Договора, о занижении стоимости имущества истец узнал лишь в ходе рассмотрения дела № 2-2182/2023 Ломоносовского районного суда ЛО. Доказательств обратного суду не представлено (не представлено каких-либо документов, подтверждающих направление истцу в более ранние даты документов о частичной оплате цены Договора).

ООО «РАЗВИТИЕ» предпринимало меры для получения информации об оспариваемой сделке, однако ЖСК «Высоцкое» по юридическому адресу не находится, почтовую корреспонденцию не получает. Все письменные запросы истца возвращены за истечением срока хранения и оставлены без ответа. Документы, подтверждающие данный вывод суда представлены в материалы дела.

Таким образом, текст спорного Договора купли-продажи ООО «Развитие» получило лишь 31 августа 2023 года, что подтверждается оригиналом конверта, описи вложения и распечаткой с сайта АО «Почта России» об отслеживании отправления с п/и 19112378078975.

В этой связи срок исковой давности с настоящими исковыми требованиями ООО «РАЗВИТИЕ» не пропущен.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, признает обоснованными исковые требования, заявленные ООО «Развитие».

Расходы по госпошлине подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области



решил:

Признать недействительным решение о приеме в члены ЖСК «Высоцкое» дольщика (кредитора) АО «ОРИОН» ООО «РАЗВИТИЕ», принятое 12 мая 2019 года на Общем собрании членов ЖСК, оформленное Протоколом № 4.

Признать недействительными регистрацию права собственности ЖСК «Высоцкое» на земельный участок (кад. № 47:14:1302002:16) и объект незавершенного строительства (кад. № 47:14:1302002:41).

Признать недействительным Договор купли-продажи от 07.05.2021, заключенный между ООО «АСД» и ЖСК «Высоцкое», в отношении земельного участка (кад. № 47:14:1302002:16), расположенного по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, МО «Русско-Высоцкое сельское поселение», АОЗТ «Птицефабрика Русско-Высоцкая», площадью 11 646 кв.м. и расположенного на нем объекта незавершенного строительства (кад. № 47:14:1302002:41) по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский район, Русско-Высоцкое поселение, <...>.

Признать за ООО «РАЗВИТИЕ» право обшей долевой собственности в размере 678/3736 долей в отношении земельного участка (кад. № 47:14:1302002:16), расположенного по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, МО «Русско-Высоцкое сельское поселение», АОЗТ «Птицефабрика Русско-Высоцкая», площадью 11646 кв.м. и расположенного на нем объекта незавершенного строительства (кад. № 47:14:1302002:41) по адресу: Ленинградская обл.. Ломоносовский район, Русско-Высоцкое поселение, <...>.

Взыскать солидарно с ООО «АСД», ЖСК «Высоцкое» в пользу ООО «Развитие» расходы по оплате государственной пошлины в размере 100326 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Новикова Е.В.