Решение от 2 июня 2021 г. по делу № А51-15212/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, д. 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-15212/2020
г. Владивосток
02 июня 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 мая 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 02 июня 2021 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи В.В. Краснова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 05.04.2011)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 04.08.2000)

третье лицо: ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк»;

о признании незаконным решения от 03.08.2020 № 11888/20у об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:632,

при участии:

от заявителя – не явились, извещены;

от управления – ФИО3, с/у, доверенность № 28/5-11142 от 25.12.2020, диплом;

от третьего лица - не явились, извещены,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока о признании незаконным решения от 03.08.2020 № 11888/20у об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:632.

Определением от 19.10.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк».

Надлежаще извещенные заявитель по делу и третье лицо не обеспечили явку представителей в судебное заседание, что в соответствии со статьей 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в нём письменным доказательствам.

Банк не представил правовую позицию в отношении существа спора.

Представитель УМС г. Владивостока возражал против требований предпринимателя, считает оспариваемое решение законным и обоснованным.

Из материалов дела следует и судом установлено, что индивидуальный предприниматель ФИО2 является собственником недвижимого имущества – объект незавершенного строительства готовностью 70% кадастровый номер 25:28:040006:15935 площадью 880,20 кв. м, расположенный на муниципальном земельном участке с кадастровым номером 25:28:04006:632, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 10 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <...>) площадью 977 +/- 10,94 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства магазина; объект незавершенного строительства обременен ипотекой в пользу ПАО СКБП «Примсоцбанк» по договору залога недвижимого имущества от 11.09.2018 № 7-0100-18-405/06 (выписки из ЕГРН от 17.12.2019 №№ 99/2019/303266475, 99/2019/303110610).

Между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) 17.11.2015 заключен договор аренды земельного участка № 28-Ю-21275 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:632, с видом разрешенного использования: строительство магазина, для завершения строительства объекта незавершенного строительства готовностью 21%, срок действия договора составляет 2 года 11 месяцев с момента его подписания (пункты 1.1, 1.3 договора).

Земельный участок передан в аренду предпринимателю по акту приема-передачи земельного участка от 17.11.2015. В настоящее время договор аренды прекратил свое действие по истечении его срока.

17.06.2020 предприниматель обратился в УМС г. Владивостока с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:632 для целей завершения строительства магазина и его дальнейшей эксплуатации на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

По результатам рассмотрения заявления письмом от 03.08.2020 № 11888/20у уполномоченный орган отказал в удовлетворении требования со ссылкой на отсутствие правовых оснований применительно к статье 39.6 Кодекса для повторного представления земельного участка в целях завершения строительства.

Не согласившись с принятым решением, считая, что оно нарушает права предпринимателя в сфере экономической деятельности, последний обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения участников спора, суд счел заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемое решение должно не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (части 2 и 3 статьи 36).

На основании статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ, Кодекс) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В случае предоставления земельного участка в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ).

Законом Приморского края от 03.12.2018 № 402-КЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края в области регулирования земельных отношений» с 01.05.2019 полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах Владивостокского городского округа, переданы органам местного самоуправления. Таким образом, с 01.05.2019 решения по заявлениям о предоставлении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Владивостокского городского округа, принимает администрация г. Владивостока в лице уполномоченного органа - Управление муниципальной собственности города Владивостока.

В силу части 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

По пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, земельный участок после 01.03.2015 может быть передан в аренду только на торгах, кроме случаев соблюдения названных условий и при наличии оснований, указанных в подпунктах 1 - 30 пункта 2 статьи 36.6 ЗК РФ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

В соответствии с пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ, действовавшим до 01.03.2015, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.

Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Таким образом, земельным законодательством, действовавшим до 01.03.2015, не были предусмотрены ни пресекательный срок, ни правило об однократном продлении договора аренды публичного земельного участка, предоставленного в порядке статей 30 и 31 ЗК РФ, регулировавших процедуру предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта

При этом согласно пункту 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 №305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников не завершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

В данном случае спорный земельный участок первоначально был предоставлен предпринимателю в аренду в 2010 году для строительства объекта недвижимости сроком с 07.07.2010 по 06.01.2012.

Соглашением от 02.12.2011 срок действия договора продлен на новый срок с 07.01.2012 по 31.12.2012.

Соглашением от 12.04.2013 срок аренды участка установлен по 13.12.2014.

Соглашением от 17.03.2015 срок аренды участка установлен по 13.07.2015.

В период действия договора аренды предприниматель на основании разрешительных документов возвел на указанном земельном участке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.03.2015, следовательно, предприниматель в соответствии с земельным законодательством, вступившим в действие с 01.03.2015, имел право на однократное продление договора аренды земельного участка на три года для завершения строительства.

Данное право было реализовано арендатором 17.11.2015, когда им и Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края заключен договор аренды №28-Ю-21275 земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:632 для завершения строительства объекта незавершенного строительства готовностью 21%, указанная цель следует из пункта 1.1 договора.

Срок аренды участка установлен 2 (два) года 11 (одиннадцать) месяцев с момента (даты) подписания договора. (пункт 1.3 договора).

Поскольку на момент заключения договора аренды от 17.11.2015 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок был предоставлен предпринимателю без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления являлась возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ. Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов судом не установлено. Следовательно, ИП ФИО2, заключив новый договор аренды земельного участка от 17.11.2015, реализовал свое право на однократное продление договора аренды земельного участка на льготных условиях.

При этом спорный земельный участок находился в пользовании предпринимателя на протяжении длительного периода с 2010 года, следовательно, у заявителя имелась возможность освоить данный участок и завершить строительство объекта в предусмотренные договором сроки, при этом доказательств, свидетельствующих о невозможности завершить строительство объекта по не зависящим от предпринимателя причинам, в материалы дела не представлено.

Тот факт, что уполномоченным органом по истечении срока действия договора аренды земельного участка от 17.11.2015 № 28-Ю-21275, на котором расположен этот объект, не заявлено требование об освобождении спорного земельного участка или об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, исходя из буквального толкования подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, не имеет правового значения в случае, когда собственник незавершенного строительством объекта уже воспользовался своим правом на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта.

Ссылка предпринимателя на выводы о возможности реализации права, предусмотренного подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, о чем указано в решении Арбитражного суда Приморского края от 31.12.2019 и постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2020 по делу № А51-21653/2019, не влияет на выводы суда, сделанные по результатам рассмотрения настоящего спора, поскольку названная норма регулирует отношения по предоставлению земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, в собственность без проведения торгов; кроме того, поскольку УМС г. Владивостока не являлось участником дела № А51-21653/2019, указанные выводы не имеют для него преюдициального значения.

Материалы дела не содержат доказательств невозможности получения предпринимателем земельного участка в общем порядке, в том числе в целях завершения строительства/введения объекта в эксплуатацию. При этом оценка соответствия возведенного объекта требованиям проектной документации, обязательным правилам лежит за пределами данного спора.

Учитывая данные обстоятельства, решение, изложенное в оспариваемом письме, является законным и не нарушает права предпринимателя в сфере экономической деятельности.

При таких обстоятельствах, поскольку в судебном заседании не нашли объективного подтверждения обстоятельства, названные в статьях 198 и 200 АПК РФ, в удовлетворении заявленного требования надлежит отказать.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя по делу.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя ФИО2 о признании незаконным решения Управления муниципальной собственности г.Владивостока от 03.08.2020 № 11888/20у об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:632, отказать в виду его соответствия Земельному кодексу Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.


Судья Краснов В.В.