Решение от 29 марта 2022 г. по делу № А78-371/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002, Выставочная, д. 6, Чита, Забайкальский край

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru



ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А78-371/2021
г.Чита
29 марта 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 марта 2022 года

Решение изготовлено в полном объёме 29 марта 2022 года


Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи Поповой И.П. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 316753600065362, ИНН <***>)

к 1. Администрации муниципального района «Читинский район» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 2. Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (ОГРНИП 304753418200251, ИНН <***>)

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора:

1. Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>);

2. Акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» (ОГРН <***>, ИНН <***>);

3. Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Забайкальском крае и Республике Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>);

4. Публичного акционерного общества «Россети Сибирь» (ОГРН <***>, ИНН <***>);

5. Управления Федеральной службы судебных приставов по Забайкальскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об обязании заключить договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности


при участии в судебном заседании:

от истца – представитель не явился;

от ответчика 1 – представитель не явился;

от ответчика 2 – ФИО3, предпринимателя,

от третьих лиц – представители не явились.


Предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации муниципального района «Читинский район» об обязании ответчика заключить договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, со следующими характеристиками: земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадь 10 гектаров, находится в <...>, кадастровый номер 75:22:640101:917, принадлежащее ФИО3 на основании договора аренды земельного участка № 2759 от 07.05.2013 и дополнительного соглашения от 27.09.2013 к договору № 2759 на условиях, отраженных в проекте договора от 02.07.2020 в течение 3 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда.

Истец и ответчик извещены надлежащим образом (почтовые уведомления – л.д. 43-45 т. 1).

Определением от 19.04.2021 суд привлек к участию в деле третьим лицом Главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (почтовые уведомления – л.д. 74, 76 т. 1).

Определением от 10.06.2021 суд с согласия истца привлек к участию в деле вторым ответчиком Главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, исключив его из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора (почтовое уведомление – л.д. 105 т. 1).

Определениями от 10.06.2021, от 15.11.2021, от 11.01.2022, от 09.02.2022 к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (почтовое уведомление – л.д. 96 т. 1),

- Акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» (почтовое уведомление – л.д. 78 т. 2),

- Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Забайкальском крае и Республике Бурятия (почтовое уведомление – л.д. 79 т. 2),

- Публичное акционерное общество «Россети Сибирь» (почтовое уведомление – л.д. 104 т. 2),

- Управление Федеральной службы судебных приставов по Забайкальскому краю (т. 3).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования и просил суд обязать ответчиков заключить договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, со следующими характеристиками: земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадь 10 гектаров, находится в <...>, кадастровый номер 75:22:640101:917, принадлежащее ФИО3 на основании договора аренды земельного участка № 2759 от 07.05.2013 и дополнительного соглашения от 27.09.2013 к договору № 2759 на условиях отраженных в проекте договора от 02.07.2020, в течении 3 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда (л.д. 78-80 т. 1).

Определением от 10.06.2021 уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

09.02.2022 истец представил в материалы дела проект договора уступки от 02.07.2020 без включения в него условий, не предусмотренных договором аренды (л.д. 125-129 т. 2).

Ответчик-1 исковые требования не признает согласно доводам, изложенным в возражениях (л.д. 1, 94-95 т. 2).

Ответчик-2 исковые требования не признает по мотивам, изложенным в отзыве (л.д. 106 т. 1).

Акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк»(третье лицо 2), Публичное акционерное общество «Россети Сибирь» (третье лицо 4), Управление Федеральной службы судебных приставов по Забайкальскому краю (третье лицо 5) представили письменные пояснения (л.д. 106, 113 т. 2, л.д. т. 3).

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в порядке частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения, исследовав письменные доказательства, суд установил:

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что по договору купли-продажи Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Забайкальском крае арестованного имущества от 09.04.2020 № 401-А (л.д. 15-16 т. 1) приобрел право аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 10га, находящегося в <...>, кадастровый номер 75:22:640101:917, принадлежащее ФИО3 на основании договора аренды земельного участка № 2759 от 07.05.2013 и дополнительного соглашения от 27.09.2013, заключенных с Администрацией муниципального района «Читинский район».

Ссылаясь на то, что ответчики уклоняются от заключения договора уступки прав и обязанностей арендатора по указанному договору аренды земельного участка, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации (статья 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), а также отдавать арендные права в залог.

Как следует из материалов дела, ответчик-1 (арендодатель) предоставил ответчику-2 по договору аренды № 2759 от 07.05.2013, зарегистрированному в установленном порядке, земельный участок общей площадью 10га (пункт 1.1) с кадастровым номером 75:22:640101:917 (пункт 1.3) в <...> (пункт 1.6) в аренду сроком на 15 лет с учетом дополнительного соглашения от 27.09.2013 (пункт 2.1), для строительства молочно-товарной фермы (пункт 1.4) (л.д. 162-166 т. 1).

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок площадью 10га с кадастровым номером 75:22:640101:917, расположенный в Читинском районе <...>, относится к землям сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования – для строительства молочно-товарной фермы (л.д. 16 т. 2).

Определением Ингодинского районного суда г. Читы от 22.05.2018 (т. 3) установлено, что Акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» и глава КФХ ФИО3 заключили три кредитных договора от 29.08.2011, от 31.03.2014, от 30.06.2014; обязательство заемщика обеспечено договорами поручительства, залогом движимого имущества (сельскохозяйственной техники и крупного рогатого скота), права аренды земельного участка.

В порядке обращения взыскания на заложенное имущество проведены торги по продаже арестованного имущества (л.д. 158-161 т. 1), по результатам которых истец на основании договора купли-продажи № 401-А от 09.04.2020 приобрел право аренды спорного земельного участка (л.д. 15-16 т. 1) и требует заключения с ним договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 2759 от 07.05.2013.

Ответчик-1 в обоснование возражений на исковые требования указывает, что отказ от подписания договора уступки обусловлен отнесением земельного участка к зонам с особыми условиями использования территории – охраняемым зонам электросетевого хозяйства (л.д. 94-95 т. 2).

Действительно, для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации (пункт 2 статьи 89 Земельного кодекса Российской Федерации).

Между тем, Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160, определяют особые условия использования земельных участков, расположенных в пределах охранных зон, обеспечивающие безопасное функционирование и эксплуатацию указанных объектов, и устанавливают в пункте 4, что земельные участки у их собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов не изымаются.

Таким образом, постановление Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 не устанавливает запретов на участие таких земельных участков в гражданском обороте, а лишь накладывает на землепользователей определенные ограничения.

В связи с чем, доводы ответчика-1 подлежат отклонению.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации свобода договора относится к основным началам гражданского законодательства. Принцип свободы договора провозглашен, закреплен и раскрыт в конкретных нормах о договорах.

Так, пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещает понуждение к заключению договора, за исключением случаев, когда такая обязанность предусмотрена вышеназванным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно пункту 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 3 статьи 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что в случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами настоящего Федерального закона с последующим оформлением уступки данного права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них договор аренды такого земельного участка заключается без проведения торгов.

Исключительность указанного права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не вправе приобрести в собственность или в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Данная норма предполагает защиту прав реального пользователя публичного земельного участка от посягательств третьих лиц на получение такого участка в собственность или в аренду. Положения указанной нормы подлежат применению в том случае, когда одно лицо намеревается получить без проведения торгов земельный участок, который фактически на законных основаниях используется другим лицом.

Из договора аренды № 2759 от 07.05.2013, заключенного между ответчиками, следует, что спорный земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, был предоставлен главе КФХ ФИО3 для целей строительства молочно-товарной фермы.

Поскольку право аренды земельного участка возникает в результате заключения соответствующего договора, оно не может быть отчуждено вне этого договора, независимо от того, является ли такое отчуждение добровольным или принудительным, требует оно согласия или уведомления арендодателя. Учитывая предоставление земельного участка в аренду в целях строительства, исследованию подлежит вопрос о наличии каких-либо результатов строительных работ на земельном участке.

Соответствующая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 14850/11.

Согласно кадастровому паспорту от 13.05.2013 (л.д. 156-157 т. 1) разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 75:22:640101:917 площадью 10га по адресу <...> – для строительства молочно-товарной фермы.

Разрешение на строительство выдано 06.12.2013 (л.д. 172 т. 1).

Строительство молочно-товарной фермы осуществлялось, в том числе, за счет средств субсидии из бюджета Забайкальского края, перечисленной 07.11.2012 и освоенной в течение 18 месяцев, что подтверждается выпиской из акта проверки Контрольно-счетной палаты Забайкальского края от 15.05.2015 (л.д. 169-171 т. 1).

Согласно договору купли-продажи от 09.04.2020 № 401-А истцу продано за 94325 руб. право аренды указанного земельного участка, свободного от расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Однако, фотофиксацией, проводившейся в момент составления акта описи и ареста имущества от 19.03.2019 по исполнительному производству 44928/18/75032-ИП, подтверждается наличие на земельном участке функционирующего здания молочной фермы, размещение в нем смонтированного технологического оборудования и нахождение в здании крупного рогатого скота (т. 3).

Из выписки из ЕГРН (л.д. 63-66 т. 2) следует, что право собственности на здание площадью 1673,1 кв.м. по адресу: <...> зарегистрировано за ФИО3 18.10.2021. Между тем, в этой же выписке указано, что здание поставлено на кадастровый учет как объект недвижимости 17.02.2015, год завершения строительства 2014.

Факт нахождения на земельном участке по адресу: <...> завершенного строительством нежилого здания площадью 1673,1 кв.м. подтвержден также техническим планом здания от 04.02.2015, изготовленным кадастровым инженером (л.д. 145-155 т. 1).

Государственная регистрация прав носит заявительный характер (часть 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

При этом отсутствие регистрации не опровергает факта наличия на земельном участке объекта недвижимости, прошедшего государственный кадастровый учет.

Приобретенное на торгах право аренды земельного участка без расположенного на нем объекта недвижимости не влечет обязанности ответчика-2 произвести снос законно возведенного объекта, не влечет прекращения прав ответчика-2 на этот объект, и не порождает перехода прав на объект к истцу.

Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (статья 35 Конституции Российской Федерации).

Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Доказательства оспаривания зарегистрированного права собственности на здание по адресу <...> в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, актом осмотра № 005/2020 от 25.05.2020 и прилагаемыми к нему фотографиями (л.д. 107-144 т. 1) зафиксировано наличие на спорном земельном участке не только здания коровника на 121 голову дойного стада с пристроенным доильно-молочным блоком площадью 1673,1 кв.м., но и здания канализационного сборника, здания насосной станции, здания сыроварни, дизельной и контрольно-пропускного пункта.

По смыслу абзаца шестого пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение права аренды земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, учитывая, что в соответствии пунктами 1, 3 этой же статьи при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

Наличие объектов недвижимости на спорном участке, принадлежащих на праве собственности ответчику-2, препятствует заключению договора аренды (уступки) с истцом, так как нарушает предусмотренное законом право собственника объектов недвижимости на использование той части участка, которая необходима для эксплуатации такой недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2006 № 10240/06 по делу № А40-44076/05-20-307, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.05.2013 по делу № А76-14133/2012).

Являясь собственником объекта недвижимости и в силу статей 35, 39.20 Земельного кодекса Российской обладателем исключительного права на приобретение земельного участка в аренду, ответчик не может быть лишен этого права, возникшего у него на основании договора аренды от № 2759 от 07.05.2013, и не выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка, посредством его уступки истцу.

В противном случае будет нарушен фундаментальный принцип земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.



Судья И.П. Попова