Решение от 6 октября 2017 г. по делу № А79-8425/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-8425/2017
г. Чебоксары
06 октября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 02.10.2017.


Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "ИКАР", ОГРН <***>, ИНН <***>, 428018, <...>,

к администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428032, <...>,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом,

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка, обязании заключить договор аренды на новый срок,

при участии:

от истца - ФИО1 по доверенности от 06.03.2017,

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 10.01.2017,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ИКАР" (далее - ООО "ИКАР", Общество, истец) обратилось в суд с иском к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее – администрация г. Чебоксары, ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа ответчика от договора аренды земельного участка №148/5336-Л от 31.05.2012, указанного в претензии от 01.12.2015 №29/08-4967, обязании ответчика заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020405:57, общей площадью 2618 кв.м. по ул. Ярославская для завершения строительства офисно-административного здания на новый срок.

Требование мотивировано следующим. Между администрацией г.Чебоксары и ООО «ИКАР» был заключен договор от 31.05.2012 № 148/533б-Л на аренду земельного участка с кадастровым номером 21:01:020405:57, общей площадью 2618 кв.м. по ул. Ярославская для завершения строительства офисно-административного здания. Земельный участок предоставлен на основании распоряжения администрации города Чебоксары от 12.05.2012 № 1552-р. Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается до 20.05.2013. Пунктом 9.2 договора установлено, что по истечении срока; аренды договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и действующим со всеми остальными его условиями. В связи с тяжелым финансовым положением ООО "ИКАР" своевременно не осуществляло платежи по арендной плате. Письмом от 01.12.2015 №29/08-4967 администрация г. Чебоксары в одностороннем порядке отказалась от договора аренды земельного участка от 31.05.2012 №148/5336-Л по причине неоплаты арендных платежей. 07.04.2017 ООО «ИКАР» направило письмо №06 в адрес истца о возобновлении договора аренды земельного участка от 31.05.2012 №148/5336-Л, на что получило ответ 28.04.2017 №039/з-1259 об отказе в возобновлении названного договора аренды. По состоянию на 07.04.2017 задолженность по арендной плате погашена. На указанном земельном участке ведется строительство офисно-административного здания, получено разрешение на строительство сроком действия до 15.11.2016, получены технические условия от МБУ «Управление ЖКХиБ», ООО «Коммунальные технологии», ОАО «Водоканал», ОАО «Ростелеком», ОАО «Чувашсетьгаз». В целях завершения строительства необходимо продлить срок действия разрешения на строительство, которое без правоустанавливающих документов на земельный участок получить невозможно.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом.

В судебном заседании представитель истца иск поддержала по ранее изложенным доводам.

Представитель ответчика просил в иске отказать по ранее изложенным доводам.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом, своего представителя в суд не направило. Дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии с положениями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, ранее между сторонами был заключен договор аренды земельного участка от 26.06.2010 № 217/4647-Л, в соответствии с которым истец сдает, а ответчик принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:020405:57 общей площадью 2618 кв.м. для строительства офисно-административного здания, в том числе: площадью 1081 кв.м за красной линией улицы, площадью 954 кв.м в охранной зоне инженерных коммуникация, из них: площадью 330 кв.м в охранной зоне канализации, площадью 698 кв.м в охранной зоне газопровода, расположенный в <...>.

Земельный участок предоставлен согласно распоряжению администрации города Чебоксары от 12.07.2010 № 2213-р.

Срок аренды земельного участка устанавливается с 01.06.2010 до 24.05.2014 (пункт 2.1 договора).

Впоследствии, как установлено вступившими в законную силу решениям Арбитражного суда Чувашской Республики от 11.02.2013 по делу № А79-12664/2012, от 13.05.2016 по делу № А79-1986/2016, между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 31.05.2012 № 148/5336-Л (далее – Договор) в соответствии с которым истец сдает, а ответчик принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:020405:57 общей площадью 2618 кв.м для завершения строительства офисно-административного здания, в том числе: площадью 1081 кв.м за красной линией улицы, площадью 954 кв.м в охранной зоне инженерных коммуникация, из них: площадью 330 кв.м в охранной зоне канализации, площадью 698 кв.м в охранной зоне газопровода, расположенный в <...>.

Земельный участок предоставлен согласно распоряжению администрации города Чебоксары от 12.05.2012 № 1552-р.

Срок аренды земельного участка устанавливается до 20.05.2013 (пункт 2.1. Договора).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Кодекса если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом, имеют преюдициальное значение при рассмотрении спора с участием тех же лиц.

Письмом от 01.12.2015 № 29/08-4967 администрация г. Чебоксары уведомило ООО «ИКАР» об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 31.05.2012 № 148/5336-Л, ссылаясь на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9.2 договора, а также указав на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы. Указанное письмо получено Обществом 04.12.2015 (л.д. 43-44).

07.04.2017 Общество обратилось в администрацию г. Чебоксары с письмом, в котором указало на намерение осуществить строительство на земельном участке, просило возобновить договора аренды земельного участка от 31.05.2012 №148/5336-Л (л.д. 17).

Письмом от 28.04.2017 администрация г. Чебоксары сообщила, что договор аренды земельного участка от 31.05.2012 № 148/5336-Л считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента получения арендатором уведомления об одностороннем отказе арендодателя от договора аренды, в связи с чем возобновить указанный договор не представляется возможным (л.д. 18).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца (второй абзац пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 9.2 договора договор с истекшим сроком аренды считается заключенным на неопределенный срок, для прекращения его действия (расторжения) достаточно уведомления арендодателя или арендатора сторонам договора. Арендатор обязан возвратить земельный участок арендодателя в месячный срок со дня получения им (или отправления им) указанного уведомления.

Письмом от 01.12.2015 № 29/08-4967 администрация г. Чебоксары уведомила Общество о прекращении договора.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, арендодатель надлежащим образом исполнил обязанность по уведомлению арендатора об отказе от договора аренды, в связи с чем на основании вышеприведенных разъяснений, суд приходит к выводу, что договор аренды земельного участка от 31.05.2012 № 148/5336-Л прекратил своё действие.

С учетом изложенного, суд считает обоснованными доводы ответчика о том, что в данном случае имело место свободное и предусмотренное законом осуществление собственником правомочия по распоряжению своим имуществом, в том числе путем отказа от договора аренды имущества, заключенного на неопределенный срок.

Кроме того, как обоснованно указывает ответчик, со стороны истца имело место систематическое нарушение обязанности по уплате договорных платежей, что подтверждается, в том числе, судебными актами по вышеуказанным делам.

Указанное обстоятельство, по мнению суда, является существенным нарушением условий указанного договора, поскольку арендодатель при таких обстоятельствах в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при надлежащем исполнении арендатором условий договора.

Кроме того, даже само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора.

В настоящем случае на дату прекращения действия договора аренды уже действовал Земельный кодекс Российской Федерации с изменениями, внесенными в него Федеральным законом N 171-ФЗ.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 названного Кодекса (в редакции Федерального закона N 171-ФЗ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с действующей с 01.03.2015 редакцией статьи 22 названного Кодекса из нее исключен пункт 3 о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.

Кроме того, в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 названного Кодекса, введенной Федеральным законом N 171-ФЗ и вступившей в действие с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В свою очередь случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, с 01.03.2015 урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 названного Кодекса, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 4 указанной статьи гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 названного Кодекса).

На момент истечения срока действия ранее заключенного договора аренды оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 названного Кодекса, для предоставления Обществу без проведения торгов испрашиваемого земельного участка не имеется.

Из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Однако данные нормы применению в данном случае не подлежат, поскольку в границах земельного участка объектов незавершенного строительства не имеется, право собственности Общества на объекты незавершенного строительства не зарегистрировано.

Как следует из материалов дела, строительство офисно-административного здания Обществом не было осуществлено, на земельном участке какой-либо объект, который может быть признан объектом незавершенного строительства, не возведен, право собственности на объект незавершенного строительства за ответчиком не зарегистрировано. Доказательств обратного суду не представлено.

Напротив, представленные администрацией акты осмотра земельного участка с фототаблицами подтверждают, что на земельном участке имеется лишь котлован и остатки демонтированного ж/б фундамента.

Довод истца о том, что к спорным правоотношениям не подлежат применению положения Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона N 171-ФЗ, в связи с тем, что договор аренды был заключен в период действия старой редакции Земельного кодекса Российской Федерации, отклоняется, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Более того, по мнению суда, положения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в любом случае направлены на защиту прав именно добросовестного арендатора и свидетельствуют о возможности добросовестного арендатора земельного участка завершить строительство на земельном участке в случае принятия арендатором необходимых мер для своевременного строительства объекта.

Правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 № 8985/08 также предусматривала необходимость оценки действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды, а также добросовестности.

Однако Общество в рассматриваемом случае в любом случае не может быть признано добросовестным арендатором, поскольку грубо нарушало свои обязательства по договору, касающиеся обязанности по внесению арендной платы.

Более того, как следует из материалов дела, Общество на протяжении длительного времени в отсутствие каких-либо объективных препятствий не осуществляло строительство на предоставленном по договору аренды земельном участке. Доказательства обратного суду не представлены.

Письмо администрации г. Чебоксары от 01.12.2015 № 29/08-4967 об одностороннем отказе от договора аренды было получено Обществом еще 04.12.2015, а Общество обратилось в администрацию г. Чебоксары с письмом о намерении осуществить строительство лишь 07.04.2017, спустя длительное время.

Намерение Общества на продление договорных отношений при изложенных обстоятельствах само по себе не влечет за собой обязанности администрации г.Чебоксары на заключение договора на новый срок.

При изложенных обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении иска.

Расходы по государственной пошлине суд относит на истца по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ИКАР" в доход федерального бюджета 6000 (Шесть тысяч) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Е.В. Васильев