Решение от 7 марта 2019 г. по делу № А29-11333/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-11333/2018
07 марта 2019 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 06 марта 2019 года, полный текст решения изготовлен 07 марта 2019 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Скрипиной Е.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 06.03.2019 дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Топаз» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (ИНН: 1102024570, ОГРН: 1021100735810)

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, Министерства Республики Коми имущественных и земельных отношений, Закрытого акционерного общества «Холдинг Центр», Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городского округа «Ухта»,

о признании права собственности,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 – по доверенности от 01.08.2018,

от ответчика и третьих лиц: не явились;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Топаз» (далее - истец, ООО «Топаз», Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (далее - ответчик, Администрация) о признании права собственности на административное здание, кадастровый номер – 11:20:0602014:206, площадью 1 361,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Исковые требования основаны на положениях ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми (далее – ТУ Росимущества), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее -Управление Росреестра по Республике Коми), Министерство Республики Коми имущественных и земельных отношений (далее – Минимущество Республики Коми), Закрытое акционерное общество «Холдинг Центр» (далее - ЗАО «Холдинг Центр», Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (далее - Комитет).

Ответчик в отзыве на иск от 26.09.2018 № 21-27-5463 указывает, что в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права серии 11АБ № 094401 от 19.07.2014 ООО «Топаз» является собственником нежилого здания - незавершенного строительством 2-хквартирного жилого дома.

В соответствии с постановлением главы администрации МОГО «Ухта» от 22.03.2007 № 712 были внесены коррективы в проект объекта «Строительство двухквартирного жилого дома по ул. Гоголя в Ухте», заменен титул объекта на «Административное здание по ул. Гоголя в г. Ухте».

Согласно кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 11:20:0602014:1014 от 17.02.2016 № 1100/401/16-29909 вид разрешенного использования земельного участка - для размещения административного здания, кадастровая стоимость земельного участка не определена в связи с тем, что разрешенное использование земельного участка не позволяет однозначно отнести его ни к одному из 17-ти видов разрешенного использования, установленных Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Разрешения на строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию объекта «Строительство двухквартирного жилого дома по ул. Гоголя в Ухте» и объекта «Административное здание по улице Гоголя в г. Ухте» на земельном участке с кадастровым номером 11:20:0602014:1014, расположенном по адресу: <...>, в период с 2005 года по настоящее время администрацией МОГО «Ухта» не выдавались.

Согласно Правилам землепользования и застройки МОГО «Ухта», утвержденным решением Совета МОГО «Ухта» от 04.09.2013 №227, земельный участок, на котором расположено вышеуказанное нежилое здание, находится в территориальной зоне ОДЗ 207 (зона административно-деловая).

Как указывает ответчик, в данном случае строительные работы проведены без получения разрешительных документов, регламентированных статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

На основании вышеизложенных доводов Администрация считает заявленные Обществом требования не подлежащими удовлетворению.

Управление Росреестра по Республике Коми в отзыве на иск от 25.09.2018 № 03-19/10416 указало, что не оспаривает чьих-либо прав на спорный объект.

Минимущество Республики Коми в отзыве на иск от 05.09.2018 № 01-61/7142-08 указало, что согласно данным автоматизированной системы «Учет и управление объектами государственной собственности Республики Коми» спорный объект недвижимого имущества с кадастровым номером 11:20:0602014:206 в реестре государственного имущества Республики Коми не учитывается, государственной собственностью Республики Коми не является.

Как указал Комитет в отзыве на иск от 20.09.2018 № 04/9566, разрешений на строительство и (или) реконструкцию и ввод в эксплуатацию спорного объекта истцом получено не было, при этом ответчиком не чинились препятствия в получении истцом необходимых разрешений и согласований, а также в осуществлении строительства административного здания и вводе его в эксплуатацию; полагает, что заявленные Обществом требования удовлетворению не подлежат.

Заявлением от 07.01.2019 истец уточнил заявленные требования и просит суд признать право собственности на административное здание, кадастровый номер – 11:20:0602014:206, трехэтажное здание с мансардным этажом, кирпичное, общей площадью 1 361,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

На основании ст. 49 АПК РФ уточнение исковых требований судом принимается.

Администрация в письме от 14.01.2019 № 01-27-7323 поддержала позицию, изложенную в отзыве на иск от 26.09.2018 № 21-27-5463, указала на отсутствие дополнений по ранее изложенным доводам.

Представитель истца в судебном заседании настаивала на удовлетворении уточненных исковых требований в полном объеме.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Заслушав представителя истца и изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

В соответствии с Постановлением Главы МО «Город Ухта» № 979 от 09.09.2003 ФИО3 из земель поселений сроком на 3 три года был предоставлен земельный участок площадью 1500 кв.м для строительства индивидуального жилого дома по адресу: <...>.

С 27.08.2004 (на основании договора купли-продажи незавершенного строительством объекта от 29.07.2004) ЗАО «Финансово-инвестиционная компания «Газинвестхолдинг» являлось собственником нежилого здания незавершенного строительством 2-хквартирного жилого дома общей полезной площадью 421,5кв.м, расположенного по адресу: <...>.

06.05.2005 указанному двухквартирному жилому дому (незавершен-ному строительством) был присвоен адрес: <...>.

Земельный участок площадью 3200 кв.м из категории земель поселений, расположенный по адресу: <...>, был предоставлен Администрацией (Арендодатель) ЗАО «Финансово-инвестиционная компания «Газинвестхолдинг» (Арендатор) на основании договора аренды от 13.07.2006 № 06.00А.225 для строительства индивидуального жилого дома.

Договор заключен на срок до 02.02.2007 (п. 1.3 Договора), отношения сторон и начисление арендной платы производится с 01.01.2006 (п. 2.2 Договора).

Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 24.05.2006, возводимый объект представляет собой незавершенное строительством нежилое здание готовностью 91%, с тремя этажами и мансардным этажом, состоящее из основного здания и пристройки.

Постановлением и.о. Главы МОГО «Ухта» № 712 от 22.03.2007 ЗАО «Финансово-инвестиционная компания «Газинвестхолдинг» в связи с внесением корректива в проект объекта по строительству двухквартирного жилого дома изменен титул объекта и разрешено строительство объекта «Административное здание по ул. Гоголя в г.Ухте».

20 августа 2007 года по договору купли-продажи недвижимости ЗАО «Финансово-инвестиционная компания «Газинвестхолдинг» продало имущество ЗАО «Холдинг-Центр».

10 апреля 2008 года Администрацией издано постановление № 640 о прекращении права аренды ЗАО «Финансово-инвестиционная компания «Газинвестхолдинг» и предоставлении вышеуказанного земельного участка для строительства административного здания в аренду сроком на 11 месяцев ЗАО «Холдинг-Центр».

03.06.2008 земельный участок площадью 3200 кв.м из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, был предоставлен ЗАО «Холдинг-Центр» (Арендатор) Администрацией (Арендодатель) на основании договора аренды от 03.06.2008 № 08.00А.166 для строительства административного здания.

Договор заключен на срок до 10.03.2009г. (п. 1.3 Договора), отношения сторон и начисление арендной платы производится с 22.09.2007 (п. 2.2 Договора).

27.02.2009 ЗАО «Холдинг-Центр» составлен Акт №1 приемки законченного строительством объекта: «Административное здание в <...>».

19.05.2009 Постановлением Главы Администрации МОГО «Ухта» № 944 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) территории по адресу: <...>, под объект незавершенного строительства, согласно которого ЗАО «Холдинг-Центр» утверждена схема расположения земельного участка по адресу: <...>, площадью 3254 кв.м, под объект незавершенного строительства, с видом разрешенного использования – для размещения административного здания.

15.11.2011 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения по нежилому Административному зданию площадью 1361,9 кв.м, расположенному по адресу: <...>.

Постановлением Администрации № 1127 от 29 мая 2012 года утвержден градостроительный план RU11305000-0000000000000382 земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью 3524 кв.м, под строительство нежилого административного здания.

06.04.2015 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 11:20:0602014:1014 площадью 3524 кв.м для размещения административного здания, расположенного по адресу: <...>.

В 2013 году ЗАО «Холдинг-Центр» приняло решение о создании ООО «Топаз». 19.07.2013 на основании Решения №1 единственного учредителя о создании ООО «Топаз» от 22.04.2013 и Акта приема-передачи имущества в качестве доли в уставный капитал ООО «Топаз» от 11.05.2013, ООО «Топаз» передан объект недвижимости – административное здание (незавершенный строительством 2-хквартирный жилой дом общей площадью 421,5 кв.м), расположенный по адресу: <...>.

В рамках инвентаризации земельных участков был произведен осмотр спорного земельного участка по ул. Гоголя, д. 35-в в г.Ухте, с выездом 27 июля 2015 года. В ходе осмотра было выявлено, что на участке расположено завершенное строительством трехэтажное административное здание.

Поскольку согласно данным свидетельства о государственной регистрации права собственности 11АБ №094401 от 19.07.2014 подтверждено наличие права собственности истца на незавершенный строительством 2-хквартирный жилой дом общей площадью 421,5 кв. м, по обращению Общества Комитетом было отказано в предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером 11:20:0602014:1014 для завершения строительства незавершенного строительством 2-хквартирного жилого дома.

Вышеуказанные обстоятельства были установлены судом при рассмотрении дела № А29-10786/2017 и в силу части 2 ст. 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение при разрешении настоящего спора.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 29.01.2018 по делу № А29-10786/2017 исковые требования ООО «Топаз» удовлетворены, суд обязал муниципальное образование городского округа «Ухта» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» заключить с ООО «Топаз» договор аренды на земельный участок под кадастровым номером 11:20:0602014:1014 площадью 3 524 кв.м, для обслуживания административного здания, расположенного по адресу: <...>.

Указанное решение суда вступило в законную силу.

В соответствии с представленным в материалы дела договором аренды земельного участка от 26.04.2018 № 18.49А.018, заключенным между Комитетом (арендодатель) и ООО «Топаз» (арендатор), арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное пользование земельный участок под кадастровым номером 11:20:0602014:1014, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 3 524 кв.м, расположенный по адресу: <...>, для размещения административного здания.

Срок действия данного договора установлен сторонами в п. 1.3 договора - с 24.04.2018 до 24.04.2067.

Договор аренды земельного участка от 26.04.2018 № 18.49А.018 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми 29.06.2018 за номером 11:20:0602014:1014-11/059/2018-1, что подтверждается представ-ленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 10.09.2018.

Поскольку строительные работы были проведены без получения соответствующих разрешительных документов, установленных ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, и разрешение на строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию объекта «Административное здание по улице Гоголя в г. Ухте» на земельном участке с кадастровым номером 11:20:0602014:1014, расположенном по адресу: <...>, Администрацией не выдавалось, то спорный объект недвижимости подпадает под действие ст. 222 ГК РФ и является самовольной постройкой.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу ст. 222 ГК РФ нарушение указанных норм и правил является существенным именно постольку, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года, одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании.

Материалами дела подтверждается, что объект построен на арендуемом истцом земельном участке.

Истцом в материалы дела представлена копия экспертного заключения филиала ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Коми в г. Ухте» о результатах санитарно-эпидемиологической экспертизы от 22.02.2006 № 153, в соответствии с которым рабочий проект «Административное здание, расположенное по ул. Гоголя в г. Ухте, соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам СанПин 2.2.3.1384-03, СанПин 2.2.1/2.1.1.1278-03.

Кроме того, в материалы дела представлено Заключение по комплексному обследованию технического состояния объекта - административного здания, расположенного по адресу: <...>, произведенному ООО «ПроектДомСтрой», № 69/18 от 2018г., в силу которого наличия дефектов в несущих строительных конструкциях не обнаружено, общее состояние объекта оценено как нормативное техническое состояние, установлено, что инженерные системы находятся в работоспособном состоянии, стояки канализации и холодного водоснабжения - в работоспособном состоянии; административное здание соответствует проектной документации, на основании чего сделан вывод о том, что построенное административное здание не противоречит строительным нормам и правилам, установленным требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных и иных норм, обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию данного административного здания, состояние несущих конструкций административного здания позволяет дальнейшую эксплуатацию указанного здания. К заключению приложены фотоматериалы спорного объекта недвижимости.

Таким образом, спорный объект недвижимости построен с соблюдением градостроительных норм, соответствует требованиям санитарных, противопожарных и иных норм, его эксплуатация не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Доказательств обратного суду не представлено.

Доводы Администрации, изложенные в отзыве на иск, судом отклоняются, оснований для отказа в признании права собственности на спорный объект судом не усматривается.

На основании вышеизложенного, заявленное Обществом требование подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца и подлежат взысканию с него в доход федерального бюджета, поскольку исковое заявление было принято судом с отсрочкой по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Топаз» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) право собственности на объект недвижимого имущества – административное здание, кадастровый номер: 11:20:0602014:206, трехэтажное здание с мансардным этажом, кирпичное, общей площадью 1 361,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Топаз» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Е.С. Скрипина